Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено из Доктрины Маунт Лорел )
Перейти к навигации Перейти к поиску

Mount Laurel доктрина является спорным судебным толкованием Конституции штата Нью - Джерси . Доктрина требует, чтобы муниципалитеты использовали свои полномочия по зонированию в позитивной манере, чтобы предоставить реальную возможность для производства жилья, доступного для семей с низким и средним доходом.

Доктрина получила свое название от ведущего дела, в котором она была впервые оглашена Верховным судом Нью-Джерси в 1975 году: NAACP округа Южный Берлингтон против поселка Маунт-Лорел (обычно называемого Маунт-Лорел I ), в котором истцы оспорили постановление о зонировании Городок Маунт-Лорел, штат Нью-Джерси , на том основании, что он действовал для исключения лиц с низким и средним доходом из возможности получения жилья в муниципалитете.

История [ править ]

Часть серии по
Жилые помещения
Vista-kfm home-alt.png
Основной
Дом (отдельно стоящий) • Квартира • Жилые проекты • Многоквартирный дом • Кондоминиум • Многофункциональный комплекс (живая работа) • Отель • Хостел (гостиница для путешественников) • Замки • Государственное жилье • Сквот • Ночлег • Зеленый дом • Хижина • Трущобы • Хижины городок
вопросы
Экономичность • планирование окружающей среды • Ярмарка жилье • целительного • Бездомных • дискриминация Housing • Домовладение • долевая собственность • Аренда • Подглавного кредитование • субсидированное жилье • Устойчивого развития • бродяжничество
Общество и политика
Жилищная субсидия • Контроль арендной платы • Экономика недвижимости • Красная черта • Право на жилье
  • v
  • т
  • е

Начальная разработка [ править ]

После вынесения решения по делу Mount Laurel I против многих муниципалитетов были поданы иски. Истцы в таких исках делятся на три категории: лица с низкими доходами, которые действительно ищут жилье и правозащитные организации от их имени; Общественный адвокат Нью-Джерси; и строители, которые стремились построить жилые комплексы с доступным жильем.

Эти ранние исключающие зональные иски были сопряжены с многочисленными трудностями, и в результате было мало доступного жилья, если таковое вообще было. В 1983 году апелляции по нескольким из этих дел (из которых NAACP округа Южный Берлингтон против города Маунт-Лорел снова было ведущим делом), Верховный суд Нью-Джерси получил возможность подтвердить и скорректировать Доктрину Маунт-Лорел и предоставить несколько механизмов и средств правовой защиты. сделать учение более эффективным.

Законодательная реакция 1980-х [ править ]

Верховный суд Нью-Джерси знал, что решение Mount Laurel II будет спорным и вызовет споры о надлежащей роли судов. В заключении предлагалось принять законодательные меры для реализации того, что суд определил как конституционное обязательство.

В 1985 году Законодательное собрание Нью-Джерси отреагировало на это, приняв Закон о справедливом жилищном обеспечении . Принимая посылку о том, что существует некоторая конституционная обязанность муниципалитетов по обеспечению некоторой степени доступного жилья, в этом законе был создан административный орган, Совет по доступному жилью (COAH), для установления правил, в соответствии с которыми каждый муниципалитет обязан в отношении количества единиц и как это обязательство может быть выполнено.

Муниципалитету, который решил участвовать в административном процессе COAH до предъявления иска, была предоставлена ​​защита от судебных разбирательств, и особенно средства правовой защиты застройщика. В качестве переходного положения закон предусматривал, что муниципалитеты, участвовавшие в судебном разбирательстве при его принятии, должны иметь возможность передать судебный процесс в COAH, если это не приведет к явной несправедливости.

COAH разработал правила, в соответствии с которыми может быть определено конкретное количество доступных по цене единиц, которые каждый муниципалитет должен будет предоставить (его «предварительно начисленные потребности»). Участвующие муниципалитеты разработали планы соответствия для удовлетворения этой потребности с помощью таких средств, как использование кредитов ( например,фильтрация, спонтанная реабилитация, дополнительный кредит для арендных единиц), использование региональных соглашений о взносах (передача части обязательства желающему муниципалитету, обычно городскому центру, в том же регионе вместе с оплатой в сумме, согласованной муниципалитетами) и зонирование для доступного жилья (обычно с повышенной плотностью и обязательным отчислением). Когда COAH одобряет план соответствия муниципалитета, он будет выдавать «существенную сертификацию», которая была разработана, чтобы обеспечить муниципалитету защиту от судебных исков об исключительном зонировании.

С муниципальной точки зрения преимущества административного процесса COAH включают использование формулы для расчета справедливой доли, которая может привести к более низким обязательствам, чем налагает суд, наличие регионального соглашения о взносах для уменьшения количества единиц и способность определять, где в муниципалитете должно быть построено это доступное жилье, а не принуждение к разрешению строительства в качестве награды успешному застройщику-истцу. Те муниципалитеты, которые предпочли не участвовать в административном процессе COAH, оставались уязвимыми для исков о запретительном зонировании и перспективы возмещения застройщика. Недостатком будет то, что от участвующего муниципалитета может потребоваться зонирование некоторой земли таким образом, чтобы можно было построить дополнительное жилье. Некоторые муниципалитеты,полагая, что вероятность предъявления иска о фактическом исключительном зонировании достаточно мала, они рискнули не участвовать.

Критика решения [ править ]

В то время как решение Mount Laurel предусматривает конституционное обязательство штата для каждого муниципалитета в «зоне роста» обеспечивать справедливую долю нынешних и будущих потребностей в жилье для семей с низким и средним уровнем доходов в своем регионе, источник финансирования для семей с низким или очень низким уровнем доходов не указан. семьи с низким доходом в штате, где уже действуют одни из самых высоких в стране налогов на собственность. [1] Некоторые обвиняют это решение в том, что оно является примером судебной активности . [2]

Судебный ответ 1980-х годов на Закон о справедливом жилищном обеспечении [ править ]

Верховный суд Нью-Джерси приветствовал принятие законодательным органом Закона о справедливых жилищных условиях. В ряде решений суда первой инстанции отказано в передаче незавершенных дел в COAH в соответствии со стандартом явной несправедливости, но Верховный суд истолковал этот термин очень узко и приказал передать дела. Суды первой инстанции должны были привести свои решения в отношении расчета обязательств каждого муниципалитета и того, как их выполнять, постановлениям COAH, и статут был признан внешне конституционным и истолкован как наделение COAH широкими полномочиями, такими как ограничение использования ограниченных ресурсов (канализационная система). мощности, питьевой воды, земли), кроме предоставления доступного жилья, чтобы гарантировать, что доступное жилье действительно может быть построено.

Совет по доступному жилью (COAH) [ править ]

COAH - в настоящее время несуществующее государственное агентство, созданное в 1980-х годах для управления Mt. Требования к лавру. Некоторые утверждали, что его нужно возродить. [3]

Дополнительная информация: Совет по доступному жилью

Жилищный центр Fair Share [ править ]

Центр справедливого распределения жилья, или FSHC, - это некоммерческая организация из Черри-Хилл, основанная в 1975 году, которая ведет судебные процессы против городов в целях обеспечения справедливого жилищного строительства. [4] Некоторые утверждали, что FSHC имеет «связи с разработчиками». [5]

Судебные иски застройщика [ править ]

«Судебный иск застройщика» - это иск в Нью-Джерси, поданный застройщиком в попытке заставить город Нью-Джерси разрешить строительство большого многоквартирного жилого комплекса, который включает в себя доступное жилье наряду с обычными квартирами.

Обычно в судебных документах застройщика конкретно упоминается Mt. Доктрина Лавра, согласно которой муниципалитеты несут ответственность за обеспечение доступным жильем домохозяйств с низким и средним доходом. Некоторые утверждали, что застройщики используют доктрину Маунт-Лорел с помощью строительного средства и предотвращают попытки города бороться с чрезмерной застройкой и разрастанием. [6] Некоторые недавние судебные иски о «строительных средствах» или связанные с ними проблемы включают:

  • Аннандейл. [7]
  • Бриджуотер. [8]
  • Крэнфорд. Разработчики Сэмюэл и Питер Хекемиан подали в суд на городок Крэнфорд, чтобы разрешить разработку с плотностью массы. [9] [10] [11] Один местный житель Крэнфорда высказал мнение, что строительное средство «забирает власть у инженеров нашего поселка, чиновников службы общественной безопасности, членов совета образования и бюджетных офисов и передает ее группе S. Hekemian, Paramus- основанный застройщиком многоквартирных домов. И с этим никто ничего не может поделать. Это постановление суда, основанное на том, что они называют судебным иском о возмещении ущерба застройщиком. По-видимому, прогресс наблюдается только в бетоне " [12]
  • Эмерсон. Местные власти выразили обеспокоенность по поводу воздействия горы Лорел на развитие участка леса площадью 19 акров, который городские власти пытались превратить в парк. [13]
  • Ливингстон. Несмотря на усилия Коалиции Ливингстон-Шорт-Хиллз, филиалы компаний Кушнера подали иск о доступном жилье на строительство в городе. [14] [15]
  • Миллберн. Жители Миллберна, штат Нью-Джерси, возражали против предложенной застройки Каноэ Брук, которая должна была создать отель на 250 номеров, 200 жилых домов и многопалубную парковку рядом с торговым центром на Шорт Хиллз .; [16] [17]
  • Montvale. Группа S. Hekemian подала заявление, чтобы вмешаться в судебный процесс по поводу доступного жилья в Монтвале, чтобы построить 1000 единиц жилья, утверждая, что район «нарушает свой конституционный долг по созданию достаточных реальных возможностей» для получения доступного жилья. В июне 2017 года мэр Майк Гассали заявил: «Теперь мы находимся на пути, чтобы потратить неисчислимое количество времени, денег и ресурсов района, чтобы защитить наш город от чудовищного развития, которое навсегда изменит наше сообщество» в отношении иска. [18] [19]
  • Нью-Милфорд. Несмотря на возражения общественной группы «Stop Overdevelopment New Milford», [20] девелопер S.Hekemian Group (SHG) во главе с Робертом С. Хекемианом и Питером Хекемианом подал иск строителя Mount Laurel против New Milford, New Джерси . [21] «Я определенно чувствую, что у меня приставлен пистолет к голове», - заявила мэр Нью-Милфорда Энн Субризи в конце 2016 года. В конечном итоге поселок заселился, что привело к развитию одного из последних неосвоенных участков земли в этом районе. [22]
  • Вест Оранж. Fair Share жилищно - центр и сад дом, филиал в семье Уилфа , владельцы Minnesota Vikings , [23] [ циклическая ссылка ] принесли правовые меры по созданию более доступные единиц жилья в West Orange, Нью - Джерси .

Соглашения о региональных взносах (ВСП) [ править ]

В 1985 году Закон о справедливом жилищном обеспечении создал ныне отмененную систему региональных соглашений о взносах. RCA означало, что города могли платить, чтобы получить до половины своих обязательств по доступному жилью, финансируя доступное жилье в другом месте, как того требует Верховный суд Нью-Джерси Mt. Лавровое решение. [24]

В 2008 году по инициативе Питера О'Коннора из Центра справедливого распределения жилья и вопреки возражениям некоторых пригородных демократов губернатор Корзин подписал закон, запрещающий ВСП. A500. Он подписал закон A-500 во время церемонии в Ethel R. Lawrence Homes, принадлежащей компании Fair Share Housing Development. [25] [26] Некоторые требовали, чтобы RCA были возвращены, чтобы сократить разрастание. [27] [28]

Проблемы окружающей среды [ править ]

В 1983 году Верховный суд штата Нью-Джерси предупредил, что, требуя доступного жилья, Конституция нашего штата «не требует плохого планирования. Она не требует пригородного распространения. Она не требует, чтобы сельские муниципалитеты поощряли крупномасштабную жилищную застройку. Она не требует расточительства. расширение дорог и ненужное строительство канализационных и водопроводных сетей для оттока людей из городов и пригородов. В нашей Конституции нет ничего, что говорило бы, что мы не можем выполнить наше конституционное обязательство по предоставлению жилья с низкими доходами и, в то же время, время, разумно спланировать будущее государства ». [29]

Некоторые комментаторы осудили воздействие нынешнего режима на окружающую среду. В результате судебного иска одного успешного строителя, поданного S. Hekemian Group, девелоперы могут построить жилой комплекс из 360 квартир с высокой плотностью застройки в Крэнфорде, штат Нью-Джерси, рядом с поймой. Некоторые утверждают, что такое развитие событий может усугубить наводнение в уже подверженном наводнениям районе, который пострадал от урагана Айрин в 2011 году [30].

Другие жители Нью-Джерси утверждают, что опасаются разрастания населения, разрушения исторической архитектуры городка Нью-Джерси и скопления людей:

Как ученый-эколог, меня беспокоит вопрос о том, сколько жителей можно выжить, прежде чем мы достигнем критической точки в области окружающей среды. Когда наши системы водоснабжения перестают обеспечивать необходимое водоснабжение (помните предупреждение о страшной засухе округа Берген в октябре прошлого года?); когда объем трафика, наконец, перегрузит наши существующие дороги и увеличит время в пути до невозможных пределов (помните, когда вы в последний раз сидели в местном движении?); когда качество воздуха становится слишком нездоровым для дыхания (помните предупреждения об озоне и низком качестве воздуха только в прошлом месяце?); сколько людей действительно может поддерживать приемлемое качество жизни в наших муниципалитетах, округах и штатах? [31]

Один житель Парсиппани заявил: «Я очень разочарован тем, что этот значительный участок неосвоенной земли сносится для застройки, когда так много собственности в Парсиппани остается пустой», - сказал Дэйв Каплан из оппозиционной группы «Остановить чрезмерную застройку в Уотервью». [32]

Отделение Sierra Club в Нью-Джерси приветствовало усилия Christie по реформированию закона о доступном жилье в 2010 году:

Текущий закон COAH оказал большее влияние на землепользование и застройку, чем любой другой закон в истории Нью-Джерси. Sierra Club решительно поддерживает требование доступного жилья. По мере роста городов они должны обеспечивать их справедливую долю. Но потребность в доступном жилье не должна подрывать экологическую защиту водно-болотных угодий, пойм, крутых склонов, буферов рек, защищающих водные ресурсы, океанские фронты и среду обитания исчезающих видов. И нельзя строить дома с критически низким уровнем водоснабжения. Кроме того, новое жилье должно быть расположено там, где есть рабочие места, чтобы уменьшить углеродный след и загрязнение, связанное с поездками на автомобиле. [33]

Современные требования к законодательной реформе [ править ]

Некоторые считают, что Верховный суд штата Нью-Джерси требует законодательных действий для реализации доктрины Маунт-Лорел на основе недавних постановлений по состоянию на середину 2017 года:

Январь 2017 г. Решение Верховного суда штата Нью-Джерси [ править ]

В январе 2017 года Верховный суд штата Нью-Джерси вынес постановление, в котором говорилось, что города должны учитывать любую историческую неспособность предоставить доступное жилье. Как сказал один комментатор,

Это дело разрешило споры о регулировании доступного жилья, которые продолжались с 1999 года. Однако Суд не дал никаких указаний относительно метода реализации доступного жилья, который он теперь требует от муниципалитетов. Это решение оставляет множество вопросов без ответа, и решение о реформе требований к доступному жилью во многом будет зависеть от законодательного органа. Это решение требует включения доступного жилья в планы поселков, которые иначе не рассматривались с 1999 года. Вероятно, что открытые пространства в городах теперь будут заполнены доступным жильем, что приведет к притоку населения в муниципалитеты. ... Нам нужно будет следить за Законодательным собранием, чтобы увидеть, как и если он изменит текущие правила доступного жилья, чтобы соответствовать недавнему постановлению Суда.[34] [35] [36] [37] [38]

В своем заключении от января 2017 года Верховный суд штата Нью-Джерси приветствовал пересмотр законодательного органа в вопросе доступного жилья: «Мы признаем, как и раньше, что Законодательный орган не лишен права рассматривать альтернативные методы расчета и распределения справедливой доли муниципального жилья. доступное жилье, и с этой целью мы приветствуем внимание законодателей к этому важному социально-экономическому конституционному вопросу », - написал судья ЛаВеккья. [39] [40]

Воззвание законодателя [ править ]

Кандидат от фриголдеров округа Моррис, член комитета Хардинга Николас Платт, предложил в мае 2017 года, чтобы все мэры штата провели сидячую забастовку в Трентоне и отказались покидать здание штата до тех пор, пока законодатели не примут меры, чтобы уменьшить влияние чрезмерной застройки, вызванное проблемой возмещения застройщика. [41]

Член законодательного собрания округа Берген и Пассаик Холли Шепизи заявила в отчете, опубликованном в июле 2017 года, что реформа необходима срочно: «В случае строительства только количество новых домов намного превысит количество домов во всем районе Манхэттена», - заявила она, назвав проблему одно из чрезмерного "безумия".

Летом 2017 года Шепизи провел первое из нескольких запланированных общественных слушаний в Парамусе с участием различных гражданских лидеров по вопросу о доступном жилье под мандатом с участием местных мэров и других членов ассамблеи штата. [42]

«Законодательному собранию давно пора принять меры и заблокировать [некоммерческую группу Fair Share Housing Center] их цель по разрушению наших пригородных сообществ», - сказал один мэр на слушаниях по сообщениям прессы. «Нам действительно нужны действия. Никто не сделал того, что им нужно».

Шепизи заявила, что пригласила Жилищный центр Fair Share Housing Center, но получила письмо с отказом от участия. [43]

В графстве Сомерсет мэр городка Монтгомери Эд Трзаска сказал, что наплыв жилых комплексов разрушит сельский характер района, «подавит инфраструктуру поселка, значительно увеличит налоги на имущество и обременит школьную систему, а также отрицательно скажется на качестве жизни в поселке. . " . [44]

Летом 2017 года в округе Юнион городской совет Кларка принял единогласную резолюцию, в которой потребовал от законодательного собрания штата принять меры по реформированию вопроса о доступном жилье; мэр заявил, что в противном случае «округ Юнион будет выглядеть как Квинс через 25 лет». [45]

В июне 2017 года в Беркли-Хайтс, графство Юнион, президент совета Марк Фэчер сказал, что неспособность законодательного органа принять меры в связи с чрезмерной застройкой является «вопиющим провалом правительства нашего штата». [46]

Общественный резонанс [ править ]

В июне 2018 года радиоведущий NJ 101.5 Билл Спейди выступил за внесение поправки в конституцию, чтобы отменить доктрину, утверждая, что введение ненужного развития несправедливо увеличивает налоговое бремя. [47]

Подходы к партнерству региональных городов [ править ]

Летом 2017 года мэры пяти городов округа Берген объявили, что они «объединяются, чтобы взглянуть на региональный взгляд на доступное жилье и попытаться найти разумные решения, которые защитят целостность их сообществ». [48]

Пример использования: Чатем, штат Нью-Джерси [ править ]

По состоянию на октябрь 2019 года доступных единиц доступного жилья в Чатем-Тауншип , штат Нью-Джерси, нет. [49] В округе Моррис в целом с 2010 по 2014 год на каждые 100 арендаторов, классифицированных как имеющих чрезвычайно низкий доход (ELI), приходилось только 39 единиц доступного жилья. Это на 6% меньше количества квартир с 2000 года. [50] Пригородный город приобрел кредиты, сертифицированные COAH, связанные с предыдущими итерациями третьего раунда доступного жилья, что снизило обязательства города по доступному жилью (16). [51] Чтобы решить текущую проблему нехватки доступного жилья, Chatham Township находится в процессе строительства третьего раунда доступного жилья в соответствии с Доктриной Mount Laurel.[52] Sterling Sun Homes Developers будет строить 25 доступного жилья на участке площадью 3,6 акра нынешнего скейт-парка на Южном бульваре. [53]

Возражения:

Сообщество Chatham Township выдвинуло несколько возражений против новых доступных жилищных единиц - последовательные исторические и региональные возражения против Доктрины Маунт-Лорел. Многие граждане выразили обеспокоенность по поводу платы за воздействие, которая будет взиматься с жителей, чтобы помочь финансировать строительство нового доступного жилья. Житель городка Чатем, выступая на заседании комитета поселка 12 сентября 2019 года, предположил, что «карательный сбор ... может ... быть принят и просто не реализован». [54]Это предложение отражает открытый отказ соблюдать Доктрину Маунт-Лорел I, которая требует, чтобы муниципалитет предоставлял жилье людям с разным уровнем дохода, что было обычным явлением в период с 1975 по 1981 год. Доктрина Маунт-Лорел требует, чтобы муниципалитеты добавляли жилье на справедливой основе через муниципальные зонирование. [55] Помимо денежных затрат, жители выразили обеспокоенность по поводу потери открытого пространства и деревьев. Это строительство потребует удаления 18 деревьев на территории скейт-парка, и планируется, что высота здания будет превышать разрешенную высоту в городке на 2,98 фута. [56]Конфликт из-за открытого пространства - это конфликт, который происходит во многих муниципалитетах, например, в «судебных исках о средствах правовой защиты Строителя». Группа подростков выразила обеспокоенность по поводу потери скейт-парка, который в настоящее время не планируется восстанавливать. [57] Поскольку этот район является пригородным, житель сказал: «Я не против доступного жилья само по себе», но он «не против увеличения населения», так как город отличается низкой плотностью застройки. [58] Другой житель отметил, что расположение комплекса находится в зоне с интенсивным движением транспорта рядом с начальной школой, и новые жители приведут к снижению уровня парковки и безопасности пешеходов. [59] Опасения по поводу изменения формы пригородов часто возникают в «протестах законодателей» в связи с опасениями, что пригородные районы Нью-Джерси начнут выглядеть как города.

Мэры Нью-Джерси традиционно выступали против доступного жилья. Позиция городского руководства в отношении политики справедливого землепользования неясна, поскольку общественность была исключена из многих дискуссий, касающихся инклюзивного инклюзивного зонирования через Закон об открытых публичных записях (NJSA 10: 4-12), которые происходят на исполнительной сессии, а не публичная сессия. [60]

Свободные и заброшенные объекты [ править ]

Некоторые утверждали, что наводнение заброшенных и пустующих домов в Нью-Джерси должно быть принято во внимание, прежде чем принудительное строительство начнется в менее людных районах. Они также предложили, чтобы государство увеличило финансирование для обеспечения соблюдения кодекса, чтобы уменьшить бремя городского упадка для привлекательного жилищного строительства, в том числе принудительное исполнение в отношении отсутствующих домовладельцев. Город Ньюарк «работает с Городской лигой над выявлением незанятых или заброшенных объектов недвижимости, которые можно продать мелким застройщикам, чтобы затем продать их жителям по себестоимости. Около 16 процентов жилья Ньюарка пустует, и в городе наблюдается высокий уровень выселений и отчуждений. согласно отчету Рутгерса. [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68]

См. Также [ править ]

  • Район Эбботт , столь же спорная правовая доктрина, возникшая в результате серии дел Верховного суда Нью-Джерси, в которых говорится, что образование детей в бедных общинах было неконституционно неадекватным.
  • Фредерик Уилсон Холл , написавший первоначальное решение
  • Latino Action Network против Нью-Джерси , иск, поданный в 2018 году с целью десегрегации государственных школ.

Ссылки [ править ]

  1. ^ «МакХоуз говорит, что законопроект« Справедливое жилье »не соответствует действительности; не упоминает, почему жилье недоступно в Нью-Джерси» Архивировано 27 октября 2007 г.в Wayback Machine ,пресс-релиз Элисон Литтелл МакХоуз от 11 июня 2007 г. на сайте PoliticsNJ.com . Проверено 22 июня 2007 г.
  2. ^ От редакции. «Судебная обязанность в Нью-Джерси» , «Нью-Йорк Таймс» , 24 февраля 1986 г. По состоянию на 22 июня 2007 г. «В течение 11 лет Верховный суд Нью-Джерси боролся с конституционными проблемами, вытекающими из желания Маунт-Лорел, округа Берлингтон. городка, чтобы исключить жилье для малообеспеченных слоев населения. За свою работу суд заслужил свою долю критики за активность судебных органов. На прошлой неделе он передал жилищный надзор новому государственному агентству - Совету по доступному жилью. Это не было поражением для судебных органов. активизм, но красивое подтверждение этого ".
  3. ^ http://www.njspotlight.com/stories/15/07/21/explainer-coming-to-terms-with-the-intricacies-of-fair-housing-after-coah/
  4. ^ За Фондом поддержки Нью-Джерси группы по жилищным правам https://www.insidephilanthropy.com/housing/2014/10/7/behind-the-fund-for-new-jerseys-support-of-a-housing -rights.html
  5. ^ Мы должны остановить кризис доступного жилья https://njersy.co/2qut45a через @northjersey
  6. ^ Некоторые говорят, что жилищный закон Нью-Джерси работает слишком хорошо https://nyti.ms/2uKoAZx
  7. ^ http://www.nj.com/hunterdon/index.ssf/2015/11/beaver_brook_development_likely_topic_in_clinton_t.html
  8. ^ https://www.tapinto.net/articles/k-hovnanian-proposes-townhome-development-off-ro
  9. ^ http://www.nj.com/cranford/index.ssf/2008/10/hekemian_proposes_419_units_me.html
  10. ^ https://scholar.google.com/scholar_case case = 4188147394512128653 & hl = en & as_sdt = 6,33
  11. ^ http://cranfordtaxpayers.blogspot.com/
  12. ^ http://blog.nj.com/njv_brian_campbell/2013/03/cranford_-_a_town_is_citified.html
  13. ^ https://www.nytimes.com/2001/03/03/nyregion/new-jersey-s-housing-law-works-too-well-some-say.html
  14. ^ https://patch.com/new-jersey/livingston/millburn-responds-to-public-on-affordable-housing-case
  15. ^ http://www.nj.com/news/local/index.ssf/2010/08/livingston_makes_deal_to_allow.html
  16. ^ http://www.njbiz.com/article/20151110/NJBIZ01/151119977/carl-goldberg-at-the-intersection-of-development-and-politics
  17. ^ https://www.tapinto.net/towns/millburn-slash-short-hills/articles/millburn-residents-say-no-to-new-housing-developm
  18. ^ http://www.northjersey.com/story/news/bergen/montvale/2017/06/30/developer-seeks-build-1-000-housing-units-montvale-property/442753001/
  19. ^ http://www.northjersey.com/story/news/bergen/montvale/2017/04/20/montvale-seeks-best-outcome-affordable-housing-plan/100616524/
  20. ^ https://www.facebook.com/SODofNewMilford/
  21. ^ http://www.nj.com/bergen/index.ssf/2016/12/development_of_14-acre_site_splits_north_jersey_to.html
  22. ^ http://www.freitnj.com/about-freit ; http://www.northjersey.com/story/news/bergen/montvale/2017/04/20/montvale-seeks-best-outcome-affordable-housing-plan/100616524/
  23. ^ Марк Уилф
  24. ^ http://www.njfuture.org/2007/01/31/rcas-regional-contribution-agreements/
  25. ^ http://blog.nj.com/njv_john_atlas/2008/07/new_jersey_regional_coalition.html < ftp://www.njleg.state.nj.us/20082009/A0500/500_U1.HTM
  26. ^ http://www.app.com/story/opinion/columnists/2017/05/26/nj-gubernatorial-primary-guadagno-ciattarelli/102188626/
  27. ^ http://www.northjersey.com/story/opinion/readers/2017/05/23/letter-bring-back-rcas-affordable-housing/337819001/
  28. ^ http://www.newjerseyconferenceofmayors.com/magazine/winter_2010.pdf
  29. ^ Южный округ Берлингтон и др. v. Township of Mount Laurel, et al., 92 NJ 158, 238 (1983) (Mt Laurel II).
  30. ^ Пол Малшайн, Государство хочет затопить Крэнфорд с помощью жилья высокой плотности, THE STAR-LEDGER, 7 сентября 2011 г., http://blog.nj.com/njv_paul_mulshine/2011/09/state_wants_to_flood_cranford.html
  31. ^ http://www.northjersey.com/story/opinion/readers/2017/06/22/letter-schepisi-leads-important-discussion-housing/417571001/
  32. ^ http://www.dailyrecord.com/story/news/2017/07/06/controversial-whole-foods-project-breaks-ground-parsippany/455311001/
  33. ^ Важное значение окружающей среды в обзоре доступного жилья. http://www.sierraclub.org/sites/www.sierraclub.org/files/sce/new-jersey-chapter/njs_sierran/Sierran_10B.pdf
  34. ^ http://www.lawgapc.com/blog/affordable-housing-in-new-jersey/
  35. ^ МэриЭнн Спото, штат Нью-Джерси, на крючке для тысяч более доступного жилья, заявил Верховный суд http://s.nj.com/SHt7UaT
  36. ^ Джей Кук, Two River Times, http://tworivertimes.com/holmdel-talks-affordable-housing-with-residents/
  37. ^ Николас Кацбан, Архив: Путаница по поводу COAH распространяется https://njersy.co/2t98Tyn через @northjersey
  38. ^ Майкл Саймонс, Верховный суд штата Нью-Джерси заявил, что города должны наверстать упущенное по доступному жилью http://nj1015.com/nj-supreme-court-says-towns-must-catch-up-on-affordable-housing/?trackback=twitter_top @ nj1015
  39. ^ В ре деклараторного решения иски различного Muns., 446 NJSuper. 259, 281 (Приложение Div. 2016), с поправкой на изменение по другим основаниям, 227 NJ 508 (2017).
  40. ^ Сальвадор Риццо, Верховный суд штата Нью-Джерси: в городах должно быть доступное жилье http://northjersy.news/2k05wks через @northjersey
  41. ^ http://www.dailyrecord.com/story/news/2017/05/30/freeholder-candidate-rallying-mayors-housing-issue/355671001/
  42. ^ Член парламента слышит озабоченность мэров по поводу разрешенного судом доступного жилья https://njersy.co/2syG9yI
  43. ^ http://www.northjersey.com/story/news/bergen/2017/06/16/assemblywoman-hears-mayors-concerns-court-mandated-affordable-housing/401538001/ ; http://www.northjersey.com/story/news/bergen/2017/06/17/affordable-housing-advocates-takes-aim-assemblywoman-over-forum/404679001/
  44. ^ Мандат на доступное жилье угрожает качеству жизни, говорит мэр http://s.nj.com/UYpPrLP
  45. ^ Законодательные органы штата: «Ведите или уходите с дороги» https://www.tapinto.net/towns/clark/articles/clarks-mayor-bonaccorso-to-state-legislators-l
  46. ^ https://www.tapinto.net/towns/berkeley-heights/articles/affordable-housing-the-who-what-when-and-why-e
  47. ^ Закон о доступном жилье делает Нью-Джерсинедоступным(Мнение) http://nj1015.com/affordable-house-making-nj-un-affordable-opinion @ nj1015
  48. ^ https://www.usnews.com/news/best-states/new-jersey/articles/2017-07-08/5-towns-team-up-to-make-progress-on-affordable-housing
  49. ^ Жилье с низким доходом https://www.lowincomehousing.us/NJ/chatham.html . Проверено 13 октября 2019 . Отсутствует или пусто |title=( справка )CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  50. ^ Erika, Poethig. «КАРТИРОВАНИЕ КРИЗИСА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ АМЕРИКИ» . Городской институт . Городской институт . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  51. ^ Совет по планированию городка Чатем. «Элемент жилищного плана и план справедливого распределения» (PDF) . Городок Чатем, штат Нью-Джерси . Проверено 15 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  52. ^ Ed, Barmakian (23 января 2017). «Доступное жилье в городке Чатем может быть затронуто решением Верховного суда о« пробеле » . Нажмите на Chatham. Коснитесь IP LLC . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  53. ^ Russ, Crespolini (19 мая 2019). «Слушания по поводу доступного жилья начинаются в Чатеме» . Патч Медиа. Chatham Patch . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  54. ^ "Городской комитет 091219" . Городок Чатем . Городок Чатем . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  55. ^ «Доктрина Горы Лавра» . Справедливое распределение жилья . Центр справедливого распределения жилья . Проверено 15 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  56. ^ Эд, Бармакян. «Инженер поселка Чатем - совету по планированию: третье здание может понадобиться для выполнения обязательств по доступному жилью» . Chatham Tap . ООО «ТАП ИП» . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  57. ^ Russ, Crespolini (18 декабря 2018). «Подростки Chatham делают шаг, чтобы спасти скейт-парк» . Патч Медиа . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  58. ^ PC, Робинсон. «Городок Чатем не« скрывает »информацию о доступном жилье: Чиккароне» . Chatham Courier . Медиа-группа Нью-Джерси-Хиллз . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  59. ^ "Городской комитет 091219" . Городок Чатем . Городок Чатем . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  60. ^ "Протокол специального заседания комитета поселка 12 сентября 2019 г." (PDF) . Городок Чатем, штат Нью-Джерси . Городок Чатем . Проверено 13 октября 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  61. ^ https://www.nj.com/essex/index.ssf/2016/02/a_year_later_newark_sweetheart_land_deals_harbor_m.html
  62. ^ https://urbanomnibus.net/2016/02/why-hasnt-anyone-built-on-newarks-1000-love-lots/
  63. ^ https://www.tapinto.net/towns/newark/articles/new-quality-of-life-initiative-will-ramp-up-code
  64. ^ https://www.nj.com/essex/index.ssf/2018/04/can_newark_be_a_model_city_to_curb_against_gentrif.html
  65. ^ Комитет по выбору Нью-Брансуика, юридическая фирма по переезду в заброшенные дома https://www.tapinto.net/towns/paterson/articles/new-brunswick-picks-committee-law-firm-to-move-o-4
  66. ^ Mayoral Musings: вакантные и заброшенные http://www.snjtoday.com/story/38565358/mayoral-musings-vacant-and-abandoned#.W0d-k2SYxc8.twitter
  67. ^ Начиная с Великой рецессии, дома зомби преследовали Нью-Джерси https://n.pr/1UQY1tn
  68. ^ Пустынный и напуганный: захват заброшенных домов | Мнение http://s.nj.com/gCDW8TI

Внешние ссылки [ править ]

  • Работы, связанные с NAACP округа Южный Берлингтон против городка Маунт-Лорел в Wikisource
  • Юридическая школа Рутгерса - Архив Mount Laurel в Ньюарке
  • https://web.archive.org/web/20071027212202/http://www.politicsnj.com/mchose-says-fair-housing-bill-misses-mark-doesnt-address-why-housing-unaffordable-new- Джерси-9290
  • https://web.archive.org/web/20061212124727/http://www.huduser.org/publications/fairhsg/lending.html