Выдача акционерного капитала - это средство сохранения возможности использования дома или другого объекта, имеющего капитальную стоимость, с одновременным получением единовременной выплаты или стабильного потока дохода с использованием стоимости дома.
«Уловка» заключается в том, что поставщику дохода необходимо выплатить вознаграждение на более позднем этапе, обычно, когда домовладелец умирает. Таким образом, высвобождение акционерного капитала особенно полезно для пожилых людей, которые не собираются или не могут оставить большое имение своим наследникам после смерти. Обратной ипотеки является форма выпуска акций , который доступен в Австралии, Канаде, Соединенных Штатах и Соединенном Королевстве.
Виды аранжировки
- Срок ипотечного: кредит под залог дома заемщика (а ипотечный кредит ) производится. Сложные проценты добавляются к капиталу в течение срока ссуды, которая затем выплачивается путем продажи собственности, когда заемщик (или пара-заемщик) умирает или переезжает (возможно, в дом престарелых). Заемщик сохраняет законное право собственности на дом во время проживания в нем, а также сохраняет ответственность и расходы, связанные с владением.
- Проценты только: ипотеки производится, по которым капитал погашен смерти. Процентные платежи уплачиваются в то время как заемщики остаются в собственности .
- Ипотека только с пенсионным процентом (RIO): введенная в марте 2018 года, ипотека RIO получила разрешение от FCA . RIO начинаются с 55 лет и основываются на доходе и финансовой доступности домовладельца, при этом ежемесячно выплачивается только процентный элемент. Они действуют на протяжении всей жизни человека (а не на определенный срок) и требуют выплаты только после того, как собственность будет продана, обычно в случае смерти или перехода на долгосрочную опеку.
- Возврат дома : Заемщики продают весь или часть своего дома третьей стороне, обычно компании или физическому лицу, осуществляющей возврат дома. Это означает, что их дом полностью или частично принадлежит кому-то другому. Взамен заемщики получают регулярный доход или единовременную денежную выплату (или и то, и другое) и продолжают жить в своем доме столько, сколько захотят. [1]
- Ипотека с долевым повышением стоимости : кредитор ссужает заемщику сумму капитала в обмен на долю будущего увеличения прироста стоимости собственности. Заемщики сохраняют за собой право проживать в собственности до смерти. Чем старше клиент, тем меньшую долю требует кредитор. Этот тип договоренностей больше не доступен в Великобритании.
- План домашнего дохода: пожизненная ипотека, при которой капитал используется для обеспечения дохода за счет приобретения аннуитета, часто предоставляемого кредитором, которым часто является страховая компания.
- Схемы высвобождения капитала в Великобритании: обычно доступны домовладельцам старше 55 лет с достаточным капиталом в своей собственности, которые могут выбрать высвобождение части капитала из своих домов через договоренность о высвобождении капитала от специализированных кредиторов.
Преимущества
- Он может обеспечить единовременную выплату не облагаемых налогом денежных средств или стабильный доход (аннуитет), который может быть привязан к индексам , на всю оставшуюся жизнь.
- Это может уменьшить размер налога на наследство, уплачиваемого вашим имуществом.
- Гарантия отсутствия отрицательного капитала (NNEG) защищает заемщика в случае спада на рынке жилья.
- Если процентные ставки падают, заемщики могут рефинансировать свои ипотечные кредиты по более низкой цене у других поставщиков.
- Клиент может оставаться в своем доме и не производить выплаты в течение всей жизни.
Недостатки
- Это может уменьшить сумму денег, которую ваша семья унаследует после вашей смерти - при условии, что стоимость имущества растет медленнее, чем процентная ставка по ипотеке.
- Это может уменьшить сумму, которую вы можете завещать на благотворительность.
- В Великобритании это может повлиять на любые льготы с проверкой нуждаемости, на которые может иметь право заемщик.
- Это намного дороже, чем продажа собственности для высвобождения капитала.
Великобритания
Рынок выпуска акций Великобритании в основном состоит из двух типов планов выпуска акций. Самый популярный план - это пожизненная ипотека, когда домовладелец сохраняет право собственности на недвижимость, но на нее взимается оплата по ссуде или ипотеке, по которой начисляются накопленные проценты за период жизни домовладельца. Чтобы помочь клиентам решить, подходит ли им высвобождение капитала, ряд компаний предоставляют бесплатный калькулятор выпуска капитала, чтобы показать приблизительную оценку суммы капитала, который может быть высвобожден.
Другой тип плана - это план возврата, когда домовладелец продает всю или часть собственности поставщику акций в обмен на право оставаться там без арендной платы.
Рынок выпуска ценных бумаг Великобритании в настоящее время полностью регулируется. И пожизненная ипотека, и планы возврата жилья в настоящее время относятся к сфере компетенции Управления финансового надзора (FCA). До регулирования FCA многие кредиторы подписались в Совет по выпуску акционерного капитала (ERC), ранее известный как Safe Home Income Plan ( SHIP ), добровольный кодекс поведения, который предоставляет ряд гарантий.
ERC была создана в 1991 году в попытке улучшить рынок выпуска ценных бумаг и его прежнюю плохую репутацию. Гарантии ERC включают гарантированное право жить в собственности, которая является предметом высвобождения капитала, либо на всю жизнь, либо до перехода на долгосрочную опеку. Кроме того, существует жизненно важная гарантия отсутствия отрицательного капитала, которая по сути гарантирует, что сумма для погашения плана выпуска капитала в случае смерти или перехода на долгосрочное лечение никогда не может превышать стоимость самой собственности, и поэтому никакие долги не могут быть оставлены. позади для бенефициаров заемщика, выпускающего акции. В 2012 году SHIP был переименован в Совет по выпуску акционерного капитала (ERC) и расширил сферу своей деятельности на консультантов по выпуску акционерного капитала, а также поставщиков продуктов.
Текущие члены ERC включают Aviva, Bridgewater, Key Retirement, Bower (ранее Bower Retirement), Hodge Lifetime, Just Retirement, LV =, More 2 Life, Legal & General Home Finance (ранее New Life), Retirement Plus, One Family, Супермаркет выпуска акций, Ответственное кредитование, Ответственная жизнь, Канада Life (ранее Stonehaven, а затем Retirement Advantage) и Pure Retirement.
В то время как ряд поставщиков выпуска акций, в первую очередь Prudential, ушли с рынка после кредитного кризиса, с конца 2010 года эта тенденция изменилась вспять, и ряд этих компаний, включая More 2 Life, New Life и Stonehaven - снова заинтересованы в привлечении новых клиентов.
В 2010 году британские домовладельцы выпустили собственный капитал в размере 910,6 миллиона фунтов стерлингов с использованием регулируемого выпуска капитала, при этом в годовом исчислении этот показатель увеличился до 1,38 миллиарда фунтов стерлингов в 2014 году. [2] [3]
К 2017 году индустрия выпуска ценных бумаг значительно выросла, выдав кредитов на сумму более 3,06 млрд фунтов стерлингов. [4]
В 2018 году Retirement Advantage была приобретена Canada Life, и на рынок вышла компания Responsible Lending.
Стоимость гарантии отсутствия отрицательного капитала
В 2018 году Управление пруденциального регулирования Великобритании выразило озабоченность по поводу того, что фирмы, инвестирующие в ERM, должны `` должным образом отражать '' стоимость гарантии неотрицательного капитала. Его консультативный документ CP 13/18, опубликованный 2 июля 2018 года, предоставил ориентир для оценки гарантии. В документе рекомендуется моделировать гарантию как серию опционов на продажу, истекающих в каждый период, в течение которого могут наступить сроки погашения денежных потоков, взвешенных по вероятности смертности, заболеваемости и предоплаты, с использованием версии формулы ценообразования Блэка – Шоулза . Он рекомендовал, чтобы базовая цена опциона отражала стоимость отсроченного владения недвижимостью, независимо от каких-либо предположений о будущем росте собственности, предупреждая, что многие из представленных подходов неявно предполагали отрицательные ставки отсрочки . [5]
Соединенные Штаты
Смотрите также
- Ипотечный заем
- Кредит на акции
- Ипотечное право
- Британская ипотечная терминология
- Обратная ипотека , американский эквивалент
- PIV итальянский эквивалент
Заметки
- ^ "Руководство по ипотеке выпуска собственного капитала" . суверенный босс. 2016-09-11 . Проверено 28 ноября 2016 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
- ^ Ключ к годовому отчету о рынке за 2010 г.
- ^ Ключ к годовому отчету о рынке за 2014 г.
- ^ «Рекорды по выпуску акций побиты из-за беспрецедентной активности в четвертом квартале, согласно которой кредитование в 2017 году достигнет 3,06 млрд фунтов стерлингов с годовым ростом на уровне 15-летнего максимума» . Совет по выпуску акционерного капитала. 2018-01-23 . Проверено 5 августа 2018 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
- ^ «Консультационный документ CP 13/18» (PDF) . Банк Англии. 2 июля 2018 . Проверено 5 августа 2018 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )