Ипотечного сервисер является компанией , к которой некоторые заемщики платят ипотечный кредит платежи и который выполняет другие услуги в связи с закладными и ипотечными ценными бумагами. Ипотечный обслуживающий орган может быть лицом, создавшим ипотеку, или он мог приобрести права на ипотечное обслуживание у первоначального ипотечного кредитора. [1] Обязанности ипотечного обслуживающего лица различаются, но обычно включают прием и регистрацию платежей по ипотеке; расчет переменных процентных ставок по кредитам с регулируемой процентной ставкой; уплата налогов и страховки из условного депонирования заемщика учетные записи; переговоры по урегулированию и модификации ипотеки при невыполнении обязательств; и при необходимости проведение или надзор за процессом обращения взыскания . [2]
Многие заемщики путают своего ипотечного служащего со своим кредитором. Ипотечный агент может быть кредитором заемщика, но часто бенефициарные права на выплату основной суммы и процентов по ипотеке продаются инвесторам, таким как Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , FHA , и частным инвесторам в сделках по секьюритизации ипотечных кредитов . Банковские организации часто выполняют ипотечное обслуживание не только для закладных, которые они создают, но и для других, у которых они приобрели права на обслуживание. [3]
Споры
Нежелание изменять ипотечные кредиты, предотвращать потери права выкупа
В июле 2009 года отрасль обслуживания ипотечных кредитов подверглась критике за явное нежелание многих обслуживающих компаний изменять ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, которыми владеют домовладельцы, находящиеся на грани потери права выкупа в Соединенных Штатах . Несмотря на давление со стороны администрации президента Барака Обамы на ипотечных обслуживающих организаций с целью постоянного изменения тысяч займов, чтобы сделать их более доступными и предотвратить потери права выкупа, возникли обвинения в том, что у обслуживающих лиц был очевидный конфликт интересов, который заставил их остановить или замедлить процесс модификации во многих странах. случаи. Инсайдеры отрасли и эксперты по правовым вопросам назвали прибыльные сборы, которые ипотечные обслуживающие компании взимают с домовладельцев-нарушителей, как главную причину медленного и сложного процесса изменения ипотеки. [4]
Обвинения в "роботизированной подписке" и мошенничестве с документами о взыскании права выкупа
В октябре 2010 года многие крупные ипотечные компании в Соединенных Штатах подверглись интенсивному контролю со стороны средств массовой информации и правительства из-за предполагаемых злоупотреблений в отношении большого количества обращений взыскания, проходящих через судебную систему. Обвинения включали обработку отчуждения права выкупа с отсутствующими или сомнительными документами (включая документы, показывающие правильную цепочку прав собственности со стороны инвестиционного банка), фальсификацию дат и другой информации в документах о взыскании права выкупа и " роботизированную подпись ", практику оплаты неквалифицированному персоналу подписывать сотни или тысячи документов о взыскании права выкупа в день, часто без должной проверки документов. [5]
Слушания в Конгрессе
Предполагаемые проблемы, связанные с мошенничеством с выкупом заложенного имущества, были настолько широко распространены и популяризированы в средствах массовой информации, что член Конгресса США Максин Уотерс объявила, что 18 ноября 2010 года подкомитет Палаты представителей США по жилищным вопросам проведет слушания для изучения проблем, возникающих в сфере обслуживания ипотечных кредитов. [6]
Незаконные потери права выкупа закладных и завышение платы за ипотеку для военнослужащих, находящихся на действительной военной службе
Закон гражданской помощи военнослужащим (ГКДР) 2003 защищает США на действительной службе военнослужащих от судебного разбирательства гражданских (например, права выкупа), служа своей стране. ГКДР также ограничивает процентную ставку, которую военнослужащий, находящийся на действительной военной службе, может взимать с любого непогашенного долга (обеспеченного до их развертывания), до 6% (шесть процентных пунктов). Несмотря на эти особые меры защиты, предоставленные военнослужащим, находящимся на действительной военной службе, появились сообщения в новостях, в которых крупные ипотечные службы и инвестиционные банки незаконно завышали плату за семьи военнослужащих, члены которых находились на действительной военной службе по их ипотеке. [7]
В январе 2011 года JP Morgan Chase , второй по величине банк Соединенных Штатов по рыночной доле, признал, что незаконно завышал сумму около 4000 военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, по ипотеке и случайно лишил права выкупа целых 14 семей. Столкнувшись с давлением судебного иска морской пехоты США по поводу нарушений, Чейз объявил, что будет работать над отменой незаконных потерь права выкупа, и отправил 2 миллиона долларов 4 000 семей военнослужащих в качестве компенсации, подразумевая, что ипотечный банк завышал цену каждой семье в среднем на 500 долларов по ипотеке . По состоянию на январь 2011 года судебные иски по поводу завышенных цен еще не рассмотрены [8].
Генеральный прокурор Делавэра Бо Байден направил письмо нескольким крупным кредитным учреждениям с требованием пересмотреть свои операции, чтобы уберечь военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, от незаконных завышенных цен по ипотечным кредитам и мошеннических потерь права выкупа закладных. Эти учреждения включали Citigroup, Inc. , Bank Of America Corp. , Wells Fargo & Co. , PNC Financial Services Group Inc. , Ally Financial Inc . и Litton Loans от Goldman Sachs Group Inc. [9]
Проблемы с международным ипотечным обслуживанием
Споры по поводу ошибок ипотечного обслуживания не ограничиваются Соединенными Штатами. Более 18 000 британских домовладельцев, владеющих ипотекой с регулируемой процентной ставкой в Yorkshire Bank и Clydesdale Bank, обнаружили в июле 2010 года, что их ежемесячные переменные процентные ставки были неправильно рассчитаны из-за ошибки программного обеспечения. В результате скорректированный график погашения их ипотеки привел к увеличению выплат в среднем на несколько сотен фунтов в год. [10]
В Ирландии 436 держателей ипотечных кредитов в Allied Irish Bank узнали в 2009 году, что с них взимали завышенную плату в среднем на 900 евро. В заявлении банка говорится: «Ошибка произошла, когда с клиентов была начислена процентная ставка, которая не соответствовала соотношению суммы кредита к стоимости на их счету». [11]
Австралийский бизнесмен, который владел 3 блоками собственности с несколькими деловыми партнерами, выиграл судебное решение против National Australia Bank в 2010 году, в котором Верховный суд Нового Южного Уэльса установил, что банк неправильно начислял чрезмерные проценты по связанным ипотечным кредитам в двух разных случаях. В течение какого-то периода процентная ставка по ипотеке должна была быть зафиксирована на уровне 5,65%, но NAB неправильно начислял 5,85%. В другой момент во время обслуживания ипотеки Национальный банк Австралии неправильно установил процентную ставку «по умолчанию» в размере 20%, тогда как он должен был взимать менее 6%, поскольку ссуда не была просрочена . Даже если бы у австралийского банка была законная причина взимать такую ставку по умолчанию, эта ставка должна была составлять только дополнительные 4%, а не 14%, согласно решению судьи Стивена Ротмана. Весь процесс длился шесть лет. [12]
Рекомендации
- ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , §3: 1 (Thomson West, 2013).
- ^ «Закон FDIC, Положения, Соответствующие законы» . Федеральная корпорация по страхованию вкладов. 1992-11-02 . Проверено 10 ноября 2010 .
- ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой, §11: 6 (Thomson West, 2013).
- ^ Гудман, Питер (2009-07-29). «Доходные сборы могут сдерживать попытки изменить ссуды» . Нью-Йорк Таймс . п. 2 . Проверено 10 ноября 2010 .
- ^ «Некачественные документы усугубляют кризис потери права выкупа» . Нью-Йорк Таймс . 2010-10-03. п. 2 . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ "Панель дома устанавливает слушания по проблемам потери права выкупа" . Рейтер. 2010-10-19. п. 3 . Проверено 10 ноября 2010 .
- ^ Энрикес, Диана (28 марта 2005 г.). «Закон теряется; кредиторы оказывают давление на войска, несмотря на закон об оказании помощи» . Нью-Йорк Таймс . п. 3 . Проверено 30 января 2011 .
- ^ Копецкий, Рассвет; Маргарет Кронин Фиск (18 января 2011 г.). «JPMorgan отправляет 2 миллиона долларов семьям военнослужащих в связи с переплатой и потерянным домом» . Блумберг. п. 1 . Проверено 30 января 2011 .
- ^ Бенуа, Дэвид (28 января 2011 г.). «Министерство юстиции, расследующее нарушения защиты военного займа» . Fox Business News. п. 1. Архивировано из оригинала на 2012-09-27 . Проверено 30 января 2011 .
- ^ Баттерворт, Майра (21.07.2010). «Домовладельцы сталкиваются с более высокими выплатами по ипотеке из-за просчета банка» . Телеграф . п. 1 . Проверено 25 августа 2012 .
- ^ Шихи, Клода (11 сентября 2009 г.). «Клиенты с ипотекой AIB получают 900 евро» . Вестник ИП . п. 1 . Проверено 25 августа 2012 .
- ^ Рольфе, Джон (21 октября 2010 г.). «Национальный банк Австралии ограбил семью Сиднея, но GE Money воздерживается от выселения» . news.com.au . п. 1 . Проверено 25 августа 2012 .