Беспроцентная ссуда - это ссуда, по которой заемщик выплачивает только проценты в течение некоторого или всего срока, при этом основной остаток не изменяется в течение только процентного периода. В конце срока выплаты только процентов заемщик должен пересмотреть условия другой ипотеки с выплатой только процентов [1], выплатить основную сумму или, если это было согласовано ранее, преобразовать ссуду в ссуду с выплатой основной суммы и процентов ( амортизированной ) у заемщика. вариант.
По стране
Соединенные Штаты
В Соединенных Штатах типичен пятилетний или десятилетний период выплаты только процентов. По истечении этого времени основной баланс амортизируется на оставшийся срок. Другими словами, если заемщик имел ипотечную ссуду сроком на тридцать лет и первые десять лет были только процентами, в конце первых десяти лет основной баланс будет амортизирован за оставшийся период в двадцать лет. Практический результат заключается в том, что ранние выплаты (в период только процентов) существенно ниже, чем более поздние выплаты. Это дает заемщику большую гибкость, поскольку заемщик не вынужден производить платежи в счет основной суммы долга. Более того, это также позволяет заемщику, который ожидает существенного увеличения своей заработной платы в течение срока кредита, брать в долг больше, чем заемщик в противном случае мог бы позволить, или инвесторам генерировать денежный поток, когда они в противном случае не могли бы это сделать. В течение лет по ипотеке с выплатой только процентов остаток по кредиту не будет уменьшаться, если заемщик не внесет дополнительные платежи в счет основной суммы долга. При обычной амортизируемой ипотеке часть платежа, относящаяся к основной сумме, значительно меньше, чем часть, которая применяется к процентам в первые годы (тот же период времени, который относится только к процентам).
Ссуды только под проценты представляют несколько более высокий риск для кредиторов и, следовательно, подлежат немного более высокой процентной ставке. В сочетании с небольшим первоначальным взносом или его отсутствием , разнообразие ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) иногда указывает на то, что покупатель принимает на себя слишком большой риск, особенно когда этот покупатель вряд ли будет соответствовать требованиям более консервативной структуры ссуд. [2] Поскольку домовладелец не формирует акционерный капитал в виде процентной ссуды, на него могут негативно повлиять преобладающие рыночные условия в то время, когда заемщик готов продать дом или рефинансировать. Заемщик может оказаться не в состоянии позволить себе более высокие регулярные амортизированные платежи в конце процентного периода, не сможет рефинансировать из-за отсутствия собственного капитала и не сможет продать, если спрос на жилье ослаб.
Из-за спекулятивных аспектов зависимости от оценки стоимости дома, которая может произойти, а может и не произойти, многие финансовые эксперты, такие как Сьюз Орман, советуют не выдавать ссуды только под проценты, на получение которых заемщик в противном случае не имел бы права. [3] К типам ссуд только под проценты, которые зависят от повышения стоимости жилья, будут ссуды с отрицательной амортизацией , которые большинство финансовых учреждений прекратили в середине 2008 года.
Недавнее исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Чикаго, подтвердило, что большинство американцев могут извлечь выгоду из финансирования счетов с отсроченным налогом, а не выплаты остатков по ипотеке. Домовладельцы иногда используют ссуды только под проценты, чтобы высвободить ежемесячные денежные средства для финансирования пенсионных счетов. 3,4 миллиона семей не вносят никакого вклада в свой пенсионный фонд, но ускоряют выплату по ипотечным кредитам. «Эти домохозяйства теряют от 11 до 17 центов на каждый доллар, который они вкладывают в более быструю выплату по ипотеке», - говорится в исследовании Федеральной резервной системы Чикаго, повторенном в Chicago Tribune . [4] [5]
Великобритания
Ссуды только под проценты - это популярные способы заимствования денег для покупки актива, который вряд ли сильно обесценится и который можно продать в конце ссуды для возврата капитала. Например, вторые дома или недвижимость, купленная для сдачи в аренду другим лицам. В Соединенном Королевстве в 1980-х и 1990-х годах популярным способом покупки дома было объединение ссуды только под проценты с политикой пожертвований , причем такая комбинация была известна как ипотека с пожертвованиями . Домовладельцам сказали, что политика пожертвований будет покрывать ипотеку и дополнительно предоставлять единовременную выплату. Многие из этих полисов пожертвований плохо управлялись и не приносили обещанных сумм, некоторые из которых даже не покрывали стоимость ипотеки. Эта неправильная продажа в сочетании с плохими показателями фондового рынка в конце 1990-х годов привела к тому, что ипотечные пожертвования стали непопулярными.
Канада
В Канаде возможно, хотя и крайне редко, выплачивать только проценты по стандартной амортизируемой ипотеке. [ необходима цитата ]
Индия
После прихода частных банков в банковский сектор Индии, в котором ранее доминировали национализированные банки, были введены ссуды только под проценты. Эти ссуды предоставляются при условии, что заемщик передает в банк ценные бумаги (например, золотые украшения) или соответствующие документы (домашние бумаги). Золотые ссуды - самые распространенные ссуды только под проценты в Индии.
Сингапур
В Сингапуре беспроцентная ипотека была запрещена с 14 сентября 2009 года. Причина этого заключалась в том, что этот тип ипотеки стимулировал спекуляции с недвижимостью. Покупатели купят частный дом, пока он еще находится в стадии строительства, и будут платить только проценты по ипотеке, пока недвижимость не будет завершена. Из-за более низкой ежемесячной выплаты (только процентов) на этапе строительства некоторые инвесторы, таким образом, приобретут дом с намерением продать его с прибылью до завершения строительства. [6]
Экономические эффекты
Ценные бумаги с только процентным доходом иногда создаются искусственно из структурированных ценных бумаг, особенно из CMO . Создается пул ценных бумаг (обычно ипотечных кредитов), который делится на транши ; денежные средства, полученные от основных долгов, распределяются по траншам в соответствии с заранее определенными правилами. Ценная бумага только с процентами (IO) - это один из типов транша, который может быть создан, он обычно создается в тандеме с траншем только для принципала (PO). Эти транши будут обслуживать два конкретных типа инвесторов, в зависимости от того, пытаются ли инвесторы увеличить свою текущую доходность (которую они могут получить от IO) или пытаются уменьшить свою подверженность предоплате по кредитам (которую они могут получить от а ЗП). Доходность вложений и заказов на покупку в значительной степени зависит от ставок досрочного погашения ипотеки и позволяет инвесторам извлекать выгоду из различных ожиданий досрочного погашения. [7]
На многих рынках США в начале 2000-х годов стоимость домов выросла в четыре раза за пятилетний период. Ссуды только под проценты помогли домовладельцам позволить себе больше жилья и заработать больше признательности в течение этого периода времени. Однако ссуды только под проценты внесли большой вклад в создание последующей ситуации пузыря на рынке жилья, поскольку заемщики с плавающей ставкой не могли позволить себе полностью индексированную ставку. Ссуды только под проценты оказываются в невыгодном положении для заемщиков, когда цены на жилье падают, в результате чего ипотека превышает стоимость дома. [8]
Смотрите также
Рекомендации
- ^ «Вы должны знать это о пенсионных ипотечных кредитах» . EveryInvestor . София . Проверено 17 июня +2016 .
- ^ "Остерегайтесь ссуд только под проценты" , Forbes.com
- ^ "Финансы Yahoo - Ссуды неудачников"
- ^ Amromin, G .; Huang, J .; Сиалм, К. (2007). «Компромисс между предоплатой по ипотеке и отложенными налогами пенсионными сбережениями» (PDF) . Журнал общественной экономики . 91 (10): 2014–2040. DOI : 10.1016 / j.jpubeco.2007.03.011 .
- ^ «По предоплате или нет: обычно нет» . Чикаго Трибьюн . 11 февраля 2007 года Архивировано из оригинального 16 февраля 2008 года.
- ^ «Меры по обеспечению стабильного и устойчивого рынка недвижимости» , MAS .
- ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , глава 4 (Томсон Уэст, 2014 г.).
- ^ "Почему домовладельцы становятся богатыми, а арендаторы остаются бедными" , Yahoo Finance