В области коммерческой недвижимости , особенно в Соединенных Штатах, чистая аренда требует от арендатора оплаты, помимо арендной платы , некоторых или всех расходов на недвижимость, которые обычно оплачивает владелец недвижимости (известный как "арендодатель"). "или" арендодатель "). [1] Сюда входят такие расходы, как налоги на имущество , страхование , техническое обслуживание, ремонт и эксплуатация , коммунальные услуги и другие расходы . [2] [1]Эти расходы часто делятся на «три сети»: налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание. На американском языке аренда, при которой все три из этих расходов оплачиваются арендатором, известна как трехкратная чистая аренда , NNN-аренда или Triple-N для краткости и иногда пишется NNN .
Термин «чистая аренда» отличается от термина « валовая аренда ». При чистой аренде собственник недвижимости получает «чистую» арендную плату после того, как будут оплачены расходы, которые должны быть оплачены арендаторами. При аренде брутто арендатор платит валовую сумму арендной платы, которую арендодатель может использовать для оплаты расходов или любым другим способом, который он считает нужным. При валовой аренде обычно взимается более высокая арендная плата для возмещения некоторых из этих расходов по статье арендной платы, в отличие от чистой договоренности.
Конкретные предметы, которые должны быть оплачены арендатором, обычно указываются в письменном договоре аренды . Для объектов недвижимости, которые арендуются более чем одним арендатором, например торгового центра , расходы, которые перекладываются на арендаторов, обычно распределяются между арендаторами пропорционально в зависимости от размера (квадратных футов) площади, занимаемой каждым арендатором. Существует множество вариантов, с возможностью контролировать любые годовые колебания сборов и тому подобное.
Типы чистой аренды [ править ]
В индустрии коммерческой недвижимости существуют стандартные названия для различных наборов затрат, перекладываемых на арендатора при чистой аренде.
Единая чистая аренда [ править ]
При единовременной чистой аренде (иногда сокращенной до Net или N) арендатор или арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость . Обычно это не так. [ необходима цитата ]
Двойная чистая аренда [ править ]
При двойной чистой аренде (Net-Net или NN) арендатор или арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество и страхование здания. Арендодатель или арендодатель несет ответственность за все расходы, понесенные на ремонт конструкций и содержание общих территорий.
Тройная чистая аренда [ править ]
Тройной чистой аренды (трипл-Net или NNN) является договор аренды на имущество , где арендатор или арендатор обязуется оплатить все налоги на недвижимость, строительство страхование и обслуживание (три «сети») на имущество , в дополнение к любому нормальные платежи, которые предусмотрены по договору (аренда, коммунальные услуги и т.д.). В такой аренде арендатор или арендатор несет ответственность за все расходы, связанные с ремонтом и обслуживанием любой общей площади (также известной как CAM - Common Area Maintenance ). Комиссия за CAM обычно оговаривается заранее как установленная цифра в долларах за квадратный фут.
Эта форма аренды чаще всего используется для коммерческих отдельно стоящих зданий. Тем не менее, он также использовался при сдаче в аренду жилья на одну семью.
Договорная аренда [ править ]
Связывающиеся аренды (также называется «абсолютная тройная чистая арендой», «истинная тройная чистая аренда», «ад или высокая вода аренда», или «абсолютная чистая аренда») является самой крайней вариацией тройной чистой аренды, где арендатор несет все мыслимые риски, связанные с недвижимостью. Примечательно, что эти дополнительные риски включают обязательства по восстановлению после аварии, независимо от достаточности страховых доходов, и по выплате арендной платы после частичного или полного списания. Эти договоры аренды не расторгнуты арендатором, ни в аренду скидок допустимы. Идея состоит в том, чтобы сделать ренту абсолютно чистой при любых обстоятельствах, что эквивалентно обязательствам по облигациям : отсюда и прозвище «ад или высокая вода».Примером этого типа аренды может бытьобратная аренда устройство , в котором розничный продавец арендует обратно здание он ранее владел и продолжает работать в магазин. [3]
Обязательная аренда обычно используется в так называемых сделках по аренде с кредитным арендатором , где основной движущей силой стоимости является не столько недвижимость, сколько непрерывный денежный поток от арендатора с кредитным рейтингом обычно инвестиционного уровня. Поскольку инвестиции в облигации в аренде сопряжены с таким низким риском, более высокие ставки инвестиций могут указывать на восстановление не только рынка облигаций , но и рынка недвижимости в целом . [4]
Аренда земли [ править ]
«Аренда земли» - это еще один вариант чистой аренды. По договору аренды земли землевладелец сдает землю в аренду арендатору, что дает арендатору возможность построить здание. Тогда у арендатора будет право аренды собственности. По договору аренды земли арендатор, как правило, платит за те же объекты, за которые он платит по договору аренды с тройной чистотой или по договору аренды с обеспечением. Как правило, право собственности на здание переходит к землевладельцу после заключения договора аренды. [5]
Экономика [ править ]
Обычно здания, в которых арендодатели используют тройную чистую аренду (NNN), представляют собой «инвестиции в акционерный капитал», а не «инвестиции в поток денежных средств». Например, владелец профинансирует значительную часть покупной цены недвижимости и выплатит полученную ипотеку за счет ежемесячной арендной платы арендатора. Обычно у владельца остается небольшая сумма в виде ежемесячной прибыли (положительный денежный поток), но большая отдача от инвестиций обеспечивается за счет налоговых льгот, предоставляемых владельцу за счет использования кредитного плеча или заемных средств. Полученная собственность затем продается после периода накопления капитала, обычно пяти лет - типичного срока коммерческой ипотеки.
Ссылки [ править ]
- ^ a b Хелевиц, Джеффри А. (2015). Основной закон о недвижимости и собственности для помощников юриста (5-е изд.). Нью-Йорк: Вольтерс Клувер. п. 203. ISBN. 978-1-4548-5122-6.
- ^ Принципы и практика Нью-Джерси Недвижимость 6-е изд Фрэнк В. Коватс, DREI.
- ^ Inc., Юридическая информация США. «Закон об аренде под залог и юридическое определение - USLegal, Inc.» . definitions.uslegal.com .
- ^ Неаполь, Мишель. Рынок CTL вернулся (nd): n. стр. Calkain.com. Форум по недвижимости, октябрь 2009 г. Web.
- ^ http://www.investopedia.com/terms/g/ground-lease.asp Аренда земли | Инвестопедия
