Из Википедии, свободной энциклопедии
  (Перенаправлено с трастового акта (недвижимость) )
Перейти к навигации Перейти к поиску

В недвижимости в Соединенных Штатах , акт доверия или доверия поступка является юридическим документом , который используется для создания обеспечительного интереса в недвижимости , в котором юридическое название в недвижимости переносятся на доверенное лицо , которое держит его в качестве залога для получения кредита ( долг ) между заемщиком и кредитором. Справедливое название остается с заемщиком. [1] Заемщик называется доверительным управляющим, а ссудодатель - бенефициаром. [2]

Обзор [ править ]

Сделки, включающие доверительные отношения, обычно структурируются, по крайней мере теоретически, так, чтобы кредитор / бенефициар давал заемщику / доверительному управляющему деньги для покупки собственности; заемщик / доверитель передает деньги продавцу; продавец оформляет договор о предоставлении имущества заемщику / доверительному управляющему; и заемщик / доверительный управляющий немедленно оформляет договор доверительного управления, передавая собственность доверительному управляющему в доверительное управление для кредитора / бенефициара. На самом деле всегда используется держатель условного депонирования, чтобы транзакция не закрывалась до тех пор, пока держатель условного депонирования не получит в свое распоряжение средства, документ о предоставлении и доверительный акт. Это гарантирует, что транзакцию можно легко аннулировать, если одна из сторон не может завершить свою часть сделки.

Доверительные договоры отличаются от ипотечных кредитов тем, что доверительные отношения всегда включают по крайней мере три стороны, где третья сторона владеет юридическим титулом, в то время как в контексте ипотеки залогодатель передает юридический титул непосредственно залогодержателю. [3] В любом случае, справедливое название всегда остается с заемщиком. [1] И ипотека, и доверительные отношения по сути являются инструментами обеспечения в форме передачи прав собственности; то есть кажется, что они на первый взгляд обеспечивают абсолютную передачу правового титула, но подразумевается, что заемщик сохраняет справедливый правовой титул, а передача предназначена просто для создания обеспечительного интереса. Эта запутанная ситуация является наследием архаичного (и ныне устаревшего) требования общего правапередача владения , в соответствии с которым английские суды общего права отказались обеспечивать переход сборов или вскакивая FREEHOLD интересов (то есть, измерительный прибор в течение многих лет , который должен автоматически разворачивать заголовку плата простой , если основной долг не был погашен). [4]

Доверительный акт обычно регистрируется регистратором или клерком округа, в котором находится недвижимость, в качестве доказательства и обеспечения долга. Акт записи конструктивно уведомляет мир о том, что имущество было обременено. [5] Когда долг полностью выплачен, бенефициар должен по закону незамедлительно дать указание доверительному управляющему передать законный титул на имущество обратно доверительному управляющему путем повторной передачи , тем самым освободив обеспечение долга. [6]

Доверительные договоры являются наиболее распространенным инструментом финансирования покупки недвижимости на Аляске , Аризоне , Калифорнии , Колорадо , округе Колумбия , Айдахо , Мэриленде , Миссисипи , Миссури , Монтане , Небраске , Неваде , Северной Каролине , Орегоне , Теннесси. , Техас , Юта , Вирджиния , Вашингтон и Западная Вирджиния, тогда как большинство других штатов используют ипотеку . Помимо покупок, доверительные грамоты также могут использоваться для ссуд, выдаваемых для других целей, когда недвижимость предлагается просто в качестве залога, а также используются для обеспечения выполнения контрактов, отличных от ссуд.

Право продажи и продажа доверительного управляющего [ править ]

Доверительный акт имеет решающее преимущество перед ипотекой с точки зрения кредитора. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, доверительный управляющий имеет право изъять имущество от имени бенефициара. В большинстве штатов США доверительный акт (но не ипотека) может содержать специальный пункт о «полномочиях продажи», который позволяет доверительному управляющему осуществлять эти полномочия. Вот стандартная оговорка о передаче из «единого инструмента» Фредди Мака :

Заемщик безвозвратно передает и передает Доверительному управляющему в доверительное управление с правом продажи следующее описанное имущество ... [7]

В штатах, обеспечивающих соблюдение положений о «полномочиях на продажу», суды единообразно постановили, что, заключив договор доверительного управления с положением о «полномочиях на продажу», собственник уполномочил доверительного управляющего провести внесудебное обращение взыскания в случае неисполнения обязательств. [8] То есть, в отличие от ипотеки, кредитору не нужно подавать иск против заемщика в суд штата ; вместо этого кредитор / бенефициар просто направляет доверительного управляющего по почте, размещать, обслуживать, публиковать и / или записывать определенные уведомления, требуемые по закону, что завершается «продажей доверительного управляющего», на которой доверительный управляющий выставляет собственность на аукционе лицу, предложившему самую высокую цену. Правовой титул заемщика обычно прекращается автоматическив силу закона (в соответствии с действующим законодательством или прецедентным правом) при продаже доверительного управляющего. Затем доверительный управляющий выдает акт о передаче правового и равноправного титула на собственность за простую плату лицу, предложившему самую высокую цену. В свою очередь, победитель торгов записывает сделку и становится владельцем записи. Таким образом, преимущество доверительных договоров заключается в том, что кредитор может гораздо быстрее вернуть стоимость обеспечения по ссуде и без затрат и неопределенности, связанных с судебным преследованием заемщика, поэтому кредиторы в подавляющем большинстве предпочитают такие документы ипотеке. [2]

Хотя настоящая ипотека (ограниченная судебным лишением права выкупа) остается доступной в каждом штате, в котором применяются положения о «полномочиях продажи», они встречаются довольно редко. Любой потенциальный заемщик, который конкретно запрашивает настоящую ипотеку у коммерческого кредитора в таком государстве, обязательно ставит под сомнение его или ее кредитоспособность (поскольку, если бы они были уверены в своей способности погасить ссуду, им не нужно было бы делать такой запрос. ), и любой рациональный кредитор, желающий предоставить кредит менее кредитоспособным заемщикам, будет настаивать на более жестких условиях, включая использование доверительного договора с оговоркой о «силе продажи».

Временные периоды процесса обращения взыскания на «продажу доверительного управляющего» или «право продажи» существенно различаются в зависимости от юрисдикции. У некоторых штатов очень короткие сроки. Например, в Вирджинии это может быть всего две недели. В Калифорнии внесудебное обращение взыскания занимает как минимум 112 дней от начала до конца. Процесс начинается только тогда, когда кредитор или доверительный управляющий регистрирует «уведомление о невыполнении обязательств», независимо от того, как долго платежи по ссуде не выплачиваются. В отношении некоторых жилищных кредитов, предоставленных в период с 2003 по 2007 год, из-за текущих экономических условий в закон Калифорнии были внесены поправки, добавляющие к процессу временные дополнительные 60 дней. [ необходима цитата ]

Терминология [ править ]

Исторически сложилось так, что некоторые из этих документов назывались «трастовые акты», а другие - «трастовые акты», и прецедентное право США примерно до 1990 года имеет тенденцию отражать оба употребления. В связи с ростом секьюритизации недвижимости в 1990-х годах и переходом от «ссуды к удержанию» к «ссуде с целью секьюритизации» большинство сделок с жилой недвижимостью в настоящее время завершается с использованием единых инструментов обеспечения безопасности, которые постоянно описываются как «доверительные отношения». "во избежание путаницы с истинными трастами или истинными делами (т. е. истинными перевозками, а не интересами безопасности в форме перевозочных средств). Таким образом, с тех пор в прецедентном праве стал преобладать более точный термин «договор доверительного управления».

Хотя ипотека технически является совершенно другим правовым инструментом (как отмечалось выше), доверительные отношения часто называют ипотекой в ​​бизнесе ссуды на недвижимость из-за функционального сходства между доверительными актами и ипотекой.

Хотя в трастовом акте обычно указывается, что заемщик осуществляет «безотзывную» передачу доверительному управляющему, во многих юрисдикциях заемщики обычно получают вторую и третью ипотеку или трастовые документы, которые осуществляют аналогичные переводы дополнительным доверительным управляющим (т. Е. собственность, которую они уже передали доверительному управляющему при их первом доверительном управлении). Как и в случае с ипотекой, доверительные отношения подчиняются правилу «первый во времени, первый по праву», что означает, что бенефициар первого зарегистрированного доверительного договора может лишить права выкупа и уничтожить все младшие доверительные документы, зарегистрированные позже. Если это произойдет, младший долг все еще существует, но может стать необеспеченным. Если должник имеет достаточные преимущественные обеспеченные требования к своим активам, не имеет собственного капитала или является неплатежеспособным по иным причинам, младшие залоговые права могут быть полностью аннулированы в случае банкротства.

См. Также [ править ]

  • Трастовая инвестиционная компания
  • Инструмент доверия
  • Защищенный договор доверительного управления

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b Пышка, Минни; Сирота, Дэвид (2003). Финансирование недвижимости Калифорнии (5-е изд.). Чикаго: Дирборн, образование в сфере недвижимости. п. 246. ISBN. 9780793136995. Проверено 7 декабря 2020 .
  2. ^ a b Пышка, Минни; Сирота, Дэвид (2003). Финансирование недвижимости Калифорнии (5-е изд.). Чикаго: Дирборн, образование в сфере недвижимости. п. 245. ISBN 9780793136995. Проверено 7 декабря 2020 .
  3. ^ Dupee v. Роза , 10 Юта 305, 37 Pac. 567 (1894 г.). В этом кейсе обсуждаются структурные различия между трехсторонним доверительным договором и двухсторонней ипотекой, а также функциональное сходство таких инструментов.
  4. ↑ In re Michigan Avenue National Bank , 2 BR 171, 174-80 (Bankr. ND Ill. 1980). Это мнение судьи по делам о банкротстве Ричарда Л. Меррика объясняет эволюцию общего права обеспечительных интересов в недвижимости.
  5. ^ Pacific Trust Co. TTEE против Fidelity Federal Sav. & Loan Ass'n , 184 Cal. Приложение. 3d 817, 229 Cal. Rptr. 269 ​​(1986).
  6. ^ Бартольд против Федерального банка Глендейла , 81 Cal. Приложение. 4-й 816, 97 Cal. Rptr. 2д 226 (2000).
  7. ^ Примеры доступны на сайте Freddie Mac Single-Family Uniform Instruments .
  8. ^ . APAO v банк Нью - Йорк , 324 F.3d 1091 (девятый Cir 2003.); Брайант против Джефферсона Федерал Сав. & Loan Ass'n , 509 F.2d 511 (DC Cir.1974).