Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Инклюзивное зонирование (IZ), также известное как инклюзивное жилье , относится к муниципальным и окружным постановлениям о планировании, которые требуют, чтобы определенная доля нового строительства была доступна людям с низким или умеренным доходом. Термин инклюзивное зонирование указывает на то, что эти постановления направлены на противодействие запретительной практике зонирования , которая направлена ​​на исключение недорогого жилья из муниципалитета посредством кодекса зонирования. Существуют различия между различными программами инклюзивного зонирования. Во-первых, они могут быть обязательными или добровольными. [1]Хотя существуют добровольные программы, подавляющее большинство из них было создано в результате местных обязательных программ, требующих от разработчиков включения доступных модулей в свои разработки. [2] Существуют также различия между отложенными требованиями, уровнями доступности в сочетании с периодом контроля. [1] Для поощрения участия в этих программах зонирования разработчики получают поощрения за участие в этих программах, такие как бонус за плотность, ускоренное одобрение и освобождение от платы. [1]

На практике эта политика предполагает наложение ограничений на оформление документов на 10–30% новых домов или квартир, чтобы сделать стоимость жилья доступной для домохозяйств с низкими доходами. Сочетание « доступного жилья » и « жилья по рыночной цене» в одном районе считается выгодным для градостроителей и социологов. [3] Инклюзивное зонирование - это инструмент для местных муниципалитетов в Соединенных Штатах, который якобы помогает предоставить более широкий спектр вариантов жилья, чем свободный рынок предоставляет сам по себе. Многие экономисты рассматривают программу как контроль цен на определенный процент квартир, что отрицательно сказывается на предложении жилья. [4]

В большинстве случаев инклюзивное зонирование проводится на муниципальном или окружном уровне; когда они навязываются государством, как, например, в Массачусетсе , утверждается, что такие законы узурпируют местный контроль. В таких случаях застройщики могут использовать инклюзивное зонирование, чтобы избежать некоторых аспектов местных законов о зонировании.

Историческая справка [ править ]

В период с середины до конца 20-го века новые пригороды росли и расширялись вокруг американских городов, поскольку покупатели домов из среднего класса , поддерживаемые федеральными кредитными программами, такими как гарантии жилищных ссуд Администрации ветеранов , покинули устоявшиеся районы и общины. Эти новые населенные пункты в целом были более однородными в экономическом отношении, чем города, которые они окружали. Многие пригородные поселкиприняли местные постановления, часто в кодексах зонирования, чтобы сохранить характер своего муниципалитета. Одна из наиболее часто цитируемых запретительных практик - это положение о том, что участки должны быть определенного минимального размера, а дома должны располагаться в стороне от улицы на определенном минимальном расстоянии. Во многих случаях эти жилищные постановления препятствовали строительству доступного жилья, потому что большие участки земли, необходимые для строительства в рамках ограничений кодекса, были слишком дорогостоящими для домов со скромной ценой. Сообщества остались доступными для более богатых граждан из-за этих постановлений, эффективно закрывая семьи с низким доходом от желаемых сообществ. Такие постановления о зонировании не всегда принимались с сознательным намерением исключить домохозяйства с низкими доходами, но они были непреднамеренным результатом такой политики.

Отказывая семьям с низким доходом доступ к пригородным общинам, многие считают, что исключительное зонирование способствовало сохранению городских гетто . Сторонники инклюзивного зонирования отмечают, что домохозяйства с низкими доходами с большей вероятностью станут экономически успешными, если у них будут соседи из среднего класса в качестве коллег и образцов для подражания. Когда оно эффективно, инклюзивное зонирование снижает концентрацию бедности в районах трущоб, где социальные нормы не могут служить адекватными моделями успеха. Образование - один из важнейших компонентов усилий, направленных на то, чтобы вывести людей из нищеты; доступ к качественным государственным школам- еще одно ключевое преимущество уменьшения сегрегации. По статистике, ребенок из бедных семей в школе, где 80% детей бедняки, набирает на 13–15% меньше баллов по сравнению со средой, где сверстники бедного ребенка на 80% составляют средний класс. [5]

Во многих сообществах, где внедрено инклюзивное зонирование, требования к доходу позволяют домохозяйствам, зарабатывающим 80–120% от среднего дохода, претендовать на получение «доступного» жилья. Это связано с тем, что во многих местах высокие цены на жилье не позволяют даже семьям со средним доходом покупать недвижимость по рыночной цене. Это особенно заметно в Калифорнии , где только 16% населения могли позволить себе жилье по средней цене в 2005 г. [6]

Возможные преимущества и ограничения политик IZ [ править ]

Возможные преимущества [ править ]

  • Бедные и работающие семьи будут иметь доступ к ряду возможностей, включая хорошие возможности трудоустройства, хорошие школы, развитую транспортную систему и безопасные улицы [7]
  • Решение проблемы недостаточного предложения доступного жилья
  • Избегать экономической и расовой сегрегации, что помогает снизить уровень преступности, неуспеваемость школ и повысить социальную стабильность.
  • Относительно небольшая сумма государственных субсидий, необходимая для внедрения ИЗ в качестве рыночного инструмента [8]

Возможные ограничения [ править ]

  • Низкое производство доступного жилья, в результате которого было произведено около 150 000 единиц жилья за несколько десятилетий по всей стране [9], по сравнению с другими схемами, такими как Ваучеры на выбор жилья, которые помогают примерно двум миллионам домохозяйств, и программа LIHTC, которая построила более двух миллионов доступных домов.
  • Нестабильное производство доступного жилья, сильно пострадавшее от конъюнктуры местного рынка жилья [10]

Различия в таинствах [ править ]

Постановления о включительном зонировании существенно различаются в зависимости от муниципалитета. Эти переменные могут включать:

  • Обязательное или добровольное постановление. В то время как во многих городах требуется инклюзивное жилье, многие другие предлагают бонусы за зонирование, ускоренные разрешения, сниженные сборы, денежные субсидии или другие стимулы для застройщиков, которые добровольно строят доступное жилье.
  • Процент квартир, которые будут выделены как инклюзивное жилье. Это довольно существенно варьируется в зависимости от юрисдикции, но, по-видимому, составляет от 10 до 30%.
  • Минимальный размер застройки, к которому относится постановление. В большинстве юрисдикций небольшие застройки освобождаются, но некоторые требуют, чтобы даже застройки, на которые приходится лишь небольшая часть инклюзивной единицы жилья, платили сбор (см. Ниже).
  • Необходимо ли строительство инклюзивного жилья на месте. Некоторые программы позволяют строить жилье поблизости в случае возникновения затруднений.
  • Можно ли платить взносы вместо строительства инклюзивного жилья. Взносы вместо платы позволяют застройщику «выкупить» обязательство по включению жилья. Может показаться, что это противоречит цели инклюзивного зонирования, но в некоторых случаях стоимость строительства одной доступной единицы на месте может привести к приобретению нескольких доступных единиц за пределами участка.
  • Уровень дохода или цена, определяемые как «доступные», и методы квалификации покупателя. Большинство постановлений, по-видимому, нацелены на инклюзивные единицы для домохозяйств с низким или умеренным доходом, которые зарабатывают примерно средний региональный доход или несколько ниже. Инклюзивное жилье обычно не создает жилья для людей с очень низкими доходами.
  • Ограничены ли единицы инклюзивного жилья по цене или по размеру (например, город Йоханнебург предусматривает оба варианта) [11]
  • Появление и интеграция инклюзивных жилых единиц. Во многих юрисдикциях требуется, чтобы единицы инклюзивного жилья были неотличимы от единиц по рыночной ставке, но это может привести к увеличению затрат.
  • Продолжительность ценовых ограничений, связанных с инклюзивными жилищными единицами, и допустимое удорожание. Постановления, которые позволяют истекать сроку действия «скидки», по сути, предоставляют непредвиденную прибыль инклюзивному покупателю жилья, предотвращая повторное использование этой субсидии другим нуждающимся домохозяйствам. С другой стороны, предотвращение роста цен устраняет ключевой стимул для домовладения. Многие программы ограничивают ежегодное повышение цен (например, за счет включения инклюзивного жилья в общинные земельные фонды ), часто связывая его с инфляцией плюс рыночной стоимостью улучшений дома, стремясь уравновесить заинтересованность сообщества в долгосрочной доступности с заинтересованностью домовладельца в накоплении справедливость с течением времени.
  • Считается ли восстановление жилья «строительством» - по рыночным ценам или по доступным ценам. В некоторых городах, таких как Нью-Йорк, застройщики разрешают застройщикам рассматривать восстановление жилья за пределами строительной площадки как инклюзивный вклад.
  • К каким видам жилищного строительства относится постановление. Например, строительство многоэтажного жилья стоит дороже на квадратный фут (что увеличивает затраты на соблюдение требований, возможно, непомерно), поэтому некоторые постановления освобождают его от соблюдения.

Альтернативные решения [ править ]

Хотя во многих пригородных сообществах есть Раздел 8 для домохозяйств с низким доходом, они, как правило, ограничиваются концентрированными районами. В некоторых случаях округа определяют небольшие районы, в которых будет сдаваться в аренду собственность по Разделу 8. В других случаях рынок имеет тенденцию к самостоятельной сегрегации собственности по доходам. Например, в округе Монтгомери, штате Пенсильвания , богатый пригородном округ , граничащий Филадельфию , только 5% населения округа проживает в районе от Norristown , еще 50% свойств округа Раздел 8 расположены там. [12] Большое количество жителей с низкими доходами является бременем для местного самоуправления и школьного округа Норристауна., в то время как большая часть округа остается незагруженной.

Инклюзивное зонирование направлено на сокращение экономической сегрегации жилого сектора, требуя, чтобы совокупность доходов была представлена ​​в одном жилом комплексе.

Противоречие [ править ]

Инклюзивное зонирование остается спорным вопросом. Некоторые защитники доступного жилья стремятся продвигать эту политику, чтобы обеспечить доступность жилья для людей с различным уровнем дохода в большем количестве мест. Эти сторонники считают, что инклюзивное зонирование создает необходимое доступное жилье и создает интегрированные в доход сообщества .

Однако другие сторонники доступного жилья утверждают, что верно обратное: инклюзивное зонирование может иметь противоположный эффект и фактически сокращать доступное жилье в сообществе. Например, в Лос-Анджелесе, Калифорния, инклюзивное зонирование, по-видимому, ускорило процесс джентрификации, поскольку старые, нерентабельные здания были снесены и заменены в основном жильем с высокой арендной платой и небольшим процентом доступного жилья; чистым результатом стало менее доступное жилье. В Нью-Йорке инклюзивное зонирование позволяет увеличить количество элитного жилья на каждую единицу доступного жилья до 400% и дополнительно добавить 400% роскошного жилья в сочетании с либеральным использованием прав на застройку. Критики заявили, что доступное жилье может быть направлено тем, кто зарабатывает до 200000 долларов за ненадлежащее использование среднего дохода по району,и используется в качестве политического инструмента организациями, связанными с различными политиками. Такие сообщества города Нью-Йорка, как Гарлем, Нижний Ист-Сайд, Вильямсбург, Челси и Адская кухня, испытали значительное вторичное перемещение из-за использования инклюзивного зонирования.

Противники отрасли недвижимости отмечают, что инклюзивное зонирование облагает застройщиков косвенным налогом , чтобы отговорить их от строительства в районах, которые сталкиваются с нехваткой предложения. Кроме того, чтобы гарантировать, что доступные квартиры не будут перепроданы с целью получения прибыли, ограничения по сделкам обычно устанавливают долгосрочный потолок цены перепродажи , устраняя потенциальную выгоду от владения жильем.

Сторонники свободного рынка выступают против попыток исправить определенные социальные результаты вмешательством государства на рынки . Они утверждают, что инклюзивное зонирование представляет собой обременительное регулирование землепользования, которое усугубляет нехватку жилья.

Домовладельцы иногда отмечают, что стоимость их собственности будет снижена, если семьи с низким доходом переедут в их общину. Другие считают, что их опасения плохо скрывают классизм и расизм.

В некоторых из наиболее широко освещаемых битв за инклюзивное зонирование участвовали сообщества REIT AvalonBay. Согласно веб-сайту компании , AvalonBay стремится развивать недвижимость на «рынках с высоким барьером для входа» по всей территории Соединенных Штатов. На практике AvalonBay использует законы инклюзивного зонирования, такие как Закон о полном разрешении штата Массачусетс: глава 40B , чтобы обойти местные законы о зонировании и построить большие жилые комплексы. В некоторых случаях местные жители отбиваются в судебном порядке. [1] В Коннектикуте аналогичные разработки AvalonBay привели к попыткам осудить землю или вернуть ее выдающимся владениям . [13] В большинстве случаев AvalonBay выигрывал эти споры и строил чрезвычайно прибыльные квартиры или кондоминиумы.

Другие юридические баталии произошли в Калифорнии, где многие города внедрили политику инклюзивного зонирования, которая обычно требует от 10 до 15 процентов квартир, чтобы быть доступным жильем. [14] Определение доступного жилья включает жилье как для малообеспеченных, так и для умеренных доходов. В Калифорнии жилье с низким доходом обычно предназначено для домохозяйств, получающих от 51 до 80 процентов среднего дохода, а жилье со средним доходом - обычно для домохозяйств, получающих от 81 до 120 процентов среднего дохода. [14] Разработчики пытались противостоять этим требованиям, оспаривая местные постановления о включительном зонировании через судебную систему. По делу « Ассоциация строителей жилья Северной Калифорнии против города Напа», Первый окружной апелляционный суд Калифорнии поддержал постановления о включительном зонировании города Напа, которые требуют, чтобы 10 процентов единиц нового девелоперского проекта были жильем с умеренным доходом, против Ассоциации строителей жилья, которая бросила вызов городу Напа. [15] Города также пытались ввести инклюзивные требования к арендуемым объектам. Однако Закон об аренде жилья в Коста-Хокинс запрещает городам Калифорнии вводить ограничения на арендные ставки на свободные квартиры. [16] Впоследствии застройщики выиграли дела, такие как Palmer / Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес (2009 г.) , против городов, которые ввели инклюзивные требования к арендуемым объектам, поскольку закон штата имеет преимущественную силу над местными постановлениями.[17]

Группы граждан и застройщики также искали другие способы усилить или отменить законы инклюзивного зонирования. Например, инициатива и процесс референдума в Калифорнии позволяют группам граждан или застройщикам изменять местные постановления о доступном жилье путем всенародного голосования. Любые граждане или заинтересованные группы могут участвовать в этом процессе, собрав как минимум необходимое количество подписей, чтобы предлагаемая мера могла быть внесена в бюллетень для голосования; После того, как будет подано достаточно подписей и избирательная мера будет одобрена сотрудниками избирательной комиссии, она обычно вносится в бюллетень для голосования на предстоящих выборах. [18] Один из недавних случаев - Предложение C в Сан-Франциско.. Этот бюллетень был внесен в бюллетень на первичных выборах в Калифорнии в июне 2016 года. Это предложение, принятое в июне 2016 года, вносит поправки в Хартию города, повышая требования к доступному жилью для проектов развития, насчитывающих 25 и более квартир. [19]

Столкновение между этими различными интересами отражено в этом исследовании, опубликованном либертарианским аналитическим центром государственной политики Reason Foundation , и в ответе на экспертную оценку этого исследования. Местные органы власти отражают и в некоторых случаях уравновешивают эти конкурирующие интересы. В Калифорнии Лига городов создала руководство по инклюзивному зонированию, которое включает раздел о плюсах и минусах этой политики.

Неспособность улучшить социальную интеграцию вкупе с увеличением социальных издержек [ править ]

Предполагается, что политика IZ не может эффективно рассредоточить единицы с низкими доходами по всему региону, что фактически противоречит цели самой политики. [20] Например, в округе Саффолк обнаружено, что существует пространственная концентрация единиц IZ в бедных районах в сочетании с более высокой долей чернокожих и латиноамериканцев, которые считаются меньшинствами. [20] Кроме того, 97,7% единиц IZ были построены только на 10% переписного участка с 1980 по 2000 год, который является районом с самым низким доходом в сочетании с кластеризацией меньшинств. [20]Необходимо отметить, что жилищная политика контролируется местным правительством, а не региональным правительством в округе Саффолк, поэтому без региональной координации жилищной политики не учитывается межмуниципальное распределение домохозяйств с низким доходом в округе. [20] Кроме того, бонусы за плотность, предоставляемые застройщикам за предоставление единиц IZ, усилили концентрацию доступных единиц жилья в бедных районах (Ryan & Enderle, цитируется в Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [21] Это показывает, что политика IZ может не рассеять распределения с низким доходом, если она осуществляется без учета региональной координации.

Более того, с надбавками за плотность, выделяемыми застройщикам для предоставления единиц IZ, это означает, что сообщество будет нести расходы по увеличению плотности населения и совместного использования существующей инфраструктуры. [21]

На практике [ править ]

Примеры из США [ править ]

Более чем 200 сообществ в Соединенных Штатах имеют какое-либо положение о включительном зонировании. [22]

Округ Монтгомери, штат Мэриленд , часто считается пионером в разработке политики инклюзивного зонирования. Это шестой по величине округ в Соединенных Штатах, однако с 1974 года он построил более 10 000 единиц доступного жилья, многие из которых расположены по домам с жильем по рыночным ценам. [23]

Все муниципалитеты в штате Массачусетс подпадают под действие Главы 40B Общих законов этого штата, которая позволяет застройщикам обходить определенные ограничения муниципального зонирования в тех муниципалитетах, которые имеют меньше 10% единиц доступного жилья, чем установлено законом. Разработчики, использующие главу 40B, должны построить 20% доступных единиц жилья, как определено в законе. [24]

Все муниципалитеты в штате Нью - Джерси , подлежат наложенным в судебный inclusionary зонирования в результате из Нью - Джерси Верховного суда «s Mount Laurel Решения и последующих актов законодательного органа штата Нью - Джерси. [25]

Исследование 2006 года показало, что 170 юрисдикций в Калифорнии имеют ту или иную форму инклюзивного жилья. [26] Это на 59% больше, чем в 2003 году, когда только 107 юрисдикций имели инклюзивное жилье. [27] Кроме того, закон штата требует, чтобы 15% жилищных единиц, построенных в районах проекта редевелопмента, были доступными по цене. По крайней мере, 20% дохода, полученного от проекта редевелопмента, должно быть направлено на жилищное строительство с низким и средним доходом. [14] Однако губернатор Джерри Браун принял закон AB 1X 26, который распустил все агентства по перепланировке 1 февраля 2012 года.

Тем не менее, Постановление о инклюзивном зонировании арендуемого жилья в Лос-Анджелесе , штат Калифорния, было признано недействительным в 2009 году Апелляционным судом штата Калифорния Второго апелляционного округа, поскольку оно прямо противоречило положению Закона штата о сдаче жилья в аренду Коста-Хокинс от 1996 года, который конкретно дал всем домовладельцам право устанавливать «начальную арендную ставку» для нового жилья. [28]

Постановление о инклюзивном зонировании в Мэдисоне, штат Висконсин , касающееся арендного жилья, было отменено 4-м окружным апелляционным судом штата Висконсин в 2006 году, поскольку этот апелляционный суд истолковал инклюзивное зонирование как контроль за арендной платой, что запрещено законом штата. Верховный суд Висконсин отклонил просьбу городских властей рассмотреть дело. Постановление было составлено до заката в феврале 2009 года, если оно не было продлено Общим советом. Общий совет не продлил действие постановления об инклюзивном зонировании, поэтому срок его действия истек и больше не действует.

Международные примеры [ править ]

Йоханнесбург, Южная Африка [ править ]

21 февраля 2019 года городской совет Йоханнесбурга утвердил свои «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы на 2019 год». [11] Эта политика является первой в своем роде в Южной Африке и предусматривает четыре варианта инклюзивного жилья (включая варианты с ограничением по цене, с ограниченным размером или согласованные варианты), когда по крайней мере 30% жилых единиц в новых застройках от 20 единиц и более должны быть инклюзивным жильем. [29]

Тенденция перехода от обязательного к добровольному [ править ]

Хотя инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, некоторые исследования показали, что обязательные подходы будут иметь решающее значение для успеха программ инклюзивного зонирования с точки зрения предоставления большего количества доступного жилья. [30] Ниже приведены некоторые примеры, демонстрирующие большее влияние обязательной практики над добровольной: [31]

Муниципалитет или округНа добровольной практикеВ соответствии с обязательной практикой
Кембридж, МассачусетсНевозможно построить доступное жилье в течение 10 летПри переходе на обязательную программу в 1999 году было построено 135 единиц жилья и еще 58 находились в производстве по состоянию на июнь 2004 года.
Ирвин, КалифорнияПутаница и неуверенность были обнаружены в рамках добровольной программы, которая побудила разработчиков инициировать переход на обязательное постановление.Новое обязательное постановление, вступившее в силу в 2003 году и предусматривавшее единообразные ожидания и вознаграждения застройщиков, привело к созданию 3 400 единиц доступного жилья, еще 750 запланированных на июнь 2004 года.
Округ Ориндж, КалифорнияЗа одиннадцать лет (1983–1994) построено 952 единицы.6 389 единиц доступного жилья было построено за четыре года (1979–1983).

См. Также [ править ]

  • Посещаемость - социальная интеграция за пределами самостоятельной жизни
  • Доступное жилье
  • Жилая сегрегация
  • Исключительное зонирование
  • Управление справедливого жилья и равных возможностей
  • Здание Вудворда

Заметки [ править ]

  1. ^ a b c Кастро, Хулиан (2013). «Инклюзивное зонирование и сообщества со смешанным доходом» . Доказательства имеют значение . Весна 2013 г. - через Управление разработки политики и исследований (PD&R) Министерства жилищного строительства и городского развития США.
  2. Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 373. ISBN. 9780415252256.
  3. ^ Андрес Дуани и др., "Пригороды: рост разрастания и упадок американской мечты" (2000) North Point Press
  4. ^ «Восстановлена ​​экономика инклюзивного зонирования: насколько эффективен контроль цен?» Обзор права Университета штата Флорида
  5. ^ "Гамалиэль" (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 04.10.2006 . Проверено 27 февраля 2006 .
  6. ^ АВТОМОБИЛЬ
  7. ^ Браун, К. (2001). РАСШИРЕНИЕ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ЧЕРЕЗ ИНКЛЮЗИОННОЕ ЗОНИРОВАНИЕ: УРОКИ МЕТРОПОЛИТА ВАШИНГТОНА (1-е изд.). Центр Института Брукингса по городской и городской политике.
  8. ^ Бруник, Н., Голдберг, Л., и Левин, С. Большие города и инклюзивное зонирование (1-е изд.). Деловые и профессиональные люди в интересах общества.
  9. ^ Калавита, Нико; Маллач, Алан (2010). Инклюзивное жилье в международной перспективе: доступное жилье, социальная интеграция и возвращение стоимости земли . Линкольнский институт земельной политики.
  10. ^ Шварц, Хизер Л., Лийза Экола, Кристин Дж. Лойшнер и Аарон Кофнер. Является ли инклюзивное зонирование инклюзивным? Руководство для практиков. Санта-Моника, Калифорния: RAND Corporation, 2012. http://www.rand.org/pubs/technical_reports/TR1231.html.
  11. ^ a b «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы» . www.joburg.org.za . Проверено 24 июня 2019 .
  12. ^ " Северо-восточные времена " . Архивировано из оригинала на 2006-08-18 . Проверено 27 февраля 2006 .
  13. ^ Нью-Йорк Таймс
  14. ^ a b c Фултон, Уильям; Шигли, Пол (2012). Руководство по планированию Калифорнии . Пойнт-Арена, Калифорния: Solano Press Books. стр. 221, 305 и 332. ISBN 9781938166020.
  15. ^ "АССОЦИАЦИЯ ДОМАШНИХ СТРОИТЕЛЕЙ СЕВЕРНОЙ КАЛИФОРНИИ против ГОРОДА НАПА" . landuselaw.wustl.edu . Проверено 14 ноября 2016 .
  16. ^ "Коды CA (civ: 1954.50-1954.535)" . www.leginfo.ca.gov . Архивировано из оригинала на 2016-03-04 . Проверено 15 ноября 2016 .
  17. ↑ Palmer / Sixth Street Properties, Lp против города Лос-Анджелес , 22 июля 2009 г. , получено 15 ноября 2016 г.
  18. ^ «Инициатива и квалификационный статус референдума | Государственный секретарь Калифорнии» . www.sos.ca.gov . Проверено 15 ноября 2016 .
  19. ^ «Заключительный дайджест - Включенные жилищные требования (поправка к уставу)» (PDF) . sfgov.org . Город и округ Сан-Франциско, Управление по выборам. 4 марта 2016 . Проверено 14 ноября 2016 .
  20. ^ a b c d Э. Контокоста, Константин (2015). «Обеспечивает ли инклюзивное зонирование справедливое распределение доступного жилья? Сравнительный пространственный анализ». Журнал жилищного строительства и искусственной среды . 30 (4): 569–590. DOI : 10.1007 / s10901-014-9430-5 . S2CID 154139083 - через Springer Science + Business Media Dordrecht. 
  21. ^ а б Мухиджа, Винит; Дас, Ашок; Регус, Лара; Цай, Сара Словин (2015-03-15). «Компромиссы инклюзивного зонирования: что мы знаем и что нам нужно знать?». Практика планирования и исследования . 30 (2): 222–235. DOI : 10.1080 / 02697459.2015.1008793 . ISSN 0269-7459 . S2CID 154913907 .  
  22. ^ "Северный парк" (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 26 сентября 2007 года . Проверено 27 февраля 2006 .
  23. ^ "BPI Чикаго" (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 20 апреля 2006 года . Проверено 27 февраля 2006 .
  24. ↑ См. Массачусетс, глава 40B.
  25. ^ См. Закон Нью-Джерси о справедливом жилищном обеспечении.
  26. ^ Калифорнийское сельское жилье
  27. ^ Калифорнийское сельское жилье
  28. ↑ Palmer / Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес , 175 Cal. Приложение. 4-й 1396 г. (2009 г.).
  29. ^ «Клифф Деккер Хофмейр - Городская жилищная политика Йоханнесбурга, 2019» . www.cliffedekkerhofmeyr.com . Проверено 24 июня 2019 .
  30. Перейти ↑ Ziegler, Clark (2002). «Инклюзивное зонирование: уроки, извлеченные в Массачусетсе». Обзор политики NHC в области доступного жилья .
  31. ^ Бруник, Николас и др. Добровольное или обязательное инклюзивное жилье? Производство, предсказуемость и исполнение . 1-е изд., Деловые и профессиональные люди в интересах общества (BPI), 2004.

Ссылки [ править ]

  • Краткий обзор выпуска № 4 деловых и профессиональных людей в интересах общества. Инклюзивное жилье в округе Монтгомери, штат Мэриленд ,
  • Раск, Дэвид; Девять уроков инклюзивного зонирования , Национальная конференция инклюзивного жилья
  • Уоринг, Том; «Раздел 8 нуждается в некоторой реформе, - говорит Хеффель» Northeast Times , 15 мая 2002 г.
  • Инклюзивное жилье для города Чикаго: факты и мифы , Университет Северного парка

Внешние ссылки [ править ]