Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено из ТСЖ )
Перейти к навигации Перейти к поиску

В Соединенных Штатах ассоциация домовладельцев (или ассоциация домовладельцев , сокращенно ТСЖ , иногда называемая ассоциацией владельцев собственности или АП ) - это частная ассоциация, часто создаваемая застройщиком с целью маркетинга, управления и продажи. дома и участки в спальном районе . [ оригинальное исследование? ] Обычно девелопер передает управление ассоциацией домовладельцам после продажи заранее определенного количества лотов. Как правило, любое лицо, желающее купить жилье на территории ассоциации домовладельцев, должно стать ее членом и, следовательно, должно подчиняться руководящим документам, включая учредительный договор, CC&R (соглашения, условия и ограничения) и подзаконные акты, которые могут ограничивать выбор собственника. Ассоциации домовладельцев особенно активны в области городского планирования, зонирования и землепользования, решений, влияющих на темпы роста, качество жизни, уровень налогообложения и стоимость земли в сообществе. [1] Большинство ассоциаций домовладельцев зарегистрированы и подчиняются законам штата, регулирующим деятельность некоммерческих корпораций.и товарищества домовладельцев. Государственный надзор за ассоциациями домовладельцев минимален и варьируется от штата к штату. В некоторых штатах, например, во Флориде [2] и Калифорнии [3], есть большой объем законов о ТСЖ. [ оригинальное исследование? ] В других штатах, таких как Массачусетс, [ цитата необходима ] практически нет закона о ТСЖ. [ оригинальное исследование? ] Сообщества домовладельцев обычно встречаются в жилых комплексах после принятия в 1985 году Закона Дэвиса-Стирлинга о развитии общих интересов .

Самый быстрорастущий вид жилья в Соединенных Штатах сегодня - это застройки общего интереса (CID), категория, которая включает запланированные застройки домов на одну семью , кондоминиумов и кооперативных квартир . [ актуально? - обсудить ] [4] С 1964 года ТСЖ становятся все более распространенными в Соединенных Штатах. По оценкам торговой ассоциации Института общественных ассоциаций, в 2010 году ТСЖ управляли 24,8 миллионами американских домов и 62 миллионами жителей. [5]

История [ править ]

ТСЖ были впервые созданы застройщиками в Соединенных Штатах в середине 19 века. [ необходима цитата ] Их рост был ограниченным до 1960-х годов, когда несколько факторов привели к периоду быстрого национального роста. Крупномасштабное пригородное жилое строительство было одобрено Федеральным жилищным управлением и Институтом городских земель., поскольку строительство автомагистралей облегчило добираться в города из-за пределов области. Общество все чаще предпочитало контролировать и сохранять архитектурное качество в застройках. Уменьшилось количество доступной земли возле бизнес-центров. Рост стоимости строительства сделал крупномасштабное строительство и экономию более привлекательными; и федеральные правила ипотечного страхования были изменены, чтобы включить кооперативы и кондоминиумы, а также такие запланированные застройки, контролируемые ТСЖ. [ необходима цитата ]

Некоторые из первых ТСЖ были сформированы в начале 20 века в округе Лос-Анджелес , начиная с Ассоциации улучшения Арройо Секо в Пасадене, основанной примерно в 1905 году, и Ассоциации улучшения Лос-Феликса в Лос-Анджелесе, основанной в 1916 году. новый вид планируемого подразделения, и они создали национальный правовой прецедент для зонирования районов исключительно для высококлассных односемейных резиденций. Частные ограничения обычно включали такие положения, как минимальные требуемые затраты на строительство дома и исключение из помещения всех некавказцев, а иногда и нехристиан, кроме домашней прислуги. [6] [7]

Ранние заветы и ограничения на действия были установлены, чтобы контролировать людей, которые могли покупать в проекте. В ранний послевоенный период после Второй мировой войны многие были исключены из числа афроамериканцев и, в некоторых случаях, евреев, а азиаты также были исключены на Западном побережье. [8] Например, расовый завет в районе Сиэтла, штат Вашингтон , гласил: «Никакая часть упомянутой собственности, передаваемой настоящим документом, никогда не будет использоваться или занята каким-либо евреем или любым лицом эфиопской, малайской или любой азиатской расы». [9] В 1948 году Верховный суд США постановил, что такие соглашения не имеют законной силы в деле Шелли против Кремера . Но частные контракты фактически поддерживали их жизнь до принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении.1968 г. запретила такую ​​дискриминацию. [10]

Требуя одобрения арендаторов и новых собственников, ТСЖ по-прежнему могут допускать менее формализованную дискриминацию.

По словам Дональда Р. Стабиле, на резкий рост числа CID (многие из которых основывались на ассоциациях домовладельцев) сильно повлияла публикация (TB 50) Института городских земель 1964 года . [11] Этот технический бюллетень финансировался Национальной ассоциацией строителей жилья и некоторыми федеральными агентствами: FHA , Службой общественного здравоохранения США , Управлением гражданской обороны , Управлением по делам ветеранов и Управлением городского обновления . [12]

В 1963 году FHA утвердило федеральное страхование ипотечных жилищных кредитов исключительно для кондоминиумов или домов в подразделениях, в которых была соответствующая ассоциация домовладельцев. Причина заключалась в том, что разработчики хотели обойти законы плотности. Однако это привело к отвлечению инвестиций от многоквартирного жилья и строительства или ремонта домов во внутренних районах города. Это ускорило отток среднего класса в пригороды в жилые дома для общих интересов. Быстрое расширение субсидируемых из федерального бюджета автомагистралей в рамках федеральных программ облегчило доступ к новым районам. [ необходима цитата ]

В 1970-х годах растущая нехватка земли для застройки пригородов привела к увеличению стоимости земли, что побудило застройщиков увеличить плотность застройки на земле. Чтобы сделать это, сохранив при этом загородный вид, они сгруппировали дома вокруг зеленых открытых площадок, поддерживаемых ассоциациями. Эти ассоциации предоставляли услуги, которые ранее предоставлялись муниципальными агентствами, финансируемыми за счет налогов на собственность. Жители такой застройки также должны были платить местные налоги. Соответственно, местные органы власти начали продвигать развитие подразделений как средство увеличения своего денежного потока. [13]

В целях борьбы с загрязнением воды Закон США о чистой воде 1977 г. требовал, чтобы все новые объекты недвижимости не допускали ливневых стоков, чтобы поток к прилегающим объектам был не больше, чем сток перед застройкой. В результате почти во всех жилых комплексах пришлось построить зоны задержания или удержания, чтобы удерживать излишки ливневой воды до тех пор, пока они не могут быть выпущены на уровне потока до начала строительства. Поскольку эти места содержания под стражей обслуживают несколько жилых домов, они почти всегда обозначаются как «общие». Это требование послужило поводом для застройщиков создать ассоциацию домовладельцев. Хотя эти участки могут быть выделены на индивидуальный участок домовладельца, что устраняет необходимость в ассоциации, почти все [ необходима цитата ]Муниципалитеты США теперь требуют, чтобы эти районы были частью общей территории, чтобы гарантировать, что ответственность за обслуживание несет юридическое лицо, а не отдельное лицо или сам муниципалитет [ цитата необходима ] . Застройщики недвижимости часто создают ассоциации домовладельцев для обслуживания таких общих частей. Создав ТСЖ, разработчики расширили сферу своей деятельности, предоставив им полномочия регулировать изменения в жилых домах, требования к благоустройству и обслуживанию, цвету домов и т. Д., А также ряд других требований и удобств, которые, по мнению разработчиков, сделают их проект более желанным На рынок. [ расплывчато ] [ необходима цитата ] .

Промышленность [ править ]

Институт общественных ассоциаций (CAI) - это торговая ассоциация частных лиц и предприятий, которые продают товары и услуги ТСЖ, в которой доминируют юристы и менеджеры ассоциаций домовладельцев . [14] CAI не представляет ассоциации домовладельцев. Он лоббирует законодательные органы штатов, в которых есть ТСЖ, с целью продвижения законодательства, выгодного для его членов. Он выступает против законов, которые могут нанести вред его членам. [15] [16] [17]

Операция [ править ]

Хотя в некоторых случаях членство в ТСЖ может быть добровольным для владельца собственности, в большинстве случаев членство в ТСЖ является обязательным. После того, как владелец приобретает собственность в пределах подразделения, этот владелец становится обязательным членом ТСЖ и должен платить взносы и соблюдать правила ТСЖ. В свою очередь, собственнику / члену разрешается участвовать в управлении ТСЖ и пользоваться удобствами, предлагаемыми ТСЖ, при условии, что они актуальны по оценкам (или по плану выплат, который станет актуальным). Как только владелец продает или иным образом передает долю во всей собственности, принадлежащей ТСЖ, владелец перестает быть членом ТСЖ и теряет все ранее принадлежавшие ему права.

Управление [ править ]

Обычно ТСЖ имеют структуру частных корпораций или частных некорпоративных ассоциаций (обычно некоммерческих). ТСЖ регулируются федеральными законами и законами штата, применимыми к корпорациям (или некорпоративным ассоциациям, если они имеют такую ​​структуру), а также собственными «руководящими документами» ТСЖ. [18]

Управляющие документы ТСЖ обычно «действуют вместе с землей» , что означает, что все нынешние и будущие владельцы собственности в рамках ТСЖ будут связаны ими в качестве условия владения недвижимостью. Обычно они включают:

  • Заветы, условия и ограничения (CC&R) подразделения . Это, вероятно, наиболее важные документы, влияющие на подразделение, и обычно они создаются при первоначальном формировании подразделения, и как таковые часто регистрируются в официальных записях об имуществе округа или другой юрисдикции, в которой находится подразделение. Обычно в CC&R указывается, какие типы конструкций могут быть размещены на участке (например, высококлассное сообщество может запретить передвижные дома или туристические трейлеры и требовать минимальных размеров жилых домов, а также отступления от линии собственности, где строительство запрещено) и другие ограничения собственности ( например, без животных, за исключением традиционных домашних животных, без ведения коммерческой деятельности).
  • Устав и Устав ТСЖ.
  • В некоторых случаях документы могут включать установленные Правлением правила, разрешенные (прямо или косвенно) CC&R.

Обычно CC&R являются юридическими документами. Однако бывают случаи, когда CC&R становится незаконным в соответствии с принятым позже федеральным законом или законом штата и, следовательно, больше не подлежит исполнению. Например, разработанное девелопером соглашение, дающее застройщику исключительные права на внесение изменений в CC&R, было объявлено не имеющим исковой силы в соответствии с государственной политикой по крайней мере в одном штате, где застройщик пытался внести поправки через несколько лет после того, как он продал всю собственность. Законодательный орган этого штата позже кодифицировал эту государственную политику. [19] Другие примеры включают CC&R, запрещающие продажу собственности определенным расовым группам; Закон о справедливом жилищном обеспечении сделал все это неконституционным и не имеющим исковой силы.

Совет директоров [ править ]

ТСЖ будет управляться советом директоров .

Первоначально правление состоит из членов, назначаемых разработчиками, чтобы поддерживать характер сообщества, созданного для него разработчиком. По мере того, как процент владения переходит от застройщика к собственникам, соответствующий процент меняется от членов, назначаемых застройщиком, к домовладельцам, избранным на ежегодном собрании, и, в конечном итоге, правление будет состоять исключительно из членов, избранных домовладельцами. Обычно правление (или его часть) избирается на ежегодном собрании домовладельцев, как указано в Уставе. Во избежание того, чтобы владелец нескольких участков (который, вероятно, владеет участками для перепродажи или сдачи в аренду) не контролировал работу ТСЖ (в ущерб тем владельцам, которые владеют только одним участком или двумя смежными участками в качестве текущего или будущего места жительства или отпуска) дома),Устав может ограничивать всех владельцев (независимо от количества принадлежащих лотов) одним или двумя голосами на владельца.

В зависимости от штата, заседания совета директоров могут быть открытыми для общественности, за исключением случаев, когда совет директоров может вступить в «исполнительное заседание» для обсуждения конфиденциальных вопросов (например, обсуждения со своим поверенным по предстоящему иску).

Совет директоров принимает решения относительно ТСЖ, включая управление финансами ТСЖ, защиту реальных и нематериальных активов ТСЖ (как правило, предоставляемые удобства, которые были основанием для побуждения людей к покупке лотов) и обеспечение соблюдения регулирующих документов. [20] Советы директоров несут фидуциарную обязанность перед собственниками; нарушение этой обязанности может привести к ответственности отдельных директоров, и поэтому ТСЖ часто принимает кодекс этики для членов совета директоров, чтобы гарантировать, что они действуют этично и в соответствии со своими обязанностями. [20] Чтобы получить четкое представление об обязанностях правления ТСЖ, члены сообщества должны прочитать CC&R своей ассоциации, Устав и Устав, а также другие правила.[21] [22]

Управление ассоциациями [ править ]

Многие ТСЖ (особенно крупные с более высококлассными удобствами) нанимают управляющие компании для выполнения руководящих функций ассоциации.

Управленческие услуги обычно делятся на три категории: только финансовые, полное управление и управление на месте. Финансовые услуги обычно включают администрирование банковских счетов, бухгалтерский учет, сбор налоговых оценок и бюджет ТСЖ. Полное управление обычно включает в себя финансовые услуги плюс помощь с заседаниями совета директоров (ведение протоколов, повесток дня и т. Д.), Выборы в совет и обязанности по обслуживанию (получение предложений подрядчиков и т. Д.). Управление на месте обычно включает в себя все услуги полного управления, а также прямую помощь домовладельцам с назначенным менеджером для ТСЖ.

Требования к образованию менеджеров варьируются от штата к штату, при этом некоторые требуют сертификации при любых обстоятельствах, а другие придерживаются более мягкого подхода. Например, хотя Калифорния не требует, чтобы менеджеры ТСЖ были сертифицированы, она требует, чтобы менеджеры соответствовали определенным образовательным требованиям, чтобы получить сертификат. [23]

Полномочия [ править ]

Посредством своего правления ТСЖ будет предоставлять определенный уровень удобств (хотя и сильно различаются между ТСЖ), регулировать деятельность в рамках застройки, взимать оценки и может (если это санкционировано CC&R или законодательным собранием штата) налагать штрафы за несоблюдение.

В зависимости от руководящих документов, правление ТСЖ может создавать комитеты, такие как «комитет архитектурного контроля» (это очень распространенный комитет, и часто этот комитет имеет окончательные полномочия одобрять или отклонять запрос на строительство), комитет пула, районный наблюдательный комитет и т. д.

В зависимости от регулирующих документов или законодательства штата, ТСЖ может иметь право налагать залог на недвижимость (например, в случае неуплаты оценок и / или несоблюдения CC&R, затраты на удаление несоответствующей конструкции, такой как мобильный телефон). дом на участке, ограниченный жильем, построенным на участке) и, в конечном счете, выкупить его. Домовладельцы имеют возможность защищаться от таких действий и, как правило, имеют право подать в суд на ТСЖ за нарушение договорных или законодательных норм или на юридическое определение применимости положения в регулирующих документах. Однако, поскольку ТСЖ являются частными ассоциациями, они не считаются «государственными субъектами», подпадающими под конституционные ограничения [24], и поэтому домовладельцы не могут подавать в суд за нарушение гражданских прав в соответствии с 42 USC 1983.

Основная сила ТСЖ - способность принуждать владельцев собственности оплачивать долю общих расходов на общее содержание ТСЖ и удобств, обычно пропорциональную доле владения (либо по единицам, либо по площади в квадратных футах). Эти расходы обычно связаны с эксплуатацией и обслуживанием общего имущества, которые сильно различаются в зависимости от типа ассоциации. У ТСЖ, помимо регулярной оценки, может быть «специальная» оценка непредвиденных расходов (например, на содержание дороги).

Оценка может производиться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно; как правило, чем больше удобств предоставляется, тем чаще необходимо платить взносы. У некоторых ассоциаций мало или совсем нет общей собственности, и расходы связаны исключительно с обеспечением соблюдения ограничений на использование или предполагаемыми услугами. Другие фактически являются частными городами со сложными удобствами, включая частные дороги, уличные фонари, услуги, коммунальные услуги, здания, находящиеся в общей собственности, бассейны и даже школы. Взносы, выплачиваемые ассоциациям домовладельцев в Соединенных Штатах, составляют миллиарды долларов в год, но не относятся к налогам на недвижимость. [25]

При определении того, какой должна быть оценка, важно учитывать, какие средства требуются. Всегда должно быть как минимум два фонда: операционный фонд и резервный фонд. Операционный фонд используется для оплаты операционных расходов ассоциации. Резервный фонд используется для оплаты нечастых и дорогостоящих затрат на обслуживание, ремонт и замену активов общего пользования. Резервный фонд имеет решающее значение для снижения шансов на специальную оценку (упомянутую в рисках ниже). Получение резерва исследования рекомендуется , чтобы помочь определить и установить размер взносов резерва , который включен в регулярных ежемесячных оценках.

Воздействие [ править ]

Согласно исследованию 2019 года, опубликованному в Journal of Labor Economics , «цены на дома в ТСЖ в среднем как минимум на 4%, или 13 500 долларов США, выше, чем аналогичные дома за пределами ТСЖ. Премия ТСЖ коррелирует со строгостью местного землепользования. регулирование, расходы местных органов власти на общественные блага и меры общественного отношения к расе ». [26] Исследование также показало, что люди в районах ТСЖ «в среднем более состоятельны и расово сегрегированы, чем люди, живущие в других соседних районах». [26]

Для домовладельцев [ править ]

Выгоды, которые ассоциация домовладельцев (ТСЖ) предоставляет домовладельцам, различаются в зависимости от конкретных правил и практики ТСЖ. [ оригинальное исследование? ] Отдельные лица также могут получить большую или меньшую выгоду в зависимости от их политического положения в ассоциации и от того, насколько решения сообщества соответствуют их предпочтениям. В судебном деле 1994 года Нарстедт против Лейксайд Виллидж Кондоминиум Ассн. , Верховный суд Калифорнии отметил:

«... Ассоциации собственников могут быть мощной силой для добра или зла» в жизни своих членов. Следовательно, любой, кто покупает объект в интересах развития, зная о дискреционных полномочиях ассоциации владельцев, принимает на себя «риск того, что власть может быть использована таким образом, чтобы приносить пользу общности, но вредит индивидууму ». [27]

Выгоды для домовладельцев могут включать в себя услуги по техническому обслуживанию и управлению, предоставление рекреационных удобств, таких как бассейны и парки, страхование, соблюдение стандартов внешнего вида, которые могут привести к повышению стоимости собственности, а также возможность для членов планировать застройку в соответствии с общественными ценностями. [28] [ ненадежный источник? ]

Недостатки для домовладельцев могут включать финансовое бремя, связанное с взносами ассоциации, штрафами и расходами на поддержание стандартов внешнего вида; ограничения на использование собственности и личную автономию; и возможность неправильного управления со стороны совета, включая возможность произвольного или деспотичного соблюдения правил. [29] [ ненадежный источник? ]

Для муниципалитета [ править ]

Многие муниципалитеты приветствовали ТСЖ, полагая, что они могут снизить эксплуатационные расходы местных органов власти. Поскольку домовладельцы иногда платят за дороги, парки и другие услуги в застройке, местное правительство может полагать, что может получить доход от налогов на недвижимость от владельцев застройки, которая обходится муниципалитету совсем немного или ничего. [30]

Исследование ТСЖ в Калифорнии в 2009 году показало, что это предположение было частично верным, но общее влияние ТСЖ на муниципалитеты было неоднозначным. Хотя ТСЖ действительно компенсировали расходы городских властей в небольшой степени, они также сократили общие налоговые поступления, поскольку их члены, изолированные от более широкой общины, были склонны снижать налоги, которые город требовал для финансирования услуг. Это привело к общему снижению государственных расходов, что непропорционально сильно коснулось тех граждан, которые не проживали в ТСЖ.

Как отмечается в исследовании,

"... критики частных правительств утверждают, что ТСЖ подрывают поддержку государственных учреждений. Те, кто присоединяются, могут обойти государственную систему: домовладельцам, опасающимся преступности, не нужно голосовать за налоговые доллары, чтобы устранить корень проблемы; они могут построить ворота, чтобы не допустить преступников. Оппоненты утверждают, что ослабление государственной поддержки, отраженное в урне для голосования, ведет к дальнейшему ухудшению муниципальных услуг и сокращению местных доходов. Нечлены страны сталкиваются с сокращением уровня государственных услуг и могут оказаться в худшем положении. в крайнем случае, ассоциации домовладельцев могут способствовать возникновению настроений отделения и выхода из государственного сектора ". [31]

Для застройщиков [ править ]

Девелоперы недвижимости создают ТСЖ, веря, что они могут способствовать способности застройщика рентабельно строить и продавать объекты. Предоставление общих удобств может позволить застройщикам строить с большей плотностью, если местное правительство поощряет такие результаты. Кроме того, освободив муниципалитеты от затрат на содержание дорог и коммунальных услуг, застройщики могут получить более выгодные условия. [30] Обычно застройщик сохраняет некоторый контроль над ТСЖ до тех пор, пока определенное количество единиц не будет продано, и пока для достижения этой цели не будут введены договоренности, условия и ограничения ТСЖ. [32]

Потенциальным недостатком для застройщика является то, что они могут нести ответственность перед ТСЖ за плохое строительство, вводящий в заблуждение маркетинг или другие проблемы. В этих случаях ТСЖ может подать иск против застройщика. [33]

Правила [ править ]

Ассоциации домовладельцев подвергались критике за наличие чрезмерно ограничительных правил и положений о том, как домовладельцы могут вести себя и использовать свою собственность. [34] [35] Некоторые утверждают, что лидеры ассоциаций домовладельцев имеют ограниченный финансовый стимул избегать жесткого или произвольного поведения, и если люди не начнут уезжать толпами, это мало повлияет на стоимость дома члена совета директоров.

В «Добровольном городе» , опубликованном Независимым либертарианским институтом , Дональд Дж. Будро и Рэндалл Г. Холкомб утверждают, что ассоциации домовладельцев не обязательно имеют преимущества перед традиционными правительствами. Они отмечают, что создатель ассоциации, например, застройщик, имеет стимул создать правительство, структурированное таким образом, чтобы максимизировать прибыль и, таким образом, увеличить продажную цену собственности. Если определенное решение приведет к увеличению продажной цены одних участков и снижению продажной цены других, застройщик выберет вариант, который принесет его проекту наибольшую чистую прибыль. Это может привести к неоптимальным результатам для домовладельцев.

Критика [ править ]

Некоторые ученые и официальные лица AARP обвиняют в том, что ТСЖ разными способами подавляют права своих жителей. [36] В связи с тем, что они являются неправительственной организацией, советы директоров ТСЖ не связаны конституционными ограничениями в отношении правительств, хотя де-факто они являются правительственным уровнем. [37] Если домовладелец считает, что совет директоров нарушил свои обязанности, он может баллотироваться в совет на следующих выборах или, в крайних случаях, подать в суд на ассоциацию за личный счет. [ оригинальное исследование? ]

Законы о корпорациях и ассоциациях домовладельцев отводят домовладельцам ТСЖ ограниченную роль. [38] Если ни статутное право, ни руководящие документы корпорации не предусматривают конкретный вопрос или действие для утверждения участниками, законы о корпорациях предусматривают, что деятельность и дела корпорации должны осуществляться и «все корпоративные полномочия должны осуществляться» силами или под направление совета директоров. Многие советы директоров действуют вне рамок законов их штата о некоммерческих корпорациях. [ необходимая цитата ] Знание корпоративных законов и статутов штата необходимо для правильного управления ТСЖ. [ необходима цитата ]

После уведомления домовладельца, поверенного или другого государственного должностного лица о том, что организация ТСЖ не соблюдает законодательные нормы штата, правление несет ответственность за исправление своего управления. [ необходимая цитата ] Невыполнение этого требования в некоторых штатах, таких как Техас , может привести к наложению на совет директоров обвинений в правонарушениях и открыть правление (и ТСЖ) для потенциальных судебных исков с целью обеспечения соблюдения законов штата. [ необходимая цитата ] В некоторых случаях известная неспособность исправить управление советом директоров в соответствии с уставом штата может привести к личной ответственности членов совета директоров, поскольку большинство страховых полисов, возмещающих членам совета директоров от судебных исков, не покрывают умышленное неправомерное поведение. [цитата необходима ]

ТСЖ создают новое сообщество в качестве муниципальной корпорации. [39] Голосование в ТСЖ основано на владении собственностью, [40 ] Право голоса имеют только собственники. Арендаторам запрещено напрямую голосовать за квартиру, хотя они могут иметь дело непосредственно со своими арендодателями в соответствии с их договором аренды, поскольку это сторона, которая несет перед ними ответственность.

Кроме того, представительство при голосовании равно доле собственности, а не количеству людей. [41] Большинство владельцев собственности могут быть отсутствующими арендодателями , чьи ценности или стимулы могут не совпадать с ценностями арендаторов. Тем не менее, некоторые ТСЖ ограничивают владельцев нескольких участков одним или двумя голосами независимо от количества принадлежащих им лотов, поэтому отсутствующие владельцы в конечном итоге не контролируют ТСЖ в ущерб жителям, которые владеют только одним или двумя смежными земельными участками в настоящее время. или будущая резиденция или загородный дом. [ необходима цитата ]

Домовладельцы оспорили ограничения политических высказываний в ассоциациях, которые федеральные или государственные конституционные гарантии как права, утверждая, что определенные частные ассоциации де-факто являются муниципальными органами власти и поэтому должны подпадать под те же правовые ограничения. [ необходима цитата ]

Большую озабоченность [ кому? ] - это тот факт, что в нескольких судебных решениях говорилось, что частные субъекты могут ограничивать осуществление отдельными лицами своих прав на частную собственность. [ необходима цитата ] Решение 2007 года в Нью-Джерси постановило, что частные жилые сообщества имеют право наложить разумные ограничения на политические выступления, и что при этом они не действуют в качестве муниципальных органов власти. [42] За некоторыми исключениями, суды признали, что частные «субъекты» не подлежат конституционным ограничениям, то есть лица, обеспечивающие выполнение частных контрактов, не подпадают под те же конституционные ограничения, что и полицейские или суды.

В 2002 году апелляционный суд 11-го округа по делу « Лорен против Сассера» отказался расширить Шелли за рамки расовой дискриминации и отклонил возражение против запрета ассоциации на использование вывесок «для продажи». В деле Лорен суд постановил, что вне контекста расового завета он не будет рассматривать судебное исполнение частного контракта как действие государства, а как частное действие, и, соответственно, отклонил бы любое облегчение Первой поправки. [43]

В деле Twin Rivers группа домовладельцев под общим названием The Committee for a Better Twin Rivers подала в суд на ассоциацию, требуя обязательного судебного запрета, разрешающего домовладельцам размещать политические знаки и отменять ограничения ассоциации на политические вывески как неконституционные. Апелляционный суд признал ограничения на политические знаки неконституционными и недействительными, но апелляционный суд был отменен, когда Верховный суд Нью-Джерси отменил решение Апелляционных судов в 2007 году и восстановил решение суда первой инстанции . [44]

В некоторых ТСЖ застройщик может иметь несколько голосов за каждый сохраняемый им лот, но домовладельцы ограничены только одним голосом на каждый принадлежащий им лот. Это было оправдано на том основании, что это позволяет жителям избежать затрат на принятие решений до тех пор, пока не будут даны ответы на основные вопросы о процессе застройки, и что как остаточный истец , застройщик имеет стимул максимизировать стоимость собственности. [45]

Неправомерное поведение совета директоров [ править ]

Департамент по делам общества Нью-Джерси сообщил [46] следующие наблюдения за поведением Совета ассоциации:

«Из жалоб [в DCA] очевидно, что владельцы [домов] не осознавали, в какой степени правила ассоциации могут регулировать их жизнь».

"Любопытно, что, за редкими исключениями, когда государство уведомляет правление о минимальных юридических обязательствах ассоциации перед собственниками, они оспаривают его соблюдение. В тревожном количестве случаев владельцы, занимающие должности в совете директоров, используют свое влияние, чтобы наказать других собственников, с которыми они не согласны. полное отсутствие даже минимально необходимых стандартов, обучения или даже ориентиров для тех, кто сидит в советах директоров, а также отсутствие независимого надзора очевидны в том, как советы осуществляют контроль "

В подавляющем большинстве ... разочарование, вызванное дублирующими жалобами или непониманием истцов, затмевается фотографиями, которые они показывают недемократической жизнью, с которой сталкиваются владельцы во многих ассоциациях. Письма обычно выражают разочарование и возмущение, которые легко объяснить неспособностью привлечь внимание советов директоров или управляющих недвижимостью, чтобы не в меньшей степени удовлетворить их жалобы. Возможно, наиболее тревожным является открытие того, что советы или президенты советов, желающие действовать вопреки закону, своим руководящим документам или фундаментальным демократическим принципам, невозможно остановить без чрезмерных усилий владельцев и зачастую дорогостоящих судебных разбирательств.

Некоторые штаты настаивают на усилении сдержек и противовесов в ТСЖ. Закон Северная Каролина Планируемое сообщества , [47] , например, требует надлежащего судебного процесса должны быть проведены до любой домовладелец может быть оштрафован за нарушение завета. Он также ограничивает размер штрафа и устанавливает другие ограничения.

Закон Калифорнии строго ограничил прерогативы советов директоров, требуя проведения слушаний перед наложением штрафов, а затем уменьшая размер таких штрафов, даже если члены-собственники не появляются. В Калифорнии любое изменение правил, внесенное правлением, подлежит утверждению большинством членов, если только пять процентов членов требуют голосования. Эта часть гражданского кодекса [48] также гарантирует, что любое несогласное лицо, стремящееся к должности директора, должно быть полностью представлено членам и что все собрания должны быть открыты, а пункты повестки дня оглашены заранее. В таких штатах, как Массачусетс, нет законов, запрещающих одностороннее изменение документов советом ассоциации.

Двойное налогообложение [ править ]

Большинство домовладельцев подлежат налогообложению собственности независимо от того, находится ли указанная недвижимость в планируемой жилой застройке, управляемой ассоциацией домовладельцев. Такие налоги используются местными муниципалитетами для обслуживания дорог, уличного освещения, парков и т. Д. В дополнение к налогам на муниципальную собственность, физические лица, владеющие частной собственностью, расположенной в пределах планируемых жилых домов, подлежат оценке ассоциаций, которая используется застройкой для поддержания частного дороги, уличное освещение, ландшафтный дизайн, охрана и удобства, расположенные в пределах планируемой застройки. Собственник, не являющийся собственником ТСЖ, платит налоги на финансирование ремонта улиц, проводимого городом; собственники собственности ТСЖ платят те же налоги и получают выгоду от использования дорог общего пользования и т. д., при этом местным органам власти (т.е. налогоплательщикам) не приходится платить за частные дороги ТСЖ и т. д.который не может использовать владелец собственности, не являющейся ТСЖ. Распространение запланированных жилищных застроек привело к экономии средств для местных органов власти по двум причинам. Во-первых, требуя от разработчиков строить «общественные улучшения», такие как парки, перекладывая расходы на поддержание улучшений на владельцев общих интересов; и, во-вторых, за счет плановой застройки, которая несет ответственность за расходы на содержание инфраструктуры, которая обычно обслуживается муниципалитетом.за счет того, что застройки планируемых единиц несут ответственность за расходы на содержание инфраструктуры, которая обычно обслуживается муниципалитетом.за счет того, что застройки планируемых единиц несут ответственность за расходы на содержание инфраструктуры, которая обычно обслуживается муниципалитетом.[49] [ ненадежный источник? ]

Финансовый риск для домовладельцев [ править ]

В некоторых штатах США (например, в Техасе ) ТСЖ может лишить права собственности на дом члена без какой-либо судебной процедуры, чтобы получить специальные оценки, сборы и штрафы, или иным образом наложить принудительное удержание собственности, которое после продажи собственности позволяет ТСЖ для сбора неоплаченных взносов. Предлагаемая конституционная поправка в Техасе ограничит полномочия ТСЖ в таких вопросах. Речь идет о солдате, который в 2008 году был проинформирован о том, что его дом во Фриско, штат Техас, за полностью оплаченный дом за 300000 долларов был изъят и продан за 3500 долларов его ТСЖ за неуплаченные взносы в размере 800 долларов, когда он служил в Ираке. [50] В 2010 году дело было урегулировано, и солдат вернул себе дом.Федеральные законы, защищающие военнослужащих от гражданских действий, могли быть его защитой; тем не менее, запрет на раскрытие подробностей не позволяет разглашать детали.

В других штатах, например во Флориде , требуется судебное слушание . Исчезновение права выкупа без судебного слушания может произойти, когда в ипотеке или доверительном управлении существует «положение о силе продажи». [51]

Самостоятельно опубликованный отчет профессора Вашингтонского университета оспаривает утверждение о том, что ТСЖ защищают ценности собственности, заявляя, основываясь на исследовании округа Харрис, штат Техас (в котором был необычный правовой режим в отношении отчуждения права выкупа): мотивированные усилиями по повышению стоимости собственности, ни практика обращения взыскания, ни ТСЖ не связаны с ростом цен на жилье выше среднего ». [52]

Правления ассоциаций домовладельцев могут также собирать специальные оценки от своих членов в дополнение к установленным взносам, иногда без прямого голосования домовладельцев по этому вопросу, хотя большинство штатов налагают ограничения на способность ассоциации делать это. Для специальных оценок часто требуется голосование домовладельца, если сумма превышает установленный лимит, установленный в уставе ассоциации. В Калифорнии, например, правление может наложить специальную оценку без голосования членов только в том случае, если общая сумма оценки составляет пять или менее процентов от годового бюджета ассоциации. Следовательно, в случае ассоциации из 25 единиц с годовым операционным бюджетом в 100 000 долларов, правление может наложить оценку на все население только в размере 5 000 долларов (5000 долларов, разделенные на 25 единиц, равны 200 долларам за единицу).Для более крупной оценки потребуется большинство голосов членов.

В некоторых исключительных случаях, особенно в вопросах общественного здравоохранения или безопасности, размер специальных оценок может быть оставлен на усмотрение совета. Если, например, произошел разрыв канализационной линии, Правление может немедленно проголосовать за существенную оценку, утверждая, что это влияет на здоровье и безопасность населения. Однако на практике большинство советов директоров предпочитают, чтобы у владельцев была возможность высказывать свое мнение и голосовать по оценкам.

Все чаще ТСЖ обрабатывают большие суммы денег. Иногда в результате действий нечестных членов правления или руководителей сообщества случались хищения средств ассоциациями с убытками до миллионов долларов. [53] [54] Опять же, Закон Дэвиса-Стирлинга штата Калифорния, который был разработан для защиты владельцев, требует, чтобы советы директоров имели соответствующую страховку ответственности для защиты ассоциации от любых правонарушений. Большие бюджеты и опыт, необходимые для работы таких групп, являются частью аргументов в пользу обязательной сертификации менеджеров (через Институт общественных ассоциаций, государственные советы по недвижимости или другие агентства).

В 2006 году AARP выразила обеспокоенность тем, что ассоциации домовладельцев представляют риск для финансового благополучия своих членов. Они предложили, чтобы все 50 штатов приняли «Билль о правах домовладельцев», чтобы защитить пожилых людей от мошенничества со стороны ТСЖ. [55]

Предупреждение финансовых рисков [ править ]

Многие ТСЖ проводят регулярные бухгалтерские аудиты для снижения финансовых рисков домовладельцев. В рамках такой проверки независимый сторонний CPA (Certified Public Accountant) [56] проводит всесторонний анализ финансовой документации и процедур бухгалтерского учета ассоциации, чтобы определить, являются ли они точными, законными и соответствующими Общепринятым принципам бухгалтерского учета. (GAAP) [57] или другие системы отчетности. [58] По завершении запланированных аудиторских процедур CPA выпускает официальный отчет, в котором излагается мнение о финансовом состоянии организации.

Обязательства по аудиту [ править ]

В США требования к аудиту варьируются от штата к штату, а также от ТСЖ к ТСЖ. Некоторые ассоциации обязаны проводить аудит своей финансовой отчетности ежегодно или раз в несколько лет. Для других достаточно провести обзор, компиляцию или согласованные процедуры.

Бюджет, размер и сроки ТСЖ, предписанные соглашениями и уставом [59], часто выступают в качестве решающих факторов при определении того, является ли аудит обязательным для конкретного совета.

Периодичность аудита [ править ]

Проверка в конце каждого финансового года считается хорошим практическим правилом . Однако необходимость во внеплановой проверке может возникнуть в случае серьезных изменений, таких как переход к новому правлению или управляющей компании, реализация масштабного проекта улучшения, получение значительной суммы денег при необычных обстоятельствах, подозрение в мошенничестве. хищение или другие неправомерные действия. [60]

Процесс аудита [ править ]

Процесс аудита ТСЖ можно разделить на четыре этапа: [61]

Планирование [ править ]

Правление ТСЖ делает первоначальный запрос специалисту по бухгалтерскому учету о необходимости проведения аудита. Консультация проводится для согласования целей, сроков, сроков отчета и стоимости экзамена.

Оценка риска [ править ]

CPA определяет, какие препятствия могут возникнуть при тестировании процедур бухгалтерского учета ассоциации и подготовке финансовой отчетности, оценивает значимость потенциальных проблем и находит способы их преодоления. Для сбора необходимой информации и оценки финансовых показателей ТСЖ аудитор проводит собеседование с членами совета директоров в их офисе, контролирует основные повседневные операции, проверяет их безопасность и выполняет аналитические процедуры.

Проверяемая организация должна предоставить CPA самый последний аудиторский отчет, копии годовых налоговых деклараций, бюджета на текущий и следующий год, протоколы правления, договорные обязательства, подзаконные акты и другие внутренние документы.

CPA проверяет внутренний контроль входящих и исходящих транзакций, поддержание резервного фонда , уместность финансирования крупных контрактов и проектов по улучшению, правильное распоряжение средствами, полученными в судебных делах и при других чрезвычайных обстоятельствах, а также доступность и точность записи в журнале приходов и выплат . Этим вопросам уделяется наибольшее внимание, поскольку они оказывают наибольшее влияние на финансовое состояние ТСЖ.

Кроме того, аудитор обращается к сторонним организациям для проверки транзакций ТСЖ с обеих сторон:

  • Банки запрашивают подтверждения счетов, чтобы проверить, есть ли на операционных и резервных счетах ассоциации заявленные суммы.
  • То же самое и с кредитами. CPA проверяет ссуды, процентные ставки, условия погашения и другие важные детали.
  • С адвокатом ассоциации HOA связываются, чтобы проверить, участвует ли ассоциация в каких-либо судебных делах.

Полевые работы [ править ]

Аудитор проводит тщательный анализ, чтобы установить взаимосвязь между отчетом о прибылях и убытках ассоциации и балансом . Результаты прошлого года сравниваются с текущими результатами.

Поскольку невозможно охватить все транзакции ТСЖ аудитом, CPA выбирает образец транзакций и тщательно изучает детали. Например, они могут использовать образец исходящих транзакций для проверки счетов-фактур и убедиться, что все средства были потрачены по назначению и надлежащим образом задокументированы.

Кроме того, аудитор может проверить банковские выписки, сверки, ведомости заработной платы, аннулированные чеки, выписки по кредитам, утвержденные договоры и договоры аренды, доказательства владения недвижимостью и оборудованием, записи о капитальных активах, материалах и запасах. Если фактические финансовые показатели ТСЖ отклоняются от запланированных показателей, проверяемая организация должна предоставить доказательства того, что колебания не являются следствием халатности или неправомерного поведения совета директоров. [62]

Отчетность [ править ]

В аудиторском отчете содержится заключение CPA о финансовом состоянии ТСЖ и его соответствии бухгалтерским документам и общепринятым стандартам. Есть три типа аудиторских отчетов:

  • Безоговорочное мнение: во всех отношениях финансовая отчетность ТСЖ достоверна, достоверна, отражает реальную деятельность ассоциации и соответствует GAAP.
  • Мнение с оговоркой: в бухгалтерских документах ТСЖ были обнаружены незначительные искажения или отклонения от GAAP. Это не оказывает существенного влияния на его общие финансовые показатели, и ошибки легко исправить.
  • Неблагоприятное мнение: выявлены нарушения бухгалтерского учета, указывающие на мошенничество или явную халатность совета директоров.

Еще один вариант - отказ от выражения мнения, документ, составляемый, когда CPA не может выпустить аудиторский отчет из-за конфликта интересов с ТСЖ, непредоставления запрошенных финансовых документов или значительной неопределенности в бухгалтерских операциях ассоциации.

Рекомендации по улучшению в аудиторском отчете можно использовать для исправления прошлых ошибок совета директоров, установления внутренней дисциплины и внедрения более эффективных методов бухгалтерского учета. Кроме того, проаудированная финансовая отчетность служит свидетельством добросовестности и разумной стратегии совета директоров при представлении отчетов владельцам квартир, инвесторам, потенциальным покупателям недвижимости, арендаторам и другим заинтересованным сторонам.

Повторные проверки [ править ]

Необходимость в повторном аудите может возникнуть, если совет директоров получил отрицательное мнение и хочет восстановить свое доброе имя в глазах акционеров и инвесторов. После устранения выявленных при первичном аудите проблем проводится повторная проверка по стандартному сценарию.

Ограничения полномочий [ править ]

Верховный суд Вирджинии постановил , что власть АСЖ штрафовать житель является неконституционной делегацией полиции и судебной власти в случае:.. Shadowood кондоминиум ассоциации и др, v Фэйрфакс Перестройка и Housing Authority - июнь 2012 года [63] [64]

До принятия Закона о телекоммуникациях 1996 года ТСЖ могли ограничивать или запрещать установку спутниковых антенн . Многие сообщества до сих пор содержат эти правила в своих CC&R, но после октября 1996 года они больше не подлежат исполнению. За некоторыми исключениями, любой домовладелец может установить спутниковую антенну диаметром не более одного метра (на Аляске антенны большего размера защищены.). Хотя ТСЖ могут поощрять размещение посуды как можно незаметнее, необходимо разрешить размещение посуды там, где она может получить полезный сигнал. Кроме того, у многих ТСЖ есть ограничительные условия, запрещающие домовладельцу устанавливать антенну OTA (беспроводную) на крыше. Эти ограничения также больше не имеют силы, за исключением некоторых случаев. Например: антенна может быть установлена ​​в любом месте, кроме случаев, когда это налагается на общую собственность. Кроме того, антенна должна быть спроектирована так, чтобы принимать местные, а не дальние сигналы, и не должна выступать выше двенадцати футов над верхней линией крыши дома, если только ТСЖ не предоставило исключение из-за ослабления наземных помех. . [65]

Во Флориде закон штата запрещает соглашениями и ограничениями на действия запрещать «Флоридский ландшафтный дизайн» [66], разновидность ксерискейпинга . Несмотря на закон, по крайней мере, один домовладелец столкнулся с преследованием и угрозой штрафов со стороны ассоциации домовладельцев за то, что у него недостаточно травы после благоустройства своего двора для сокращения использования воды. [67] Аналогичный закон был введен и принят законодательным собранием в Колорадо, но на него наложил вето губернатор Билл Оуэнс . [68] [69]Жители Колорадо продолжали призывать к законодательным актам для защиты ксерискейпинга, ссылаясь на ТСЖ, которые требуют использования трав, потребляющих большое количество воды, и грозят штрафами для тех, кто не соблюдает соглашения. [70]

Альтернатива CID [ править ]

Альтернативой CID является доходная собственность с несколькими арендаторами (MTIP). CID и MTIP имеют принципиально разные формы управления. В CID взносы выплачиваются некоммерческой ассоциации. В рамках MTIP арендная плата за землю выплачивается землевладельцу, который решает, как ее потратить. В обоих случаях определенные руководящие принципы изложены в соглашении или договоре аренды; но в последнем сценарии у землевладельца есть более сильный стимул максимизировать стоимость всей управляемой собственности в долгосрочной перспективе (потому что они являются остаточным претендентом на все это) и сделать жителей счастливыми, поскольку их доход зависит от их дохода. продолженное покровительство. Эти факторы приводятся в качестве аргументов в пользу MTIP. [13]

См. Также [ править ]

  • Закон об ассоциации
  • Район развития бизнеса
  • Сравнение товариществ собственников жилья и общественных объединений
  • Закон Дэвиса – Стирлинга о развитии общих интересов
  • Жилой комплекс
  • Жилищное общество

Ссылки [ править ]

  1. Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 349.
  2. ^ «Архив Flsenate: Устав и Конституция> Просмотр Устава» . Сенат Флориды . Архивировано из оригинала на 2013-12-02 . Проверено 16 января 2020 .
  3. ^ «Коды: поиск кода» . leginfo.legislature.ca.gov . Проверено 9 октября 2017 .
  4. ^ Маккензи, Эван (1994). Приватопия: ассоциации домовладельцев и рост частных правительств . Издательство Йельского университета . п. 7 . ISBN 0-300-06638-4.
  5. ^ «Промышленные данные - национальная статистика» . Институт общественных ассоциаций . Архивировано из оригинала на 2011-11-01.
  6. ^ Майк Дэвис, Город кварца (Нью-Йорк: Винтаж, 1992), стр. 161.
  7. Перейти ↑ Marc Weiss, The Rise of the Community Builder: The American Real Estate Industry and Urban Land Planning (New York: 1987), pp. 3–4, 11–12.
  8. ↑ Плоткин, Венди (весна 2001 г.). « ' Hemmed in': борьба против расовых ограничительных соглашений и ограничений действий в послевоенном Чикаго» . Журнал Исторического общества штата Иллинойс . Проверено 13 апреля 2007 года .
  9. ^ «Расовые ограничительные соглашения» . Вашингтонский университет .
  10. ^ «Как Закон о справедливом жилищном обеспечении защищает домовладельцев от дискриминации» . hopb.co . ООО «Бюро защиты домовладельцев».
  11. ^ Стабильная, Дональд Р. (2000). Общественные ассоциации: появление и признание тихих инноваций в жилищном строительстве . Гринвуд Пресс . ISBN 0-313-31571-X.
  12. ^ Справочник ассоциации домовладельцев . Городской земельный институт . 1970. стр. 433. ISBN. 0-87420-050-4.
  13. ^ a b MacCallum, Спенсер Хит. «Дело об аренде земли против разделения». Добровольный город . С. 373–374.
  14. ^ Маккензи, Эван (1994). "Институт общественных ассоциаций: уход и питание частных правительств". Приватопия: ассоциации домовладельцев и рост частных правительств . Издательство Йельского университета. ISBN 0-300-06638-4.
  15. ^ "Законопроект о защите домовладельцев убитыми юристами CAI" . ccfj.net .
  16. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинала на 2011-05-01 . Проверено 4 января 2011 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  17. ^ "CAI" . thehoaprimer.org .
  18. ^ "Гражданские лидеры - Или еще институт общественных ассоциаций?" . ccfj.net .
  19. ^ «RCW 64.38.028 - Удаление дискриминационных положений из руководящих документов - Процедура, см. Сноску о намерениях» . Законодательное собрание штата Вашингтон . Штат Вашингтон . Проверено 14 ноября +2016 .
  20. ^ a b «Кодекс этики для членов правления ТСЖ» . Образовательное сообщество для домовладельцев . Проверено 22 октября 2014 года .
  21. ^ «Фидуциарные обязанности ТСЖ: знайте свои права как домовладельца» . hopb.co .
  22. ^ «Знайте обязанности и ответственность Совета ТСЖ» . hopb.co .
  23. ^ «Руководство по сертификации управления ассоциациями сообщества» . www.echo-ca.org . Образовательное сообщество домовладельцев . Проверено 5 января 2015 года .
  24. ^ Privatopia, стр. 142.
  25. ↑ «Обучение домовладельцев». Архивировано 16 января 2009 г.в Wayback Machine , Orange County Register , 12 ноября 2006 г.
  26. ^ a b Кларк, Вятт; Фридман, Мэтью (01.07.2019). «Возникновение и влияние ассоциаций домовладельцев». Журнал экономики города . 112 : 1–15. DOI : 10.1016 / j.jue.2019.05.001 . ISSN 0094-1190 . 
  27. ^ Наторе А. Nahrstedt v. Lakeside Village Association кондоминиум, Inc. , [2 сентября 1994 33 Cal. Rptr.2d 63], 37 (Верховный суд Калифорнии, 2 сентября 1994 г.) («... ассоциации собственников» могут быть мощной силой для добра или зла »в жизни их членов. Следовательно, любой, кто покупает квартиру в развитие общих интересов со знанием дискреционных полномочий ассоциации собственников допускает «риск того, что власть может быть использована таким образом, который принесет пользу общности, но причинит вред отдельному человеку».).
  28. Рианна Лернер, Микеле (23 декабря 2013 г.). «Плюсы и минусы жизни в товариществе домовладельцев» . Realtor.com . Проверено 10 мая, 2016 .
  29. ^ «Преимущества и недостатки ассоциаций домовладельцев» . AccordHOA.com . Аккорд Проперти Менеджмент, ООО . Проверено 10 мая, 2016 .
  30. ^ a b Баннистер, Пол (1 января 2004 г.). «Сообщества домовладельцев: дьяволы или ангелы?» . Bankrate.com . Проверено 10 мая, 2016 .
  31. Перейти ↑ Cheung, Ron (2009). «Ассоциации домовладельцев и их влияние на местный публичный бюджет» (PDF) . Материалы конференции по земельной политике 2009 г.: Муниципальные доходы и земельная политика . Линкольнский институт земельной политики: 338–366 . Проверено 7 мая, 2016 .
  32. ^ «ТСЖ и девелоперы недвижимости» . Lawyers.com . Проверено 10 мая, 2016 .
  33. ^ Кеннеди, Э. Ричард; де Хаан, Эллен Хирш. «Судебный процесс с участием застройщика, ассоциаций домовладельцев и кредиторов» (PDF) . Becker-Poliakoff.com . Архивировано из оригинального (PDF) 17 января 2017 года . Проверено 10 мая, 2016 .
  34. ^ «7 Нелепых правил Ассоциации домовладельцев (ТСЖ)» . dipnoid.com .
  35. ^ «Руководство по архитектурному контролю в ассоциациях домовладельцев» . hopb.co . ООО «Бюро защиты домовладельцев» . Проверено 21 апреля 2018 года .
  36. Перейти ↑ Barton & Silverman 1994, p. xii.
  37. ^ McKenzie, Privatopia, 21.
  38. ^ Спроул, Curtis (1994). «Многоликость общественных ассоциаций в соответствии с законодательством Калифорнии». В Стивен Э. Бартон и Кэрол Дж. Сильверман (ред.). Сообщества общих интересов: частные правительства и общественные интересы (PDF) . Беркли, Калифорния: Институт государственных исследований . п. 73. ISBN  0-87772-359-1. Архивировано из оригинального (PDF) 03 декабря 2007 года.
  39. ^ Mields младший, Хью (1973). Новые сообщества с федеральной помощью: новые измерения в городском развитии . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель . п. 54.
  40. Перейти ↑ Barton & Silverman 1994, p. 36
  41. Перейти ↑ McKenzie 1994, p. 128
  42. ^ Комитет по улучшению условий жизни Твин Риверс против Ассоциации домовладельцев Твин Риверс. , Верховный суд штата Нью-Джерси (26 июля 2007 г.). «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 25 октября 2007 года . Проверено 13 августа 2007 . CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  43. ^ Лорен против Сассера , 11-й Cir. (2002).
  44. ^ «Дело Верховного суда Нью-Джерси (7/07)» . Институт общественных ассоциаций . Архивировано из оригинала на 31 декабря 2013 года . Проверено 29 декабря 2013 года .
  45. ↑ Добровольный город, стр. 297.
  46. ^ "Битва при Твин-Риверс - Краткое описание AARP Amicus" . ccfj.net .
  47. ^ "Глава 47F - Закон о планируемом сообществе Северной Каролины" . Статуты Северной Каролины.
  48. ^ Davis Stirling Закон архивации 2010-02-03 в Wayback Machine .
  49. ↑ Кэтрин Н. Розенберри, «Законодательное собрание рассматривает проблемы, связанные с законодательством о кондоминиумах, планируемой застройке и другими проектами, представляющими общий интерес», 3 California Real Property Journal, стр. 27 (зима 1985 г.).
  50. ^ "Не очень соседские ассоциации, лишающие права выкупа права на дома" . NPR . 29 июня 2010 г.
  51. ^ "Закон Техаса о потере права выкупа" . StopForeclosure.com . Проверено 7 мая 2007 года .
  52. ↑ Адольф, Кристофер (21 октября 2002 г.). «Выкупа ассоциацией домовладельцев и стоимость собственности в округе Харрис, 1985–2001 годы» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 27 октября 2007 года.
  53. ^ «4 ареста вселяют надежду на другие случаи кондоминиума» . ccfj.net .
  54. ^ ПБ, Персонал. «Сертифицированный Гавайи пожаров генеральный директор Floerke над кондо ассоциации воровстве» . Тихоокеанские деловые новости . Деловые журналы американского города . Проверено 24 мая 2014 года .
  55. ^ "AARP нацелена на кондоминиумы, советы домовладельцев" . ccfj.net .
  56. ^ " " Офис профессий. "Бухгалтерский учет штата Нью-Йорк - Начальная лицензия" . www.op.nysed.gov/prof/cpa/cpalic.htm . 30 января 2020 г.
  57. ^ Барри Дж. Эпштейн, Ральф Нах, Стивен М. Брэгг (2019). GAAP 2020: Интерпретация и применение общепринятых принципов бухгалтерского учета. Джон Вили и сыновья .CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )
  58. ^ «Определение АУДИТА» . www.merriam-webster.com . Проверено 21 февраля 2020 .
  59. ^ «Содержание подзаконных актов» . Сенат штата Нью-Йорк . 2020-02-15 . Проверено 21 февраля 2020 .
  60. ^ «Аудит Ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Все, что вам нужно знать» . opporty.com . 2020-02-14.
  61. ^ «Внутренний аудит - процесс аудита» . www.cfo.pitt.edu . Проверено 21 февраля 2020 .
  62. ^ «Кодекс поведения для членов правления ТСЖ» . Сеть общественных ассоциаций . Проверено 21 февраля 2020 .
  63. ^ «Ассоциация кондоминиумов Shadowood и др., Против Управления реконструкции и жилищного строительства округа Фэйрфакс» (PDF) . Блог о ТСЖ и коммерческом праве Вирджинии.
  64. ^ «Кондоминиумы Рестона Shadowood создают новое прецедентное право штата Вирджиния, не могут штрафовать владельцев за нарушение правил» . Вашингтон Пост .
  65. ^ "Информационный лист Федеральной комиссии по связи (FCC)" . Федеральная комиссия связи .
  66. ^ [1] [ постоянная мертвая ссылка ] . Сенат Флориды .
  67. ↑ Джордж, Джастин (25 марта 2004 г.). «Там, где экономия воды нарушает правила» . Санкт-Петербург Таймс .
  68. ^ Darst, Кевин (13 апреля 2005). «Билл охватывает варианты ландшафтного дизайна» . Колорадо .
  69. ↑ Bartels, Lynn (1 июня 2005 г.). «Счет за воду попадает в смычку Четыре вето расширяют список отклоненных Оуэнсом до 28. (Новости)» . Новости Скалистых гор .
  70. ↑ Джен Брукс, Кэри (8 сентября 2007 г.). "Жесткие правила на газонах". Архивировано 19 мая 2009 г. на Wayback Machine, The News & Observer .

Дальнейшее чтение [ править ]

  • Дэвид Т. Бейто, Питер Гордон и Александр Табаррок, редакторы, Добровольный город: выбор, сообщество и гражданское общество, University of Michigan Press, ISBN 0-472-08837-8 / 
  • Рональд М. Сандгрунд и Джозеф Ф. Смит, «Когда застройщик контролирует совет ассоциации домовладельцев: доброжелательный диктатор?» The Colorado Lawyer , январь 2002 г., стр. 91.
  • Роберт Х. Нельсон, Частные районы: и преобразование местной власти Urban Institute Press (Вашингтон, округ Колумбия): 2005. ISBN 0877667519 / ISBN 978-0877667513 /  
  • Джордж К. Старополи, Дело против государственной защиты ассоциаций домовладельцев Infinity Press 2003. ISBN 0-7414-1620-4 / 978-0741416209 /