Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено из REIT )
Перейти к навигации Перейти к поиску

Инвестиции в недвижимость доверия ( REIT ) является компанией , которая владеет, и в большинстве случаев работает, приносящей доход недвижимости . REIT владеют многими видами коммерческой недвижимости, от офисных и многоквартирных домов до складов , больниц , торговых центров , гостиниц и коммерческих лесов . Некоторые REIT занимаются финансированием недвижимости.

Законы большинства стран о REIT дают право компании, занимающейся недвижимостью, платить меньше налога на прибыль и налога на прирост капитала . [1] REIT подвергались критике за то, что позволяли спекуляции на рынке жилья и снижали доступность жилья без увеличения финансирования строительства. [2]

REIT могут быть публично проданы на крупных биржах, публично зарегистрированы, но не котируются на бирже, или частными. [3] [4] [5] Двумя основными типами REIT являются акции REIT [6] и ипотечные REIT (mREIT). [7] В ноябре 2014 г. долевые REIT были признаны отдельным классом активов [8] в Глобальном стандарте отраслевой классификации S&P Dow Jones Indices и MSCI . Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и работы REIT включают стоимость чистых активов (NAV), денежные средства от операций (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO). [9]

История [ править ]

Создание [ править ]

REIT были созданы в Соединенных Штатах после того, как президент Дуайт Д. Эйзенхауэр подписал публичный закон 86-779, который иногда называют расширением акцизного налога на сигары 1960 года. [10] [11] Закон был принят, чтобы дать всем инвесторам возможность вкладывать большие средства. - масштабные, диверсифицированные портфели приносящей доход недвижимости таким же образом, как они обычно инвестируют в другие классы активов - через покупку и продажу ликвидных ценных бумаг . Первым REIT был American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхиллом, двоюродным братом американского конгрессмена Вирджинии Джоэла Бройхилла в 1961 году [12], который настаивал на создании при Эйзенхауэре.

По состоянию на 2021 год не менее 39 стран мира учредили REIT. [13] Комплексный индекс для REIT и мирового рынка недвижимости - это серия FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index Series, которая была создана совместно в октябре 2001 года поставщиком индекса FTSE Group, Nareit и Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). ). [14] [15] По состоянию на 29 января 2021 года глобальный индекс включал в себя 490 зарегистрированных на фондовых биржах компаний по недвижимости из 39 стран с капитализацией на фондовом рынке около 1,7 триллиона долларов. [16]

Эволюция [ править ]

Примерно в то время, когда они были созданы в 1960 году, первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. В конце 1960-х - начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. Рост в первую очередь обусловлен увеличением использования mREIT в сделках по застройке и строительству. Закон о налоговой реформе 1976 г. разрешил создание REIT как корпораций в дополнение к бизнес-трастам .

Закон о налоговой реформе 1986 года также повлиял на REIT. Законодательство включало новые правила, направленные на предотвращение использования налогоплательщиками партнерских отношений для укрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке.

Розничная торговля REIT Taubman Centers Inc. положила начало современной эре REIT в 1992 году, создав UPREIT. В UPREIT стороны существующего партнерства и REIT становятся партнерами в новом «рабочем партнерстве». REIT обычно является генеральным партнером и мажоритарным владельцем единиц действующего партнерства, а партнеры, внесшие собственность, имеют право обменять свои действующие единицы партнерства на акции или денежные средства REIT. С 2007 года отрасль столкнулась с трудностями, когда разразился мировой финансовый кризис. В ответ на мировой кредитный кризис перечисленные REIT отреагировали сокращением заемных средств.(погашение долга) и переоборудование (продажа акций для получения наличных) их балансов. Котирующиеся на бирже REIT и REOC привлекли 37,5 млрд долларов в результате 91 вторичного размещения акций, девяти IPO и 37 предложений необеспеченных долговых обязательств, поскольку инвесторы продолжали благоприятно относиться к компаниям, укрепляющим свои балансы после кредитного кризиса.

Дивиденды REIT имеют коэффициент выплаты 100% для всех доходов по более низким ставкам. Это тормозит внутренний рост REIT и заставляет инвесторов не мириться с низкой или несуществующей доходностью, поскольку процентные ставки более чувствительны. [17] Экономический климат, характеризующийся повышением процентных ставок, может иметь чистый негативный эффект на акции REIT. [18] В дивиденды , выплачиваемые REITs выглядят менее привлекательными по сравнению с облигациями , которые возрастающими купонные ставки. [19] Кроме того, когда инвесторы уклоняются от REIT, руководству становится сложно мобилизовать дополнительные средства для приобретения большего количества собственности. [20]

Африка [ править ]

Кения [ править ]

Первый REIT в Кении был одобрен Управлением рынков капитала в октябре 2015 года. REIT выпущен Stanlib Kenya под названием «Схема Фахари Ай-Рейт». Схема REIT обеспечит держателям паев стабильный приток денежных средств от объектов недвижимости, приносящих доход. Неограниченное IPO будет зарегистрировано в основном сегменте инвестиционного рынка Найробийской фондовой биржи. [21]

Гана [ править ]

REIT существуют в Гане с 1994 года. Компания Home Finance Company , ныне HFC Bank , учредила первый REIT в Гане в августе 1994 года. HFC Bank был в авангарде ипотечного финансирования в Гане с 1993 года. Он использовал различные коллективные инвестиции схемы, а также корпоративные облигации для финансирования своей деятельности по ипотечному кредитованию. Коллективные инвестиционные схемы, частью которых являются REIT, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам Ганы.

Нигерия [ править ]

В 2007 году Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) выпустила первый набор руководящих принципов для регистрации и выпуска требований для работы REIT в Нигерии, как подробно описано в Законе об инвестициях и ценных бумагах (ISA). Первый REIT, инвестиционный фонд смешанной недвижимости Union Homes на 50 миллиардов долларов, был запущен в сентябре 2008 года. В ноябре 2015 года на Нигерийской фондовой бирже было зарегистрировано три REITS : [22] Skye Shelter Fund, Union Home и UPDC. REIT Холдейна МакКолла не включился в листинг после того, как не смог достичь минимальной 50% подписки в ходе первичного публичного предложения в январе 2015 года на фоне плохих рыночных перспектив. [23]

Южная Африка [ править ]

К октябрю 2015 года на Йоханнесбургской фондовой бирже было зарегистрировано 33 южноафриканских REIT и три не южноафриканских REIT , по данным SA REIT Association [24], рыночная капитализация которых превышала 455 миллиардов рандов.

Азия [ править ]

Австралия [ править ]

Основная статья: Австралийский инвестиционный фонд недвижимости

Концепция REIT была запущена в Австралии в 1971 году. General Property Trust был первым австралийским инвестиционным трастом в сфере недвижимости (LPT) на австралийских фондовых биржах (ныне Австралийская фондовая биржа ). REIT, котирующиеся на бирже, до марта 2008 года назывались Listed Property Trusts (LPT), что отличало их от частных REIT, которые известны в Австралии как Unlisted Property Trusts. С тех пор они были переименованы в Австралийские инвестиционные фонды недвижимости (A-REIT) в соответствии с международной практикой. [25]

REIT продемонстрировали многочисленные преимущества по сравнению с прямыми инвестициями, включая более низкие налоговые ставки и повышенную ликвидность. В настоящее время на ASX зарегистрировано более 70 A-REIT с рыночной капитализацией, превышающей 100 млрд австралийских долларов. [25]

Австралия также получает все большее признание как крупнейший в мире рынок REIT за пределами Соединенных Штатов. На ASX можно найти более 12% мировых фондов недвижимости. [26]

Гонконг [ править ]

REIT существуют в Гонконге с 2005 года, когда жилищное управление Гонконга по поручению правительства запустило The Link REIT . С 2005 года по состоянию на июль 2007 года было 7 листингов REIT, большинство из которых, включая Sunlight REIT , не имели успеха из-за низкой доходности. За исключением The Link и Regal Real Estate Investment Trust , цены на все акции, кроме одной, значительно ниже цены первичного публичного размещения (IPO). Использование гонконгскими эмитентами финансового инжиниринга ( процентных свопов ) для повышения первоначальной доходности также было отмечено как снижение интереса инвесторов [27].

По состоянию на июль 2012 года в листинге котируются девять REIT с общей рыночной капитализацией около 15 миллиардов евро, что составляет почти 2% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Два из девяти перечисленных REIT также включены в индекс EPRA , который публикуется Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). В настоящее время пять крупнейших REIT в Гонконге: The Link REIT с общей рыночной капитализацией 8 миллиардов евро, Hui Xian REIT с общей рыночной капитализацией 2,3 миллиарда евро, Champion REIT с общей рыночной капитализацией 1,8 миллиарда евро, Fortune REIT с с общей рыночной капитализацией 1 млрд евро и недвижимостью с общей рыночной капитализацией 700 млн евро. [28]

Индия [ править ]

Основная статья: Деловое доверие в Индии

По состоянию на август 2014 года Индия одобрила создание в стране инвестиционных фондов недвижимости. [29] Индийские REIT (специфическая для страны / общая версия I-REIT) помогут отдельным инвесторам воспользоваться преимуществами владения долей на рынке секьюритизированной недвижимости. Наибольшая выгода будет заключаться в быстрой и легкой ликвидации инвестиций на рынке недвижимости в отличие от традиционного способа распоряжения недвижимостью. Правительство и Совет по ценным бумагам и биржам Индиипосредством различных уведомлений находится в процессе упрощения инвестирования в недвижимость в Индии прямо или косвенно через прямые иностранные инвестиции через зарегистрированные на бирже компании по недвижимости и паевые инвестиционные фонды. В бюджет 2014 года министр финансов Арун Джейтли внес закон о создании REIT. [30] Как и в 2021 году, на Национальной фондовой бирже Индии зарегистрированы три REIT. Это Embassy, ​​Mindspace и Brookfields. В целом, доля индийских REIT смещена в сторону институциональных инвесторов (в основном ИПИ) с очень минимальным вкладом со стороны розничных инвесторов. [31]

Китай [ править ]

CSRC (Комиссия по регулированию ценных бумаг Китая) и NDRC (Национальная комиссия по развитию и реформам) совместно объявили о начале пилотных проектов в REIT 30 апреля 2020 года. Это официальное объявление представляет собой начало REIT в материковом Китае.

Япония [ править ]

Япония разрешила создание REIT в декабре 2001 года. Ценные бумаги J-REIT торгуются на Токийской фондовой бирже среди других бирж Японии. [32]

J-REIT (зарегистрированный инвестиционный фонд недвижимости) строго регулируется Законом об инвестиционных трастах и ​​инвестиционных компаниях (LITIC) и учрежден как инвестиционная компания в соответствии с LITIC. [33]

В дополнение к REIT японское законодательство также предусматривает параллельную систему компаний специального назначения, которые могут использоваться для секьюритизации определенной собственности на основе частного размещения. Акции REIT, намеченные на 2016 год, составляли 7 процентов рынка США, которые впоследствии были проданы менее чем за половину первоначальной стоимости в 31 миллиард долларов. [34]

Малайзия [ править ]

В Bursa Malaysia зарегистрировано 18 REIT с пятью исламскими REITS (в соответствии с шариатом - в соответствии с исламским инвестиционным соответствием).

Индонезия [ править ]

1 сентября 2018 года Управление финансовых услуг Индонезии (OJK) издало Постановление (№ 13 / POJK.02 / 2018) о цифровых финансовых инновациях [35] (Inovasi Keuangan Digital) в секторе финансовых услуг в качестве положения, которое контролирует надзор и регулирование индустрии финансовых технологий (финтех). По последним данным в OJK, 48 организаторов уже внесены в список POJK 13/2018. 34 органайзера приведены в качестве примеров для тестирования в нормативной песочнице.

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIREs) не пользовались популярностью из-за высоких налогов с продаж и двойного налогообложения. [36] До 2016 года был учрежден только один DIRE, а именно в 2012 году. Однако планы налоговых льгот демонстрируют намерение политиков и законодателей повысить конкурентоспособность рынка и стимулировать листинг DIRE на внутреннем рынке.

Пакистан [ править ]

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана находится в процессе внедрения нормативной базы REIT, которая позволит полностью иностранное владение, свободное движение капитала и неограниченную репатриацию прибыли. Это ограничит спекуляции на пакистанских рынках недвижимости и откроет доступ мелким инвесторам, которые хотят диверсифицироваться в сфере недвижимости. Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана предлагает нормативную базу, аналогичную Сингапурской и Гонконгской. [ необходима цитата ]

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана ожидала, что около шести REIT будут лицензированы в течение первого года, в основном это крупные компании по управлению активами. В Пакистане наблюдается отток инвестиций от иностранных компаний по развитию недвижимости, в основном базирующихся в Малайзии и Дубае. [37]

SECP выдало лицензии четырем сторонам, а именно: Управляющая компания Ариф Хабиб REIT, Управляющая компания AKD REIT, Управляющая компания Eden Developers REIT и Управляющая компания SB Global REIT.

Филиппины [ править ]

REIT на Филиппинах стали общедоступными после того, как 17 декабря 2009 г. вступил в силу Закон об инвестиционных фондах недвижимости от 2009 г. (RA 9856). Правила и положения его применения были утверждены Комиссией по ценным бумагам и биржам в мае 2010 г. Однако , он не смог привлечь инвесторов из-за своей ограничительной налоговой политики и высоких издержек. [38]

Сингапур [ править ]

Обычно именуемые S-REIT, на Сингапурской бирже зарегистрировано более 40 REIT [39] , причем последний REIT, Cromwell European REIT, зарегистрирован 30 ноября 2017 года. Первым, который был создан, является CapitaMall Trust [40 ] в июле 2002 года. Они представляют широкий спектр секторов недвижимости, включая торговую, офисную, промышленную, гостиничную и жилую. S-REIT владеют разнообразной недвижимостью в таких странах, как Япония, Китай, Индонезия и Гонконг, в дополнение к местной собственности. [41] [42] В последние годы листинг иностранных активов на Сингапурской бирже вырос, обогнав традиционный листинг местных активов.

S-REIT регулируются как схемы коллективного инвестирования в соответствии с Кодексом денежно-кредитного управления Сингапура о схемах коллективного инвестирования [43] или, альтернативно, как бизнес-трасты. [44]

Некоторые из правил, которых должны придерживаться S-REIT, включают: [45]

  • Максимальное передаточное число 35%
  • Ежегодная оценка его собственности
  • Ограничение на определенные типы инвестиций, которые могут делать S-REIT
  • Распределение не менее 90% налогооблагаемого дохода

S-REIT получают выгоду от налогового льготного статуса, когда налог уплачивается только на уровне инвестора, а не на уровне REIT. Помимо REIT, существует десять бизнес-трастов («BT») (аналогично REIT, но они могут владеть активами, которые не являются традиционными и не подпадают под строгие правила по сравнению с SREIT), и шесть основных инструментов (состоящих из основных бизнес-инструментов). Trust Unit и REIT unit), котирующиеся на Сингапурской бирже. Общая рыночная капитализация Трастового фонда, зарегистрированного на Сингапурской бирже, составляет приблизительно 100 миллиардов сингапурских долларов (по состоянию на 30 ноября 17).

Таиланд [ править ]

В конце 2012 года Комиссия по ценным бумагам и биржам разработала правила для создания REIT в качестве инвестиционного инструмента, открыв двери для первых REIT, которые будут перечислены в 2013 году. [46] Существует не менее двух десятков REITS. [47] Введенные в 2014 году для замены схемы фондов собственности для публичного размещения (PFPO), REIT приобрели популярность, а общая рыночная капитализация достигла 85 миллиардов тайских батов на два миллиона квадратных метров активов. [48]

Объединенные Арабские Эмираты [ править ]

Законодательство REIT был внесен Дубайского международного финансового центра (DIFC) в целях содействия развитию REIT в ОАЭ пропусканием инвестиционного фонда Закон № 5 , который вступил в силу 6 августа 2006 года [ править ] Это ограничивает все «истинной «Структуры REIT будут размещены в DIFC. Первая лицензия REIT, которая будет выдана, будет поддержана Дубайским исламским банком с REIT под названием «Emirates REIT», возглавляемой предпринимателем доткомов Сильвеном Вьюжотом. [ необходима цитата ]

Проблема в том, что REIT, зарегистрированные в DIFC, не могут приобретать активы, не входящие в свободную зону, в эмирате Дубай. Единственная одобренная на федеральном уровне свободная зона в ОАЭ - это сам DIFC, поэтому любую недвижимость за пределами этой зоны могут покупать только владельцы местных паспортов Персидского залива (GCC). Однако благодаря сотрудничеству с местными властями Emirates REIT смогла создать платформу, позволяющую приобретать недвижимость в любом месте Дубая, имея как минимум 51% местного владения ее акциями. Это позволяет компании диверсифицировать свой портфель за счет эффективного набора объектов, приносящих доход, в лучших местах Дубая. Emirates REIT - первый REIT, учрежденный в Объединенных Арабских Эмиратах. Это также первый REIT, котирующийся на NASDAQ Dubai, и один из пяти шариатов.

Emirates REIT имеет портфель на сумму более 575,3 млн долларов США, состоящий из семи объектов недвижимости, в основном ориентированных на коммерческие и офисные помещения по состоянию на декабрь 2014 года. За последние четыре года он значительно вырос.

Саудовская Аравия [ править ]

Регламент, обычно называемый инвестиционным фондом недвижимости, был введен в действие в июле 2006 года Управлением рынка капитала Саудовской Аравии. Регламент не разрешал торговать фондами на фондовом рынке и вынуждает структурировать все фонды лицензированными инвестиционными компаниями путем CMA с присутствием застройщика и некоторых других ключевых лиц. [49]

Шри-Ланка [ править ]

1 августа 2020 года Комиссия по ценным бумагам и биржам Шри-Ланки (SEC) объявила, что REITS будет введен как расширение текущего Кодекса доверительного управления паев, а новые Правила, вступившие в силу с 31 июля 2020 года, имеют форму Бюллетень Notification, опубликованный SEC. Эти всеобъемлющие Правила будут регулировать создание и поведение Шри-ланкийских REIT. Были включены специальные положения для проверки права собственности и оценки собственности, которая будет составлять часть активов REIT. Среди требований - обязательное распределение примерно 90% дохода между собственниками паев, что в настоящее время не является требованием для любое из перечисленных лиц. Кроме того, из-за наличия механизма налогового перехода к Паевым трастам,

Европа [ править ]

Бельгия [ править ]

Bernheim Comofi (теперь AG Real Estate ) ввела бельгийские REIT в 1995 году, учредив Befimmo . Другие REIT в Бельгии включают Cofinimmo и Ascensio. [50]

Болгария [ править ]

REIT были введены в Болгарии в 2004 году Законом о специальных инвестиционных компаниях. Они являются сквозными организациями для целей корпоративного подоходного налога (т. Е. Они не облагаются корпоративным подоходным налогом), но на них распространяются многочисленные ограничения. [51]

Финляндия [ править ]

Финские REIT были созданы в 2010 году, когда финский парламент принял «закон об освобождении от налогов» (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). [52] Вместе с «Законом о фондах недвижимости» (Kiinteistörahastolaki, 1173/1997) [53] он позволяет существование эффективных с точки зрения налогообложения жилищных REIT.

Квалификация

  • REIT должны быть созданы как публичные компании (julkinen osakeyhtiö, Oyj) для этой конкретной цели. При учреждении REIT минимальный размер капитала составляет 5 млн евро, и он должен быть распределен между пятью отдельными инвесторами.
  • Минимальный срок владения: пять лет.
  • По крайней мере, 80% его активов должно быть вложено в жилую недвижимость.
  • По крайней мере 80% валовых доходов REIT должны поступать от дохода от сдачи жилья в аренду.
  • По крайней мере, 90% налогооблагаемой прибыли REIT, за исключением нереализованного прироста капитала, должно распределяться между его акционерами в виде дивидендов .
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны будут платить индивидуальный подоходный налог с дивидендов.
  • Крупнейшему индивидуальному акционеру может принадлежать менее 10% акций компании (максимум 30% до конца 2013 года).

По состоянию на 2018 год Orava Residential REIT является единственным REIT в Финляндии. [54]

Франция [ править ]

Французские аббревиатуры REIT - SIIC или SCPI (это два разных типа доверительного управления недвижимостью). Во Франции , Unibail-Rodamco является крупнейшим SIIC. [55] Gecina - вторая по величине компания по продаже недвижимости во Франции, занимающая третье место по стоимости активов среди европейских REIT. [56] [57]

Германия [ править ]

Германия планировала ввести REIT, чтобы создать новый тип инвестиционного механизма в сфере недвижимости . Правительство опасалось, что отказ от введения REIT в Германии приведет к значительной потере инвестиционного капитала в другие страны. [ необходима цитата ] Тем не менее, там еще [ когда? ] является политическим сопротивлением этим планам, особенно со стороны Социал-демократической партии . [ необходима цитата ]

В июне 2006 года министерство финансов объявило, что они планируют ввести REIT в 2007 году. Юридические детали, похоже, соответствуют большей части правил британского REIT.

1 июня 2007 г. вступил в силу закон о REIT, имеющий обратную силу с 1 января 2007 г .: [58]

  • REIT должны быть созданы как корпорации - «REIT-AG» или «REIT- Aktiengesellschaft ».
  • Не менее 75% его активов необходимо вложить в недвижимость.
  • По крайней мере 75% валовых доходов G-REIT должны быть связаны с недвижимостью.
  • По крайней мере, 90% налогооблагаемой прибыли REIT должно распределяться между его акционерами в виде дивидендов .
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны будут платить индивидуальный подоходный налог с дивидендов.
  • Инвестиции в жилую недвижимость, построенную до 1 января 2007 года, не допускаются. [59]

На сектор государственной недвижимости Германии приходится 0,21% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Три из четырех G-REITS представлены в индексе EPRA, индексе , управляемом Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). [60]

Ирландия [ править ]

Закон о финансах 2013 года содержал положения о создании структур REIT в Ирландии . [61] Ирландские REIT включают Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT и IRES REIT . [62]

Испания [ править ]

Созданный в 2009 году аналогично британским REITs, SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) был усилен после политики налоговых стимулов, чтобы помочь преодолеть крупнейший кризис цен на жилье в Испании в 2013 году. [63] В Испании более 70 REITS. , но ликвидность низкая, а период владения большой. [63]

Соединенное Королевство [ править ]

См. Также: английское земельное право и Закон о корпоративном налоге 2010 г.

Закон, устанавливающий правила для REIT в Соединенном Королевстве, был введен в действие в Законе о финансах 2006 г. (теперь см. Разделы 518–609 Закона о налогообложении корпораций 2010 г. ) и вступил в силу в январе 2007 г., когда девять британских компаний, занимающихся недвижимостью, перешли в статус REIT в том числе пять членов FTSE 100 на тот момент: British Land , Hammerson , Land Securities , Liberty International и Slough Estates (теперь известная как SEGRO). Остальными четырьмя компаниями были Brixton (теперь известная как «SEGRO»), Great Portland Estates , Primary Health Properties иГруппа рабочей области . [64]

Британские REIT должны распределять 90% своего дохода среди инвесторов. Они должны быть закрытым инвестиционным трастом, должны быть резидентами Великобритании и иметь листинг на фондовой бирже, признанной Управлением по финансовым услугам . [ необходима цитата ] EPRA в Брюсселе каждый год публикует разбивку требований к структуре REIT Великобритании. [65]

Чтобы поддержать введение REIT в Великобритании, несколько компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью и финансовыми услугами, сформировали REIT и Quoted Property Group. Другие органы ключевые вовлеченные включают Лондонскую фондовую биржу Федерации British Property и Reita. Кампания Reita была запущена 16 августа 2006 года REIT и Quoted Property Group с целью предоставить источник информации о REIT, котируемой собственности и связанных инвестиционных фондах. Reita стремится повысить осведомленность и понимание REIT и инвестиций в компании котируемой недвижимости. Он делает это в первую очередь через свой портал www.reita.org , предоставляя знания, обучение и инструменты для финансовых консультантов и инвесторов. [66]

Дуг Нейсмит, управляющий директор отдела европейских личных инвестиций Fidelity International, сказал [ когда? ] : «По мере расширения существующих рынков и внедрения структур, подобных REIT, в большем количестве стран, мы ожидаем, что общий рынок будет расти примерно на десять процентов в год в течение следующих пяти лет, доведя рынок до 1 триллиона долларов к 2010 году». [67]

Закон о финансах 2012 года внес пять основных изменений в режим REIT в Великобритании:

  1. отмена 2% платы за вход для присоединения к режиму - это должно сделать REIT более привлекательными за счет снижения затрат
  2. смягчение требований к листингу - REIT теперь могут котироваться на AIM [68] (международный рынок Лондонской фондовой биржи для небольших растущих компаний), что делает листинг более привлекательным за счет снижения затрат и большей гибкости
  3. REIT теперь имеет трехлетний льготный период, прежде чем ему придется соблюдать правила закрытой компании (закрытая компания - это компания, находящаяся под контролем пяти или менее инвесторов)
  4. REIT не будет считаться закрытой компанией, если его можно будет закрыть за счет включения институциональных инвесторов (уполномоченные паевые фонды, OEIC, пенсионные схемы, страховые компании и органы, которые обладают иммунитетом к государству) - это делает REIT привлекательными инвестиционными фондами [ цитата необходима ]
  5. тест покрытия процента 1,25 расходов раз финансов не обременительны

Бойд Карсон из Sapphire Capital Partners LLP прокомментировал, что «наиболее важным из этих преимуществ является возможность листинга REIT на AIM, и отмена 2% платы за вход в режим также является значительным шагом вперед». [69] Тем не менее, «UK-REIT все еще не так движимы наличностью, как хотелось бы рынку». [70]

Северная Америка [ править ]

Канада [ править ]

Смотрите также: Список REIT в Канаде

Канадские REIT были созданы в 1993 году. Они должны быть настроены как трасты и не облагаются налогом, если распределяют свой чистый налогооблагаемый доход среди акционеров. REIT были исключены из законодательства о подоходном налоге, принятого консервативным правительством в бюджете на 2007 год . Многие канадские REIT имеют ограниченную ответственность . [71] 16 декабря 2010 г. Министерство финансов предложило поправки к правилам, определяющим «соответствующие REIT» для целей канадского налогообложения. В результате «соответствующие REIT» освобождаются от нового налога на «определенный сквозной поток инвестиций» (SIFT) на уровне юридических лиц, который уплачивают все публично торгуемые доходные трасты и товарищества с 1 января 2011 года. [72]

Мексика [ править ]

Мексика приняла закон, позволяющий торговать эквивалентами REIT, известными как FIBRA [73] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) [74], на Мексиканской фондовой бирже. Подобно законодательству REIT в других странах, компании должны квалифицироваться как FIBRA, соблюдая следующие правила: [75]

  • не менее 70% активов должно быть инвестировано в финансирование или владение недвижимым имуществом, а оставшаяся сумма должна быть инвестирована в государственные ценные бумаги или паевые инвестиционные фонды с долговыми инструментами. [75]
  • Приобретенные или развитые объекты недвижимости должны приносить доход и удерживаться не менее четырех лет. [75]
  • Если акции, известные как Certificados de Participación Inmobiliarios или CPI, выпускаются в частном порядке, в FIBRA должно быть более 10 несвязанных инвесторов. [75]
  • FIBRA должно распределять 95% годовой прибыли среди инвесторов. [75]

Первый мексиканский REIT был запущен в 2011 году и называется FIBRA UNO. [76] Согласно Wall Street Journal , мексиканские REIT дебютировали в марте 2011 года, «после того, как изменения государственного регулирования сделали возможной такую ​​структуру. Fibras предложила инвесторам простой способ владеть мексиканской недвижимостью и одновременно получать привлекательные дивиденды. Как США REIT и Fibras избегают уплаты корпоративных налогов до тех пор, пока они распределяют не менее 95% своего дохода среди акционеров в качестве дивидендов ». [74]

Соединенные Штаты [ править ]

История [ править ]

Закон, предусматривающий REIT, был принят Конгрессом США в 1960 году. [77] Закон был призван обеспечить структуру инвестиций в недвижимость, аналогичную той, которую взаимные фонды предусматривают для инвестирования в акции. [78] ЗПИФН сильные автомобили дохода , потому что, чтобы избежать несения ответственности за США федерального налога на прибыль, как правило , REITs должен выплатить сумму , равную , по меньшей мере , 90 процентов своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов для акционеров . [3]

С 2008 по 2011 годы REIT столкнулись с проблемами как из-за замедления экономики Соединенных Штатов, так и из -за финансового кризиса конца 2000-х годов . [79]

За пятилетний период, заканчивающийся в 2019 году, индекс S&P 500, индекс акций американских компаний с большой капитализацией, принес в годовом исчислении 12,5% по сравнению с годовой доходностью 9,0% для индекса FTSE NAREIT All Equity REITs. Однако в период с 1972 по 2019 год общая годовая доходность составила 12,1% для S&P 500 по сравнению с 13,3% для индекса FTSE NAREIT. [80] На биржах США зарегистрировано более 190 публичных REIT . [81]

Законодательство [ править ]

Согласно федеральному закону США о подоходном налоге , REIT - это «любая корпорация, траст или ассоциация, которая действует как инвестиционный агент, специализирующийся на недвижимости и ипотеке» в соответствии с разделом 856 Налогового кодекса. [82] Правила федерального налогообложения доходов REIT. находятся в основном в Части II (разделы с 856 по 859) Подглавы M Главы 1 Налогового кодекса. Поскольку REIT имеет право вычитать дивиденды, выплачиваемые его владельцам (обычно называемым акционерами), REIT может избежать всех или части своих обязательств по федеральному подоходному налогу в США. Чтобы получить право на получение статуса REIT, организация делает "выбор", заполнив форму 1120-REIT в Налоговую службу., и выполняя некоторые другие требования. Целью этого обозначения является снижение или отмена корпоративного налога , что позволяет избежать двойного налогообложения дохода собственника. В свою очередь, REIT должны распределять по крайней мере 90% своего налогооблагаемого дохода в руки инвесторов. REIT - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. REIT владеют многими видами коммерческой недвижимости, от офисных и многоквартирных домов до складов, больниц, торговых центров, отелей и даже лесных массивов. Некоторые REIT также занимаются финансированием недвижимости. Структура REIT была разработана для обеспечения структуры инвестиций в недвижимость, аналогичной структуре паевых инвестиционных фондов, которые предусматривают инвестиции в акции. [78]

Структура [ править ]

Смотрите также: Список государственных REIT в Соединенных Штатах

В Соединенных Штатах REIT - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. Некоторые REIT финансируют недвижимость. Чтобы стать REIT, компания должна ежегодно распределять не менее 90 процентов своего налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов. [83]

Чтобы получить статус REIT в соответствии с налоговыми правилами США, компания должна:

  • Иметь структуру корпорации, траста или ассоциации [84]
  • Управляться советом директоров или попечителями [85]
  • Иметь переводные акции или переводные сертификаты интереса [86]
  • В противном случае подлежат налогообложению как национальная корпорация [87]
  • Не быть финансовым учреждением или страховой компанией [88]
  • Находиться в совместной собственности 100 и более человек [89]
  • Получать 95 процентов своего дохода за счет дивидендов, процентов и дохода от собственности [90]
  • Выплачивать дивиденды в размере не менее 90% налогооблагаемой прибыли REIT [91]
  • Иметь не более 50% акций, принадлежащих пяти или менее физическим лицам в течение последней половины каждого налогового года (правило 5/50) [92]
  • Не менее 75% всех активов инвестировано в недвижимость [93]
  • Получать не менее 75% своего валового дохода от арендной платы или процентов по ипотеке [94]
  • Не более 25% своих активов инвестировать в налогооблагаемые дочерние компании REIT . [95]

Южная Америка [ править ]

Бразилия [ править ]

REIT были введены в Бразилии в 1993 году законом 8668/93 и первоначально регулировались инструкцией 205/94, а в настоящее время инструкцией 472/08 [96] CVM (Comissão de Valores Mobiliários - бразильский эквивалент SEC). . В местном масштабе они описаны как «FII» или «Fundos de Investimento Imobiliário». Дивиденды FII освобождены от налогов для личных [97] инвесторов (не компаний) с 2006 года, но только для фондов, у которых есть не менее 50 инвесторов и которые публично торгуются на фондовом рынке. [98] ИИИ, именуемые «REIT», чтобы соответствовать аналогичному инвестиционному инструменту в США, использовались для владения и управления независимыми инвестициями в недвижимость, связанными с одной недвижимостью [99]или часть собственности, или владеть несколькими объектами недвижимости (несколькими объектами), финансируемыми через фондовые рынки. [ необходима ссылка ] [100]

См. Также [ править ]

  • Австралийский инвестиционный фонд недвижимости
  • Закрытый фонд
  • Индекс EPRA
  • Доходное доверие
  • Инвестиционный траст
  • Паевой фонд
  • Инвестирование в недвижимость
  • Бизнес в сфере недвижимости
  • Развитие недвижимости
  • Консультации по ипотечным инвестициям в недвижимость (REMIC)
  • Королевское доверие
  • Фондовый рынок
  • Налогооблагаемые дочерние компании REIT

Ссылки [ править ]

  1. ^ Например, Закон о корпоративном налогообложении 2010 s 519 в Великобритании.
  2. ↑ См. А. О'Салливан (2006), «Жилые дома не обращают внимания на опасения по поводу британских рейтов, которые были принижены после переезда Германии» . CityWire
  3. ^ a b "Что такое REIT?" . reit.com . Проверено 4 декабря 2014 .
  4. ^ Грин, Ричард К .; Рея, Паркер. «Листинговые и внебиржевые рейтинги: изучение разницы в стоимости» (PDF) . Центр недвижимости USC Lusk. Университет Южной Калифорнии . Проверено 13 декабря 2018 .
  5. ^ Московиц, Дэн. «Регламент REIT 101» . Инвестопедия . Проверено 11 января 2019 .
  6. ^ "Руководство по REIT акций" . reit.com . Проверено 4 декабря 2014 .
  7. ^ "Руководство по ипотечным REITs" . reit.com . Проверено 4 декабря 2014 .
  8. ^ "Недвижимость, намеченная на одиннадцатый заголовок сектора в GICS®" . reit.com . Проверено 4 декабря 2014 .
  9. ^ «Наиболее важные показатели для инвестирования REIT» . Просто безопасные дивиденды . Проверено 16 марта 2021 года .
  10. ^ "REIT 50 лет Хронология" . Reit.com. Архивировано из оригинала на 2012-11-13 . Проверено 18 декабря 2012 .
  11. ^ Раздел 10 (а) Публичного закона No. 86-779, 74 стат. 998, 1003-1008 (14 сентября 1960 г.), вводя в действие разделы 856, 857 и 858 Налогового кодекса.
  12. ^ «Доверие к недвижимости побеждает в действиях по мошенничеству, инициированных SEC» . Washingtonpost.com . 1977-04-22.; "Дайджест новостей ТРЦ" (PDF) . "Комиссия по ценным бумагам и биржам. 1977-03-21.
  13. ^ "История REIT и инвестирования в недвижимость" . Проверено 24 февраля 2021 года .
  14. ^ "Запуск глобального индекса недвижимости" . Проверено 24 февраля 2021 года .
  15. ^ «Инвестирование в листинговую недвижимость - Справочный центр IPE» . Проверено 24 февраля 2021 года .
  16. ^ «FTSE Russell Factsheet: FTSE EPRA Nareit Global и глобальные индексы без учета США» . FTSE . Проверено 25 февраля 2021 года .
  17. ^ «Что более высокие ставки означают для REIT» . Новости США и мировой отчет. 8 июня 2018.
  18. ^ «Скрининг высокодоходных высококачественных REIT» . Forbes . 5 июля 2018.
  19. ^ "Сохранение недвижимости" . PodBean. 29 июня 2018.
  20. ^ Плевен, Лиам. «Надвигающийся рост ставок влияет на акции REIT» . Wall Street Journal . ISSN 0099-9660 . Проверено 9 декабря 2015 . 
  21. ^ Национальная газета
  22. ^ http://www.nse.com.ng/DownloadsContent/Daily%20Official%20List%20-%20Equities%20for%2006-11-2015.pdf
  23. ^ "Низкая подписка прерывает IPO Холдейна МакКолла N13 Reit" . Нация Нигерия .
  24. ^ "Новости для SA Reit Association" .
  25. ^ a b Махипал Сингх, Анализ безопасности с инвестициями и управлением портфелем, Isha Books 2011, стр. 145.
  26. ^ Baljeez Hbk, «REITS & REMF», http://www.slideshare.net/baljeez_hbk/reits-remf-real-estate , получен 28 января 2013
  27. ^ Тим LeeMaster & Yvonne Лю, "Свайр считает фестиваль Прогулка REIT", страница B1, South China Morning Post , 12 июля 2007
  28. ^ Итак, К.К. «Глобальный обзор REIT 2012: Гонконг» . Глобальный обзор REIT . Европейская ассоциация общественной недвижимости (EPRA). Архивировано из оригинала на 2013-05-17 . Проверено 27 февраля 2013 .
  29. ^ «Мировая мудрость» . reit.com . Проверено 4 декабря 2014 .
  30. ^ «Бюджет Аруна Джейтли на 2014-15 годы обещает большой толчок в сфере недвижимости, и первая компания, начавшая торговать, всегда существует» .
  31. ^ «Лучше поздно, чем никогда! Инвесторы, наконец, восхищаются индийскими REIT и InvIT» .
  32. ^ "Хронология истории истории J-REIT" . Проверено 25 февраля 2021 года .
  33. ^ Стокер, Ричард (2011). REITs по всему миру: ваш путеводитель по инвестиционным фондам в сфере недвижимости почти в 40 странах для защиты от инфляции, валютного хеджирования, управления рисками и диверсификации .
  34. ^ «Базирующиеся в Японии REIT сбросили более половины своих запасов в США: отчет» . Реальная сделка. 31 октября 2018.
  35. ^ "Сиаран Перс: OJK Terbitkan Aturan Inovasi Keuangan Digital" .
  36. ^ "Практический закон США Signon" . signon.thomsonreuters.com . Проверено 19 декабря 2020 .
  37. ^ «Последние новости, мировые новости и мультимедиа» . nytimes.com . Проверено 15 марта 2018 года .
  38. ^ Нордберг, Анттон. «Будущее REIT на Филиппинах» . KMC MAG Group. Inc . Дата обращения 11 мая 2015 .
  39. ^ «Панель управления» . reitscompass . Проверено 26 октября 2020 .
  40. ^ "CapitaLand Mall Trust :: Дом" . www.capitamall.com . Проверено 15 марта 2018 года .
  41. ^ "Данные SGX REIT" .
  42. ^ «Бизнес» . asiaone.com . Архивировано из оригинала на 2012-06-25 . Проверено 15 марта 2018 года .
  43. ^ "MAS: Кодекс коллективных инвестиционных схем" (PDF) . mas.gov.sg . Архивировано 3 марта 2012 года из оригинального (PDF) . Проверено 15 марта 2018 года .
  44. ^ "Gov.sg" (PDF) . mas.gov.sg . Архивировано из оригинального (PDF) 20 марта 2012 года . Проверено 15 марта 2018 года .
  45. ^ «Правила REIT» . Архивировано из оригинального 28 августа 2013 года . Проверено 27 августа 2013 года .
  46. ^ «REITs в Таиланде» . Архивировано из оригинального 22 апреля 2014 года . Проверено 21 апреля 2014 года .
  47. ^ «REIT в Таиланде (инвестиционный фонд недвижимости), зарегистрированный на фондовой бирже Таиланда (SET)» . www.thaiwebsites.com . Проверено 19 декабря 2020 .
  48. ^ "Тайские REIT лучше, чем фонды собственности?" . www.jll.co.th . 2018-01-17 . Проверено 19 декабря 2020 .
  49. ^ http://cma.gov.sa/Ar/Documents/lahiya%20sanadeek%20(aqaree).pdf
  50. ^ "Bernheim Comofi Richt Wastgoedbevak op van 10 miljard fr" . Tijd.be .
  51. ^ "Инвестиции в недвижимость в Болгарии" (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 10 июля 2011 года . Проверено 1 января 2008 .
  52. ^ "FINLEX ® - Ajantasainen lainsäädäntö: 24.4.2009 / 299" . Finlex.fi . Проверено 18 декабря 2012 .
  53. ^ Kiinteistörahastolaki; http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1997/19971173
  54. ^ "Орава - NASDAQ OMX NORDIC" .
  55. ^ «Unibail-Rodamco объявляет об одобрении AMF» . Блумберг . Проверено 28 августа 2019 года .
  56. ^ «Gecina - крупнейшее офисное помещение во Франции» .
  57. ^ "Gecina сообщает о прибыли за первое полугодие как о стоимости прироста собственности французской компании" . 2010-07-28.
  58. ↑ Алан О'Салливан (1 июня 2007 г.). «Новости G-Reit о недвижимости в Германии» . citywire.co.uk . Проверено 30 июня 2007 .[ мертвая ссылка ]
  59. ^ См. § 1 (1) a и § 3 (9) Закона Германии REIT.
  60. ^ Hackemann, Тим. «Глобальный обзор REIT 2012: Германия» . Глобальный обзор REIT 2012 . Европейская ассоциация общественной недвижимости. Архивировано из оригинального 17 мая 2013 года . Проверено 20 февраля 2013 года .
  61. ^ «Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, введенные в Ирландии» (PDF) . EY REIT Alert . Проверено 19 апреля 2014 года .
  62. ^ «Дивиденды Reit увеличиваются в десять раз за четыре года» . Проверено 25 февраля 2021 года .
  63. ^ a b Оливарес, Дэвид (2019-03-05). "¿Qué es una sociedad de inversión inmobiliaria?" . MuyPymes (на испанском языке) . Проверено 19 декабря 2020 .
  64. ^ "REITs (инвестиционные фонды недвижимости)" . ShareWorld. Архивировано из оригинального 10 сентября 2010 года . Проверено 5 февраля 2012 года .
  65. ^ Роу, Розалинда. «Глобальный обзор REIT 2012: Великобритания» . Глобальный обзор REIT 2012 . Европейская ассоциация общественной недвижимости. Архивировано из оригинального 17 мая 2013 года . Проверено 19 апреля 2013 года .
  66. ^ "Reita - UK REITs - Инвестиционный фонд недвижимости и портал инвестиций в недвижимость" . Bpf.org.uk . Проверено 18 декабря 2012 .
  67. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинала на 2011-09-30 . Проверено 4 апреля 2012 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  68. ^ "UK REITS SapphireCapitalPartners.co.uk" . sapphirecapitalpartners.co.uk . Проверено 15 марта 2018 года .[ постоянная мертвая ссылка ]
  69. ^ "Sapphire Capital Partners LLP" . sapphirecapitalpartners.co.uk . Проверено 15 марта 2018 года .[ постоянная мертвая ссылка ]
  70. ^ "Ниша REIT и рынок REIT Великобритании" (PDF) .
  71. ^ Марк Ротшильд (ноябрь – декабрь 2005 г.). «В центре внимания Северная Америка / Канада» . Reit.com . Проверено 17 октября 2006 .
  72. ^ Дэвид Диттман. «REIT Investing в канадском стиле» . InvestingDaily.com. Архивировано из оригинала на 2011-01-20 . Проверено 14 января 2011 .
  73. ^ "Фибры получают опору" . reit.com . Проверено 4 декабря 2014 .
  74. ^ a b Моррисси, Джанет; Грант, Питер (10 ноября 2016 г.), Молодой мексиканский рынок REIT развивается , Нью-Йорк: Wall Street Journal , получено 1 февраля 2017 г.
  75. ^ a b c d e Луис Ф. Морено Тревино, Хулио Планас Видаль. «Доверие инфраструктуры и недвижимости в Мексике (FIBRA)» . Хейнс и Бун . Проверено 27 мая 2013 .
  76. ^ "Мексиканский REIT FIBRA Uno собирает 300 миллионов долларов" . Институциональный инвестор . Проверено 27 мая 2013 .
  77. ^ «Хронология индустрии REIT» . reit.com. Архивировано из оригинала на 2014-12-07 . Проверено 4 декабря 2014 .
  78. ^ a b "UPREIT, Down-REIT и другие средства REIT: стоит ли вам ехать дальше?" . FindLaw.com .
  79. ^ "Под давлением рецессии, REITs восстанавливаются" . Проверено 25 февраля 2021 года .
  80. ^ «REIT против акций: что говорят данные?» . Проверено 25 февраля 2021 года .
  81. ^ "REIT и каталог публичных компаний по недвижимости" . Проверено 25 февраля 2021 года .
  82. ^ CCH 2008 US Master Tax Guide, paragr. 2326, стр. 681.
  83. ^ «Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)» . Комиссия по ценным бумагам и биржам США . Проверено 16 марта 2012 года .
  84. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (а)
  85. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (а) (1)
  86. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (а) (2)
  87. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (а) (3)
  88. ^ См. Раздел Налогового кодекса. 856 (а) (4). См. Также раздел Налогового кодекса. 582 (c) (2) (определение финансовых учреждений для этих целей); Раздел Налогового кодекса. 801 et. след. (определение страховых компаний для этих целей).
  89. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (а) (5).
  90. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (в) (2)
  91. ^ Раздел Налогового кодекса. 857 (а)
  92. ^ Разделы 856 (h) (1) и 542 (a) (2) Налогового кодекса
  93. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (в) (4)
  94. ^ Раздел 856 (с) (4) Налогового кодекса
  95. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (c) (4) (B) (ii)
  96. ^ "ICVM472 - FIIs" .
  97. ^ "Лей 11.196 - статья 3, III" . Федеральное правительство Бразилии - Planalto .
  98. ^ "Lei n 11.033" . Федеральное правительство Бразилии - Planalto . Проверено 19 декабря 2020 .
  99. ^ "Monoativo: saiba o que é e como funciona • Mais Retorno" . Маис Реторно (на португальском языке) . Проверено 19 декабря 2020 .
  100. ^ "DELIBERAÇÃO Nº 62" (PDF) (на португальском языке). АНБИМА.

Внешние ссылки [ править ]

  • Список REIT США
  • Нарит - Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости
  • Инвестиционные фонды в сфере недвижимости в Curlie
  • EPRA - Европейская ассоциация общественной недвижимости