Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Передаваемые права на застройку (TDR) - это метод, с помощью которого застройщики могут приобретать права на застройку определенных участков в пределах обозначенного «отправляющего района» и передавать права другому «принимающему району», чтобы увеличить плотность своей новой застройки. В основе правовой концепции программы передачи прав на застройку лежит представление о том, что вся земля имеет совокупность прав собственности. [1] Он используется для контроля землепользования в дополнение к планированию землепользования и зонированию для более эффективного управления ростом городов и сохранения земель.

Описание [ править ]

Процесс TDR можно рассматривать как инструмент управления разрастанием городов путем концентрации развития. TDR - это правовой механизм, предлагаемый в некоторых юрисдикциях местного самоуправления как форма контроля за развитием . В Соединенных Штатах TDR также являются способом избежать проблем, связанных с конституционными сборами, вызванными изменением зонирования территорий, которые в противном случае снизили бы значительную стоимость собственности. Эта процедура предлагает землевладельцам финансовые стимулы или бонусы за сохранение и поддержание экологических, исторических или сельскохозяйственных ценностей их земель. TDR основан на концепции, согласно которой владение землей дает право пользования землей или застройки.. В некоторых юрисдикциях эти права на земельную застройку могут быть использованы, неиспользованы, проданы или иным образом переданы владельцем земельного участка. [2] : 3 [3]

Районы отправки обычно состоят из территорий с желательными чертами, которые находятся под угрозой развития, таких как сельскохозяйственные угодья или районы дикой природы, но также могут быть вновь обозначенными историческими объектами. В качестве альтернативы, участки со зданиями, которые не используют весь свой доступный размер, имеют «избыточную» развиваемую мощность, которая может быть передана другим участкам, возможно, примыкающим к первым участкам. [4]

Приемные районы обычно расположены в городских районах, созревших для развития. Приемные районы, как правило, больше подходят для застройки с более высокой плотностью застройки, а отправляющие - районы с экологическими, историческими или сельскохозяйственными ценностями, которые округ, город или поселок желают сохранить. [4]

Кредитные банки TDR могут использоваться для хранения приобретенных прав на застройку, если проект развития принимающей территории еще не определен. Этот механизм используется, когда время продажи в области отправки не совпадает с временем развития в области получения. Это также полезно для сообществ, которые имеют возможность приобрести права на территорию, представляющую большой интерес для сохранения природных ресурсов, но не имеют проекта развития, который мог бы получить более высокую плотность в то время. В Массачусетсе рекомендуется, чтобы кредитные банки TDR управлялись сторонней организацией, которая уполномочена вести переговоры о продаже прав на застройку, такой как некоммерческая организация или агентство, действующее в сообществе. [5]

Известные примеры [ править ]

Широко известным примером территориальных TDR является округ Монтгомери, штат Мэриленд, сельскохозяйственный заповедник . [6] Программы TDR были реализованы в более чем 200 американских общин, [2] : 25 в нескольких штатах, включая Колорадо , [7] Массачусетс , [8] Вирджиния [9] и Вашингтон . [10] В Нью-Йорке есть ограничения на права на воздух в каждом здании, но они могут свободно передаваться. [11] [12] [13] [14]

Один из самых известных примеров TDR - дело Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка (1978). Верховный суд Соединенных Штатов постановил , что города Ориентиры Сохранение комиссии не отрицает , владельцы Grand Central Terminal все экономическое значение, лишая их права на строительство офисного здания над станцией. Владельцы терминалов обладали правами на воздух, которые можно было использовать в качестве TDR для строительства более высоких уровней, чем разрешено обычным зонированием для других их владений. [15]

См. Также [ править ]

Ссылки [ править ]

  1. Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 675. ISBN 978-0415862875.
  2. ^ a b Нельсон, Артур С .; Пруц, Рик; Вудрафф, Дуг (2011). Справочник СПТБ: Разработка и реализация программ передачи прав на развитие . Вашингтон, округ Колумбия: Island Press. ISBN 9781610911597.
  3. ^ «Передача прав на развитие; информационный бюллетень» (PDF) . Вашингтон, округ Колумбия: Американский фонд сельскохозяйственных угодий. Апрель 2008. Архивировано из оригинального (PDF) 16 января 2011 года.
  4. ^ a b «Модули Smart Growth / Smart Energy Toolkit - Передача прав на развитие» . Бостон, Массачусетс: Исполнительное управление по вопросам энергетики и окружающей среды Массачусетса (ЕЭЗ штата Массачусетс) . Проверено 9 января 2021 .
  5. ^ «Передача прав на разработку; Типовой устав» (PDF) . Устав модуля Smart Growth / Smart Energy Toolkit. Массовая ЕЭЗ. 2005 г.
  6. ^ "Сельскохозяйственный заповедник" . Силвер-Спринг, Мэриленд: Департамент планирования округа Монтгомери. 2018-02-23.
  7. ^ «Программа передаваемых прав на развитие» . Недвижимость и земля . Округ Боулдер, Колорадо . Проверено 30 мая 2018 .
  8. ^ «Тематические исследования - Передача прав на развитие» . Энергетика и окружающая среда . Содружество Массачусетса . Проверено 28 мая 2018 .
  9. Перейти ↑ Lloyd, Jr., T. Preston (07.09.2012). «Передача прав на застройку в Вирджинии: выход на рынок прав на землепользование» . Ричмонд, Вирджиния: Уильямс Малллен.
  10. ^ «Передача прав на развитие в округе Кинг, Вашингтон» . Устойчивое здание . Округ Кинг, Вашингтон. 2016-11-29.
  11. ^ Оливер Уэйнрайт (2019-02-05). «Сверхвысокий, сверхтонкий, сверхдорогой:« карандашные башни »сверхбогатых Нью-Йорка» . Хранитель . Проверено 7 марта 2019 . «Это система торговли квотами», - говорит она, поэтому, как только права на воздух передаются с малоэтажного участка, они навсегда останутся на низком уровне. Правила просто позволяют смещать потенциальную площадь пола, а не создавать
  12. ^ «Передаваемые права на развитие - DCP» . Проверено 7 марта 2019 .
  13. ^ Мишель Синклер Колман (2017-12-18). «Понимание силы прав на воздух» . CityRealty . Проверено 7 марта 2019 .
  14. ^ "Случайный горизонт" (PDF) . www.mas.org/initiatives/accidental-skyline/ . Муниципальное художественное общество Нью-Йорка . 2013 . Проверено 7 марта 2019 .
  15. ↑ Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка , 438 U.S. 104 (1978)