Обратная аренда , сокращенно от « продажа с обратной арендой », представляет собой финансовую сделку, в рамках которой человек продает актив и сдает его обратно в долгосрочную аренду ; следовательно, человек продолжает иметь возможность использовать актив, но больше не владеет им. Сделка обычно проводится в отношении основных средств , особенно недвижимости , а также товаров длительного пользования и капитальных товаров, таких как самолеты и поезда. Эта концепция также может применяться национальными правительствами к территориальным активам; перед Фолклендской войной правительство Соединенного Королевства предложило договор об обратной аренде, согласно которому Фолклендские островабудет передана Аргентине с периодом обратной аренды на 99 лет [1], и аналогичная договоренность, также на 99 лет, действовала до передачи Гонконга материковому Китаю. Механизмы обратной аренды обычно используются, поскольку они предоставляют финансовые, бухгалтерские или налоговые выгоды.
Условия обратной аренды
После покупки актива владелец заключает долгосрочное соглашение, по которому имущество возвращается в аренду продавцу по согласованной ставке. Одной из причин обратной аренды является передача права собственности холдинговой компании с одновременным отслеживанием текущей стоимости и прибыльности актива. Другая причина заключается в том, что продавец собирает деньги, передав ценный актив покупателю, который предположительно заинтересован в долгосрочной гарантированной инвестиции. В индустрии REIT распространены механизмы обратной аренды .
Возможное решение проблем с токсичными банковскими активами
По словам Роберта Пестона, бывшего бизнес-редактора BBC, одним из рассматриваемых вариантов выхода из кризиса субстандартного ипотечного кредитования является продажа токсичных активов с обратной арендой . Пестон говорит, что «продажа с обратной арендой между банками и государством имеет два главных преимущества: нет необходимости оценивать ядовитые активы; и убытки по этим вонючим активам будут покрыты банками управляемыми кусками в течение примерно 10 лет». [2]
Недвижимость
Механизмы обратной аренды популярны во Франции, США, Великобритании, Австралии и Азии, в том числе, в последнее время, в Индии.
Франция
Обратная аренда жилой недвижимости пользуется популярностью во Франции более 30 лет, и это дает значительные налоговые преимущества. Согласно этой схеме, покупатель может использовать недвижимость обычно от 1 до 8 недель в году (максимум 6 месяцев в году). Французское правительство поощряет развитие схем возвратного лизинга в туристических районах , чтобы облегчить нехватку жилья в аренду. Правительство снижает местный НДС (который составляет 19,6%), когда недвижимость приобретается вне плана.
Схема работает при покупке недвижимости в собственность. Вы становитесь законным владельцем. Затем недвижимость возвращается в аренду застройщику или управляющей компании. По схеме обратной аренды правительство также возвращает вам НДС, обычно взимаемый с новостроек (в настоящее время 19,6%).
В этом случае владельцу гарантируется доход от аренды в течение всего срока аренды. Чистая прибыль владельца варьируется в зависимости от проекта, но обычно составляет от 4% до 6%. Это очень выгодно отличается от типичной 20-летней ипотеки с фиксированной ставкой около 3,75% и ипотеки с плавающей ставкой, которая ниже. Можно увидеть, как доход от аренды может быть использован в отношении выплат по ипотеке. Ссуды от 75% до 85% доступны в зависимости от обстоятельств. Доходность от аренды также ежегодно индексируется с привязкой к стоимости строительства, что означает, что в настоящее время доход от аренды увеличивается примерно на 2,5%.
Как и в Великобритании, существуют налоговые льготы в отношении платежей по ипотеке, которые могут быть зачтены в счет дохода. Срок аренды обычно составляет от 9 до 11 лет, после чего управляющая компания имеет возможность либо продлить, либо недвижимость может быть продана или сдана в аренду и находится в частной собственности владельца.
Покупатель / владелец также может пользоваться периодом бесплатного использования в течение года, в зависимости от условий аренды. Эти условия обычно позволяют использовать от 4 до 6 недель бесплатного использования каждый год. Управляющая компания несет ответственность за содержание собственности, включая уход за мебелью, которая часто включается в цену покупки. Застройщик также несет ответственность за страхование здания и его содержимого. Он также оплачивает некоторые налоги на недвижимость и все коммунальные расходы.
Великобритания
В Соединенном Королевстве форма обратной аренды, известная как продажа с обратной арендой, была предметом дела Верховного суда 2014 года, который установил, что многие такие договоренности были совершены обманным путем. [3]
Соединенные Штаты
А «Продажа / возвратный лизинг» или «продажа и возвратный лизинг» является сделкой , в которой владелец недвижимости продает актив , как правило , недвижимость , [4] , а затем арендует его обратно от покупателя . Таким образом, сделка функционирует как ссуда , а платежи принимают форму арендной платы . Из-за нехватки финансирования на сегодняшнем рынке многие американские предприятия все чаще обращаются к обратной продаже с обратной арендой, чтобы быстро получить капитал . [5] Например, застройщики спроектированных генеральным планом сообществ часто продают модельный дом покупателю до того, как сообщество будет продано, сдавая его в аренду у покупателя на срок до двух лет. [6] В некоторых соглашениях текущий арендатор предоставляет возможность выкупить актив обратно в конце срока аренды. Как правило, если первоначальный владелец был выкупить актив, это произойдет в конце налогового года , в случае , если любая из сторон должны были быть проверены в IRS . [7]
Другие страны
Концепция обратной аренды распространилась на другие европейские страны, включая Испанию и Швейцарию . Типичная доступная недвижимость - это студии, апартаменты и виллы. Они расположены недалеко от горнолыжных районов, пляжных курортов , или поля для гольфа .
Коммерческая недвижимость
Продажа с обратной арендой обычно представляет собой сделку с коммерческой недвижимостью, в которой одна сторона, часто корпорация, продает свои корпоративные активы в сфере недвижимости другой стороне, такой как институциональный инвестор или инвестиционный фонд недвижимости ( REIT ), а затем возвращает недвижимость в аренду по ставке и сроку аренды, приемлемым для нового инвестора / арендодателя . Срок аренды и ставка арендной платы основаны на финансовых затратах нового инвестора / арендодателя, кредитном рейтинге арендатора и рыночной норме доходности , основанной на первоначальных денежных вложениях нового инвестора / арендодателя.
Причины и преимущества для продавца / арендатора разнообразны, но наиболее распространенными являются:
- Помогите финансировать расширение существующего бизнеса, приобрести новое производственное оборудование или инвестировать в новые возможности для бизнеса. Продажа с обратной арендой позволяет корпорации получить доступ к большему капиталу, чем традиционные методы финансирования. Когда недвижимость продается внешнему инвестору, корпорация получает 100% стоимости собственности. Традиционное финансирование ограничивается соотношением суммы кредита к стоимости или коэффициентом покрытия долга.
- Помогите выплатить долг и улучшить баланс компании .
- Помогите снизить налоговые обязательства продавца / арендатора по налогу на прибыль, вызванные повышением стоимости (только земли) его корпоративных недвижимых активов . Кроме того, продавец / арендатор как арендатор может вычесть все арендные платежи в качестве законных коммерческих расходов в своих годовых налоговых декларациях.
- Помогает ограничить риски, связанные с владением недвижимостью, такие как циклические колебания рынка. [8]
Преимущества для инвестора / арендодателя :
- Справедливая окупаемость инвестиций в виде аренды в течение срока аренды и владение амортизируемым активом, уже занятым надежным арендатором .
- Долгосрочный, полностью сданный в аренду актив с гарантированным источником дохода .
- Для целей налогообложения доходов инвестор / домовладелец может вычесть расходы на инвестиции в амортизируемую недвижимость, чтобы обеспечить возмещение стоимости инвестиций.
- Возможность инвестировать в недвижимость с арендатором, который уже знаком с недвижимостью. [ необходима цитата ]
Авиация
Возвратный лизинг также широко используется в авиации общего назначения , при этом покупатели используют эту схему, чтобы позволить летным школам и другим РО использовать свои самолеты.
Возвратный лизинг очень часто используется в коммерческой авиации для возврата денежных средств, вложенных в активы. Авиакомпании , например, продажа самолеты и двигатели к арендодателям, банкам или другим финансовым учреждениям , которые, в свою очередь, арендуют имущество обратно к ним. Налоговые вычеты также могут быть осуществлены авиакомпанией, поскольку актив больше не принадлежит, а сдается в аренду. Из-за высокой стоимости самолетов и двигателей, особенно новых, выручка от такой обратной аренды используется авиакомпаниями для улучшения своих финансовых показателей.
Промышленное оборудование
Концепция обратной аренды также распространилась на промышленность , в основном на промышленное оборудование. Компания продает часть своего оборудования арендодателю , например банку или другому финансовому учреждению, который возвращает оборудование в аренду компании. Таким образом, компания больше не является владельцем оборудования, но продолжает его использовать. Эта коммерческая сделка позволяет двум компаниям иметь в своем непосредственном распоряжении денежные средства для инвестирования в новые возможности для бизнеса.
Смотрите также
- Аренда самолета
- Вариант аренды
- Сдается в аренду
Рекомендации
- ^ Арье, Софи. «Еще одна кампания за Фолклендские острова» .
- ^ «Выбор Пестона: Первый септический банк (повторное посещение)» . BBC . Проверено 3 июля 2013 .
- ^ Джонс, Руперт (7 ноября 2014 г.). «Больным и пожилым людям грозит выселение перед Рождеством, поскольку суд поддерживает кредиторов» . Хранитель . Лондон . Проверено 9 ноября 2014 .
- ^ «Возвратный лизинг» . Investopedia.com. 2013-06-28 . Проверено 3 июля 2013 .
- ^ «Net Lease Insider: результаты поиска для обратной аренды» .
- ^ Зихельман, Лью (15 октября 2010 г.). «Продажа-Leaseback» . Проверено 7 ноября 2011 .
- ^ "Хипп, Джонатан В." Меморандум о технических консультациях № 2003-46007 - Calkain Companies, Inc. "CALKAIN COMPANIES, INC. - Ваш источник инвестиций в недвижимость. Интернет. 20 июля 2010 г." . Calkain.com . Проверено 3 июля 2013 .
- ^ Продажа с обратной арендой, CookCRE | Консультации по продаже с обратной арендой