Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено от Митчелл-Ламы )
Перейти к навигации Перейти к поиску
Кооперативный город в Бронксе , жилой комплекс Митчелл-Лама

Жилищная программа Mitchell-Lama является не-дотация гарантии государственного жилья в штате Нью - Йорк . Его спонсировали сенатор штата Нью-Йорк Макнил Митчелл и член законодательного собрания Альфред Лама . Он был подписан в 1955 году как Закон о жилищных компаниях с ограниченной прибылью (официально содержится в Законе о частном жилищном финансировании , статья II, озаглавленная « Жилищные компании с ограниченной прибылью» и относящаяся к некоммерческой корпорации, тогда как статья IV озаглавлена ​​« Ограниченные дивиденды». Жилищные компанииотносится к доступному жилью, не принадлежащему Митчеллу-ламе, организованному как коммерческая корпорация, товарищества или трасты с 1927 г.).

Публично заявленной целью программы было развитие и строительство доступного жилья , как арендуемого, так и находящегося в совместной собственности, для жителей со средним уровнем дохода. [1] В рамках этой программы местные юрисдикции приобретали недвижимость за счет выдающихся владений и предоставляли ее застройщикам для строительства жилья для арендаторов с низким и средним доходом. Застройщики получали налоговые льготы, пока они участвовали в программе, и ипотечные ссуды под низкие проценты , субсидируемые федеральным правительством, правительством штата или города Нью-Йорка . Им также была гарантирована доходность от инвестиций в размере 6% или, позднее, 7,5% в год. Программа была основана на Морнингсайд Гарденс.жилищный кооператив, кооператив в Манхэттене «s Morningside Heights районе , который субсидируется с налоговыми деньгами. [2]

В 2010 году Управление жилищного строительства и обновления населения штата Нью-Йорк (DHCR) было объединено с Управлением жилищного финансирования штата Нью-Йорк с целью создания Агентства штата Нью-Йорк по жилищному и общественному обновлению . Новое агентство обеспечивало финансирование, обслуживание и надзор за ипотечными кредитами на строительство, пока они оставались в программе Митчелла-Ламы. [1]

По данным Управления жилищно-коммунального хозяйства штата Нью-Йорк (ранее DHCR), «в рамках программы было построено 269 жилых комплексов Митчелл-Лама с более чем 105 000 квартир ». [3] Это привело к развитию, которое было и остается этнически и даже экономически разнообразным, поскольку некоторые из первоначальных арендаторов стали более успешными (и, следовательно, платили дополнительную плату), в то время как другие оказались ближе к бедности или оказались в бедности. [ Править ] Арендаторы сформировали устойчивые сообщества , которые в некоторых случаях (например, на западной стороне верхней части Манхэттена ), привело к существенно повышенным значениям свойств. [ необходима цитата ]

Удаление свойств [ править ]

Арендодатели, как правило, могут изъять застройку у Mitchell-Lama путем предоплаты ипотеки, что обычно происходит через 20 лет после разработки проекта. Однако в некоторых случаях в специальных договорах землепользования указывается больше времени. [4] Между 1990 и 2005 годами жилищное строительство Mitchell-Lama потеряло «22 688 единиц жилья, что составляет более трети (34 процента) своего фонда». [5] Этот темп сейчас увеличился с рынком недвижимости для сдачи в аренду зданий. Когда здание приватизируется, оно теряет налоговые льготы, владелец обычно должен рефинансировать ипотеку, а владелец теряет право на 6% годовой доход от инвестиций.

Что происходит с жильцами в этих зданиях, зависит от того, когда они были построены, и от государственной политики.

Прокат, построенный до 1974 г. [ править ]

Арендаторы арендованных зданий, построенных до 1974 года, получают стабилизацию арендной платы после ухода из Митчелл-Лама. Это означает, что их арендная плата увеличивается в соответствии с распоряжениями Совета по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка для каждого нового договора аренды [6], а также в соответствии с распоряжениями Управления арендной платы Нью-Йорка , среди прочего, для капитального ремонта [7] и арендодателя. трудности. [8]

Аренда построена с 1974 г. [ править ]

Покидая Митчелл-Лама, владельцы сдаваемых в аренду зданий, построенных с 1974 года, могут без ограничений повышать арендную плату. Арендаторы, чьи здания имеют субсидируемую государством ипотеку "236", могут иметь право на получение федеральных "расширенных" ваучеров, которые позволяют им выплачивать по крайней мере то, что они платили, и не менее 30% своего дохода в виде арендной платы, а оставшуюся часть оплачивает государство. [ необходима цитата ] Арендаторы, которые не имеют права на получение расширенных ваучеров, включая всех арендаторов в зданиях после 1973 года, которые не были субсидированы государством, должны платить арендную плату, установленную домовладельцами. [ необходима цитата ] [9]То , что здания уже не в программе рент-регулирования не представляет собой особую проблему для жильцов , которые получали специальные субсидии , которые могут не охватывать новые, более высокие арендные платежи, [ править ] , такие как программы субсидирования из - за бедности [10] возраст, [11] и инвалидность. [12] В некоторых зданиях ассоциации арендаторов ведут переговоры о «планах помощи арендодателям» (LAPs), чтобы реализовывать повышение более медленными темпами и защищать некоторых из самых слабых арендаторов. Планы часто ограничены определенным количеством лет, и по истечении срока их действия арендаторы могут оказаться уязвимыми. МЛП не сохраняют запас доступного жилья для будущих арендаторов.

Жилищные кооперативы [ править ]

По прошествии определенного периода лет владельцы жилищных кооперативов с ограниченной ответственностью Mitchell-Lama могут принять решение в соответствии с правилами голосования своих кооперативов также «приватизировать» или демутуализировать свое здание. Это может позволить им продавать свои квартиры, часто с высокой прибылью, но потенциально может увеличить плату за обслуживание оставшихся жителей, поскольку здание теряет налоговые льготы и, возможно, увеличило выплаты по несубсидированной ипотеке. Налоги на перепродажу могут быть использованы для смягчения такого увеличения, но это остается на усмотрение советов директоров кооператива. Есть некоторые попытки потребовать их законодательно, но пока они не увенчались успехом. Таким образом, такая демутуализация одновременно уменьшает количество доступного жилья в данном районе и увеличивает налоговые поступления.[13]

Политика [ править ]

Законодательство [ править ]

Некоторые политики предложили счета [14] в штате Нью - Йорк законодательным органом , который поставил бы все здания оставив или что оставили Mitchell-Lama в аренду стабилизации при приватизации. В Законе об аренде от 2011 года [15], подписанном 24 июня 2011 года, не упоминались арендные платы или кооперативы Митчелла-Ламы.

Судебный процесс Отдела жилищно-коммунального хозяйства [ править ]

В ноябре 2007 года Государственный отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR) - ныне NYS HCR - принял постановления, в которых говорилось, что простое исключение из программы Митчелл-ламы до 1974 года не является «уникальным или особенным обстоятельством», оправдывающим существенное повышение арендной платы. . [16] Несколько домовладельцев оспорили эту политику в суде, утверждая, что она противоречит решению суда, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR , [17] и ссылка нижестоящего суда на письма с изложением политики DHCR. [18] Судья Шлезингер из Верховного суда штата Нью-Йорк постановил [19], что правила являются законными, и один из владельцев ( Стив Виткофф, владелец 95 W. 95th Street, ныне "Columbus 95") подал апелляцию в апелляционный отдел среднего уровня штата. 28 декабря 2010 года Апелляционный отдел Первого департамента (охватывающий районы Манхэттена и Бронкса города Нью-Йорка) единогласно поддержал постановление DHCR. [20] Владелец Columbus 95 не добился судебного разрешения на подачу апелляции в суд высшей инстанции штата Нью-Йорк. [21]

См. Также [ править ]

  • Сообщество Риверсайд-Парк

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b Отдел жилищного и общественного продления штата Нью-Йорк (DCHR) - теперь объединен с NYS Housing and Community Renewal [1]
  2. ^ История . Коалиция жителей Митчелла-ламы.
  3. ^ [2] . Отдел жилищно-коммунального обновления.
  4. ^ Сохранение Mitchell-Lama организация архивации 2009-08-08 в Wayback Machine - сайт с новостями, извещений и законодательство
  5. ^ Отчет Общества общественных работ, Закрытие двери
  6. ^ houseingnyc.com
  7. ^ http://www.dhcr.state.ny.us/rent/factsheets/orafac24.pdf
  8. ^ houseingnyc.com
  9. ^ [По данным жилищных аналитиков Общества общественных работ, право на получение таких ваучеров имеют не более 15% арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года, взятых из Митчелл-Ламы.]
  10. ^ [3]
  11. ^ [4]
  12. ^ [5]
  13. ↑ Cooperators United для Митчелл-Ламы
  14. ^ «Спасите Митчелл-ламу - счет за аренду омнибуса: спонсирует ли его ваш избранный?» . Save-ml.org.
  15. ^ http://www.assembly.state.ny.us/leg/?default_fld=&bn=S05856&term=&Summary=Y&Text=Y
  16. ^ «Спасите Митчелл-ламу - новые правила на месте» . Save-ml.org.
  17. ^ KSLM-Columbus Apts. против DHCR штата Нью-Йорк {}
  18. ^ Susman, Сью. «Краткое изложение дел Feb8_09.doc» (PDF) .
  19. ^ [6]
  20. ^ [7]
  21. ^ Арендаторы выиграли дело "U или P"

Внешние ссылки [ править ]

  • Доступного больше нет: надвигающийся кризис в Нью-Йорке в Мичелл-ламе и жилье с ограниченными дивидендами
  • Годовой отчет за 2004 год - жилищные компании Mitchell-Lama в штате Нью-Йорк