Ипотечная промышленность Дании предоставляет заемщик гибкие и прозрачные кредиты на условиях , близкие к условиям финансирования игроков рынка капитала. [ необходима цитата ] Одновременно покрытые ипотечные облигации [1] передают рыночный риск от ипотечного банка-эмитента инвесторам в облигации. Наконец, строгие правила оценки имущества, управление кредитным риском со стороны ипотечных банков и жесткие правила, включая так называемый «принцип баланса», также исторически защищали ипотечные облигации от риска дефолта. [2] Высокая концентрация в промышленности и автоматические стабилизаторы также играют роль в поддержании стабильности. [3]
В Дании ипотечные банки являются единственными финансовыми учреждениями, которым разрешено предоставлять ссуды под залог недвижимости путем выпуска покрытых ипотечных облигаций ( датский : Realkreditobligationer ). Сфера деятельности, разрешенной ипотечным банкам, ограничивается выдачей и обслуживанием ипотечных ссуд, их финансированием исключительно посредством выпуска ипотечных облигаций и деятельностью, считающейся сопутствующей. По состоянию на 2007 год на датском ипотечном рынке действуют восемь ипотечных банков, некоторые из которых связаны с коммерческими банками. [2]
Общий
«Принцип баланса»
Датский Закон об ипотечном кредитовании устанавливает строгие правила соответствия между активами (например, ипотечными ссудами) и обязательствами (например, ипотечными облигациями) ипотечных кредитных организаций. Каждый новый кредит, в принципе , финансируемого путем выпуска новых ипотечных облигаций одинакового размера и с одинаковыми денежными потоками и зрелостью характеристик, дублировал принцип баланса или, в, [4] сбалансированный принцип книги (стр. 29). Поступления от продажи облигаций передаются заемщику, а выплаты процентов и основной суммы долга передаются непосредственно инвесторам, владеющим ипотечными облигациями. Более того, Закон об ипотечном кредите устанавливает строгие правила кредитования, которые различаются в зависимости от типа финансируемого имущества. Максимальное соотношение ссуды к стоимости (LTV) и сроки ссуды устанавливаются для каждой категории собственности. В то время как для всех категорий собственности максимальный срок кредитования может составлять до 30 лет, максимальные лимиты кредитования существенно различаются в зависимости от характера заложенного имущества. Для домов, занимаемых владельцами, арендуемой собственности, кооперативных домов и жилищных проектов, ипотечные ссуды могут составлять до 80 процентов от стоимости собственности. Напротив, максимальные коэффициенты LTV ограничены 70 процентами для сельскохозяйственной недвижимости, 60 процентами для коммерческой недвижимости и вторичного жилья и 40 процентами для незастроенных участков. [2]
Первый датский закон об ипотеке был принят в 1850 году, и были созданы новые ипотечные кредитные учреждения, которые были преобразованы в (некоммерческие) ассоциации. Ссуды под залог недвижимости финансируются путем выпуска облигаций серийно. Первоначально заемщики несли солидарную ответственность по обязательствам соответствующего пула ипотечных кредитов. После этого система продолжала развиваться, особенно в начале 1970-х годов, когда ипотечное финансирование было упрощено и стандартизировано. Последний крупный раунд реформ состоялся в 1989 году, когда коммерческим банкам было разрешено владеть ипотечными кредитными учреждениями. После 2001 года большинство ипотечных облигаций было выпущено без солидарной ответственности заемщиков. [2]
Регистрация собственности и выдача кредита
Ипотечная система зависит от эффективной регистрации имущественных единиц и прав на землю. Кадастр , поддерживается Национального обследования и кадастра , [5] идентифицирует каждый земельный участок и единицы имущества. Идентификация используется другими национальными информационными системами. [6] регистрация земли Суд обрабатывает регистрацию прав собственности на землю, ипотеку и другие сборы. Ипотечные банки выдают ссуду только при условии регистрации ипотечного договора, но без какого-либо другого обеспечения. Кроме того, не проводится очень подробная проверка кредитоспособности заемщика; залогом кредита является собственность, а не заемщик. Подробности оформления ипотечного кредита описаны на английском языке. [7] В Муниципалитеты Дании поддерживать информационные системы, запись среди других зонирование строительства зданий детали и налогооблагаемой стоимости, а также налоговые органы поддерживать систему массовой оценки . Обе последние системы обновляются посредством обязательного абстрагирования документов, подтверждающих право собственности, собираемых через муниципалитеты. [8]
Выкупа
В случае невыплаты залогодателем своих ипотечных обязательств ипотечный банк может выставить имущество на принудительную продажу. Принудительные продажи осуществляются исполнительными судами (Fogedretten), которые являются частью обычной системы судов. Залогодержатели будут застрахованы в порядке очередности, и хотя непокрытые ипотечные ссуды будут удалены из земельной книги, залогодержатели сохранят свое (непокрытое) требование к заемщику как личное требование. Обычно с момента дефолта заемщика по кредиту до принудительной продажи проходит не более шести месяцев. [2] Это контрастирует, скажем, с Францией, где на обращение взыскания может потребоваться несколько лет.
Человеческие издержки, связанные с превращением семьи в улицу, уменьшаются за счет социального жилья. Общий жилищный фонд Дании составляет 2,5 миллиона единиц жилья, из которых 19 процентов принадлежат ассоциациям социального жилья. Эти ассоциации субсидируются правительством и муниципалитетами в виде льготных выплат по процентам, выплат по ипотечным кредитам и гарантий по кредитам. Кроме того, жители - как и в случае с другим арендуемым жильем - получают индивидуальные субсидии на аренду в зависимости от дохода, размера семьи и размера квартиры. Люди, остро нуждающиеся в жилье, могут обратиться за помощью в муниципалитет, если у них нет возможности решить свою жилищную проблему. [9] Изъятие права выкупа упоминается как причина среди других причин, например, развод, ср. стр. 59 в [10]
98% датских ипотечных кредитов секьюритизированы в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и продаются создателями ипотечных кредитов .
Бизнес
Прохождение процесса
- Ипотечные банки, которые получают данные заявки и просматривают документацию и оценки учредителей, предлагающих ипотечные кредиты.
- Каждый ипотечный банк каждый день выпускает новые облигации стоимостью в один цент каждая в существующий пул облигаций на сумму, эквивалентную новым займам, которые он предоставляет в этот день. Финансовый менеджер ипотечного института решает, когда продавать новые облигации на вторичном рынке, поскольку они идентичны другим облигациям той же серии.
- В случае повышения или понижения процентных ставок новый пул облигаций может быть запущен со ставкой на ½ процента, отличной от предыдущей, но доходность будет эквивалентной.
- Цены на облигации торгуются и котируются в конце дня, а цены устанавливаются в течение дня. Сумма денежных средств, переданных ипотечным институтом отправителю (заемщику), зависит от количества выпущенных облигаций и их котировки за предыдущий день.
- Каждый раз, когда остаток ссуды уменьшается, лотереей идентифицируется эквивалентное количество облигаций, которые конвертируются в другую облигацию также с номинальной стоимостью в один цент (которая будет конвертирована по номинальной стоимости в наличные деньги в следующий день выплаты). Это, а также тот факт, что первоначально выпущенные облигации равны полной сумме ссуды, обеспечивают соблюдение принципа баланса.
- Предоплата по ссуде может производиться наличными с некоторыми требованиями к предварительному уведомлению, чтобы рынок облигаций мог предвидеть предстоящие события. Фактически заранее заключается договор о том, что представленные денежные средства будут использованы для предоплаты в следующий день платежа.
- Ссуды также могут быть оплачены заранее с использованием облигаций. Эти облигации можно приобрести со скидкой, если они там торгуются, и получить предоплату по номинальной стоимости. Предоплата ссуды облигациями требует представления облигаций из той серии, которая финансировала ссуду. Инвесторы в облигации вообще не рассматривают предоплату по займам с помощью облигаций как предоплату, поскольку облигации, исключенные из-за предоплаты, не включают никаких облигаций, удерживаемых инвестором.
Расходы
В исследовании, проведенном Европейской экономической комиссией ООН, сравнивались ипотечные системы Германии, США и Дании. Немецкая Bausparkassen сообщила о номинальной процентной ставке примерно 6 процентов годовых за последние 40 лет (по состоянию на 2004 год). Кроме того, они взимают плату за администрирование и обслуживание (около 1,5% от суммы кредита). В Соединенных Штатах средние процентные ставки по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на рынке жилья начинались с высоких двузначных цифр в 1980-х годах и достигли (по состоянию на 2004 год) около 6 процентов годовых. Однако валовые затраты по займам существенно выше номинальной процентной ставки и за последние 30 лет составили 10,46%. В Дании, как и на рынке капитала США, процентные ставки упали до 6 процентов в год. Комиссия за риск и администрирование составляет 0,5% от непогашенной задолженности. Дополнительно взимается комиссия за приобретение в размере одного процента от основной суммы, п. 46 дюймов [4]
Смотрите также
Рекомендации
- ^ Жилищное финансирование на мировом финансовом рынке, CGFS Publications № 26, январь 2006 г .; Вставка 3
- ^ a b c d e Международный валютный фонд: Датский ипотечный рынок - сравнительный анализ, Отчет МВФ по стране № 07/123, март 2007 г.
- ^ Майкл Симкович, Конкуренция и кризис в секьюритизации ипотечного кредита
- ^ a b Системы жилищного финансирования для стран с переходной экономикой - принципы и примеры. Организация Объединенных Наций, Нью-Йорк и Женева, 2005 г.
- ^ [1]
- ^ http://www.domstol.dk/om/otherlanguages/english/thedanishjudicialsystem/landregistrationcourt/Pages/default.aspx
- ^ Формирование собственности в странах Северной Европы - Дания. Национальное обследование и кадастр (2008) 111-114.
- ^ Ejendomsregistrering i de nordiske lande (Регистрация собственности в Северных странах). Kort og Matrikelstyrelsen. 2006 г.
- ^ «Хедвиг Вестергаард (2002) Датская жилищная система, политические тенденции и исследования. Документ, подготовленный для семинара ENHR по« Доступному жилью », декабрь 2002 г., Дублин, Ирландия. 10 страниц» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 19 июля 2011 года . Проверено 15 октября 2008 .
- ^ Socialministeriet (2006) Den almene boligsektors fremtid. Архивировано 30 октября 2007 г. в archive.today.ISBN 87-7546-510-8
Внешние ссылки
- Датская модель ипотечного кредитования в Ассоциации датских ипотечных банков.
- «Вычеркнуть Fannie Mae» . Банкир . 5 января 2004 г.
- «Датский ипотечный рынок - есть ли причины следовать датской модели по мере развития жилищного финансирования?» . Банк международных расчетов . Ежеквартальный обзор BIS . Март 2004 г., стр. 95-109.
- Датское решение ипотечного кризиса в США . GeorgeSoros.com . 11 августа 2008 г.
- «Мнение Wall Street Journal: Дания предлагает образец ипотечного рынка» . Джордж Сорос . Wall Street Journal . 10 октября 2008 г.
- О датской системе ипотечного кредитования
- Вероятно, лучшая в мире Ассоциация датских ипотечных банков.