Предоплата - это досрочное погашение кредита заемщиком, частично или полностью, часто в результате дополнительного рефинансирования с целью использования более низких процентных ставок . [1]
В случае ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), предоплата воспринимается как финансовый риск - иногда известный как « риск отзыва», поскольку ипотечные ссуды часто выплачиваются досрочно, чтобы снизить процентные платежи за счет более дешевого рефинансирования . Новое финансирование может быть дешевле, потому что кредит заемщика улучшился или потому что рыночные процентные ставки упали; но в любом из этих случаев платежи, которые были бы произведеныдля инвестора MBS будет выше текущих рыночных ставок. Досрочное погашение таких ссуд посредством досрочного погашения снижает потенциал инвестора в связи с изменением кредита и процентных ставок в MBS и, по сути, вынуждает инвестора MBS реинвестировать выручку по более низким процентным ставкам. [1] Если вместо этого возможности заемщика ухудшаются (снижается кредитоспособность или повышаются рыночные процентные ставки), то заемщик теряет стимул к рефинансированию, поскольку существующая процентная ставка по ипотеке не может быть снижена с помощью новой ипотеки. Тот факт, что инвесторы MBS подвержены риску досрочного погашения, но редко извлекают из него выгоду, означает, что эти облигации должны платить постепенно более высокую процентную ставку, чем аналогичные облигации без риска досрочного погашения, чтобы быть привлекательными для инвестиций. (Это встроенная «стоимость опциона», которая приводит к более низкому спреду с поправкой на опцион .) Аналогичные проблемы возникают в отношении облигаций с правом отзыва в американском муниципальном , корпоративном и государственном секторах.
В качестве еще одного способа компенсации риска досрочного погашения (который представляет собой риск реинвестирования ) в договор ссуды часто включается пункт о штрафах за досрочное погашение . [2] «Мягкие» условия предоплаты могут допускать предоплату без штрафа в случае продажи дома. Условия «жесткой» предоплаты не допускают никаких исключений без штрафных санкций.
Эмитенты облигаций могут снизить некоторый риск досрочного погашения, выпуская так называемые «сверхпогрузочные» облигации. Супер грузила обычно представляют собой облигации жилищного финансирования, которые быстро возвращают держателям облигаций свою основную сумму, если домовладельцы досрочно выплачивают свои ипотечные кредиты. Другими словами, предоплата по ипотеке используется для погашения определенного срока. Супер грузила окупятся в относительно короткие сроки. В результате держатели облигаций могут получить более высокую долгосрочную доходность уже через короткий период.
Индивидуальные заемщики, которые рассчитывают досрочно погасить свои ссуды, обычно должны отдавать предпочтение комбинации более низкого основного остатка и более высокой процентной ставки (которая перестает накапливаться после досрочного погашения), а не процентной ставке ниже рыночной и более высокой основной сумме долга (которая должна быть выплачена полностью, вне зависимости от предоплаты). В целом, только заемщики, которые рассчитывают сохранить свои ссуды в течение многих лет, должны выбрать процентную ставку ниже рыночной, выплачивая пункты выдачи ипотеки или отказавшись от скидок на автомобили.
На решения домовладельцев о предоплате влияет ряд переменных, и их, как известно, трудно предсказать, что добавляет еще один уровень неопределенности к инвестированию в рынки MBS. [1] Скорость предоплаты может быть выражена в SMM (одномесячная смертность), CPR (ставка условной предоплаты, которая представляет собой ежегодно начисляемую SMM) или PSA (процент от модели предоплаты Ассоциации государственных ценных бумаг ). Для ипотечных кредитов сроком не менее 30 месяцев 100% PSA = 6,0% CPR = 0,51% SMM, что эквивалентно полной предоплате в размере 6% от оставшейся суммы ипотечных кредитов пула ежегодно. [3]
Рекомендации
- ^ a b c Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , глава 4 (Thomson West, 2013 ed.).
- ^ «Просто ипотека - когда я должен заплатить штраф за предоплату?» . Архивировано из оригинала на 2010-05-04 . Проверено 10 апреля 2010 .
- ^ Hayre, Lakhbir, Salomon Smith Barney, Руководство по ипотечным и обеспеченным активами ценным бумагам (Wiley: 2001) ISBN 978-0-471-38587-5 , стр.24