Ипотека - это практика, когда должник закладывает обеспечение для обеспечения долга или в качестве условия, предшествующего долгу, или третья сторона закладывает обеспечение для должника. Ипотечное письмо - обычный инструмент для осуществления залога.
Типичный пример имеет место, когда должник заключает договор об ипотеке , по которому дом должника становится залогом до тех пор, пока не будет выплачен ипотечный кредит.
Должник сохраняет право собственности на залог, но кредитор имеет право конфисковать право собственности, если должник не выполняет свои обязательства.
Основная цель ипотеки - снижение кредитного риска кредитора. Если должник не может заплатить, кредитор получает залог и, следовательно, может потребовать его права собственности, продать его и, таким образом, компенсировать недостаточный приток денежных средств. В случае дефолта должника без предварительного залога кредитор не может быть уверен, что он может арестовать достаточные активы должника. Потому что ипотека облегчает получение долга и потенциально снижает его цену; должник хочет заложить как можно больше долга, но выделение «хороших активов» для обеспечения снижает качество остальной части баланса должника и, следовательно, его кредитоспособность.
Подробная практика и правила, регулирующие ипотеку, различаются в зависимости от контекста и юрисдикции, в которой оно имеет место. В США законное право кредитора на владение залогом в случае неисполнения обязательств должником классифицируется как залог .
Повторное ипотечное кредитование происходит в основном на финансовых рынках, где финансовые фирмы повторно используют залоговое обеспечение для обеспечения собственных заимствований. Для кредитора обеспечение не только снижает кредитный риск, но и позволяет легче или по более низким ставкам рефинансировать его; однако в первоначальном договоре об ипотеке должник может ограничить такое повторное использование обеспечения.
В потребительском и коммерческом финансировании
Ипотека - обычная черта потребительских договоров, связанных с ипотекой - должник юридически владеет домом, но до тех пор, пока ипотека не будет выплачена, кредитор имеет право вступить в собственность (и, возможно, также владение) - но только если должник не справляется с этим. с выплатами. [1] Если потребитель берет дополнительную ссуду под залог стоимости своей ипотеки (в просторечии называемой «второй ипотекой», примерно до текущей стоимости дома за вычетом невыплаченных выплат), то потребитель закладывает сам ипотеку. - кредитор все еще может арестовать дом, но в этом случае кредитор становится ответственным за непогашенную ипотечную задолженность. Иногда потребительские товары и бизнес-оборудование можно купить по кредитным договорам, предусматривающим ипотеку - товары юридически принадлежат заемщику, но, опять же, кредитор может конфисковать их, если потребуется.
В финансовой индустрии
Наиболее распространенной формой ипотеки является сделка репо : кредитор дает ссуду должнику, а взамен получает владение (а не право собственности) финансовым активом до наступления срока погашения ссуды. Обратного РЕПО является залоговым «в обратном направлении»: кредиторы и должник меняется роли.
На инвестиционных рынках
Когда инвестор просит брокера приобрести ценные бумаги с маржой , ипотека может происходить в двух смыслах. Во- первых, приобретенные активы могут быть заложенный так что, если инвестор не сможет угнаться кредитные выплаты, брокер может продать часть ценных бумаг ; [1] брокер также может продать ценные бумаги, если они падают в цене и инвестор не отвечает на требование о внесении залога . Второй смысл состоит в том, что первоначальный депозит, который инвестор вносит на маржинальный счет, может сам быть в форме ценных бумаг, а не денежного депозита, и снова ценные бумаги принадлежат инвестору, но могут быть проданы кредитором в случае По умолчанию. В обоих случаях, в отличие от потребительского или коммерческого финансирования, заемщик обычно не владеет ценными бумагами, поскольку они будут находиться на счетах, контролируемых брокером, однако заемщик по-прежнему сохраняет законное право собственности.
Перегипотека
Повторное ипотека происходит, когда кредитор (банк или брокер-дилер ) повторно использует обеспечение, предоставленное должником (клиентом, таким как хедж-фонд), для поддержки собственных сделок и займов брокера. Этот механизм также позволяет использовать рычаги на рынке ценных бумаг. [2]
В Великобритании нет ограничений на сумму активов клиента, которые могут быть повторно выданы под залог [3], за исключением случаев, когда клиент заключил соглашение со своим брокером, которое включает ограничение или запрет. В США лимит повторного залога составляет 140% от дебетового баланса клиента. [4] [5] [6]
В 2007 году на пере-ипотеку приходилась половина активности в теневой банковской системе . Поскольку обеспечение не является денежным, оно не отображается в обычном бухгалтерском балансе. До краха Lehman , то Международный валютный фонд (МВФ) подсчитал , что американские банки получали более $ 4 трлн финансирования по перезакладу, большая часть его поступает из Великобритании , где нет никакого законодательно установленного уровня , регулирующего повторного использование залога клиента. По оценкам, было использовано только 1 триллион долларов первоначального залога, а это означает, что залог повторно выдавался несколько раз с расчетным коэффициентом оттока, равным 4. [5]
После краха Lehman крупные хедж-фонды, в частности, стали более настороженно относиться к повторному ипотечному кредитованию своего залога, и даже в Великобритании они настаивали на заключении контрактов, ограничивающих сумму их активов, которые могут быть репостены, или даже полностью запрещали повторное ипотечное кредитование. В 2009 году МВФ подсчитал, что средства, доступные банкам США в связи с повторной ипотекой, сократились более чем наполовину до 2,1 триллиона долларов - в первую очередь из-за меньшего количества первоначального обеспечения, доступного для повторной ипотеки, и из-за более низкого фактора оттока. [5] [6]
Возможная роль повторного ипотечного кредитования в финансовом кризисе 2007–2008 годов и в теневой банковской системе в значительной степени игнорировалась основной финансовой прессой, пока д-р Джиллиан Тетт из Financial Times не обратила внимание в августе 2010 года [6] на статью Манмохана. Сингх и Джеймс Эйткен из Международного валютного фонда, изучавшие этот вопрос. [5]
Перепотека по договорам репо
Повторное ипотечное кредитование может быть связано с договорами обратного выкупа , обычно называемыми репо. В двустороннем соглашении об обратной покупке одна сторона продает другой ценные бумаги по цене с обязательством выкупить эти ценные бумаги позже по другой цене. Соглашения обратного выкупа «овернайт» , наиболее часто используемая форма такого соглашения, включают продажу, которая происходит в первый день, и обратную покупку, которая отменяет сделку на следующий день. Срочные договоры РЕПО , которые используются реже, продлеваются на фиксированный период времени, который может составлять до трех месяцев. Также возможны бессрочные договоры обратного выкупа . Так называемое обратное репо на самом деле ничем не отличается от репо; он просто описывает противоположную сторону сделки. Продавец ценной бумаги, который позже выкупит ее, заключает договор обратной покупки; покупатель, который позже перепродает ценную бумагу, заключает договор обратного РЕПО. Несмотря на его номинальную форму продажи и последующего обратного выкупа ценной бумаги, экономический эффект от соглашения обратного выкупа представляет собой обеспеченный заем.
Смотрите также
Рекомендации
- ^ a b «Ипотека объясняется в финансовом словаре» . Проверено 31 августа 2010 .
- ^ Боттацци, Жан-Марк; Луке, Хайме; Паскоа, Марио Р. (2012). «Теория рынка ценных бумаг: владение, репо и перезалог» (PDF) . Журнал экономической теории . 147 (2): 477–500. DOI : 10.1016 / j.jet.2010.11.004 .
- ^ Хотя, разумеется, банк может переоформить в залог только те активы, которые клиент разместил в качестве залога.
- ^ Хедж-фонды часто имеют значительно большее количество ценных бумаг, заложенных в качестве обеспечения, чем их текущие заимствования - они продолжают получать нормальный поток доходов от ценных бумаг, и это дает им гибкость для быстрого выполнения сделок, если возникает возможность - ограничение в 140% действительно во многих случаях значительно сокращают вероятность повторного ипотеки.
- ^ а б в г Манмохан Сингх и Джеймс Эйткен (01.07.2010). «(Значительная) роль повторного ипотечного кредитования в теневой банковской системе» (PDF) . Международный валютный фонд . Проверено 31 августа 2010 .
- ^ а б в Джиллиан Тетт (12 августа 2010 г.). «Необходимо распутать паутину теневого банкинга» . The Financial Times . Проверено 31 августа 2010 .
- Раздел §2920 Гражданского кодекса Калифорнии. (а) Ипотека - это договор, по которому конкретное имущество, включая имущество, находящееся в течение многих лет в недвижимом имуществе, передается в залог для совершения какого-либо действия без необходимости смены владельца.
- В качестве гипотезы RE: застройщик / владелец лота может выдвинуть гипотезу о лоте для использования застройщиком для облегчения действий против кредитной линии, в то время как обе стороны получат выгоду от гипотезы о залоге. Грегори Юрко, ведущий специалист по кредитованию сберегательного банка Geauga, Ньюбери, штат Огайо.
Внешние ссылки
- Статья об управлении обеспечением на Financial-edu.com