Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Обмен Equity это другое название для общей собственности или совместной собственности . Он берет одну собственность , более чем одного владельца, и смешивает их, чтобы максимизировать прибыль и налоговые вычеты . Обычно стороны находят дом и покупают его вместе как совладельцы, но иногда они объединяются, чтобы совместно владеть недвижимостью, которой один из них уже владеет. По истечении согласованного срока они покупают друг друга или продают недвижимость и делят капитал . В Англии долевое участие и долевое владение - это не одно и то же (см. Разделы о Соединенном Королевстве и Англии ниже).

Разделение капитала в разных странах [ править ]

Соединенные Штаты [ править ]

Разделение капитала стало желательным в Соединенных Штатах, когда в 1981 году раздел 280A Налогового кодекса разрешил смешанное налоговое использование одной собственности, что впервые разрешило арендатору требовать вычеты по основному налогу на жительство, а инвестору - налоговые вычеты по инвестиционной собственности. Поскольку долевая собственность предоставляется федеральным налоговым кодексом, это право собственности может использоваться в любом штате.

Компании в Соединенных Штатах включают Unison Homeownership Investors, Landded и OwnHome Mortgage & Finance. [1]

Соединенное Королевство [ править ]

Термин «долевое участие» используется в Великобритании по-разному, часто применяемый к различным формам схем низкозатратного домовладения . К ним относятся ссуды под долевое участие , иногда называемые ссудами с долевым участием, и некоторые формы долевого владения (частичная покупка / частичная аренда), называемые договором аренды с долевым участием. Некоторые местные органы власти могут также ссылаться на ограничения цены перепродажи в документации по планированию как на договоренности о долевом участии. Однако использование долевого капитала по отношению к долевой собственности неточно, поскольку долевое владение является гарантированной арендой с возможностью приобретения аренды в будущем, если арендатор может себе это позволить. [2]При использовании схемы долевого участия вы владеете всей собственностью, хотя у вас есть ссуда на часть вашего депозита, тогда как при схеме долевого владения вы владеете только частью своего дома с возможностью выкупить больше у жилищной ассоциации, когда ты можешь. [3]

  1. ↑ Бернард, Тара Сигель (1 июня 2018 г.). «Получение авансового платежа - помощь сейчас. Разделение прибыли (или убытка) дома позже» - через NYTimes.com.
  2. ↑ См. Ричардсон против Мидленд-Харт (2007). Обсуждается в: Пикер, Джайлз (3 сентября 2013 г.). «Скрытые опасности долевой собственности» . Хранитель . Проверено 7 апреля 2021 года .
  3. ^ «Объяснение долевого участия» . MoneySuperMarket . 2019-07-05.

Англия [ править ]

Правительство Великобритании способствует разделению капитала главным образом через Агентство по делам домов и сообществ . По состоянию на 2009 год это было под лозунгом HomeBuy . Его цель - помочь семьям, зарабатывающим до 60 000 фунтов стерлингов в год [1]

New Build HomeBuy - это когда покупатели покупают не менее 25% вновь построенного дома, а оставшуюся часть оплачивают арендную плату. HCA обычно субсидирует жилищные ассоциации или других поставщиков, чтобы они держали оставшуюся долю. Арендная плата ограничена 3% от стоимости непроданной доли, но обычно устанавливается на уровне 2,75%. Покупатели могут покупать дополнительные акции всякий раз, когда они могут себе это позволить; это известно как «лестница». [2]

HomeBuy Direct был введен в 2009 году, в соответствии с которым правительство и застройщик совместно финансируют ссуду на приобретение собственного капитала в размере 30% от стоимости, так что покупателю необходимо оплатить ипотечный кредит только на 70% от стоимости. Если покупатель покупает дополнительную акцию, все три стороны участвуют в любом увеличении стоимости. Агентство HCA выделило на эту схему 300 миллионов фунтов стерлингов на 2009-2011 годы, и в рамках этой инициативы доступно 10 000 домов. [1]

Open Market Homebuy позволял покупателям покупать не менее 25% недвижимости на открытом рынке с обычной ипотекой на эту часть и ссудой под низкие проценты на оставшуюся часть. В настоящее время это недоступно, поскольку финансирование на 2009-2010 годы уже полностью выделено. [3]

Social Homebuy позволяет арендаторам участвующих советов и жилищных ассоциаций покупать свой арендованный дом на условиях долевой собственности с долей обычной скидки на право приобретения . [4]

Программа FirstBuy для новых покупателей объявлена ​​в бюджете на 2011 год. В соответствии с ним покупатели, впервые покупающие недвижимость, могут получить помощь для покрытия разницы между 5% депозитом и 75% ипотечным кредитом. Это доступно только для выбранных схем новой сборки. Добавочный капитал предоставляется в равных долях HCA и застройщиком. [5]

Долевой капитал частного сектора в Англии [ править ]

Долевой капитал частного сектора или, как его иногда называют, акционерный капитал инвестора , работает совершенно иначе, поскольку в нем отсутствует элемент субсидии налогоплательщика. Вместо этого сторонние инвесторы предоставляют разницу между депозитом покупателя и (как правило) 75% -ной ипотекой в ​​обмен на долю в собственности и арендную плату. Эти схемы действуют в течение 5 или 10 лет (иногда с продлением «в трудных условиях»), что означает, что в конце соответствующего периода владелец должен выкупить долю в капитале за соответствующий процент от рыночной стоимости на тот момент. Как правило, штраф за досрочное погашение или частичный обратный выкуп отсутствует. Таким образом, разделение капитала можно рассматривать как шаг к полному владению недвижимостью.

Хотя долевой капитал инвестора на первый взгляд дороже, чем схемы государственного сектора, из-за необходимости платить арендную плату за не принадлежащую ему часть, он, тем не менее, имеет значительные преимущества:

  • Во-первых, это не ограничивается новостройками или каким-либо конкретным поставщиком жилья. Вместо этого покупатель может исследовать весь рынок в поисках лучшей сделки. Некоторые сказали бы, что это позволяет избежать риска уплаты завышенной цены застройщику. [6]
  • Во-вторых, меньше форм и списков ожидания. Поскольку долевой капитал инвестора - это, по сути, механизм финансирования, это так же просто, как подача заявки на ипотеку.
  • В-третьих, вероятность того, что финансирование закончится, меньше, чем у схем государственного сектора. Пока инвесторы достигают желаемой прибыли, ресурсы теоретически безграничны.
  • В-четвертых, покупатель оказывается в положении покупателя за наличные и, таким образом, имеет право договариваться с продавцом о наиболее выгодной сделке.
  • Наконец, конечно, вливание наличных денег дает покупателю возможность получить доступ к лучшим процентным ставкам и более легким проверкам кредитоспособности, связанным с ипотечными кредитами на 75%.

Экономическая теория [ править ]

В экономической теории собственность изучается в области теории договоров . В частности, Оливер Харт (1995) утверждал, что право собственности имеет значение в контексте неполных контрактов . [7] Когда некоторые будущие непредвиденные обстоятельства не могут быть учтены в контракте сегодня, переговоры состоятся завтра. Право собственности улучшает позицию на переговорах. В результате сегодня у собственника есть более сильные стимулы для инвестиций, ориентированных на отношения (т. Е. Проблема задержек снижается). В этом контексте Шмитц (2017) показал, что совместное владение активом может быть желательным сегодня, даже если завтра оптимально передать актив стороне, которая его больше всего ценит. [8]Причина в том, что долевая собственность дает более сбалансированные инвестиционные стимулы для заинтересованных сторон. Оптимальные доли владения зависят от того, воплощены ли инвестиции в физическом капитале (чтобы владелец всегда мог получить прибыль) или в человеческом капитале сторон.

См. Также [ править ]

  • Жилищный кооператив
  • Земельный фонд сообщества

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b HomeBuy Direct. Архивировано 14 июля 2009 г. в Wayback Machine на веб-сайте DCLG.
  2. ^ New Build HomeBuy архивации 2009-07-14 в Wayback Machine на сайте DCLG
  3. ^ Open Market HomeBuy Архивировано 26 июля 2009 г. в Wayback Machine на веб-сайте CLG.
  4. ^ Social HomeBuy Архивировано 05 декабря 2010 г. на сайте Wayback Machine на веб-сайте HCA.
  5. ^ Список агентов HomeBuy на сайте HCA
  6. ^ «Новый доступный способ купить дом» . www.strideup.co . Проверено 29 марта 2019 .
  7. ^ Харт, Оливер (1995). Фирмы, контракты и финансовая структура . Кларендон Пресс.
  8. ^ Шмитц, Патрик В. (2017). «Незавершенные контракты, долевая собственность и инвестиционные стимулы» . Журнал экономического поведения и организации . 144 : 153–165. DOI : 10.1016 / j.jebo.2017.09.021 .
  • Дэвис, Джон Эммеус (1994), Долевое домовладение: изменяющийся ландшафт закрытого от перепродажи жилья, занимаемого собственниками , Национальный жилищный институт

Дальнейшее чтение [ править ]

  • Гельтнер, Дэвид М., Норман Г. Миллер и Жан Снавели. 1995. Нам нужен четвертый класс активов: HEIT. Финансирование недвижимости: 71-81.
  • Кэплин, Эндрю (1997). Жилищные товарищества: новый подход к рынку на распутье . MIT Press. ISBN 0-262-03243-0 .