Финансирование ПАСЕ

Финансирование PACE ( финансирование экологически чистой энергии с оценкой собственности ) - это средство, используемое в Соединенных Штатах Америки для финансирования модернизации энергоэффективности, повышения устойчивости к бедствиям, мер по экономии воды или установок возобновляемых источников энергии для владельцев жилой, коммерческой и промышленной собственности. В зависимости от законодательства штата, финансирование PACE может использоваться для финансирования улучшений энергоэффективности ограждающих конструкций зданий, таких как изоляция и герметизация воздуха, охлаждение крыш, продуктов для повышения эффективности водопользования , сейсмической модернизации и мер по обеспечению готовности к ураганам. В некоторых штатах коммерческое финансирование PACE может также использоваться для финансирования части новых строительных проектов, если владелец здания соглашается построить новую структуру, превышающую местный энергетический кодекс.

Примеры модернизации энергоэффективности и возобновляемых источников энергии варьируются от дополнительной теплоизоляции чердаков до установки солнечных панелей на крыше для жилых проектов и чиллеров, котлов, светодиодного освещения и кровли для коммерческих проектов. В районах с законодательством ПАСА на месте, правительства предлагают конкретную связь с инвесторами или в случае модели открытого рынка, частные кредиторы предоставляют финансирование для владельцев зданий положить по направлению к энергетической модернизации . Ссуды погашаются в течение выбранного срока (в течение примерно от 5 до 25 лет) посредством ежегодной оценки в их счетах по налогу на имущество . Облигации PACE могут быть выпущены муниципальными финансовыми округами, государственными агентствами или финансовыми компаниями, и вырученные средства могут быть использованы длямодернизировать как коммерческую, так и жилую недвижимость. Одной из наиболее примечательных характеристик программ PACE является то, что ссуда привязана к собственности, а не к физическому лицу. ^{[1] [2] [3] [4]} Таким образом, заем PACE считается безвозвратным обращением к заемщику. ^[5]

PACE также может использоваться для финансирования договоров аренды и покупки электроэнергии (PPA). В этой структуре оценка налога на имущество PACE используется для сбора арендной платы за услуги. Основное преимущество этого подхода заключается в том, что затраты на проект могут быть ниже из-за того, что поставщик сохраняет налоговые льготы и передает выгоду владельцу недвижимости в виде более низкой платы за аренду или услуги.

Программы PACE помогают владельцам домов и предприятий оплачивать авансовые затраты на экологические инициативы, такие как солнечные батареи , которые затем владелец оплачивает за счет увеличения налогов на недвижимость по установленной ставке на согласованный срок от 5 до 25 лет. Это позволяет владельцам недвижимости начать экономить на расходах на электроэнергию, пока они платят за свои солнечные батареи . Обычно это означает, что владельцы недвижимости имеют чистую прибыль даже при повышении налога на недвижимость.

История [ править ]

Добровольные взносы для погашения муниципальных облигаций прилагались к налогам на имущество с начала 1800-х годов для финансирования проектов общественного блага, таких как тротуары, пожарные станции и уличное освещение. PACE использует ту же концепцию, но для проектов, которые приносят пользу частному сектору или индивидуальным владельцам зданий. Первоначально PACE назывался «Район специального финансирования энергетики» или «финансирование солнечной энергии и повышения энергоэффективности с уплатой налогов». ^{[ необходима цитата ]} Концепция была впервые задумана и предложена ^{[ необходима цитата ]} в Региональном энергетическом плане Монтерей-Бей в 2005 году ^[6], но после одобрения избирателями аналогичной программы солнечных облигаций, одобренной избирателями Сан-Франциско в 2001 году.^[7] Эта концепция была разработана для преодоления одного из наиболее серьезных препятствий на пути модернизации солнечной и дорогостоящей энергоэффективной модернизации: предварительных затрат. Домовладелец может потратить десятки тысяч долларов на солнечную фотоэлектрическую систему, модернизировать окна, чтобы они стали более энергоэффективными, или добавив теплоизоляцию по всему дому, но все эти вложения вряд ли окупятся, когда дом будет продан. PACE позволяет домовладельцу «закладывать» эти улучшения и платить только за те выгоды, которые он получает, пока владеет домом.

Первая программа PACE была реализована в Беркли, штат Калифорния, во главе с Cisco DeVries, начштаба в Беркли «s мэра и тогдашний генеральный директор RenewableFunding и Мэтью Браун. Калифорнийский университет в Беркли руководил разработкой программы через «Руководство по районам финансирования энергоэффективности и возобновляемой энергии для местных органов власти», подготовленное Cisco ДеВрис, Энн Ливингстон и Мэтью Брауном из Lestis Private Capital Group. Путеводитель финансировался за счет грантов, предоставленных городу Беркли Агентством по охране окружающей среды США. ^[8] Программа PACE в Беркли была рекомендована в качестве альтернативы органу по солнечным облигациям, одобренному избирателями из соседнего Сан-Франциско в 2001 году совместно с городской властью.Программа Community Choice Aggregation , которая реализуется в округах Сан-Франциско и Сонома. ^[9] DeVries пила ПАС как способ обеспечить жизнеспособные средства для содействия достижения в Bay Area «s климатических целей. Калифорния приняла первый закон о финансировании ПАСЕ и запустила климатическую программу BerkeleyFIRST в 2008 году. ^{[3] [10]} С тех пор в 31 штате и округе Колумбия был принят закон, разрешающий ПАСЕ, позволяющий местным властям создавать программы финансирования ПАСЕ. ^[11]

Однако финансированию PACE жилой недвижимости в 2010 году был нанесен серьезный удар, когда Fannie Mae и Freddie Mac отказались обеспечивать ипотечные кредиты с залоговым правом PACE. ^{[12] [13]} В августе 2015 года Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) объявил, что он намерен требовать, чтобы залоговые права, создаваемые программами модернизации энергетики, оставались подчиненными ссудам, гарантированным Федеральной жилищной администрацией (FHA), и что оно будет выпускать руководство о том, как обращаться с передачей и продажей домов с оценкой PACE. ^[14] HUD разъяснил свою политику в 2017 году, заявив, что недвижимость с обязательствами PACE не имеет права на финансирование FHA. ^[15]

Преимущества [ править ]

Для города , ПАС может сыграть важную роль в снижении местных парниковых газов ^[16] выбросов, способствуя повышению энергоэффективности улучшения в своих зданиях, что делает переход на возобновляемые источники энергии более доступной, а также снижении энергетических затрат для жителей и бизнеса. Поскольку PACE финансируется за счет частных займов или муниципальных облигаций , он не создает никаких обязательств перед фондами города. Кроме того, большинство программ ПАСЕ, ставших возможными благодаря государственно-частному партнерству, полагаются на частный капитал как источник финансирования. PACE также позволяет штатам и местным органам власти разрабатывать и реализовывать такие программы в своих сообществах. ^[17]Программы PACE также помогают создавать рабочие места и, таким образом, стимулировать местное экономическое развитие, когда местные установщики солнечных батарей и компании по возобновляемым источникам энергии вступают в партнерские отношения с программой. Это также добровольная программа, поэтому только те владельцы собственности, которые решили участвовать, несут ответственность за расходы по финансированию PACE. ^{[1] [10] [18]}

PACE позволяет частным лицам и предприятиям откладывать авансовые расходы, которые являются наиболее частым препятствием на пути к энергоэффективности или установке возобновляемых источников энергии. Ссуды PACE выплачиваются за счет дополнительных начислений налогов на собственность собственника в течение согласованного срока, в то время как затраты на электроэнергию одновременно ниже, обеспечивая потребителю PACE чистую прибыль. Кроме того, поскольку солнечные батареи и ссуда PACE привязаны к собственности , потребитель может продать недвижимость, оставив долг, который будет выплачен за счет налога на недвижимость, начисленного на последующих владельцев. ^{[1] [2] [10] [18]}

Опасения по поводу финансирования жилищным фондом PACE [ править ]

Для потребителей программы типа PACE имеют несколько проблем. Поскольку финансирование предназначено для проживания в собственности, право на участие в программе основывается в первую очередь на информации об имуществе, а не на доходе и баллах FICO. Платежеспособность домовладельца в настоящее время зависит в первую очередь от его истории платежей по ипотеке и налогу на недвижимость, а также от требования об отсутствии недавних банкротств. Наиболее важно то, что домовладельцы финансируются для улучшения дома без какой-либо оценки того, доступно ли финансирование для домовладельца, хотя законопроект Сената № 242, который в настоящее время рассматривается в Калифорнии, потребует от поставщиков PACE провести анализ доходов. ^{[19] [20] [21]} Поскольку финансирование PACE структурировано как налоговая оценка, а не ссуда, программы PACE исторически не должны были предоставлять домовладельцам такую ​​же информацию о финансовых затратах, которую должны предоставить традиционные кредиторы. ^[20] В сентябре 2016 года губернатор Калифорнии Джерри Браун подписал закон AB2693, который требует, чтобы программы PACE раскрывали информацию на уровне ипотечных кредитов, а некоторые поставщики услуг проводили прямые записи телефонных разговоров с домовладельцем для подтверждения условий и обязательств финансирования. ^[22]В некоторых случаях, без оценки доступности или раскрытия информации о стоимости финансирования, домовладельцы зависят от того, что им говорят поставщики программ PACE, пытаясь выяснить, доступно ли финансирование. Домовладельцы жаловались, что подрядчики PACE лгут о стоимости финансирования в рамках продажи программы. ^[23] Эти проблемы создают ситуацию, в которой домовладельцы могут внезапно задолжать гораздо больше налогов на недвижимость, чем они могут позволить себе выплатить; это особенно актуально для домовладельцев-пенсионеров и инвалидов с фиксированным доходом. Архитекторы PACE Cisco DeVries и Мэтью Браун отрицают эти утверждения как «отдельные инциденты».

Процентные ставки для программ PACE обычно на 3-4% выше, чем для традиционных ипотечных кредитов, с дополнительными административными сборами, близкими к 5%, ^{[19] [20],} которые часто могут составлять более 4000 долларов ^[24], но хорошо сравниваются со многими кредитами. варианты, такие как кредитные карты и HELOC , без ограничения кредитных линий.

Многие покупатели и продавцы столкнулись с трудностями при продаже домов с налоговой оценкой PACE. Хотя оценка PACE обычно появляется в титульном отчете, некоторые покупатели узнают об оценках после продажи, что может вынудить их неожиданно заплатить деньги из своего кармана. ^[25] В некоторых случаях продавцы соглашаются выплатить оценку PACE или снизить продажную цену, чтобы компенсировать налоговую оценку PACE. ^{[26] [27] [28]} Когда остальные платежи не могут быть приняты на себя новым покупателем, это ставит финансирование PACE в положение, более похожее на положение традиционного кредитного продукта.

Некоторые домовладельцы сообщают, что были огромные различия в единовременной выплате, требуемой при первой оценке, а также от заявленных ежемесячных затрат на увеличение условного депонирования. ^[29]

Проблема с PACE как для жилищных кредиторов, так и для потребителей заключается в том, что налоговые залоговые права для финансирования PACE имеют приоритет над другими держателями залога, и эти держатели залога могут не быть уведомлены или предоставлены возможности возражать. ^{[30] [31]} Коммерческий PACE менее проблематичен, потому что приоритетные держатели залога на эту собственность уведомляются заранее. Fannie Mae и Freddie Mac отказались покупать или подписывать ссуды на недвижимость с существующими налоговыми оценками на основе PACE, ^{[32] [33],} но в середине 2016 года Администрация по выплатам ветеранов (VA) опубликовала руководство по управлению финансированием недвижимости. с обязательствами ПАСЕ. ^[34] Недвижимость, обремененная обязательствами PACE, не подлежитФинансирование застраховано Федеральной жилищной администрацией (FHA). ^[15]

Секьюритизация [ править ]

Облигации, связанные с оценками PACE, могут быть упакованы и секьюритизированы. Секьюритизация , которая была разработана в ипотечной отрасли, работает путем объединения ряда активов, таких как ипотечные кредиты, и продажи векселей, обеспеченных этими активами, инвесторам. Поскольку эти облигации предназначены для улучшения собственности, что оказывает положительное влияние на окружающую среду, некоторые поставщики PACE сертифицировали свои облигации зеленым. Облигации PACE уникальны на рынке зеленых облигаций, потому что продукты, признанные эффективными, сокращают выбросы углерода сразу после их установки. ^{[35] [36] [37]}

Места с законодательством ПАСЕ [ править ]

PACE действует в 37 штатах и ​​округе Колумбия , охватывая более 80% населения США.

См. Также [ править ]

• Зеленый тариф
• РАЭЛЬ

Ссылки [ править ]