Главная Владельцы Кредит Corporation ( HOLC ) была спонсируемой правительством корпорация , созданная в рамках нового курса . Корпорация была основана в 1933 году в соответствии с Законом о ссудной корпорации домовладельцев под руководством президента Франклина Д. Рузвельта . [2] Его цель заключалась в рефинансировании ипотечных кредитов, которые в настоящее время не выполняются , для предотвращения потери права выкупа , а также для расширения возможностей покупки жилья.
Тип | Корпорация, спонсируемая государством |
---|---|
Промышленность | Финансовые услуги |
Основан | 13 июня 1933 г. |
Несуществующий | 4 февраля 1954 г. |
Штаб-квартира | Вашингтон |
Услуги | Кредитные услуги |
Количество работников | 20000 (1935 г.) и снизился до менее 500 (1950 г.) |
HOLC усилил расовую сегрегацию по месту жительства и способствовал разрыву в расовом богатстве в Соединенных Штатах. [3]
Операции
HOLC выпустил облигации, а затем использовал их для покупки ипотечных кредитов у кредиторов. Приобретенные ссуды предназначались для домовладельцев, у которых возникли проблемы с выплатой по своим ипотечным ссудам «не по своей вине». Затем HOLC рефинансировал ссуды для заемщиков. Многие кредиторы получили прибыль от продажи ссуд, потому что HOLC купил ссуды, предложив стоимость облигаций, равную сумме основной суммы долга заемщика плюс невыплаченные проценты по ссуде плюс налоги, которые кредитор уплатил за недвижимость. Эта стоимость ссуды была тогда суммой ссуды, которая была рефинансирована для заемщика. Заемщик выиграл, потому что ему предложили ссуду на более длительный срок под более низкую процентную ставку. Уменьшение основной суммы долга было редкостью.
Характер кредитов
Типичная ссуда HOLC до 1940 года была амортизированной 15-летней ссудой по сравнению с 3–6-летней ипотекой, предлагаемой коммерческими банками, и 10–12-летней ссудой, предлагаемой Building and Loans в 1920-х годах. Процентная ставка по первоначальным ссудам HOLC составляла 5 процентов в то время, когда большинство ипотечных ссуд предлагалось по процентной ставке от 6 до 8 процентов. В 1939 году корпорация снизила процентную ставку до 4 1/2 процента для большой группы заемщиков. Ссуды HOLC, как правило, погашались, поэтому ежемесячные выплаты по ссуде были равными. Это контрастирует с беспроцентными ссудами в 1920-х годах, когда заемщик ежемесячно до конца ссуды выплачивал выплаты, равные процентам по ссуде, а затем выплачивал основную сумму (полученную сумму) в конце ссуды. До начала 1930-х заемщики часто платили основную сумму долга, беря новый заем. Когда в 1930-х годах экономика развалилась, брать займы стало очень трудно, и многие заемщики не могли выплатить основную сумму долга в конце срока кредита. Это также контрастирует с ссудами в Building and Loans (B&L) в 1920-х годах, которые часто длились от 10 до 12 лет. Ссуды B&L представляли собой ссуды с прямым сокращением, по которым ежемесячно производилась некоторая выплата основной суммы долга; следовательно, продолжительность ссуды не изменится, если заемщик не осуществит платежи. Кредит прямого сокращения стал наиболее распространенным типом американской ипотеки.
Политика погашения ссуд и обращения взыскания
Между 1933 и 1935 годами HOLC выдало немногим более одного миллиона займов. На этом этапе он прекратил выдавать новые ссуды, а затем сосредоточился на их погашении. Типичный заемщик, ссуда которого была рефинансирована HOLC, отставала более чем на 2 года по выплате ссуды и более чем на 2 года по уплате налогов на недвижимость. В конечном итоге HOLC закрыл 20 процентов рефинансированных займов. Он имел тенденцию ждать, пока заемщик не будет производить платежи по ссуде более года, прежде чем он будет лишен ссуды. Когда HOLC лишился права выкупа, он обычно ремонтировал дом. Во многих случаях он сдавал дом в аренду до тех пор, пока его не перепродали. HOLC пытался избежать быстрой продажи слишком большого количества домов, чтобы избежать негативного воздействия на цены на жилье. В конечном итоге более 800 000 человек погасили свои ссуды HOLC, и многие погасили их достаточно рано. [4] [5] HOLC официально прекратил свою деятельность в 1951 году, когда его последние активы были проданы частным кредиторам. HOLC применялся только к несельскохозяйственным домам стоимостью менее 20 000 долларов. HOLC также помогал ипотечным кредиторам, рефинансируя проблемные ссуды и увеличивая ликвидность организаций. Когда в 1951 году были проданы его последние активы, HOLC принесла небольшую прибыль. [6] [7]
Redlining
HOLC часто называют инициатором « красной линии» ипотечного кредитования . [8] [9] Карты HOLC [10], созданные в 1930-х годах для оценки кредитоспособности, были обозначены цветом по признаку расы, при этом большинство афроамериканских территорий были отмечены красным и обозначены как «опасные». [11] Расистские взгляды и выражения, содержащиеся в оценочных листах HOLC и картах безопасности жилых домов, созданных HOLC, оказали федеральную поддержку расистской практике в сфере недвижимости, которая помогла разделить Америку на протяжении 20-го века.
Эффекты красной черты, описанные на картах HOLC, сохраняются до настоящего времени. Исследование, опубликованное в 2018 году, показало, что 74 процента районов, которые были классифицированы HOLC как районы с высоким уровнем риска или «опасными», сегодня являются районами с низким или умеренным доходом, в то время как 64 процента районов, классифицированных как «опасные», сегодня являются районами меньшинств. [12] «Как будто некоторые из этих мест оказались в ловушке в прошлом, загоняя районы в концентрированную бедность», - сказал Джейсон Ричардсон, директор по исследованиям в NCRC, группе защиты прав потребителей. [13] Другое исследование, опубликованное в 2017 году, показало, что в областях, считающихся высокорисковыми согласно картам HOLC, в течение следующих 30–35 лет наблюдалось усиление расовой сегрегации, а также долгосрочное снижение количества домовладений, стоимости домов и кредитные рейтинги. [14]
Исследование 2020 года, опубликованное в American Sociological Review, показало, что HOLC приводит к значительному и стойкому росту расовой сегрегации по месту жительства. [3]
История организации
HOLC был создан как чрезвычайное агентство под надзором Совета Федерального банка жилищного кредитования (FHLBB) в соответствии с Законом о ссуде домовладельцев от 1933 года 13 июня 1933 года. [15] Он был передан вместе с FHLBB и его компонентами в Федеральное кредитное агентство в результате реорганизации. План № I от 1939 года , вступивший в силу с 1 июля 1939 года. Он был передан вместе с другими компонентами упраздненного FHLBB Федеральному управлению жилищного банка (FHLBA), Национальному жилищному агентству , EO 9070, 24 февраля 1942 года. Его совет директоров был отменен Планом реорганизации № 3 1947 года, вступившим в силу 27 июля 1947 года, и HOLC был передан для целей ликвидации Совету Банка жилищного кредитования в рамках Агентства жилищного строительства и жилищного финансирования . Он был прекращен приказом секретаря Совета банка жилищного кредитования, вступившим в силу 3 февраля 1954 г., в соответствии с законом от 30 июня 1953 г. (67 Stat. 121 ).
Смотрите также
Сноски
- ^ "Ремонт здания Корпорации ссуды домовладельцев (HOLC)" . Компания Джона К. Гримберга. Архивировано из оригинала на 24 января 2013 года . Проверено 23 декабря 2010 года .
- ^ Первый годовой отчет Совета Федерального банка жилищного кредитования
- ^ а б Фабер, Джейкоб В. (21 августа 2020 г.). «Мы построили это: последствия вмешательства эпохи нового курса в расовую географию Америки» . Американская социологическая Обзор : 000312242094846. дои : 10,1177 / 0003122420948464 . ISSN 0003-1224 .
- ^ Харрис, К. Лоуэлл (1951). "История и политика Корпорации жилищного кредитования" . NBER (1-е изд.). Нью-Йорк: Национальное бюро экономических исследований: 1.
- ^ Fishback, Цена; Роза, Джонатан; Сноуден, Кеннет (октябрь 2013 г.). Хорошая экономия: как новый курс обеспечил домовладение (1-е изд.). Чикаго: Издательство Чикагского университета. ISBN 978-0226082448.
- ^ Crossney и Bartelt 2005 городской география статьи архивация 2012-07-09 в archive.today
- ^ «Дебаты Кроссни и Бартельта о жилищной политике 2006 г.» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 14 апреля 2008 года . Проверено 12 апреля 2008 .
- ^ «В городах США очевидны последствия прошлой жилищной дискриминации для здоровья» . NPR.org . Проверено 13 декабря 2020 .
- ^ «Расистская жилищная политика привела к созданию очень жарких кварталов» . Наука . 2020-09-02 . Проверено 13 декабря 2020 .
- ^ Коннолли, NDB; Винлинг, Ладейл; Нельсон, Роберт К .; Марчиано, Ричард (2018-01-19), "неравенство Mapping", Routledge Companion к пространственному истории , Routledge, стр 502-524,. DOI : 10,4324 / 9781315099781-29 , ISBN 9781315099781
- ^ Нельсон, Роберт К. «Отображение неравенства» . Отображение неравенства . Ричмондский университет.
- ^ Митчелл, Брюс (20 марта 2018 г.). «Красная линия» карты «HOLC»: стойкая структура сегрегации и экономического неравенства » . Национальная коалиция реинвестирования сообществ .
- ^ Ян, Трейси. «Redlining был запрещен 50 лет назад. Это все еще наносит ущерб меньшинствам сегодня» . Вашингтон Пост .
- ^ Ааронсон, Дэниел. "Эффекты Холка 1930-х годов" Красная линия "Карты". Рабочий документ ФРБ Чикаго № WP-2017-12 .
- ^ «Записи Совета Федерального банка жилищного кредитования [FHLBB]» . Национальный архив . 2016-08-15 . Проверено 24 октября 2017 .
дальнейшее чтение
- Бреннана, Джон Ф. «Влияние кредитования жилищных корпораций в период депрессии в Большом Кливленде, штат Огайо», « Городская география», (2015) 36 № 1, стр: 1-28.
- Прайс Фишбэк, Джонатан Роуз и Кеннет Сноуден, Хорошая экономия: как новый курс сохранил домовладение. Чикаго: Издательство Чикагского университета, 2013.
Внешние ссылки
- Записи Корпорации ссуды домовладельцев из Национального управления архивов и документации
- Карты безопасности Корпорации жилищного кредитования для нескольких городов США
- Картирование неравенства: красная линия в Америке нового курса
- Годовые отчеты Корпорации жилищного кредитования с 1933 по 1952 годы , включенные в отчеты Совета Федерального банка жилищного кредитования.