Земельные фонды - это некоммерческие организации, которые владеют и управляют землей, а иногда и водами. Существует три общих типа земельных трастов, которые отличаются друг от друга способами их юридической структуры и целями, для которых они организованы и действуют:
- Инвестиции в недвижимость доверия является фидуциарных соглашение , по которому одна сторона ( доверенное лицо ) соглашается владеть и управлять недвижимым имуществом в интересах ограниченного числа получателей .
- Сообщества земли доверие (CLT) является частной, некоммерческой корпорацией , которая приобретает, управляет и развивает земли для различных целей, в первую очередь для производства и стратегического управления доступного жилья, хотя многие CLTS также участвует в нежилых зданиях и использовании .
- Доверие сохранения земли является частной, некоммерческой корпорацией в США , которая приобретает землю или сохранений сервитутов в целях ограничения коммерческого развития и сохранения открытого пространства, природные зон, водных путей, и / или продуктивных хозяйств и леса.
В Соединенных Штатах земля, принадлежащая правительству Соединенных Штатов и находящаяся в доверительном управлении индейских племен и отдельных лиц , иногда называется земельным трастом.
В Австралии земельные трасты аборигенов представляют собой тип некоммерческой организации, которая владеет правом собственности на участок земли от имени общины аборигенов и / или жителей островов Торресова пролива .
История
Древний пример
Возможно, самой ранней концепцией права собственности на землю, находящуюся в доверительном управлении, является изображение этого древнего царя ( доверительного управляющего ), который передает имущество обратно своему предыдущему владельцу ( бенефициару ) во время его отсутствия, подтвержденное свидетельскими показаниями ( доверительный управляющий ). По сути, и в этом случае, король вместо более позднего государства (доверительного управляющего и держателя активов на высшем уровне) передает право собственности вместе с прошлой выручкой ( собственным капиталом ) обратно бенефициару: [1]
По свидетельству Гиезия, слуги Елисея, что женщина была владелицей этих земель, царь возвращает ей все ее имущество. Из того факта, что король приказывает своему евнуху вернуть женщине все ее имущество и продукты ее земли с того времени, когда она уехала ...
Римская эпоха
Земельные трасты существуют, по крайней мере, со времен Римской империи, но их самая ясная история началась со времен короля Генриха VIII в Англии . В то время люди использовали земельные трасты, чтобы скрыть свое право собственности на землю, чтобы им не приходилось служить в армии или выполнять другие обязательства по владению землей. Например, старший дядя будет владеть землей своего племянника, чтобы ему не приходилось присоединяться к королевской армии. Чтобы положить этому конец, король Генрих в 1536 году издал Статут об использовании . Статут гласил, что если одна сторона владеет землей «в пользование» или в доверительном управлении для другой («бенефициара»), то юридический титул переходит к бенефициару. Очевидно, если бы статут получил буквальное действие, не было бы закона о трастах. Однако вскоре после принятия статута английские суды заявили, что статут применяется только в том случае, если траст был пассивным, то есть попечитель ничего не делал, кроме как держал землю. [ необходима цитата ]
Соединенные Штаты
В конце 19 века в Чикаго некоторые люди пришли к выводу, что земельные трасты будут хороши для покупки недвижимости инвесторами для строительства небоскребов , а городские старейшины посчитали, что они будут хорошим способом скрыть свою собственность на землю, поскольку им было запрещено голосовать. городские строительные проекты, когда они владели землей поблизости. Поскольку закон Англии, включая Статут использования , присутствовал в законодательстве США, возник вопрос, будет ли земельный траст действительным. Этот вопрос был направлен в Верховный суд штата Иллинойс . Он постановил, что если земельный траст будет учрежден с некоторой незначительной обязанностью доверительного управляющего (например, передать собственность бенефициарам 20 лет спустя), то траст не будет считаться пассивным и будет действительным. Таким образом, земельный фонд в Америке сегодня часто называют земельным фондом «Иллинойсского типа» или «Земельным трастом Иллинойса». [2]
Земельные трасты активно использовались в Иллинойсе более ста лет, а в последние десятилетия начали использоваться и в других штатах. Декларация траста оформляется «доверенным лицом» . Если траст подан как публичный документ, он снимает всю защиту активов, обеспечиваемую формированием земельного траста. Роберт Плесс был пионером в использовании земельного фонда, который использовался многими фирмами по всей территории Соединенных Штатов с начала 1990-х годов. [ необходима цитата ]
Типы
Общинные земельные трасты
Сообщество земля доверяет проследить их концептуальную историю в Англию Сада городов, Индия Gramdan движение и кооперативные сельскохозяйственные поселения Израиля, в мошав . Как отметили Роберт Суонн и его соавторы в книге «Общественный земельный фонд: новая модель землевладения в Америке» (1972 г.): «Идеи, лежащие в основе общинного земельного фонда ... имеют исторические корни» в коренных странах Америки, в до- колониальная Африка и древние китайские экономические системы. Таким образом, «цель состоит в том, чтобы« восстановить »концепцию земельного доверия, а не инициировать ее». [3]
Инвестиционные фонды недвижимости
Инвестиции в недвижимость доверия является фидуциарных соглашение , по которому одна сторона ( доверенное лицо ) соглашается владеть и управлять недвижимым имуществом в интересах ограниченного числа получателей . [4]
Тресты заповедных земель
Земельные фонды, используемые в основном для защиты и управления природными территориями или для сохранения продуктивных земель для производства продовольствия или волокна, чаще всего называются охранными земельными фондами, но могут также называться « охраняемыми землями» . Они существуют с 1891 года. Однако до 80-х годов прошлого века о фондах природоохранных земель не было известно. [5] [6]
История
Первый фонд охраняемых земель The Trustees of Reservations был основан в 1891 году. В 1976 году Бен Эмори, новый директор Фонда наследия побережья штата Мэн, начал обращаться к бостонскому юристу Кингсбери Брауну за советом по вопросам федерального налогообложения, связанным с сервитутами сохранения. Эмори привлек несколько других земельных трастов в качестве клиентов для периодических налоговых писем Брауна, и возникла небольшая коммуникационная сеть земельных трастов.
Когда Конгресс рассматривал новое законодательство, касающееся налоговых вычетов сервитутов, Brandywine Conservancy, возглавляемая Биллом Селлерсом, созвала земельные трасты, используя сервитуты в декабре 1979 года. Браун пригласил заместителя министра финансов по налоговой политике, который привел штат IRS Стивена Смолла. Земельные фонды согласились нанять лоббистов и координировать усилия по влиянию на законодательство, выиграв расширение природоохранных целей, для которых сервитуты будут иметь право на вычет. [ необходима цитата ]
В то же время, на другой стороне страны, Целевой общественной земле спонсировал небольшой сбор в Сан - Франциско установили и вновь формирующиеся западные земли трестов в феврале 1978 г. [ править ]
К 1980 году существовало более 400 местных и региональных земельных трестов, большинство из которых по-прежнему находилось на северо-востоке, три четверти не имели оплачиваемого персонала, а половина с годовым бюджетом менее 50 000 долларов. Большая часть земель охранялась платным владением, но использование охранных сервитутов росло. [ необходима цитата ]
Затем сошлись влияния: географическое распространение привело к изоляции новых земельных трестов; признание сложности влияния на жизненно важное законодательство; и растущее участие Кингсбери Брауна в сохранении земель, что привело к его желанию узнать о земельных трастах по всей стране. Вот-вот должно было зародиться движение. [ необходима цитата ]
Количество земельных трестов в Соединенных Штатах неуклонно росло, большинство из них сформировалось в конце двадцатого века. Есть также земельные тресты , работающие в Канаде (например , по охране природы Канады , Откос биосфера Охрана природы , природный заповедник Канада , Эдмонтон и Площадь земельного фонда , Ecotrust Канада , грузинский Bay Land Trust и Thames Talbot Land Trust), Мексика и другие страны по всему миру, в дополнение к международным земельным фондам, таким как The Nature Conservancy и World Land Trust . [ необходима цитата ]
Цели
Целью природоохранных фондов является сохранение уязвимых природных территорий, сельскохозяйственных угодий, ранчо, водных источников, культурных ресурсов или известных достопримечательностей. К ним относятся огромные международные организации, такие как The Nature Conservancy или World Land Trust , а также более мелкие организации, которые действуют на национальном, государственном / провинциальном, окружном и общинном уровнях. Охрана природы часто, но не всегда, нацеливается на земли, прилегающие к существующим охраняемым территориям или внутри них. Однако участки земли, которые имеют особую ценность с точки зрения природных или культурных ресурсов или являются домом для исчезающих растений или диких животных, являются хорошими кандидатами для принятия мер по охране. [6]
Земельные фонды сохраняют все типы земель. Некоторые защищают только сельскохозяйственные угодья или ранчо, другие - леса, горы, прерии, пустыни, среду обитания диких животных, культурные ресурсы, такие как археологические памятники или поля сражений, городские парки, живописные коридоры, береговые линии, водно-болотные угодья или водные пути; Каждая организация должна решить, какой тип земли защищать в соответствии со своей миссией. Некоторые районы имеют крайне ограниченный доступ общественности для защиты уязвимых диких животных или для восстановления поврежденных экосистем . [ необходима цитата ]
Многие охраняемые территории находятся в частной собственности, что, как правило, ограничивает доступ. Тем не менее, во многих случаях земельные фонды работают над тем, чтобы в конечном итоге открыть землю в ограниченном количестве для населения для отдыха в форме охоты, пеших прогулок, кемпинга, наблюдения за дикой природой, водных видов спорта или других ответственных мероприятий на свежем воздухе. [7] Это часто делается с помощью общественных групп или государственных программ. Некоторая земля также используется для устойчивого ведения сельского хозяйства или скотоводства или для устойчивых рубок . [5] Хотя эти цели важны, их можно рассматривать как второстепенные по отношению к защите земель от застройки.
Стратегии
Для обеспечения этой защиты используется множество различных стратегий, включая прямое приобретение земли трастом. В других случаях земля останется в частных руках, но траст приобретет охранный сервитут на собственность, чтобы предотвратить застройку, или выкупит права на добычу полезных ископаемых, лесозаготовки, бурение или застройку на земле. Трасты также предоставляют финансирование, чтобы помочь единомышленникам-частным покупателям или государственным организациям приобрести и защитить землю навсегда. [ необходима цитата ]
Как некоммерческие организации , земельные трасты полагаются на пожертвования, гранты и государственные программы приобретения земли для покрытия операционных расходов и приобретения земли и сервитутов. Доноры часто предоставляют денежную поддержку, но землевладельцы, заботящиеся о сохранении природы, обычно жертвуют сервитут на своей земле или на самой земле. Некоторые земельные фонды также получают средства от государственных программ по приобретению, защите и управлению землей. Некоторые трасты могут позволить себе платить сотрудникам, но многие другие полностью зависят от волонтеров. По данным Национальной переписи земельных фондов 2005 года, 31% земельных фондов сообщили, что у них есть хотя бы один штатный сотрудник, 54% - все волонтеры, а 15% имеют персонал только неполный рабочий день. [4]
Когда земля приобретается, трасты иногда сохраняют право собственности на землю на неограниченный срок или продают землю третьей стороне. Этой третьей стороной часто является правительство, которое обычно добавляет землю к существующей охраняемой территории или полностью создает новую. Земельные трасты сыграли важную роль в создании в 2004 году Национального парка Великие песчаные дюны в Колорадо , а также в расширении национального парка Гавайских вулканов на 50% в 2003 году. Земельные трасты также продают землю частным покупателям, обычно со строгим сохранением сервитутов.
Земельные трасты используют множество различных инструментов в своих усилиях по защите. Земельные фонды покупают или принимают в дар землю за плату. Это означает, что землевладелец продаст простой процент земельному фонду или просто отдаст землю, которой он владеет, организации. Землевладельцы могут также продать или подарить охранный сервитут земельному фонду. [ необходима цитата ]
Землевладелец, который передает земельному фонду сервитут по охране природы, отказывается от некоторых прав, связанных с землей. Например, землевладелец может отказаться от права строительства дополнительных построек, сохранив за собой право выращивать урожай. Будущие владельцы также будут связаны условиями сервитута по консервации. Земельный фонд несет ответственность за соблюдение условий сервитута. Это делается посредством мониторинга земли. [ необходима цитата ]
Сервитуты консервации предлагают большую гибкость. Сервитут на участке, где есть редкая среда обитания диких животных, может запрещать любое развитие, например, в то время как сервитут на действующей ферме может разрешать добавление сельскохозяйственных построек. Сервитут может применяться ко всей собственности или к ее части и не требует публичного доступа. Каждый природоохранный сервитут тщательно разрабатывается, чтобы удовлетворить потребности землевладельца, не ставя под угрозу природоохранные ценности земли. [8] [ необходима страница ]
Между продажей земли или сервитутом земельному фонду есть вариант, называемый выгодной продажей. Выгодная продажа - это когда землевладелец продает имущественный интерес организации по цене ниже рыночной. Сумма между рыночной ценой и фактической продажной ценой считается пожертвованием организации. Есть и другие стратегии сохранения земли. [9] [ необходима страница ]
В октябре 2002 года Исследовательский центр собственности и окружающей среды опубликовал отчет Доминика П. Паркера под названием « Рентабельные стратегии сохранения частной земли» . В этом документе определены многочисленные способы более эффективного управления земельными фондами, указав, что сервитут и другие инструменты для сохранения земли могут быть менее дорогостоящими, чем владение землей. Иногда различные права, связанные с землевладением, разделимы. Например, организация по охране окружающей среды может купить только права на добычу на участке с нефтью или полезными ископаемыми, а затем сдать эти права в аренду добытчикам на условиях организации. Условия могут включать требования по защите окружающей среды и выплате гонораров организации за добытые материалы. Многие земельные трастовые организации уже использовали эти стратегии в течение многих лет, когда был опубликован этот отчет. [ необходима цитата ]
Состав
Trust Alliance Land , образованная в 1981 году, обеспечивает техническую поддержку земельных фондов в Соединенных Штатах. Альянс проводит национальную перепись земельного фонда, в ходе которой отслеживаются земли, охраняемые местными и региональными земельными фондами. [10] Последний [ когда? ] Перепись, проведенная в 2003 году, показала, что эти фонды защитили почти 9,4 миллиона акров (38 000 км 2 ) земли в Соединенных Штатах , что вдвое превышает 4,7 миллиона акров (19 000 км 2 ), зафиксированных в исследовании 1998 года. Более 5 миллионов акров (20 000 км 2 ) из них были защищены сервитутом в 2003 году. Хотя ДСС не включает национальные или международные земельные фонды в свою перепись, по оценкам LTA, еще 25 миллионов акров (100 000 км 2 ) в США были отведены под охрану. под защитой этих организаций. Наибольший объем земель, охраняемых местными и региональными фондами, находится на северо-востоке ( 2,9 миллиона акров (12000 км 2 )), в то время как самым быстрорастущим регионом в период с 1998 по 2003 год был Тихий океан (состоящий из Калифорнии , Невады и Гавайев ) с охраняемыми территориями. площадь земель увеличилась на 147% до 1,5 миллиона акров (6 100 км 2 ) в 2003 году.
Другие типы
В Соединенных Штатах; приблизительно 230 000 квадратных километров (89 000 квадратных миль) (по состоянию на 2008 год) земли принадлежат правительству Соединенных Штатов и находятся в доверительном управлении индейских племен и отдельных лиц . [11]
В Австралии земельные трасты аборигенов представляют собой тип некоммерческой организации, которая владеет правом собственности на участок земли от имени общины аборигенов и / или жителей островов Торресова пролива . [12] [13]
Смотрите также
- Сообщества по сохранению
- Кооператив
- Зеленый пояс
Рекомендации
- ^ Бен-Barak, Zafrira. «Мерибал и система земельных грантов в Древнем Израиле». Biblica (1981): 73-91.
- ^ Веб- сайт IRS.gov « Злоупотребление трастовыми схемами уклонения от уплаты налогов - особые типы трастов» [получено 11 сентября 2011 г.] Архивировано 18 июня 2012 г. на Wayback Machine
- Перейти ↑ Swann, RS (1972). Общественный земельный фонд: руководство по новой модели землевладения в Америке . Кембридж, Массачусетс: Центр экономического развития сообществ. п. xiii. Отпечаток 2007 г.
- ^ a b Олдрич, Р. и Уерман, Дж. Отчет о переписи Национального земельного фонда за 2005 г. Архивировано 24 июля 2013 г. в Wayback Machine (2006 г.), Land Trust Alliance
- ^ a b Брюэр, Р. Консерванси, Движение земельного фонда в Америке (2003), Ливан, Нью-Хэмпшир: издательство Дартмутского колледжа.
- ^ а б Лоза, Андрей. «Что такое земельный фонд» . ConservationTools.org . Ассоциация земельного фонда Пенсильвании . Проверено 28 марта 2017 года .
- ^ «Политика и практика общественного доступа к земельным трастам» . ConservationTools.org . Ассоциация земельного фонда Пенсильвании . Проверено 18 октября 2013 года .
- ^ Элизабет Байерс и Карин Маркетти Понте. Справочник по охране природы (2005 г.) The Trust for Public Land and the Land Trust Alliance
- ^ Доверие к общественной земле. Сделки: Руководство по покупке земли для сохранения (1995) Вашингтон, округ Колумбия: Land Trust Alliance
- ^ kseese (13 мая 2015 г.). «Национальная перепись земельного фонда» . lta.org . Проверено 21 марта 2018 года .
- ^ Министерство внутренних дел США. Офис специального попечителя. История. «Архивная копия» . Архивировано из оригинала 9 декабря 2008 года . Проверено 14 ноября 2008 года .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
- ^ "Земля аборигенов и жителей островов Торресова пролива" . Austrade . 26 февраля 2016 . Проверено 10 января 2021 года .
- ^ "Закон о доверительном управлении землями аборигенов 1966 года (SA)" . Документирование демократии . Музей австралийской демократии . Проверено 10 января 2021 года .