 | Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста, помогите улучшить его или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )
|
В сфере недвижимости и права поиск по титулу или поиск по титулу собственности - это процесс поиска документов, свидетельствующих о событиях в истории объекта недвижимости , для определения соответствующих интересов и правил, касающихся этой собственности.
В случае предполагаемой покупки поиск по названию выполняется в первую очередь для ответа на три вопроса о недвижимости на рынке:
- Имеет ли продавец заинтересованность в продаже и продаже недвижимости?
- Какие ограничения или льготы относятся к использованию земли? Сюда входят настоящие заветы , сервитуты и другие равноправные сервитуты .
- Существуют ли какие-либо залоговые права на имущество, которые необходимо погасить при закрытии? Это ипотека , задолженность по уплате налогов , залоговое удержание механика и другие выплаты.
Поиск по названию также выполняется, когда владелец желает заложить собственность, и банк требует, чтобы владелец застраховал эту сделку.
Кто угодно может выполнить поиск по заголовку, обладая необходимыми знаниями и ресурсами. Документы, касающиеся передачи земли, являются общедоступными . Эти документы хранятся в бумажном формате или иногда сканируются в файлы изображений. Информация в документах, как правило, недоступна в формате данных, поскольку записи представляют собой описания юридических событий, которые содержат термины, условия и язык, превышающий данные.
Типичный процесс [ править ]
Как правило, существует два основных типа поиска по заголовку: поиск с полным охватом и поиск с ограниченным охватом; другие типы включают незастрахованные отчеты и поиск гарантии потери права выкупа.
Часто люди предпочитают обращаться в титульную компанию или к юристу для проведения исчерпывающего поиска по названию. Процесс выполнения поиска по титулу включает доступ к официальным земельным документам для рассматриваемой собственности. Каждая запись представляет собой документ, подтверждающий событие, которое произошло в истории собственности. В акте фиксируется событие передачи собственности, в ипотеке документируются проценты по залогу по жилищному кредиту, а в залоге документируется иск против собственности в пользу другого лица, такого как кредитор, продавец или торговец. Цель поиска по титулу - установить четкий, пригодный для продажи титул путем выявления любых неурегулированных претензий до передачи права собственности.
В каждом зарегистрированном документе должны быть указаны вовлеченные стороны, например, концедент и грантополучатель. Праводатель - это сторона, передающая право собственности, а грантополучатель получает право собственности. В случае сделки лицом, предоставившим право, обычно является продавец собственности, а получателем гранта - покупатель. Лицо, предоставившее ипотеку, или лицо, предоставившее закладную, является заемщиком ссуды, поскольку они передают определенные права собственности залогодержателю, кредитору или получателю ипотечной ссуды. Более поздняя формулировка упрощает этот язык с помощью терминов «Заемщик» и «Кредитор».
Записи хранятся в централизованном правительственном учреждении, обычно в здании окружного суда (в штатах с сильным окружным правительством, например, штат Вашингтон или Массачусетс, название на двери будет наподобие «Регистратор дел» или «Регистратор округа»); или в муниципальных офисах (в небольших штатах, таких как Коннектикут, Вермонт и Род-Айленд), часто искатель названия должен пойти в каждый отдельный город или офис округа, чтобы исследовать название.
Процесс поиска по названию начинается с поиска и извлечения каждого физического документа из книг, которые его содержат. Каждый документ записывается по дате в специальном наборе томов, называемых различными именами, такими как указатель лица, предоставившего грант, земельные записи или документы, которые могут быть оцифрованы или отсканированы в файл с возможностью поиска, в зависимости от финансовых ресурсов округ или город. Официальная печать, расположенная обычно внизу первой страницы, содержит имя лица, делающего запись, дату, время, книгу и номер страницы. Если документ был записан, этот штамп будет ВСЕГДА.
Собранные документы затем просматриваются и анализируются, чтобы увидеть, как каждый из них влияет на собственность, и какие документы были выпущены при последующих записях. Условные условия в документах, такие как пожизненное имущество и остальные интересы, могут существовать на языке документа. Этот процесс часто выполняется обученным профессионалом, называемым абстрактором титулов. Некоторые абстракторы титулов имеют сертификаты, подтверждающие их уровень опыта и подготовки, а также успешную сдачу экзамена.
Документ, созданный абстрактором заголовка, называется рефератом заголовка или рефератом заголовка. Это не документ, который существует в публичных записях, но он получен из зарегистрированных документов. Реферат заголовка предоставляется составителем титульной компании, поверенному или конечному пользователю.
Например, отчет о праве собственности может также отображать любые сервитуты или зарегистрированные обременения собственности или частей собственности. Предыдущий владелец мог на законных основаниях предоставить соседу право делить подъездную дорожку, или город может иметь право на полосы собственности для прокладки линий электропередач, линий связи, водопроводных или канализационных труб. Некоторые онлайн-сервисы предлагают поиск по названию за относительно небольшую плату, и его точность не уступает тому, что предлагают титульные компании или поверенные; однако он-лайн бизнесы полагаются в основном на информацию, доступную в электронном виде, и по этой причине иногда могут быть ограничены как полнота, так и географическая доступность.
Поиск полного покрытия [ править ]
Полный поиск охвата обычно делается при создании заголовка отчета для продажи / перепродажи сделки и для операции , которая включает в себя кредиты на строительство . Обычно он включает поиски, связанные с залогом собственности , сервитутами , заветами, условиями и ограничениями (CC&R) , соглашениями , решениями и постановлениями, которые будут влиять на рассматриваемую недвижимость .
- Поиск залогового права против владельца и других сторон по праву собственности.
- Поиск залогового права в отношении покупателя (только для сделок купли-продажи).
- Поиск банкротства и Правосудие дела против собственника имущества.
- Поиск залогового права в отношении покупателя - это не то, что рассматривается в поиске по титулу.
Поиск с ограниченным покрытием [ править ]
Поиск с ограниченным охватом обычно заключается в составлении отчетов о праве собственности для операций рефинансирования, которые включают ссуды в форме долевого участия, и для составления простых отчетов о гарантиях прав собственности .
Этот вид поиска правового титула обычно включает в себя поиски залогового права собственности, залогового права против владельца и других сторон по титулу, а также поиск процедур банкротства против собственника собственности.
Страхование титула [ править ]
В Соединенных Штатах покупатель собственности обычно приобретает страховку титула , которая защищает покупателя от любых проблем с титулом, которые могут возникнуть после продажи, например, залогового права, которое было пропущено во время поиска права собственности. Компания по страхованию титула выдает отчет и страховой полис в подтверждение своих выводов. Однако поиск правового титула чаще всего проводится до заключения договора между сторонами, а иногда и на этапе условного депонирования при закрытии.
Существует множество поисков по заголовкам, которые предоставляют клиенту отчет, но не страхуют. Они предназначены только для информационных целей и называются различными именами, такими как Отчет о книге лотов, Сертификат платформы, Отчет о радиусе 300 футов, Отчет о праве собственности и удержании и другие. Эти информационные поиски используются в основном в двух случаях:
- Отчет о праве собственности и залоговом удержании. Является информационным, исходящим из предварительного изучения права собственности текущего владельца и изучения: причитающихся налогов, новых зафиксированных обременений, поиска имен по сторонам в праве собственности. [1]
- Завещание . Это когда семья, адвокат или суд делят имущество умершего человека. Наследники захотят знать, какие залоговые права они берут на себя и кто имеет права на землю.
- Подразделение . Чтобы создать подразделение, человек берет участок земли, ранее залитый (юридически названный и зарегистрированный) под другим именем, переименовывает и повторно размещает его в качестве нового застройки или подразделения. Отчет должен быть предоставлен городу с указанием уплаченных налогов и залогов. Затем владелец может продавать участки по отдельности или в массе и может записывать Соглашения, Условия и Ограничения, которые определяют, как жители могут строить свои дома или дворы, и могут ограничивать другие виды деятельности. Во многих подразделениях также есть правила в отношении шума, домашних животных и мусора.
Поиск гарантии потери права выкупа [ править ]
Гарантия выкупа является типом отчета (например , опекунами гарантии продажи , судебные гарантии выкупа и гарантия тяжбы ) , который используется в основном для перекрыв обременение (или удержание) в определенной собственности. Средство поиска по названию выполнит полный поиск собственности по умолчанию и поиск адресов владельцев залогового права собственности по умолчанию. Адреса будут использоваться для отправки копий уведомлений о передаче права выкупа (например, уведомления о продаже доверительных собственников и т. Д.) Держателям залогового права собственности в случае неисполнения обязательств.
Поиск права собственности перед продажей права выкупа [ править ]
Взыскание права выкупа дома часто связано с залоговым правом, удерживаемым банками или государственными учреждениями. Множественные залоговые права из различных источников могут быть предъявлены к собственности, находящейся в обращении взыскания. Если дом продается на аукционе выкупа, выручка делится и выплачивается держателям залога в порядке подачи документов до тех пор, пока все выручки не будут израсходованы.
Публичные аукционы (также известные как торги шерифа или аукционы по выкупу) обычно проводятся в муниципальных или окружных судах, которые не гарантируют необремененный титул и не предлагают защиту покупателям от дополнительных залогов на имущество.
См. Также [ править ]
- Цепочка титула
- Заголовок (собственность)
- Американская ассоциация земельных титулов (ALTA)
Ссылки [ править ]
- ^ "Собственность / поиск залогового права" . Отчет о недвижимости в Чикаго . Проверено 27 января 2020 .
