Ипотека с регулируемой ставкой

Ипотеки с переменной скоростью , ипотека регулируемой процентной ставкой ( ARM ), или трекер ипотечного является ипотечный кредит с процентной ставкой на ноту периодически скорректированной на основе индекса , который отражает стоимость для кредитора заимствования на кредитных рынках. ^[1] Заем может быть предложен по стандартной переменной ставке / базовой ставке кредитора . Может существовать прямая и юридически определенная связь с базовым индексом, но если кредитор не предлагает конкретной ссылки на базовый рынок или индекс, ставка может быть изменена по усмотрению кредитора. Термин «ипотека с переменной процентной ставкой» наиболее распространен за пределамиВ Соединенных Штатах , в то время как в Соединенных Штатах, «ипотека с регулируемой процентной ставкой» является наиболее распространенной и подразумевает ипотеку, регулируемую федеральным правительством ^[2], с ограничениями на сборы. Во многих странах ипотека с регулируемой процентной ставкой является нормой и в таких местах может называться просто ипотекой.

Среди наиболее распространенных индексов - ставки по 1-летним казначейским облигациям с постоянным сроком погашения (CMT), индекс стоимости фондов (COFI) и лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR). Некоторые кредиторы используют в качестве индекса собственную стоимость средств, а не другие индексы. Это делается для обеспечения стабильной маржи для кредитора, чья собственная стоимость финансирования обычно связана с индексом. Следовательно, платежи, производимые заемщиком, могут со временем меняться с изменением процентной ставки (в качестве альтернативы, может измениться срок ссуды). Это отличается от ипотеки с постепенными выплатами , которая предлагает изменяющиеся суммы платежей, но фиксированную процентную ставку. Другие формы ипотечной ссуды включают беспроцентную ипотеку ,ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с отрицательной амортизацией и ипотека с воздушным платежом .

Регулируемые ставки переносят часть риска процентной ставки от кредитора к заемщику. Их можно использовать там, где непредсказуемые процентные ставки затрудняют получение ссуд с фиксированной процентной ставкой. Заемщик получает выгоду, если процентная ставка падает, но проигрывает, если процентная ставка увеличивается. Заемщик получает выгоду от снижения маржи базовой стоимости заимствования по сравнению с ипотечными кредитами с фиксированной или максимальной ставкой.

Характеристики [ править ]

Индекс [ править ]

• Индекс стоимости средств 11-го округа (COFI)
• Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR)
• 12-месячный средний индекс казначейства (MTA)
• Казначейство с постоянным сроком погашения (CMT)
• Средняя ставка по контрактной ипотеке по стране
• Ставка свопа банковского векселя (BBSW)

В некоторых странах банки могут публиковать основную кредитную ставку, которая используется в качестве индекса. Индекс может применяться одним из трех способов: напрямую, на основе ставки плюс маржа или на основе движения индекса.

Непосредственно применяемый индекс означает, что процентная ставка изменяется точно вместе с индексом. Другими словами, процентная ставка по банкноте в точности равна индексу. Из вышеперечисленных индексов напрямую применяется только индекс контрактной ставки. ^[1]

Применение индекса на основе ставки плюс маржа означает, что процентная ставка будет равна базовому индексу плюс маржа. Маржа указана в примечании и остается фиксированной в течение срока ссуды. ^[1] Например, процентная ставка по ипотеке может быть указана в примечании как LIBOR плюс 2%, 2% - маржа, а LIBOR - индекс.

Последний способ применения индекса - на основе движения. В этой схеме ипотека создается по согласованной ставке, а затем корректируется в зависимости от движения индекса. ^[1] В отличие от прямой ставки или индекса плюс маржа, начальная ставка явно не привязана к какому-либо индексу; то корректировки связаны с индексом.

Основные функции [ править ]

Наиболее важные основные характеристики ARM: ^[3]

1. Начальная процентная ставка . Это начальная процентная ставка по ARM.
2. Период корректировки . Это период времени, в течение которого процентная ставка или период ссуды по ARM должны оставаться неизменными. Ставка сбрасывается в конце этого периода, и ежемесячный платеж по кредиту пересчитывается.
3. Индексная ставка . Большинство кредиторов связывают изменения процентных ставок ARM с изменениями индекса. Кредиторы основывают ставки ARM на различных индексах, наиболее распространенными из которых являются ставки по одно-, трех- или пятилетним казначейским ценным бумагам. Другой распространенный показатель - это средняя стоимость средств по стране или региону для ссудо-сберегательных ассоциаций.
4. Маржа . Это процентные пункты, которые кредиторы добавляют к индексной ставке для определения процентной ставки ARM.
5. Лимиты процентных ставок . Это ограничения на то, насколько процентная ставка или ежемесячный платеж могут быть изменены в конце каждого периода корректировки или в течение срока ссуды.
6. Начальные скидки . Это льготы по процентным ставкам, часто используемые в качестве рекламных средств, предлагаемые на первый год или более ссуды. Они снижают процентную ставку ниже преобладающей ставки (индекс плюс маржа).
7. Отрицательная амортизация . Это означает, что остаток по ипотеке увеличивается. Это происходит, когда ежемесячные выплаты по ипотеке недостаточны для выплаты всех причитающихся процентов по ипотеке. Это может быть вызвано тем, что предел платежей, содержащийся в ARM, достаточно низок, так что выплата основной суммы плюс проценты превышает предел платежей.
8. Конверсия . В соглашении с кредитором может быть пункт, позволяющий покупателю конвертировать ARM в ипотеку с фиксированной ставкой в ​​определенное время.
9. Предоплата . Некоторые соглашения могут требовать от покупателя уплаты специальных сборов или штрафов, если ARM выплачивается досрочно. Условия предоплаты иногда обсуждаются.

Выбор ипотечного жилищного кредита сложен и требует много времени. В помощь покупателю Совет управляющих Федеральной резервной системы и Федерального банка жилищного кредитования подготовили контрольный список для ипотечных кредитов.

Заглавные буквы [ править ]

Любая ипотека, по которой выплаты заемщика могут со временем увеличиваться, несет с собой риск финансовых затруднений для заемщика. Для того, чтобы ограничить этот риск, ограничение в отношении сборов известно как шапки в отрасли, является общей чертой регулируемой процентной ставки. ^[1] Ограничения обычно применяются к трем характеристикам ипотеки:

• частота изменения процентной ставки
• периодическое изменение процентной ставки
• общее изменение процентной ставки в течение срока ссуды, иногда называемое пожизненным пределом

Например, данный ARM может иметь следующие типы ограничений корректировки процентной ставки:

• корректировка процентных ставок производится каждые шесть месяцев, обычно 1% за корректировку, всего 2% в год
• корректировка процентных ставок производится только один раз в год, обычно максимум 2%
• процентная ставка может корректироваться не более чем на 1% в год

Пределы корректировки выплат по ипотеке:

• максимальные корректировки выплат по ипотеке, обычно 7,5% годовых для ссуд с возможностью выплаты / отрицательной амортизации

Срок действия ограничений корректировки процентной ставки по кредиту:

• общая корректировка процентной ставки ограничена 5% или 6% в течение срока кредита.

Ограничения на периодическое изменение процентной ставки могут быть разделены на один предел для первого периодического изменения и отдельный предел для последующего периодического изменения, например 5% при первоначальной корректировке и 2% при последующих корректировках.

Хотя это редко, ограничение может ограничивать максимальный ежемесячный платеж в абсолютном выражении (например, 1000 долларов в месяц), а не в относительном выражении.

ARM, которые допускают отрицательную амортизацию, обычно имеют корректировки платежей, которые происходят реже, чем корректировка процентной ставки. Например, процентная ставка может корректироваться каждый месяц, а сумма платежа - только раз в 12 месяцев.

Структура верхнего предела иногда выражается как предел первоначальной корректировки / предел последующей корректировки / предел срока службы , например 2/2/5 для ссуды с верхним пределом 2% для первоначальной корректировки, ограничением 2% для последующих корректировок и пределом 5%. на общую корректировку процентных ставок. Если указаны только два значения, это означает, что первоначальный предел изменения и периодический предел одинаковы. Например, структура крышки 2/2/5 иногда может быть записана просто 2/5.

Мотивы [ править ]

ARM обычно позволяют заемщикам снизить свои первоначальные платежи, если они готовы принять на себя риск изменения процентных ставок. Есть свидетельства того, что потребители, как правило, предпочитают контракты с самыми низкими начальными ставками, например, в Великобритании, где потребители, как правило, сосредотачиваются на немедленных ежемесячных расходах по ипотеке. ^{[4] На} решения потребителей также могут влиять советы, которые они получают, и большая часть рекомендаций предоставляется кредиторами, которые могут предпочесть ARM из-за структур финансового рынка. ^[4]

Во многих странах банки или аналогичные финансовые учреждения являются основными источниками ипотечных кредитов. Для банков, которые финансируются за счет клиентских депозитов , клиентские депозиты обычно имеют гораздо более короткие сроки, чем жилищная ипотека. Если бы банк предлагал большие объемы ипотечных кредитов по фиксированной ставке, но получал большую часть своего финансирования за счет депозитов (или других краткосрочных источников средств), у него было бы несоответствие активов и пассивов из-за риска процентной ставки . ^[4] Тогда он подвергнется риску того, что процентный доход от его ипотечного портфеля будет меньше, чем необходимо для выплаты вкладчикам. В Соединенных Штатах некоторые утверждают, что ссудно-сберегательный кризисОтчасти это было вызвано проблемой: сберегательные и кредитные компании имели краткосрочные депозиты и долгосрочные ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой, и поэтому были пойманы, когда Пол Волкер повысил процентные ставки в начале 1980-х годов. Поэтому банки и другие финансовые учреждения предлагают ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, поскольку это снижает риск и соответствует их источникам финансирования.

Банковские регуляторы уделяют пристальное внимание несоответствию активов и обязательств, чтобы избежать таких проблем, и устанавливают жесткие ограничения на сумму долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, которые банки могут держать в отношении своих других активов. Чтобы снизить риск, многие создатели ипотечных кредитов продают многие из своих ипотечных кредитов, особенно ипотечные ссуды с фиксированными ставками.

Для заемщика ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут быть менее дорогими, но за счет более высокого риска. У многих ARM есть « периоды-дразнилки », которые представляют собой относительно короткие начальные периоды фиксированной ставки (обычно от одного месяца до одного года), когда ARM имеет процентную ставку, которая существенно ниже «полностью индексированной» ставки. Период тизера может побудить некоторых заемщиков рассматривать ARM как более выгодную сделку, чем она на самом деле представляет. Низкая частота тизеров предрасполагает ARM к увеличению оплаты выше среднего.

Варианты [ править ]

Гибридные ARM [ править ]

Гибридный ARM имеет процентную ставку, которая фиксируется на начальный период времени, а затем плавно перемещается. «Гибрид» относится к смеси характеристик фиксированной и регулируемой скорости в ARM. Гибридные ARM называются их начальными периодами фиксированной и регулируемой процентной ставки, например, 3/1 для ARM с трехлетним периодом фиксированной процентной ставки и последующими годовыми периодами корректировки процентной ставки. Дата, когда гибридный ARM переходит с графика платежей с фиксированной ставкой на корректирующий график платежей, называется датой сброса. После даты сброса гибридный ARM имеет запас по сравнению с указанным индексом, как и любой обычный ARM. ^[5]

Популярность гибридных ARM в последние годы значительно возросла. В 1998 г. процент гибридов по отношению к 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой составлял менее 2%; за шесть лет этот показатель увеличился до 27,5%. ^[5]

Подобно другим ARM, гибридные ARM переносят некоторый процентный риск от кредитора к заемщику, тем самым позволяя кредитору предлагать более низкую ставку по нотам во многих средах процентных ставок.

Варианты ARM [ править ]

«Вариант ARM» обычно представляет собой 30-летний ARM, который изначально предлагает заемщику четыре варианта ежемесячного платежа: указанный минимальный платеж, выплата только процентов, 15-летний полностью амортизируемый платеж и 30-летний полностью амортизирующий платеж. ^[6]

Эти типы ссуд также называются ARM с оплатой по выбору или с возможностью оплаты.

Когда заемщик производит платеж ARM с опцией оплаты, размер которого меньше накопленных процентов, возникает «отрицательная амортизация», что означает, что невыплаченная часть начисляемых процентов добавляется к непогашенному сальдо основной суммы долга. Например, если заемщик производит минимальный платеж в размере 1000 долларов США, а ARM начисляет ежемесячные проценты в размере 1500 долларов США, 500 долларов США будут добавлены к остатку ссуды заемщика. Более того, выплата только процентов в следующем месяце будет рассчитана с использованием нового, более высокого сальдо основного долга.

Варианты ARM часто предлагаются с очень низкой ставкой тизеров (часто всего 1%), что означает очень низкие минимальные платежи в течение первого года ARM. Во время бума кредиторы часто гарантируют заемщикам на основе ипотечных платежей, которые ниже уровня полностью амортизируемых платежей. Это позволяет заемщикам претендовать на получение гораздо большей ссуды (т. Е. Брать на себя больший долг), чем это было бы возможно в противном случае. При оценке варианта ARM осмотрительные заемщики не будут сосредотачиваться на ставке-тизере или уровне начального платежа, но будут учитывать характеристики индекса, размер «ипотечной маржи», которая добавляется к значению индекса, и другие условия рука. В частности, им необходимо рассмотреть возможности повышения (1) долгосрочных процентных ставок;

Варианты ARM лучше всего подходят для опытных заемщиков с растущими доходами, особенно если их доходы колеблются в зависимости от сезона и им нужна гибкость платежей, которую может обеспечить такой ARM. Искушенные заемщики будут тщательно контролировать уровень отрицательной амортизации, который они позволяют накапливать.

Таким образом, заемщик может контролировать основной риск Опциона ARM, который представляет собой «платежный шок», когда отрицательная амортизация и другие характеристики этого продукта могут вызвать существенное увеличение платежей за короткие периоды времени. ^[7]

Минимальный платеж по Option ARM может резко возрасти, если его невыплаченная основная сумма достигает максимального предела отрицательной амортизации (обычно от 110% до 125% от первоначальной суммы кредита). Если это произойдет, следующий минимальный ежемесячный платеж будет на уровне, который полностью амортизирует ARM в течение оставшегося срока. Вдобавок, варианты ARM обычно имеют автоматические даты «пересчета» (часто каждые пять лет), когда платеж корректируется, чтобы вернуть ARM в нормальный режим, чтобы полностью амортизировать ARM в течение оставшегося срока.

Например, 200 000 долларов США с «отрицательным» пределом в 110% обычно корректируются до полностью амортизируемого платежа на основе текущей полностью индексированной процентной ставки и оставшегося срока ссуды, если отрицательная амортизация приводит к тому, что сальдо ссуды превышает 220 000 долларов. . При пересчете на 125% это произойдет, если остаток по кредиту достигнет 250 000 долларов.

Любая ссуда, которой разрешено генерировать отрицательную амортизацию, означает, что заемщик сокращает свой капитал в своем доме, что увеличивает вероятность того, что он не сможет продать его на сумму, достаточную для погашения ссуды. Снижение стоимости собственности усугубит этот риск.

Варианты ARM могут также быть доступны как «гибриды» с более длительными периодами фиксированной ставки. Эти продукты вряд ли будут иметь низкие показатели тизеров. В результате такие ARM снижают вероятность отрицательной амортизации и, скорее всего, не понравятся заемщикам, ищущим «доступный» продукт.

ОРУЖИЕ денежного потока [ править ]

Денежный поток ARM - это вариант минимального платежа по ипотечной ссуде . Этот тип ссуды позволяет заемщику выбирать ежемесячный платеж из нескольких вариантов. Эти варианты оплаты обычно включают вариант оплаты на уровне 30 лет, 15 лет, уровень только процентов и минимальный уровень оплаты. Минимальный уровень платежа обычно ниже, чем выплата только процентов . Этот вид ссуды может привести к отрицательной амортизации. Возможность внести минимальный платеж обычно доступна только в течение первых нескольких лет кредита.

Ипотека ARM для денежного потока является синонимом ипотеки с опцией ARM или с опцией оплаты ARM , однако не все ссуды с опциями денежного потока регулируются. Фактически, опционные ссуды с фиксированной процентной ставкой сохраняют те же варианты денежных потоков, что и ARM для денежных потоков и опционные ARM, но остаются фиксированными на срок до 30 лет. ^{[ необходима цитата ]}

Лимиты ссуд [ править ]

Лимиты ссуд обеспечивают защиту платежей от платежного шока и позволяют измерить определенность процентной ставки для тех, кто играет с начальными фиксированными ставками по ссудам ARM. Существует три типа лимитов на типичную ипотеку с регулируемой ставкой первого залога или гибридную ипотеку с регулируемой ставкой первого залога.

Верхний предел ставки первоначальной корректировки: большинство ссуд имеют более высокий предел для первоначальных корректировок, который индексируется к начальному фиксированному периоду. Другими словами, чем дольше первоначальный фиксированный срок, тем больше банк хотел бы скорректировать вашу ссуду. Как правило, этот предел на 2–3% выше начальной ставки по ссуде с первоначальным сроком фиксированной ставки три года или ниже и на 5–6% выше начальной ставки по ссуде с первоначальным сроком фиксированной ставки пять лет или более. .

Ограничение корректировки ставки: это максимальная сумма, на которую ипотека с регулируемой ставкой может увеличиваться при каждой последующей корректировке. Подобно начальному пределу, этот предел обычно на 1% выше начальной ставки для ссуд с начальным фиксированным сроком в три года или более и обычно на 2% выше начальной ставки для ссуд с первоначальным фиксированным сроком пять лет или более.

Пожизненный предел: большинство первых ипотечных ссуд имеют срок жизни на 5% или 6% выше стартовой ставки (в конечном итоге это зависит от кредитора и кредитного рейтинга).

• Промышленное сокращение для ARM Caps

Внутри бизнес-кепки чаще всего выражаются просто тремя задействованными числами, обозначающими каждую кепку. Например, гибридный ARM 5/1 может иметь структуру ограничения 5/2/5 (начальный предел 5%, предел регулирования 2% и предел срока службы 5%), и инсайдеры могут назвать это ограничением 5-2-5. В качестве альтернативы, 1-летний ARM может иметь ограничение 1/1/6 (начальное ограничение 1%, ограничение корректировки 1% и ограничение срока действия 6%), известное как 1-1-6, или, альтернативно, выраженное как ограничение 1/6. (отсутствие одной цифры означает, что начальная и регулировочная крышки идентичны).

• Кепки ARM с отрицательной амортизацией

См. Полную статью о типе ARM, которые по своей природе имеют ссуды с отрицательной амортизацией . Продукты с более высоким риском, такие как ежемесячные регулируемые ссуды с первым залоговым залогом с отрицательной амортизацией и кредитные линии собственного капитала (HELOC), имеют разные способы структурирования предела, чем типичная ипотека с первым залоговым залогом. Типичные ежемесячные регулируемые ссуды с первым залоговым залогом и отрицательной амортизациейСрок действия ссуды составляет от 9,95% до 12% (максимальная начисленная процентная ставка). Некоторые из этих кредитов могут иметь гораздо более высокие потолки ставок. Полностью индексированная ставка всегда указывается в выписке, но заемщики защищены от полного эффекта повышения ставки минимальным платежом до тех пор, пока ссуда не будет реорганизована, то есть когда причитаются платежи по основной сумме и процентам, которые полностью погашают ссуду в полностью проиндексированная ставка.

• Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

Поскольку HELOC предназначены для того, чтобы банки в первую очередь занимали позицию второго залога, они обычно ограничиваются только максимальной процентной ставкой, разрешенной законом в государстве, в котором они выпускаются. Например, во Флориде в настоящее время установлено ограничение на процентную ставку в размере 18%. Они сопряжены с риском для заемщика в том смысле, что в основном индексируются по основной ставке Wall Street Journal , которая считается спотовым индексом, или финансовым показателем, который подлежит немедленному изменению (как и ссуды, основанные на основной ставке ). . Риск для заемщика заключается в том, что финансовая ситуация, заставляющая Федеральный резерв резко повысить ставки (см. 1980, 2006), приведет к немедленному увеличению обязательств перед заемщиком до максимальной ставки.

Популярность [ править ]

Ипотеки с переменной ставкой являются наиболее распространенной формой кредита для покупки дома в Соединенном Королевстве , ^[4] Ирландия и Канада , но непопулярны в некоторых других странах , таких как Германия . ^[4] Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой очень распространены в Австралии ^[4] и Новой Зеландии . В некоторых странах настоящая ипотека с фиксированной процентной ставкой недоступна, за исключением краткосрочных ссуд; в Канаде самый длительный срок, на который может быть установлена ​​ипотечная ставка, обычно составляет не более десяти лет, в то время как срок погашения ипотеки обычно составляет 25 лет.

Во многих странах банки не могут предоставлять ссуды по фиксированной ставке на очень длительные сроки; в этих случаях единственным приемлемым типом ипотеки, которую могут предложить банки, может быть ипотека с регулируемой процентной ставкой (за исключением некоторой формы государственного вмешательства). Например, в ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества . Поскольку средства, привлеченные строительными обществами Великобритании, должны составлять не менее 50% депозитов, кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей ставкой, а не ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой, чтобы снизить потенциальные процентные риски между тем, что они взимают в виде процентов по ипотеке, и тем, что они платят в качестве процентов по депозитам и прочим. источники финансирования. ^[4]

Страны, в которых ссуды с фиксированной процентной ставкой являются распространенной формой ссуды на покупку дома, обычно нуждаются в специальной правовой базе, чтобы сделать это возможным. Например, в Германии и Австрии популярный Bausparkassen , тип обществ взаимного строительства., предлагаем долгосрочные ссуды с фиксированной процентной ставкой. Они юридически отделены от банков и требуют от заемщиков накопить значительную сумму по довольно низкой фиксированной процентной ставке, прежде чем они получат ссуду; для этого от будущего заемщика требуется начать вносить фиксированные ежемесячные платежи задолго до фактического получения ссуды. Как правило, невозможно выплатить это единовременно и сразу же получить ссуду; это должно производиться ежемесячными платежами того же размера, что и выплата на этапе возврата ипотеки. В зависимости от того, достаточно ли вкладчиков в системе в любой момент времени, выплата ссуды может быть отложена на некоторое время, даже если квота сбережений уже выполнена потенциальным заемщиком. Преимущество для заемщика в том, что ежемесячный платеж гарантированно никогда не будет увеличен, и срок ссуды также фиксируется заранее. Недостатком является то, что эта модель, в которой вы должны начать производить платежи за несколько лет до фактического получения ссуды, в основном нацелена на тех, кто редко бывает в жизни, и которые могут планировать наперед на долгое время. Это стало проблемой из-за в целом более высокой мобильности, которая требуется от рабочих в настоящее время.

Для тех, кто планирует переехать в течение относительно короткого периода времени (от трех до семи лет), ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой могут по-прежнему быть привлекательными, поскольку они часто включают более низкую фиксированную процентную ставку на первые три, пять или семь лет кредит, после которого процентная ставка колеблется.

В Сингапуре [ править ]

В Сингапуре ARM широко известна как ипотека с плавающей или переменной ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой в стране, ипотека с плавающей ставкой имеет процентную ставку, изменяющуюся в течение всего срока кредита. Кредиты могут быть привязаны к ставке правления банка, SIBOR или SOR.

Обычно структура процентной ставки по ипотеке выглядит следующим образом:

Заем может быть привязан к SIBOR или SOR любой продолжительности, а спред (маржа) привязан к X-месячным SIBOR / SOR. Спред обычно корректируется в сторону увеличения по прошествии первых нескольких лет.

Ипотечные кредиты с привязкой к системе SIBOR более популярны, чем ипотечные ссуды с привязкой к системе SIB или советом и ставкой.

Однако недавно ANZ представила ARM, которая привязана к среднему значению SIBOR и SOR. ^[8] На данный момент это единственный банк в Сингапуре, предлагающий такую ​​ипотеку.

Цены [ править ]

Ипотека с регулируемой процентной ставкой обычно, но не всегда, дешевле, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой. Из-за неотъемлемого риска процентных ставок долгосрочные фиксированные ставки будут, как правило, выше, чем краткосрочные ставки (которые являются основой для ссуд с плавающей ставкой и ипотечных кредитов). Разница в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными кредитами известна как кривая доходности , которая обычно имеет наклон вверх (более длинные сроки дороже). Противоположное обстоятельство известно как перевернутая кривая доходности и встречается относительно редко.

Тот факт, что ипотека с регулируемой процентной ставкой имеет более низкую начальную процентную ставку, не указывает на будущую стоимость заимствования (при изменении ставок). Если ставки вырастут, стоимость будет выше; если ставки снизятся, стоимость будет ниже. Фактически заемщик согласился взять на себя процентный риск .

Фактический анализ цен и ставок ипотеки с регулируемой процентной ставкой в ​​финансовой отрасли осуществляется с помощью различных методологий компьютерного моделирования, таких как метод Монте-Карло или последовательности Соболя. В этих методах, используя предполагаемое распределение вероятностей будущих процентных ставок, исследуются многочисленные (10 000–100 000 или даже 1 000 000) возможных сценариев процентных ставок, рассчитываются денежные потоки по ипотеке по каждому из них, а также агрегируются такие параметры, как справедливая стоимость и эффективная процентная ставка в течение оцениваются сроки ипотеки. Имея их под рукой, кредитные аналитики определяют, будет ли предложение той или иной ипотеки прибыльным и будет ли оно представлять приемлемый риск для банка.

Предоплата [ править ]

Ипотека с регулируемой процентной ставкой, как и другие виды ипотеки, обычно позволяет заемщику досрочно погасить основную сумму (или капитал) без штрафных санкций. Досрочные выплаты части основной суммы уменьшат общую стоимость ссуды (общие выплаченные проценты), но не сократят количество времени, необходимое для выплаты ссуды, как другие типы ссуд. После каждого пересмотра новая полностью индексированная процентная ставка применяется к оставшейся основной сумме, чтобы погасить оставшийся срок.

Если ипотека рефинансируется, заемщик одновременно берет новую ипотеку и выплачивает старую ипотеку; последнее считается предоплатой.

Некоторые ARM взимают штрафы за досрочное погашение в размере нескольких тысяч долларов, если заемщик рефинансирует ссуду или выплачивает ее досрочно, особенно в течение первых трех или пяти лет ссуды. [1]

Критика [ править ]

Хищническое кредитование [ править ]

Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой иногда продаются потребителям, которые вряд ли вернут ссуду в случае повышения процентных ставок. ^[9] В Соединенных Штатах Америки крайние случаи охарактеризованы Федерацией потребителей Америки как хищнические ссуды . Защита от повышения процентных ставок включает (а) возможный начальный период с фиксированной ставкой (который дает заемщику возможность увеличить свой годовой доход до повышения платежей); (b) максимум (кепка), на который процентные ставки могут повышаться в любой год (если лимит установлен, он должен быть указан в ссудном документе); и (c) максимальный (верхний предел), на который процентные ставки могут повышаться в течение срока действия ипотеки (это также должно быть указано в кредитном документе).

Ошибки процентной ставки и завышения [ править ]

В сентябре 1991 года Счетная палата правительства (GAO) выпустила исследование ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой ^[10] в Соединенных Штатах, которое обнаружило, что от 20% до 25% кредитов ARM из приблизительно 12 миллионов на тот момент содержали ошибки процентной ставки. . Бывший федеральный аудитор ипотечных банков оценил, что эти ошибки привели к перерасходу американских домовладельцев как минимум на 10 миллиардов долларов США. Такие ошибки возникали, когда соответствующая ипотечная служба выбирала неверную дату индекса, использовала неправильную маржу или игнорировала ограничения на изменение процентной ставки.

В июле 1994 года некоммерческая аудиторская компания Consumer Loan Advocates объявила ^[11], что до 18% ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой содержат ошибки, из-за которых заемщик получает более 5000 долларов в виде завышенных процентов.

В декабре 1995 года правительственное исследование пришло к выводу, что 50–60% всех ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой в ​​Соединенных Штатах содержат ошибку в отношении переменной процентной ставки, взимаемой с домовладельца. ^[12] По оценкам исследования, общая сумма завышенных процентов с заемщиков превышала 8 миллиардов долларов. Неадекватные компьютерные программы, неправильное заполнение документов и ошибки в расчетах были названы основными причинами завышения процентных ставок. Никаких других правительственных исследований завышенных процентов ARM не проводилось.

История [ править ]

3 апреля 1980 года Совет Федерального банка жилищной ссуды проголосовал за то, чтобы разрешить ссудно-сберегательным ассоциациям предлагать ипотеку с изменяемой процентной ставкой (RRM) для покупки жилья, первую ипотеку с плавающей процентной ставкой в ​​Соединенных Штатах. ^[13] Согласно правилам, процентная ставка может изменяться каждые три года и может повышаться не более чем на 5 процентных пунктов по сравнению с первоначальным сроком годовой процентной ставки 30-летней ипотеки или снижаться без ограничений. Новое правило было введено в ответ на сокращение количества вводимых в эксплуатацию новых домов и покупок покупателей, сомневавшихся в долгосрочной приверженности высоким процентным ставкам в то время, и представляло собой концепцию, аналогичную «пролонгационной ипотеке», которая уже использовалась. в Канаде. ^[14]

РАЗДЕЛ VIII, АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ, Гарн – Ст. Закон Жермен о депозитных учреждениях 1982 года разрешал ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой. ^[15]

В 2006 году, до кризиса субстандартного ипотечного кредитования , более 90% субстандартных ипотечных кредитов (на которые приходилось 20% всех ипотечных кредитов ^[16] ) были ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой. ^[17]

См. Также [ править ]

• Вводная ставка
• Рейтинг тизеров
• VA кредит
• Мыльный пузырь на рынке недвижимости США
• Ипотечная терминология США

Ссылки [ править ]

Внешние ссылки [ править ]

• Справочник Федеральной резервной системы США для потребителей по ипотеке с регулируемой процентной ставкой
• Исторические ставки индекса ARM в США
• Исторические ставки по ипотечным кредитам в США с 1982 г. по настоящее время
• Ежедневный обзор регулируемой ипотечной ставки от Mortgage News Daily
• Исторические ставки индекса ARM в США