Обслуживание ссуды - это процесс, с помощью которого компания (ипотечный банк, обслуживающая фирма и т. Д.) Получает от заемщика платежи по процентам, основной сумме и условному депонированию. В Соединенных Штатах подавляющее большинство ипотечных кредитов обеспечивается государством или организациями, спонсируемыми государством (GSE), путем покупки Fannie Mae , Freddie Mac или Ginnie Mae (которые покупают ссуды, застрахованные Федеральным жилищным управлением (FHA) или гарантированные в Департамент по делам ветеранов(VA)). Поскольку GSE и частные инвесторы ссуды обычно не обслуживают приобретаемые ипотечные ссуды, банк, продающий ипотеку, обычно сохраняет за собой право обслуживать ипотеку в соответствии с генеральным соглашением об обслуживании.
Платежи, собранные ипотечной службой , переводятся различным сторонам; распределения обычно включают уплату налогов и страховку из депонированных средств, перевод основной суммы и процентных платежей инвесторам, владеющим ценными бумагами с ипотечным покрытием (или другими типами инструментов, поддерживаемых пулами ипотечных ссуд), и перевод комиссионных поручителей, попечителей и других третьих лиц предоставление услуг. Уровень обслуживания варьируется в зависимости от типа ссуды и условий, согласованных между обслуживающей стороной и инвестором, обращающимся за их услугами, и может также включать такие действия, как мониторинг просрочки платежа, урегулирование / реструктуризация и исполнение выкупа права выкупа.
В обмен на выполнение этих действий обслуживающий персонал обычно получает оговоренные в контракте комиссии за обслуживание и другие вспомогательные источники дохода, такие как плавающие и штрафы за просрочку платежа. Обслуживание ипотеки стало «намного более прибыльным во время жилищного бума», и некоторые обслуживающие организации нацелены на заемщиков, «с меньшей вероятностью сделающих своевременные платежи», чтобы получить больше штрафов за просрочку платежа. [1]
Обзор
Обслуживающие компании (обслуживающие компании) обычно получают компенсацию в виде процента от невыплаченного остатка по обслуживаемым ими займам. Ставка комиссии может составлять от одного до сорока четырех базисных пунктов в зависимости от размера ссуды, обеспечен ли она коммерческой или жилой недвижимостью, а также требуемого уровня обслуживания. Эти услуги могут включать (но не ограничиваться ими) отчеты, конфискации, сборы, налоговую отчетность и другие требования.
Компании признают права на обслуживание как отдельные активы или обязательства, когда право собственности на эти права по договору отделено от владения соответствующим займом. Стоимость, признанная за права на обслуживание, основана на чистой приведенной стоимости ожидаемых денежных потоков, полученных от обслуживания, за вычетом суммы, которая потребуется для адекватной компенсации обслуживающему персоналу (это включает ожидаемые затраты на обслуживание плюс маржа прибыли, требуемая участниками рынка) . Стоимость обслуживаемых активов или обязательств сильно зависит от процентной ставки из-за взаимосвязи между процентными ставками и ожидаемыми предоплатами (т. Е. Рефинансированием ссуд). Это связано с тем, что при рефинансировании ссуды сборы за обслуживание и другие преимущества обслуживания прекращаются, что делает стоимость этих активов чрезвычайно нестабильной. По этой причине компании , которые держат большие объемы обслуживания прав , как правило, хеджировать стоимость этих прав обслуживания с использованием процентной ставки , чувствительные производные финансовые инструменты , такие как процентные свопы и свопционов .
Чтобы эти компании существовали, им необходимо использовать программное обеспечение. Существует множество компаний, предоставляющих программное обеспечение для обслуживания кредитов, и они, как правило, сосредоточены на конкретной отрасли, например, на финансовых учреждениях общественного развития (CDFI), коммерческих займах , жилищных займах и многосемейных займах. Quicken Loans является одним из таких примеров жилищного обслуживания, как и McCracken Financial Solutions для обслуживания коммерческих кредитов. Чтобы предоставить эти решения, поставщики работают с компаниями и проектируют системы с учетом их сложности. Некоторые из этих систем могут состоять из тысяч программ и могут считаться одними из самых сложных программных систем, когда-либо созданных.
Вовлеченные компании
Wells Fargo , PNC Financial Services , Bank of America , JPMorgan Chase , Vervent , Ocwen Financial Corporation , SN Servicing Corporation , Essex Financial Services и Carrington являются примерами крупных компаний, занимающихся обслуживанием ссуд. [1]
- GMAC
- SN Servicing Corporation
Смотрите также
Рекомендации
- ^ а б Вагнер Д. (2009). ВЛИЯНИЕ AP: Правительственные партнеры по ипотеке подали в суд за злоупотребления . Ассошиэйтед Пресс.
- ^ http://www.snsc.com