Доступность жилья в Великобритании отражает возможность арендовать или покупать недвижимость. Жилищное право владения жильем в Великобритании подразделяется на следующие основные типы: жилье, занимаемое владельцем; Частный арендный сектор (PRS); и социальный арендный сектор (СРС). [1] Доступность жилья в Великобритании сильно различается в зависимости от региона - цены на жилье и арендная плата будут отличаться в результате рыночных факторов, таких как состояние местной экономики, транспортное сообщение и предложение жилья.
Ключевые факторы, определяющие доступность
Для собственности, занимаемой владельцем, ключевыми факторами, определяющими доступность, являются: цены на жилье; доход; процентные ставки ; и затраты на покупку. Для арендуемой собственности арендная плата PRS будет в значительной степени отражать цены на жилье, в то время как арендная плата SRS устанавливается местными властями , жилищными ассоциациями или аналогичными. [2] [3] [4]
Цены на дома
Данные земельного кадастра Англии и Уэльса показывают, что цены на жилье выросли с 70 000 фунтов стерлингов до 224 000 фунтов стерлингов за 20 лет с 1998 по 2018 год. [5] В течение этого периода рост был почти непрерывным, за исключением двухлетнего периода снижения примерно в 2008 году, поскольку в результате банковского кризиса . [6]
Средняя цена дома по сравнению со средней зарплатой
Разрыв между средним доходом и средними ценами на жилье с 1985 по 2015 год изменился с двукратной средней заработной платы до шестикратного среднего дохода. Медиана цены на жилье в Лондоне средний дом теперь стоит в 12 раз средней зарплаты в Лондоне. В 1995 году 19 000, а средняя цена дома составляла 83 000 фунтов стерлингов, что в 4,4 раза больше среднего дохода. К 2012–2013 годам средний доход в Лондоне увеличился до 24 600 фунтов стерлингов, а средняя цена лондонского дома выросла до 300 000 фунтов стерлингов, что в 12,2 раза превышает средний доход [7].
В 1995 году базовая ставка банка составляла 6%, в марте 2009 года она составляла 0,5% до августа 2016 года, когда была снижена до 0,25%. [8]
Влияние ограничений планирования на цены на жилье
Анализ, проведенный Лондонской фондовой биржей и Голландским бюро анализа экономической политики, показал, что цены на жилье в Англии были бы на 35% дешевле без нормативных ограничений. [9] Согласно отчету Института Адама Смита , используя 4% зеленого пояса Лондона, можно построить миллион домов в пределах 10 минут ходьбы от железнодорожной станции. [10]
The Economist раскритиковал политику зеленого пояса, заявив, что, если за счет реформы законодательства о планировании и освобождения земель зеленого пояса не будет построено больше домов, то жилые площади придется нормировать. Он отметил, что если бы общая инфляция росла так же быстро, как цены на жилье с 1971 года, курица стоила бы 51 фунт стерлингов; и что Великобритания «сегодня строит меньше домов, чем когда-либо с 1920-х годов». [11] По данным независимого Института экономики , существуют «неопровержимые эмпирические доказательства того, что ограничения на планирование оказывают существенное влияние на стоимость жилья» и являются основной причиной того, что жилье было в два с половиной раза дороже в 2011 году, чем было в 2011 году. 1975. [12]
Кампания по защите сельской Англии утверждал , что «Зеленый пояс земли имеет важное значение для нашей широкой среды, предоставляя нам с деревьями и неосвоенных земель , которые уменьшают влияние тепла , вырабатываемого больших городов. Вместо того , чтобы уменьшить этот зеленое пространство, мы должны быть Мы знаем из нашего исследования, что три четверти (79%) населения хотели бы видеть больше посаженных деревьев и выращивания продуктов питания в окрестностях больших и малых городов ». [13]
Оценка земли и влияние на цены на жилье
Компании, занимающиеся недвижимостью, заявляют, что стоимость земли соответствует ценам на жилье и что девелопер оценивает, какая цена на новое строение дома может быть достигнута в любом конкретном месте, со ссылкой на цены и показатели продаж на вторичном рынке и на близлежащих сопоставимых площадках для новостроек. На базовом уровне (при условии отсутствия доступного жилья , S106 или CIL) они затем умножают эту стоимость нового дома на количество домов, которые будут построены на земле, и получают валовую стоимость застройки (GDV) участка. Тогда базовая стоимость земли равна GDV за вычетом затрат на застройку и вычета прибыли. [15]
Согласно исследованию Knoll, Schularick и Steger, до 80% роста цен на дома в период с 1950 по 2012 год можно объяснить ростом цен на землю. [16] [17] На это есть две причины. Во-первых, до 1950 года улучшение транспорта означало, что все больше и больше земли можно было использовать с экономической точки зрения, но этот эффект уменьшился после 1950 года. Во-вторых, ограничения зонирования не позволяли «использовать дополнительные земли». [16]
Департамент по делам общин и местного управления разделяет оценку стоимости земли для жилой земли, земель сельскохозяйственного назначения и земли промышленности здесь .
Стоимость недвижимости
Основными налогами, взимаемыми центральным правительством, являются гербовый сбор и налог на добавленную стоимость (НДС). К другим расходам, связанным с покупкой и продажей собственности, относятся сборы агента по недвижимости, сборы за передачу права собственности и обследование, сборы за оформление ипотеки (если применимо) и расходы на переезд. [ необходима цитата ]
Гербовый сбор Земельный налог
Гербовый сбор Земельный налог оплачивается покупателем недвижимости в виде процента от покупной цены.
С декабря 2014 года гербовый сбор был изменен на градуированную систему, которая устраняет скачки гербового сбора при пороговых значениях. Например, недвижимость стоимостью 600 000 фунтов стерлингов при старой системе будет платить налог в размере 4% от всей запрашиваемой цены, то есть 24 000 фунтов стерлингов. В соответствии с новой системой налог не уплачивается с первых 125 000 фунтов стерлингов, следующие 125–250 000 фунтов стерлингов взимаются по ставке 2%, т.е. 2500 фунтов стерлингов плюс часть (350 000 фунтов стерлингов) в налоговом диапазоне от 250 000 до 925 000 фунтов стерлингов по ставке 5%, то есть 17 500 фунтов стерлингов. . Это дает общий налог в размере 20 000 фунтов стерлингов. Было заявлено, что это изменение было выгодным для 98% покупок недвижимости [18], но вызвало обвал продаж в верхней части рынка. [19] [20]
Цена покупки недвижимости | Ставка SDLT на часть покупной цены |
---|---|
0–125 000 фунтов стерлингов | 0% |
От 125 001 до 250 000 фунтов стерлингов | 2% |
От 250 001 до 925 000 фунтов стерлингов | 5% |
925 001–1 500 000 фунтов стерлингов | 10% |
более 1 500 000 фунтов стерлингов | 12% |
Гонорары агента по недвижимости
В 2011 году, который? Журнал обнаружил, что в среднем по стране комиссия агентов по недвижимости составляет 1,8%. [21]
Опрос
Существует четыре основных типа обследований: оценочное обследование, отчет о состоянии, отчет о покупателе жилья и полное обследование конструкции . [22]
Юридические услуги
Плата за перевод варьируется в зависимости от стоимости недвижимости и предоставляемых услуг. [23]
Комиссия за организацию ипотеки
В апреле 2013 года Daily Telegraph сообщила, что исследование Moneyfacts показало, что средняя комиссия за оформление ипотеки составляет 1522 фунта стерлингов. [24]
Нехватка жилья
В 2020 году BBC сообщила, что дефицит жилья в Великобритании превысил один миллион домов [25], а ранее (в 2019 году), «согласно оценкам, 8,4 миллиона человек в Англии живут в недоступных, небезопасных или неподходящих домах. Национальная жилищная федерация ". [26] Недоступное жилье определяется Комиссией по доступному жилью, когда стоимость жилья превышает 30% дохода семьи (см. « Определение и измерение доступности жилья - альтернативный подход» ). В правительственном информационном бюллетене «Решение проблемы дефицита жилья в Англии» [27] Бартон и Уилсон описывают потребность Англии в жилье как проиллюстрированную такими проблемами, «как повышенный уровень перенаселенности, острые проблемы доступности, большее количество молодых людей, живущих с их родители на более длительные периоды, ограниченная мобильность рабочей силы, в результате чего предприятиям трудно нанимать и удерживать персонал, а также повышенный уровень бездомности ". [27] Несмотря на то, что в 2019/2020 гг. Жилищный фонд Англии увеличился на 244 000 домов, идея о том, что увеличение предложения жилья улучшит доступность, была поставлена под сомнение: в обзоре жилищного строительства Великобритании (сентябрь 2017 г. ) говорится: «Действительно, как свидетельство Redfern Обзор Oxford Economics напоминает нам, что это вряд ли приведет к снижению цен на жилье, кроме как в очень долгосрочной перспективе и при устойчивом высоком уровне выпуска новых домов по сравнению с ростом домохозяйств. Даже увеличение предложения жилья (Великобритания) до 310 000 домов в год только в их модели приводит к снижению базового прогноза цен на жилье на пять процентов ". [28] Таким образом, Национальная жилищная федерация (NHF) и Crisis из Университета Хериот-Ватт утверждают, что помимо необходимых 340 000 новых домов ежегодно (до 2031 года) 145 000 из них «должны быть доступными по цене». [27] [29]
Другие факторы, влияющие на доступность
Муниципальный налог
Фонд Джозефа Раунтри предложил заменить нынешнюю налоговую систему Совета, основанную на диапазонах цен на жилье, на систему, которая будет означать, что налог более тесно связан с ценами на недвижимость. Это повысит налоги на недвижимость с самой высокой ценой и снизит их для самой низкой. Они утверждают, что это также снизит волатильность цен на жилье. [30]
Налог на стоимость земли предлагается некоторыми в качестве замены муниципального налога; он будет полностью основываться на стоимости земли (т. е. местоположения), а не на стоимости построенных на участке земли зданий или произведенных улучшений. [31] [32] [33]
Международный инвестиционный спрос
В 2015 году консервативный аналитический центр Bow Group подготовил отчет, в котором говорилось о сокращении международного инвестиционного спроса на недвижимость. В отчете предлагалось ограничить иностранных резидентов покупкой отдельных объектов недвижимости в новостройках с штрафными санкциями в случае продажи в течение пяти лет. [34] В 2016 году мэр Лондона Садик Хан начал расследование стоимости жилья в городе, также подчеркнув влияние иностранных инвестиций. [35]
Второе домовладение
Правительство создало фонд в размере 60 миллионов фунтов стерлингов, чтобы помочь советам справиться с высоким уровнем владения вторым домом. [36] В 2016 году референдум в Сент-Айвсе , Корнуолл, обнаружил, что 83,2% проголосовавших высказались за то, чтобы новые жилищные проекты были зарезервированы для постоянных жителей, поскольку многие туристы часто посещают этот район, а Корнуолл пользуется популярностью в качестве второго дома и владения недвижимостью на время отпуска. [37]
Изменения в налогах на выкуп с правом аренды
С апреля 2016 года для тех, кто покупал , необходимо было сдавать в аренду гербовый сбор в размере трех процентов от покупной цены . С апреля 2017 года правительство будет постепенно отменять более высокие ставки налоговых льгот по ипотечным кредитам, подлежащим выкупу для сдачи в аренду. [38] Хотя новые правила не коснутся компаний. [39]
Арендуемые дома
В бюллетене 13 обзора жилищного строительства на английском языке [40] указано, что в 2013/14 г. насчитывалось 4,4 миллиона домохозяйств в частном арендуемом секторе и 3,9 миллиона домохозяйств в секторе социальной аренды, из которых 2,3 миллиона домохозяйств (10%) арендовали жилье у жилищной ассоциации. и 1,6 миллиона (7%) снимали жилье у местных властей. У частных арендаторов были самые высокие еженедельные расходы на жилье, они платили в среднем 176 фунтов стерлингов в неделю. Залогодатели платили в среднем 153 фунта стерлингов в неделю в виде выплат по ипотеке, в то время как средняя недельная арендная плата в секторе социального жилья составляла 98 фунтов стерлингов для арендаторов жилищной ассоциации и 89 фунтов стерлингов для арендаторов местных властей. При рассмотрении валового еженедельного дохода, включая пособия, всех членов домохозяйства, доля дохода, потраченного на расходы на жилье, составила 18% для ипотечников, 29% для социальных арендаторов и 34% для частных арендаторов.
Лондон
Спрос на более доступное жилье в Лондоне часто был даже выше, чем в остальной части Великобритании. [41] Исследование Trust for London показало, что 24% нового жилья, построенного за три года до 2015/16 года, были доступными, что составляло 21 500 домов. В 2015/16 году было построено 6700 доступных домов, что составляет всего 39% от целевого показателя, установленного в Лондонском плане на 2015 год. [42] Они также обнаружили, что количество строящихся доступных домов значительно различается в разных районах Лондона. За три года до 2015/16 года компания Tower Hamlets построила 1830 домов по доступной цене, больше всего в Лондоне, а компания Bexley сдала только 7 домов - меньше всего в Лондоне. [43] Доступное жилье определяется как жилье, стоимость которого не превышает 80% от средней арендной платы на местном рынке. [44]
Смотрите также
- Бездомность в Соединенном Королевстве
- Газампинг
- Зеленый пояс (Великобритания)
- Жилье в Соединенном Королевстве
- Великая рецессия
- Помогите купить
- Список организаций, пострадавших от финансовых кризисов 2007–2008 гг.
- Национальная утвержденная схема сдачи в аренду
- Экономика недвижимости
- Кризис субстандартной ипотеки
Рекомендации
- ^ «Опубликованы годовые отчеты EHS за 2013–14 гг.» (PDF) . Английский бюллетень жилищного обследования . № 13 . Проверено 10 октября 2017 года .
- ^ http: //data.par Parliament.uk/DepositedPapers/Files/DEP2018-0383/Analysis_of_the_determinants_of_house_price_changes.pdf
- ^ https: //researchbriefings.par Parliament.uk/ResearchBriefing/Summary/SN01090
- ^ https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/housing/bulletins/housingaffordabilityinenglandandwales/1997to2016
- ^ «Статистика цен на жилье (с мая 1998 г. по май 2018 г.)» .
- ^ «Земельная книга - поиск по индексу цен на дома» . Landregistry.data.gov.uk . Проверено 6 января 2016 .
- ^ «Растущая пропасть между зарплатой и ценами на жилье» . Theguardian.com . Проверено 6 января 2016 .
- ^ "Статистическая интерактивная база данных Банка Англии | Процентные ставки и обменные курсы | Официальная история процентных ставок банка" . Bankofengland.co.uk . Проверено 7 марта 2016 .
- ^ «Почему цены на жилье в Великобритании росли быстрее, чем где-либо еще» . Telegraph.co.uk . Проверено 6 января 2016 .
- ^ «Зеленый пояс - это« зеленая петля », - утверждает Институт Адама Смита» . Environmentsite.com . Проверено 6 января 2016 .
- ^ «Укрепляйте зеленый пояс или вводите нормирование площадей: ваш выбор» , Economist.com , получено 6 января 2016 г.
- ^ Кристиан Ниемиц (апрель 2012 г.). «Изобилие земли, нехватка жилья: дискуссионный документ МЭА № 38» (PDF) . Iea.org.uk . Проверено 6 января 2016 .
- ^ «Зеленые пояса: передышка для людей и природы - кампания в защиту сельской Англии» . Cpre.org.uk . Проверено 6 января 2016 .
- ^ «Национальный баланс Великобритании: оценки за 2017 год» . Ons.gov.uk . Проверено 8 января 2018 .
- ^ «Savills UK | Стоимость земли» . Savills.co.uk . Проверено 6 января 2016 .
- ^ a b https://voxeu.org/article/home-prices-1870
- ^ http://evonomics.com/josh-ryan-collins-land-economic-theory/
- ^ «Гербовый сбор земельного налога» . GOV.UK . 2015-12-11 . Проверено 29 декабря 2015 .
- ^ «Гербовый сбор: неужели Лондон окончательно утратил статус мировой точки доступа к элитной недвижимости?» . Телеграф . 2015-11-30 . Проверено 6 января 2016 .
- ^ Джонатан Принн; Джоанна Бурк (24.07.2015). «Повышение госпошлины поразило цены на жилье в Лондоне самым быстрым падением с момента краха» . Standard.co.uk . Проверено 6 января 2016 .
- ^ «Разоблачены гонорары агентов по недвижимости - март - 2011 - Какие? Новости» . Which.co.uk. 2011-03-31 . Проверено 23 сентября 2012 .
- ^ "Какой вид недвижимости вам следует пройти?" . MoneySupermarket.com . 2011-07-18 . Проверено 29 декабря 2015 .
- ^ Выбор перевозчика в 2013 году Грэмом Норвудом в The Guardian , 15 февраля 2013 года. Проверено 18 сентября 2013 года.
- ^ Сборы по ипотеке растут до нового максимума Джессика Винч, The Telegraph , 9 апреля 2013 г. Проверено 12 октября 2013 г. Архивировано здесь.
- ^ «Нехватка жилья: выявлены масштабы нехватки жилья в Великобритании» . BBC News . 2020-02-23 . Проверено 6 мая 2021 .
- ^ «Жилищный кризис затронул примерно 8,4 миллиона человек в Англии - исследование» . BBC News . 2019-09-22 . Проверено 7 мая 2021 .
- ^ а б в Бартон, Кэсси; Уилсон, Венди (2021-07-05). «Решение проблемы нехватки жилья в Англии» . Цитировать журнал требует
|journal=
( помощь ) - ^ Стивенс, Марк; Уилкокс, Стив; Уильямс, Питер; Перри, Джон (2017). «Брифинг по обзору жилищного строительства в Великобритании за 2017 год» (PDF) . Сертифицированный жилищный институт : 22.
- ^ Брэмли, Глен (апрель 2019 г.). Требования к обеспечению жильем в Великобритании для малообеспеченных семей и бездомных: Исследование кризиса и Национальная жилищная федерация; Основной технический отчет . Университет Хериот-Ватт. DOI : 10,17861 / bramley.2019.04 . ISBN 978-1-9161385-0-6.
- ^ «После муниципального налога: влияние реформы налога на имущество на людей, места и цены на жилье» .
- ^ Уэбб, Меррин (27 сентября 2013 г.). «Как сбор, основанный на стоимости местоположения, может быть идеальным налогом» . Financial Times . Дата обращения 14 мая 2015 .
- ^ «Почему Генри Джордж был прав» . Экономист . Проверено 29 июня 2017 года .
- ^ Смит, Адам (1776 г.). Богатство народов , Книга V, Глава 2, Статья I. Налоги на аренду домов .
Арендная плата за землю - еще более подходящий объект налогообложения, чем аренда домов. Налог на арендную плату за землю не повысил бы арендную плату за дома. Оно полностью упадет на владельца земельной ренты, который всегда действует как монополист и взимает наибольшую ренту, которую можно получить за использование своей земли.
- ^ Коллинсон, Патрик (21 ноября 2015 г.). «Не пора ли закрыть дверь иностранным покупателям британской недвижимости?» . Хранитель . Проверено 22 февраля 2017 года .
- ^ Тейлор, Мэтью; Филлипс, Том (30 сентября 2016 г.). «Мэр Лондона начинает беспрецедентное расследование в отношении иностранной собственности» . Хранитель . Проверено 22 февраля 2017 года .
- ^ https://www.theplanner.co.uk/news/fund-launched-to-tackle-second-home-ownership-problem
- ^ «Референдум в Сент-Айвсе: запрет на вторые дома, поддерживаемый избирателями» . BBC News . 6 мая 2016 . Проверено 22 февраля 2017 года .
- ^ Джайлз, Крис (6 апреля 2016 г.). «Новые правила мало что сделают для подавления бума сдачи в аренду» . FT . Проверено 22 февраля 2017 года .
- ^ Вискомб, Дэвид (2 сентября 2015 г.). «Жми на покупку, чтобы позволить» . Налогообложение . Проверено 22 февраля 2017 года .
- ^ «Английский бюллетень жилищного обследования: выпуск 13» . Gov.uk . Проверено 8 января 2018 .
- ^ «Изменения в доступном жилье в Лондоне и последствия для доставки» . Фонд Джозефа Раунтри . Проверено 7 июня 2018 .
- ^ «Профиль бедности Лондона» . Доверие к Лондону . Проверено 7 июня 2018 .
- ^ «Профиль бедности Лондона 2017» . Доверие к Лондону . Проверено 8 февраля 2018 .
- ^ «Проверка реальности: что такое доступное жилье?» . BBC News . Дата обращения 23 мая 2019 .