Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Вашингтонская гавань
Вид на гавань Вашингтона.JPG
Глядя на север, вдоль набережной реки Потомак в Джорджтауне, с гавани Вашингтона справа.
Место расположенияВашингтон, округ Колумбия
Адрес3000 и 3050 K Street NW
Координаты38 ° 54′06 ″ с.ш., 77 ° 03′36 ″ з.д. / 38.901796 ° N 77.060086 ° W / 38.901796; -77.060086 Координаты : 38.901796 ° N 77.060086 ° W38 ° 54′06 ″ с.ш., 77 ° 03′36 ″ з.д. /  / 38.901796; -77.060086
Положение делПолный
НоваторскийНоябрь 1981
ПостроеноИюнь 1986 г.
ИспользоватьОфисные помещения, торговые площади, кондоминиумы
Интернет сайтTheWashingtonHarbour.com
Компании
АрхитекторАртур Коттон Мур
РазработчикВашингтон Харбор Ассошиэйтс
ВладелецMRP Realty и Rockpoint Group (по состоянию на март 2013 г.)
Управляющий деламиMRP Realty
Технические детали
Расходы200 долларов США
Здания5
Размер6 акров (24 000 м 2 ) [1] [2] [3] [4]
Арендуемая площадь536 000 квадратных футов (49 800 м 2 ) [5]
Стоянка489 [6]

Washington Harbour - это многофункциональный комплекс класса A [7], расположенный на 3000 и 3050 K Street, NW , в Вашингтоне, округ Колумбия , в США. Южный край застройки граничит с рекой Потомак на набережной Джорджтауна . Спроектированный Артуром Коттоном Муром , комплекс состоит из двух изогнутых башен и трех других зданий, примыкающих к ним, все из которых выполнены в архитектурном стиле постмодерна . Комплекс включает в себя роскошные кондоминиумы , офисы , торговые площади, рестораны и подземную парковку..

Строительству комплекса предшествовала семилетняя судебная тяжба по зонированию и судебной тяжбе за будущее набережной Джорджтауна. Этот спор привел к обозначению и разработке нового национального парка , в Georgetown Waterfront Park . Последовали двухлетние споры по поводу дизайна комплекса, которые включали обвинения в должностных преступлениях со стороны агентства округа Колумбия. Строительство началось в ноябре 1981 года и было завершено в июне 1986 года. Критические отзывы о Вашингтонской гавани были неоднозначными, но публика быстро приняла это.

В первые два года своего существования Вашингтон-Харбор столкнулся с серьезными проблемами управления, в результате чего один из застройщиков был отстранен от должности управляющего недвижимостью. Комплекс был продан местной недвижимость магнат Конрад Cafritz в 1988 году в спорной покупке, как аренды соглашения. Впоследствии Кафриц продал недвижимость, которая в период с 1990 по 2013 год перешла к шести разным владельцам. В 2013 году она снова была выставлена ​​на продажу.

В гавани Вашингтона есть первые в своем роде шлюзы, предназначенные для защиты от наводнений на реке Потомак. Однако неспособность использовать шлюзы должным образом вызвала крупное наводнение в 2011 году, которое привело к судебному разбирательству и ремонту стоимостью 30 миллионов долларов.

Генезис проекта [ править ]

Ранние исследования [ править ]

Набережная Джорджтауна в 1967 году.

В 1800-х годах набережная Джорджтауна была в основном коммерческой гаванью . Большую часть земли занимали склады. В период с 1900 по 1960 год гавань была в основном закрыта из-за резкого сокращения коммерческого речного движения. Эти склады были разрушены , а количество угольного газа , цемента , стали и других средних и легких промышленных производственных установок были установлены на своем месте. К 1960 году многие из этих заводов закрылись, и набережная вышла из употребления. Городская собственностью сжигания отходов растение, отходы сортировки объект, а также строительные материалы депо заняли части сайта.

Между 1960 и 1970 годами развитие набережной Джорджтауна исследовалось пять раз. [8] Но ни одна из рекомендаций этих исследований не была выполнена. Многие жители округа Колумбия, в том числе жители Джорджтауна, категорически возражали против планов строительства серии супермагистралей по всему городу, в том числе вдоль реки Потомак на набережной Джорджтауна. В каждом из пяти различных исследований предлагалось строительство супермагистралей в этом районе и вокруг него, и каждый раз полемика вокруг рекомендации делала исследование политически неприятным. [9] Шестое исследование было проведено в 1970 году. По заказу Национальной комиссии по планированию Капитолия.(NCPC) и Ассоциации граждан Джорджтауна (GCA), в отчете не содержится рекомендаций о строительстве супермагистрали. Вместо этого он призвал к сносу существующей Уайтхерстской автострады . Авторы исследования заявили, что автострада закрывала вид, препятствовала развитию набережной, была плохо спроектирована и вызывала резервное движение транспорта на обоих концах. В докладе содержится призыв к городу похоронить автостраду в закрытой траншее и продать права на воздух над ней разработчикам или использовать ее в качестве парковой зоны. [10]

Исследование 1970 года было положительно встречено президентом Ричардом М. Никсоном , который в апреле 1971 года направил в Конгресс послание по округу Колумбия, в котором он призвал «разработать общий план сохранения и развития набережной Джорджтауна», чтобы не потерять исторический характер Джорджтауна. навсегда. [11] Сообщение Никсона дало новый импульс планированию в Джорджтауне, и в январе 1972 года федеральное правительство профинансировало исследование на сумму 250 000 долларов, предназначенное для стимулирования изменений в зонировании, которые позволят крупномасштабную реконструкцию набережной. В состав исследовательского комитета входили NCPC, GCA, Департамент шоссе и дорожного движения округа Колумбия , Департамент жилищного строительства и городского развития ,Министерство внутренних дел , Министерство транспорта и Комиссия изящных искусств США (CFA). [9]

Судебные иски по другим строительным проектам [ править ]

Апелляционный суд США по округу округа Колумбия снял запрет на строительство на набережной Джорджтауна в 1973 году.

Некоторые девелоперы попытались продолжить строительство до завершения федерального исследования. Эти планы вызвали споры, которые оказали прямое влияние на окончательное строительство Вашингтонской гавани. В апреле 1972 года Georgetown Inland, дочерняя компания Inland Steel Company , поручила архитектору Артуру Коттону Муру спроектировать восьмиэтажное офисное здание на принадлежащей компании земле по адресу 1055 Thomas Jefferson Street NW. [12] [13] Но CFA, который имел законные полномочия утверждать дизайн и высоту строений в этом районе, рекомендовал не возводить его из-за слишком высокого роста. [12] 29 июня Комиссия по зонированию округа Колумбия без комментариев выпустила 120-дневный запрет на все строительство на набережной. [14]GCA выступало за запрет на все строительство в этом районе до завершения федерального исследования, но в августе 1972 года Georgetown Inland обнародовал план строительства комплекса ресторанов, отелей, офисных зданий, торговых площадей и небольшой гавани стоимостью 80 миллионов долларов. Georgetown Inland утверждал, что запрет на строительство, каким бы временным он ни был, заставит застройщиков навсегда покинуть набережную. [8] GCA подало в суд, чтобы остановить строительство здания, но Окружной суд США округа Колумбия отклонил его запрос 12 октября. [15] 29 сентября Комиссия по зонированию округа Колумбия отменила свой запрет 29 июня и заявила, что строительство на набережной Джорджтауна площадью 100 акров (400 000 м 2 ) могло продолжаться. [14]

GCA подало апелляцию в Апелляционный суд Соединенных Штатов по округу Колумбия . Апелляционный суд вынес решение о временном запрете строительства до решения дополнительных вопросов районным судом. [16]

Предварительная версия федерального исследования была выпущена 2 ноября 1972 года. Несмотря на то, что Georgetown Inland продолжал реализацию своих планов (теперь он намеревался построить две девятиэтажные офисные башни), федеральное исследование рекомендовало, чтобы были построены только многофункциональные застройки. разрешено на набережной. В отчете также рекомендовалось ограничивать конструкции до 40 футов (12 м) в высоту, хотя в некоторых местах можно было построить здания высотой 60 футов (18 м). [14] Это вызвало второй иск со стороны GCA. Окружной суд США вынес второе решение по строительному делу 18 ноября и снова разрешил Джорджтауну инланд продолжить. [16]GCA подала апелляцию, и восемь дней спустя апелляционный суд США отменил временный запрет. Апелляционный суд отложил окончательное решение по делу до 1 февраля 1973 г. [17]

6 февраля апелляционный суд продлил срок действия судебного запрета еще на 45 дней. Он постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия незаконно отменила запрет на строительство без предоставления письменного обоснования. Суд обязал совет по зонированию представить это оправдание в течение 45 дней. [18] Совет по зонированию представил свое оправдание, и 8 мая апелляционный суд отменил судебный запрет. [19] Принимая обоснование комиссии по зонированию, апелляционный суд потребовал, чтобы в дальнейшем комиссия по зонированию принимала показания под присягой и разрешала перекрестный допрос свидетелей до принятия решений о зонировании, а также выдавала квазисудебные письменные заключения с изложением причин для свои решения. (Решение суда стало переломным моментом в улучшении решений о зонировании города.)[20]

Изменения в правилах зонирования [ править ]

Предложения по зонированию [ править ]

Карта зонирования подзон Джорджтауна, утвержденная Комиссией по зонированию округа Колумбия в ноябре 1974 года.

Предварительное федеральное исследование рекомендовало обширные изменения зонирования набережной Джорджтауна, и Комиссия по зонированию округа Колумбия немедленно приняла меры для реализации этих предложений. После общественных слушаний 9 мая [18] комиссия по зонированию предложила 29 июня новые правила. Эти правила позволили значительно более плотную застройку и установили три подзоны. В районе W-1, ограниченном рекой Потомак, 31-я улица NW, Key Bridge, и K Street NW, здания были ограничены до шести этажей в высоту. Район W-2, ограниченный 31-й улицей NW, K Street NW, Key Bridge и каналом C&O, как правило, также занимал здания до шести этажей. Однако застройщики могут добиваться освобождения от строительства до девяти этажей для многофункциональных застроек. В зоне W-3, ограниченной 30-й и 31-й улицами на северо-запад, рекой Потомак и каналом C&O , зданиям было разрешено достигать девяти этажей. Площадь одного здания также была ограничена во всех трех подзонах, хотя она могла быть превышена, если в структуре было больше жилых единиц. [21]

В августе план зонирования был немного изменен. Район W-1 расширился на полтора блока к северу от K Street NW и на полтора блока к западу от 31st Street NW. Область W-2 расширилась на север до M Street NW, а также на восток, чтобы включить участок, ограниченный рекой Потомак, 30th Street NW, M Street NW, Pennsylvania Avenue NW и 29th Street NW. Область W-3 над каналом C&O была преобразована в зонированное пространство W-1. Общественные слушания по пересмотренному плану начались 6 августа. NCPC выступил против предложенных правил, утверждая, что он разрешает слишком высокие здания, не регулирует конструкции крыш (например, пентхаусы или башни), предусматривает слишком много исключений для промышленного использования и не защищали исторические постройки должным образом.Группа местных жителей и консультантов, известная как Georgetown Planning Group, утверждала, что предложенные правила допускают слишком плотную и слишком высокую застройку, которая привлечет в этот район слишком много автомобилей и пешеходов.[22] 15 ноября совет по зонированию отложил действия по плану повторного зонирования до тех пор, пока NCPC не завершит свое региональное планирование для той же территории. [23]

Утверждение зонирования [ править ]

Зонирование набережной Джорджтауна приняло новое направление с установлением самоуправления в округе Колумбия .

Комиссия по зонированию регулировалась законодательством 1920 года, и ее состав был немного изменен в результате реорганизации городского правительства 1967 года в формате мэра и совета. В 1974 году его членами были мэр округа, председатель и заместитель председателя городского совета округа Колумбия, архитектор Капитолия и директор Службы национальных парков . Однако в соответствии с местным законодательством членами комиссии по зонированию должны быть председатель, заместитель председателя и общественный член, назначаемый мэром и подлежащий утверждению городским советом округа Колумбия ; Архитектор Капитолия; и директор Службы национальных парков. [24] Закон о самоуправлении округа Колумбия должен был вступить в силу 1 января 1975 года.

Неожиданно комиссия по зонированию хромой утки изменила курс в конце ноября 1974 года и утвердила предложенные пересмотренные правила зонирования для набережной Джорджтауна. The Washington Post сообщила, что процесс переназначения должен быть начат снова под руководством комиссии по автономному зонированию, и было мало шансов, что новая комиссия сможет утвердить что-либо подобное предложенным правилам. Существующая комиссия по зонированию действовала, полагала газета, потому что она не потерпит политического возмездия (выйдя из бизнеса), ее действия могут дать местную комиссию по зонированию политическое прикрытие.чтобы сохранить правила, и потому, что его члены считали, что было достаточно задержки и рассмотрения правил. Старая комиссия считала, что разработка должна начаться сейчас или никогда не начнется. GCA немедленно подало в суд на отмену новых правил зонирования, [25] и Верховный суд округа Колумбия заблокировал все застройки в этом районе, пока иск находился на рассмотрении. [26]

Заключительное исследование федерального консультанта [ править ]

Апелляционный суд округа Колумбия оставил в силе правила зонирования от ноября 1974 года, которые позволили продолжить строительство гавани Вашингтон.

6 февраля 1975 г. была опубликована окончательная версия исследования консультанта, финансируемого из федерального бюджета. Он рекомендовал только мало- и среднеэтажные здания на набережной (от 40 футов (12 м) до 60 футов (18 м) в высоту), а не высотные конструкции (90 футов (27 м) в высоту), одобренные DC. Комиссия по зонированию в ноябре. Он также рекомендовал здания с меньшей площадью в квадратном метре. Хотя NCPC не сразу включил отчет в свои планы, он дал понять, что поддерживает выводы отчета. [25]

Поскольку комиссия по зонированию, казалось, расходилась с NCPC, в начале января 1978 года CFA предложило резолюцию: строительство двух прибрежных парков и большого подземного гаража на набережной Джорджтауна. Городские власти заявили, что попытаются реализовать предложения CFA, даже несмотря на то, что некоторые городские власти неохотно обращались к набережной таким частичным образом. [26]

Поскольку иск GCA против утвержденных изменений зонирования все еще находился на рассмотрении в апреле 1977 года, Papermill Associates (партнерство между фирмой по недвижимости Holland & Lyons и магнатом по аренде автомобилей Уорреном Ависом ) приобрела участок неиспользуемой бумажной фабрики на набережной (ограниченный Сесил Аллей NW, Grace Street NW, K Street NW и Potomac Street NW) и начал планировать застройку кондоминиума таунхауса за 20 миллионов долларов . Между тем, Weissberg Development Corp. приобрела участок мукомольного комбината Wilkins-Rogers Company (ограниченный K Street NW, Potomac Street NW, 33rd Street NW и C&O Canal) для перепланировки в многофункциональный офисный и роскошный жилой дом стоимостью 18 миллионов долларов. Оба проекта получили одобрение CFA [27]. хотя строительство еще не могло продолжаться.

Окончательные юридические вопросы [ править ]

2 ноября 1977 года Верховный суд округа Колумбия постановил, что правила зонирования от ноября 1974 года были приняты надлежащим образом, хотя они и не соответствовали генеральному плану NCPC для города. [28] GCA просило суд издать временный запрет на строительство в этом районе, пока они обжаловали это решение. [29] Затем, по не имеющему отношения к делу делу, Апелляционный суд округа Колумбия 2 декабря вынес постановление о зонировании на Капитолийском холме . Апелляционный суд округа Колумбия постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия не может принимать решения, несовместимые с генеральным планом NCPC. GCA незамедлительно отправило запрос в вышестоящий суд, сославшись на дело Капитолийского холма и попытавшись отменить правила зонирования от ноября 1974 года. [30]

В тот же день, когда апелляционный суд вынес свое решение, Western Development Corp. объявила о покупке большей части территории, ограниченной северо-западными улицами Висконсин-авеню, северо-западными улицами М-стрит, Северо-западными улицами Потомак и каналом управления и связью, а также небольшим участком на противоположный берег C&O Canal, ограниченный Wisconsin Avenue NW, Grace Street NW и Potomac Street NW. Компания заявила, что сохранит исторический склад Canal Warehouse [31] и исторические фасады зданий на Висконсин-авеню, а также построит на этом месте роскошный торговый центр и кондоминиумы, выходящие на южную сторону. [32] Этот проект появился торговый комплекс Джорджтаун Парк .

Окончательное правовое изменение произошло, когда 17 октября 1978 г. Апелляционный суд округа Колумбия постановил в деле Гражданская ассоциация Джорджтауна против Комиссии по зонированию округа Колумбия , 392 A.2d 1027 (DC App., 1978), что ноябрь 1974 г. Правила зонирования были приняты надлежащим образом, даже несмотря на то, что они соответствовали генеральному плану NCPC. Это решение по сути положило конец попыткам GCA предотвратить изменение зонирования. [33]

Создание Джорджтаунского парка на набережной [ править ]

Основная статья: Джорджтаунский парк на набережной
Парк Джорджтаун-Уотерфронт в 2008 году, от входа возле гавани Вашингтон.

Решение Апелляционного суда округа Колумбия дало большой импульс новым усилиям по сохранению части набережной в качестве парковой зоны. В апреле 1979 года рабочая группа Джорджтаунского побережья - специальная группа, состоящая из NCPC, Службы национальных парков (NPS) и Управления по планированию и развитию округа Колумбия (подразделение мэрии) - выпустила проект плана реконструкции этого района. ограничен парком Рок-Крик, рекой Потомак, мостом Ки и каналом C&O. План (который основан на предложении CFA от января 1978 года) призывал к созданию нового парка между 31-й улицей на северо-западе и Ки-Бридж вдоль реки Потомак. Chessie системаЖелезная дорога, которой принадлежала эта земля, согласилась предоставить для парка полосу шириной 160 футов (49 м) рядом с рекой. Для зданий, расположенных непосредственно рядом с парком на улице К, будут введены ограничения по высоте, ограничивающие высоту строений до 30 футов (9,1 м), в то время как другие конструкции могут достигать высоты от 50 до 60 футов (от 15 до 18 м). План сократил застройку в районе на 75 процентов. [33]

В марте 1978 года сенатор Чарльз Матиас из Мэриленда внес в Конгресс законопроект, согласно которому вся территория, ограниченная парком Рок-Крик, мостом Ки, рекой Потомак и каналом C&O, является национальным парком. Спорный закон заставил бы прекратить развитие в этом районе. [34] Закон умер, но в начале 1979 года сенатор Марк Хэтфилд из Орегона ввел закон, требующий от NPS покупать только Chessie System и Inland Steel земли в этом районе и превратить его в национальный парк. [35] Этот закон начал продвигаться в Сенате, что придало новую срочность решению проблемы парков на набережной.

13 июля 1979 года министр внутренних дел Сесил Д. Андрус , председатель NCPC Дэвид Чайлдс , директор по планированию округа Колумбия Джеймс О. Гибсон и президент Western Develop Corp. Герберт С. Миллер подписали соглашение о продолжении освоения территории. Chessie System передала свой участок земли под застройку парка, и NPS согласилась построить там парк стоимостью от 7 до 12 миллионов долларов. Кроме того, трапециевидная часть северо-восточной части прибрежной зоны [36]земли, принадлежащие Chessie System, Western Development, Inland Steel и другим землевладельцам, будут куплены совместным предприятием, принадлежащим Chessie System и Western Development. Совместное предприятие обязалось построить в этом районе комплекс таунхаусов, офисных зданий и торговых площадей за 50 миллионов долларов. Высота строения будет от трех до шести этажей. Строительство потребовало одобрения CFA, и городской совет округа Колумбия должен был согласиться отменить незастроенные расширения 30-й улицы, 31-й улицы и Томаса Джефферсона (предназначенные для выхода на набережную). Жители Джорджтауна, обязавшиеся превратить всю территорию в парк, в подавляющем большинстве выступили против соглашения. [35]

По этому соглашению были установлены границы комплекса Вашингтон-Харбор и начались проектные работы.

Предложения и споры по дизайну гавани Вашингтон [ править ]

Комиссия изящных искусств США ( изображена печать ) отклонила первый проект Вашингтонской гавани, но с энтузиазмом восприняла его второй архитектурный проект.

Chessie System и Western Development наняли GMR Limited, архитектурную фирму, расположенную в Роквилле, штат Мэриленд , для проектирования гавани Вашингтон. [37] Осенью 1979 года компания представила свой проект в Комиссию по изящным искусствам. Этот проект представлял собой шестиэтажный, приземистый, густонаселенный комплекс зданий (соединенных мостами на верхнем уровне), в которых использовалось столько же площадь застройки по возможности. CFA выразило озабоченность по поводу массивности комплекса, и GMR Limited снизила его высоту до трех этажей. Однако изменений оказалось недостаточно, и в декабре CFA отклонило предложенный дизайн. [38]Месяц спустя Western Development наняла известного в стране архитектора Артура Коттона Мура для реконструкции Вашингтонской гавани. Принимая во внимание предложения CFA, Мур сказал, что будет использовать различные цвета для проекта и, возможно, спроектировать небольшие здания с большим пространством между ними. Между тем городские власти отказались от безоговорочной поддержки проекта. Кроме того, NCPC приказал составить заявление о воздействии на окружающую среду (EIS) для различных предложений по развитию и паркам, исследование, которое займет не менее шести месяцев. В связи с изменением дизайна и требованиями EIS, представители Western Development заявили, что дата начала их проекта была перенесена с осени 1980 года на март 1981 года [37].Компания также дала название своему партнерству с Chessie System: Washington Harbour Associates. [39]

5 марта 1980 года Мур предложил новый дизайн гавани Вашингтон. Проект стоимостью 60 миллионов долларов в стиле постмодерн [37] состоял из двух изогнутых зданий в южной части участка, обращенных к реке Потомак. Пять других зданий, разделенных пешеходными дорожками, были запланированы для районов к востоку, северо-востоку, северу, северо-западу и западу от этих изогнутых структур. Около 60 процентов от общей площади проекта должно было быть жилым, включая от 350 до 400 кондоминиумов. [39] Торговые площади будут занимать 320 000 квадратных футов (30 000 м 2 ) проекта. [40]Эллиптический бассейн для яхт был запланирован для территории, окруженной зданиями, а парк на берегу реки был предназначен для полосы земли между застройкой и рекой. В целом, проект занимал всего 3,43 акра (13 900 м 2 ), а не 5,9 акра (24 000 м 2 ) в предыдущем предложении. GCA категорически против этого дизайна. [39] Неделей позже CFA частично одобрило изменение дизайна Мура. Однако он не одобрил высоту проекта. CFA заявило, что проект высотой 86 футов (26 м) был слишком высоким и что он не одобрил бы строительство любого здания выше 60 футов (18 м). [40]

Мур быстро представил исправленный дизайн. В результате редизайна высота проекта снизилась до 68,5 футов (20,9 м) (всего на пять футов выше, чем самое высокое здание в Джорджтауне). Площадь комплекса была увеличена до 5,9 акров (24 000 м 2 ), а жилые и торговые здания были перемещены ближе к реке. Из-за этих изменений общий размер проекта снизился до 700 000 квадратных футов (65 000 м 2 ) с 750 000 квадратных футов (70 000 м 2).). CFA утвердило основной план редизайна 8 апреля 1980 года, хотя компания Washington Harbour Associates (WHA) должна была представить окончательные архитектурные чертежи в CFA и доказать, что Служба национальных парков все еще планировала развить остальную часть набережной как парк. ВАЗ, отвечающая этим двум требованиям, задержит строительство примерно на год. [41]

GCA также выступила против переработанного проекта. В ноябре 1980 года GCA потребовало отсрочить на два года проект стоимостью 120 миллионов долларов, пока не будет проведено исследование поймы . GCA утверждало, что проект был расположен на такой низкой земле и так близко к воде, что он будет регулярно затопляться. Девять из 13 членов городского совета округа Колумбия выступили спонсорами законопроекта о запрете строительства на этом объекте до тех пор, пока Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям (которое уже проводило исследование зоны затопления территории) не было завершено. Мэр Мэрион Барри выступила против закона. [42]Хотя требования по изучению поймы не предъявлялись, прошло еще девять месяцев, пока были получены окончательные архитектурные чертежи и разрешения на строительство. К июлю 1981 года стоимость проекта выросла до 154 миллионов долларов (в основном из-за инфляции ). [43]

Противоречие между Управлением по охране исторического наследия [ править ]

В сентябре 1981 года разгорелась крупная полемика по поводу действий Кэрол Б. Томпсон, директора Управления по сохранению исторического наследия округа Колумбия (DCHPO). В рамках процесса получения разрешения на строительство от DCHPO требовалось удостовериться, что проект соответствует внешнему виду, планировке, строительным материалам, цвету, высоте, стилю и текстуре окружающих зданий и не наносит ущерба характеру района. Поскольку CFA утвердило окончательные архитектурные чертежи, а ВАЗ получил заверения от Службы национальных парков в отношении строительства парка, одобрение DCHPO было последним шагом, который требовался перед тем, как город выдаст разрешение на строительство. [44]

Споры начались, когда Томпсон посетила предполагаемую строительную площадку в конце августа 1981 года. Она не уведомила GCA или WHA, что было нарушением правил DCHPO. 12 сентября Томпсон издал приказ об утверждении проекта. Когда GCA узнало о визите Томпсон на место, оно подало в суд на вынесение ее приказа. Томпсон отменила свой заказ. [44]

Второе посещение объекта (которое соответствовало правилам DCHPO) произошло в начале октября 1981 года. Томпсон был вынужден провести слушание, на котором GCA и WHA высказали свое мнение о том, не повлияло ли предыдущее посещение Томпсона на процесс утверждения DCHPO. 22 октября Томпсон повторно издала свой приказ об утверждении проекта. [45] GCA подала в суд на отмену приказа DCHPO. 4 ноября Апелляционный суд округа Колумбия издал временный судебный запрет.приказывает построить Вашингтонскую гавань. 14 ноября суд отменил свое постановление, заключив, что слушания показали, что действия Томпсона не нанесли непоправимого ущерба процессу выдачи разрешений DCHPO и что второе посещение объекта было проведено надлежащим образом. Городские власти заявили, что выдадут разрешения на строительство в течение недели, а компания Washington Harbour Associates заявила, что начнет строительство сразу же после этого. [46]

Строительство гавани Вашингтон [ править ]

Строительство гавани Вашингтон началось в ноябре 1981 года со сноса заброшенного цементного завода. [47] 1 октября 1982 года Апелляционный суд округа Колумбия оставил в силе свое решение от 14 ноября 1981 года, которое, по сути, положило конец попыткам GCA наложить запрет на постановление DCHPO. [48]

Некоторые изменения конструкции произошли во время строительства. США Инженерный корпус армии имел право утверждать любое строительство на реке Потомак. В марте 1983 г. ВАЗ запросил разрешение на дноуглубление канала в Потомаке, который приведет к эллиптическому бассейну для лодок в центре проекта, а также для утверждения плавучего дока для обеспечения дополнительных лодочных сооружений. ВАЗ также обратился к Корпусу с просьбой дать согласие на строительство дамбы на берегу реки и использовать материал, извлеченный из Потомака, для заполнения области за дамбой. На этой мелиорированной земле компания намеревалась построить дощатый тротуар длиной 700 футов (210 м) . GCA и местные гребные клубывыступил против этих запросов, аргументируя это тем, что лодочный бассейн и причал могут привлечь слишком много моторных лодок, что поставит под угрозу многие каякеры и гребцы , использующие этот район. [49] Большинство этих предложений были отозваны к ноябрю, когда ВАЗ отказался от эллиптического бассейна в пользу фонтана. [47]

Джордж Хайман строительная компания из Bethesda, штат Мэриленд , был генеральным подрядчиком по проекту строительства Вашингтон - Харбор. [47] Строительный инженер Зиван Коэн из фирмы Таджер-Коэн-Эдельсон и ландшафтный архитектор Джеймс Урбан также работали над комплексом. [50] К ноябрю 1983 года цементный завод прекратил свое существование , земляные работы фундамента были завершены, сваи для зданий забивались, а стальные листы вбивались в землю на берегу реки, чтобы защитить территорию от воды. [47]

Стоимость проекта выросла до 200 миллионов долларов к концу 1983 года. Washington Harbour Associates получила финансирование для проекта от KanAm Realty, подразделения KanAm International ( немецкая фирма по развитию недвижимости). Из-за экономического давления жилые помещения в комплексе были преобразованы в офисные помещения (за которые могла взиматься более высокая арендная плата). Объем офисных площадей подскочил до 480 000 квадратных футов (45 000 м 2 ) с 306 000 квадратных футов (28 400 м 2 ), в то время как торговые площади сократились до 85 000 квадратных футов (7900 м 2 ) с 150 000 квадратных футов (14 000 м 2 ) и жилой площади до 97000 квадратных футов (9000 м 2 ) от 236000 квадратных футов (21 900 м 2)). Количество кондоминиумов в проекте упало на 90 процентов, хотя остальные 38 единиц были построены как одни из самых роскошных в городе. WHA намеревалась сдать в аренду большую часть торговых площадей ресторанам и уже арендовала помещения для заведения на 1000 мест, которое спроектировал Warner LeRoy (тогдашний владелец знаменитой Tavern on the Green ). Оставшаяся розничная торговля (продуктовый магазин для гурманов, канцелярский магазин, аптека и т. Д.) Будет сдана в аренду предприятиям, обслуживающим потребности владельцев кондоминиумов. Восточная башня была спроектирована для размещения магазинов и ресторанов на первом этаже с офисными помещениями наверху. Западная башня была похожа по дизайну, за исключением того, что на верхних этажах находились кондоминиумы. [47]

К маю 1985 года строительство гавани Вашингтона приближалось к завершению. [51] Подрядчики поспешили завершить строительство шлюзов у основания башен гавани Вашингтона в начале ноября 1985 г. после того, как река Потомак, раздутая проливными дождями, поднялась на 7 футов (2,1 м) над уровнем паводка. [52]

Одним из требований разрешения на строительство комплекса было то, что он платит за археологическую оценку незастроенной прибрежной земли. На западной стороне застройки (которая должна была стать парком) летом 1985 года археологи обнаружили кирпичный фундамент и полы трех зданий начала 1800-х годов. Руины, а также остатки мощеной улицы были найдены на глубине 1,8 м. [53]

Завершение и открытие [ править ]

Основная статья: Дом Швеции

13 июня 1986 года первая очередь Вашингтонской гавани, состоящая из двух изогнутых башен и пяти примыкающих к ним зданий, открыла свои двери. Семьдесят процентов офисных площадей было сдано в аренду (по лучшим ценам), а 32 из 38 кондоминиумов уже проданы. В комплекс входил фонтан «водный танец» за 2 миллиона долларов, спроектированный Уильямом Хоббсом [54] [55], а еще от 6 до 7 миллионов долларов было потрачено на общественные места внутри комплекса. Уорнер Лерой объявил, что название его высококлассного ресторана будет «Потомак». [54] Вторая фаза проекта, которая состояла из отеля / офисного здания на земле между 30-й улицей северо-западнее и Рок-Крик, должна была начаться в конце 1986 года. [56]Но второй этап так и не был завершен. Земля была продана, и в 2006 году на ней построили Дом Швеции .

Критический прием [ править ]

Описание комплекса [ править ]

Карта комплекса Вашингтон-Харбор по состоянию на 2013 год.

В момент постройки комплекс Вашингтон-Харбор стоимостью 200 миллионов долларов состоял из пяти зданий [57] с 23 фасадами. [56] Каждое здание шестиэтажное. [5] Общая внутренняя площадь была чуть менее 1 000 000 квадратных футов (93 000 м 2 ), [57] хотя сдаваемая в аренду внутренняя площадь составляла всего 536 000 квадратных футов (49 800 м 2 ). [5]Главное здание состояло из двух блочных длинных построек. Южная половина каждого здания была изогнута, и эти изогнутые крылья окружали большой центральный фонтан. Эта область была открыта на южном конце. Расположенный по оси север-юг, южный край сооружения был параллелен реке Потомак (которая уходила с юго-востока на северо-запад). Через центр этих двух зданий проходила набережная Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона). Первоначально спроектированные с одинаковой высотой, наличие жилого пространства в западной башне (у которой была разная высота от пола до потолка) сделало две постройки неравными. [57] Озеленение Променада Томаса Джефферсона было спроектировано Джо Брауном и Майклом Вергасоном из ландшафтной архитектурной фирмы EDAW в сотрудничестве с Arthur Cotton Moore Associates.[55]

Вашингтон Харбор опирался на постмодернистскую [57] [58] смесь ар-деко , модерна , возрождения барокко , готического возрождения , греческого возрождения , возрождения эпохи Возрождения , романского возрождения и викторианских архитектурных стилей. Наружные стены были в основном из кирпича (бежевого и коричневого) и известняка (светло-бежевого цвета). Кирпич был не ровный, а скорее утопленный, выступающий и различной геометрической формы. Некоторые колонны , контрфорсы и пилястрыиспользованные в комплексе были конструктивными, но многие - нет. На протяжении всего комплекса использовались круглые и плоские арки различной ширины и высоты, кронштейны , неполные карнизы , фронтоны , фронтоны и декоративные завитки . На крыше имелись желобчатые кирпичные дымоходы разной высоты, украшенные кронштейнами . Балконы и террасы на крыше были отделаны кирпичными или металлическими парапетами в самых разных стилях. Крыша состояла из изогнутого металла, установленного под разными углами, и металлических куполов, окрашенных в белый цвет.разной ширины покрывали круглые офисы, круглые конференц-залы и гостиные в форме ротонды внизу. [57]

Форма, размер и стиль окон и дверей во всем комплексе Вашингтонской гавани сильно различались. Окна в одних местах были одинарными, в других - горизонтальными лентами. Окна по периметру часто украшали углы, а вместо окон иногда использовались раздвижные стеклянные или французские двери . Подоконники тоже различались по цвету, высоте, материалу, форме и стилю. [57]

Несколько менее разнообразны входы в структуру. Большинство входных дверей были стеклянными. Дверные косяки обычно были из зеленого металла, но иногда из бронзы или стали . Большинство дверных проемов защищали стеклянные и металлические козырьки. [57]

Фасады очень разнообразны:

  • Колонны разной высоты поддерживали верхние этажи комплекса со стороны реки Потомак, создавая чрезвычайно узкий нефункциональный портик . Капитал на вершине каждого столбца смутно Коринфянин в стиле, изготовленные из профилированного металлического листа , [57] и содержит скрытое осветительные приборы. [55] На южной стороне комплекса также были кирпичные опоры , пилястры и комбинации пилястр / колонн. На верхних этажах использовались летающие контрфорсы . Стеклянная ненесущая стена, за которой находился ресторан Потомак, была украшена декоративными металлическими изделиями, подобными тем, которые были найдены в викторианском чугуне павильоны . [57]
  • Восточный фасад состоял из конических белых колонн, обрамлявших большие вентиляционные решетки. [57]
  • Северный фасад представлял собой стеклянную навесную стену из шести пролетов, слегка наклоненную внутрь. Ритм, пропорции, размер и расстояние между окнами в каждом пролете и на каждом этаже были разными. [57]
  • Западный фасад состоял из стеклянной ненесущей стены, которая слегка наклонялась внутрь. [57] Фасад выступал наружу (имитируя ниши и башни ) в некоторых точках, а в некоторых местах имел остроконечную крышу. В южном углу здания круглая уличная площадь врезалась в тротуар на западе (предоставляя несколько парковочных мест), в то же время прорезая дугу в фасаде здания. Это помогло создать переход от плоского южного фасада к более разнообразному западному фасаду. [55]
  • Фасады, выходящие на набережную Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона), имели горизонтальный стык, который был глубоко утоплен и покрыт рустом . Выступающая стена над стыком поддерживалась консолями . [57]

Архитектор Артур Коттон Мур сказал, что массовые строительные линии длиной в блоки были необходимы из-за необходимости использовать как можно больше места. Чтобы разрушить монолитный, похожий на стену эффект этой массы, каждый длинный фасад был разбит на несколько меньших фасадов и использовались разные архитектурные стили, чтобы сделать здания визуально интересными. Мур сказал, что он спроектировал пешеходные дорожки так, чтобы пешеходы видели только один фасад за раз, поэтому сохраняется последовательность в архитектурном видении. [56]

Пешеходные зоны вокруг комплекса были выложены из кирпича, керамики , каменной плиты и гранитной плитки. [57] Променад Томаса Джефферсона был в большой степени благоустроен. В нем также было множество скамеек, а у бетонных плантаторов вдоль набережной были специально сконструированы выступы, достаточно широкие, чтобы можно было сидеть. [55] Чугунные решетки в стиле Beaux-Arts закрыли водостоки на уровне улицы. [57] Променад Томаса Джефферсона заканчивался у гигантского эллиптического фонтана водного танца, который содержал пятиэтажную башню, подобную храму греческого возрождения, на западной стороне. [55]Дощатый настил длиной 600 футов (180 м) был построен на 6 футов (1,8 м) выше среднего уровня воды, слегка нависая над рекой. [59]

Критический прием [ править ]

Верхние этажи Вашингтонской гавани демонстрируют разнообразие архитектурных элементов, которые Артур Коттон Мур использовал, чтобы сделать комплекс визуально интересным.

Архитектор Роджер К. Льюис , писавший для Washington Post , в целом похвалил структуру, назвав ее «невероятно разнообразным, сложным, временами ошеломляющим архитектурным коллажем». [57]Он назвал готовность Мура разделить комплекс пешеходными дорожками «мастерским ударом урбанизма» и похвалил его «архитектурное изобилие» - то, как Мур фрагментировал большую часть зданий с утопленными и выступающими фасадами самых разных цветов, материалов и стилей. Он также выразил решительное одобрение того, как комплекс был спроектирован для состоятельных арендаторов, но при этом имел место для публики. Однако он чувствовал, что здание стилистически не вписывается в остальную часть Джорджтауна, хотя Мур опирался на многие архитектурные стили, найденные там. [57]

Архитектурный критик Washington Post Бенджамин Форджи был более двусмысленен. Он назвал эту структуру «поп-архитектурой [которая] гордо идиосинкразична» [55], утверждая, что она потерпела неудачу как часть последовательной архитектуры, но сумела создать уникальное и популярное пространство. Общее впечатление, как утверждал Форги, было разобщенным, хотя некоторые элементы (особенно дымовые трубы на крыше и куполаи юго-западный угол и западный фасад) очень хорошо работали вместе. Тем не менее, Форги очень хвалил Променад Томаса Джефферсона и создаваемое им сильное чувство движения и жизненной силы. По его словам, сама по себе световая башня в фонтане была «правильным объектом в нужном месте» и сильно определяла эллиптическое пространство площади / фонтана. Но даже в этом случае, как он обнаружил, его чистый дизайн не соответствовал "загруженности" вокруг него. [55] Через два года после открытия проекта Форджи утверждал, что Вашингтонская гавань была «гигантским, загруженным архитектурным яйцом», но «в значительной степени искупленным своим прекрасным городским дизайном». [60]

У других были разные мнения о проекте. Репортер по недвижимости Washington Post Джон Минц назвал ее архитектурой «поп-арт». [61] Дж. Картер Браун , директор Национальной галереи искусств , насмешливо назвал его «Занаду на Потомаке», в то время как автор « Руководства по архитектуре Вашингтона» от AIA считает, что это «любопытная смесь архитектурных мотивов». "и" мультяшный "- и в целом визуально ошеломляющий. [62] Архитектор Ричард Саул Вурман назвал его «напыщенным» и изобилующим «неуклюжей яркостью», но признал, что он обеспечивает превосходный доступ к реке. [63]Историки архитектуры Памела Скотт и Антуанетта Жозефина Ли заявили, что архитектурные элементы выглядели «вынужденно». [64] Архитектор и профессор Католического университета Америки Питер Блейк в 1987 году насмешливо назвал Вашингтонскую гавань «архитектурой тематического парка в поисках подходящей темы» и обнаружил, что это «дурацкое, причудливое сочетание колонн, кривых, зубчатых стен, куполов, башен. , фонтаны, болларды, бастионы, полумесяцы, террасы, огневые точки, аллеи, набережные, бульвары, площади и другие колонны и колонны, а также слишком много других фантазий, чтобы упоминать или описывать ". Хотя Блейк назвал этот комплекс «более высокотехнологичным, чем высокотехнологичным», он обнаружил, что он намного превосходит мягкие квадратные конструкции, облицованные известняком, которые обычно строят в городе.[65]Выступая в 1987 году, член правления GCA Дональд Шеннон назвал это «катастрофой, сбором хлама» и осудил его за китч и угощение яппи- консьюмеризму . [1] Репортер Washington Post Мэриэнн Хаггерти в своей статье в 1998 году назвала комплекс «одним из самых архитектурно отличительных зданий города». [5]

Вашингтонскую гавань называют архитектурой, близкой к деконструктивистской . Роджер К. Льюис, решительный критик деконструктивизма, утверждал, что проект имеет «умеренно деконструктивистские устремления», потому что его архитектурные элементы фрагментарны и произвольно сгруппированы. Тем не менее, он признает, что он избегает деконструктивизма, потому что имеет подоплеку. [66] Вашингтон Постархитектурный критик Бенджамин Форджи раскритиковал проект на аналогичных основаниях. Он утверждал, что основные структурные конструкции Мура были «гениальными и убедительными». Но архитектурный стиль, по словам Форги, - это второстепенная мысль, а не «присущий» зданию Мура. Заявленное Муром обоснование внешнего вида Вашингтон-Харбор, как он утверждает, чрезмерно упрощено и устанавливает ложную связь между орнаментом и человеческим масштабом, а также между металлическими украшениями и современностью. Хотя Форджи не использует слово «деконструктивизм», он указал, что Вашингтонской гавани не хватало контекста и последовательности. [67]

Вашингтонский строительный конгресс вручил John J. Kirlin, Inc. премию за мастерство в 1987 году за сантехнические работы на фонтане Вашингтон-Харбор. [68]

Операции [ править ]

Весенний день на променаде перед гаванью Вашингтон в 2008 году.

Гавань Вашингтона оказалась популярной среди публики. К весне 1987 года открылся японский ресторан Hisago, а также кондитерская и деликатесы . Строились Tony & Joe's Seafood Place, China Regency ( китайский ресторан ), Jaimalito's Cantina ( мексиканский ресторан ) и французский ресторан . [69] По вечерам сотни бизнесменов, велосипедистов, бегунов, жителей окрестных районов и туристов наводняли комплекс, чтобы насладиться свежим воздухом, водой и фонтаном. [1]Гребцы когда-то беспокоились, что комплекс будет привлекать слишком много лодок, но гребцы и гребцы стали пользоваться вновь обретенной популярностью, поскольку их вид спорта стал виден местным жителям, которые могли наблюдать за их тренировками и соревнованиями с променада Вашингтонской гавани. [70] Однако около 100 000 квадратных футов (9300 м 2 ) из 560 000 квадратных футов (52 000 м 2 ) запланированных офисных площадей не были закончены или заняты на момент открытия комплекса из-за нехватки арендаторов. [71]

Осенью 1986 года Western Development сократила объем своих инвестиций в Вашингтон-Харбор. Компания выиграла право на застройку Market Square, смешанного застройщика стоимостью 200 миллионов долларов на Пенсильвания-авеню на северо-западе между 6-й и 7-й улицами на северо-западе. Но Western Development не смогла привлечь необходимое финансирование для строительства Market Square и была вынуждена добавить в качестве партнеров к проекту находящуюся в Техасе девелоперскую компанию Trammell Crow и Dutch Institutional Holding Co., крупнейшего государственного пенсионного фонда в Нидерландах . [72] Впоследствии Western Development продала часть своих инвестиций в Вашингтон-Харбор другим партнерам. Это покинуло CSX Corporation(преемник Chessie System) с 25,5% проекта, Western Development с 24,7%, KanAm с 9% и группой индивидуальных партнеров с 40%. [73]

Проблемы управления Western Development [ править ]

Проблемы с управлением Вашингтонской гавани впервые стали достоянием общественности 27 октября 1987 года, когда главный ресторан комплекса, дорогой и роскошный Потомак Warner LeRoy, закрылся без предупреждения. Газета Washington Post со ссылкой на неназванные источники в ресторанной индустрии сообщила, что Потомак предлагал посредственную еду по высокой цене, потратил слишком много на строительство ресторана, был слишком большим и недостаточно быстро менял посетителей. Но Лерой обвинил Western Development, заявив, что плата арендаторам взлетела до 300000 долларов в год с 45000 долларов в год, вывоз мусора был плохим, ландшафтный дизайн был неполным, пожарная сигнализациязвонил, когда не было пожара, руководство не завершило крытый переход от стоянки до подъезда, и сантехника была в плохом состоянии. Лерой также утверждал, что потратил 1 миллион долларов на судебные издержки в борьбе с Western Development (которая управляла имуществом). The Post процитировал другого неназванного владельца ресторана в здании, который согласился, что Western Development - это «боль». [74] (Иск, поданный LeRoy против Western Development, был урегулирован во внесудебном порядке в ноябре 1987 года.) [75] [76] К концу октября другие анонимные арендаторы торговых и офисных помещений жаловались в Washington Post.что они тоже столкнулись с большими непредвиденными расходами и что компания Western Development не ответила на их жалобы по поводу физических проблем с оборудованием. Несколько владельцев кондоминиумов в комплексе также жаловались на рост затрат, которые включали расходы на покрытие увеличения налога на недвижимость, плату за обычные услуги по уборке (такие как вывоз мусора, уборку тротуаров и мытье окон) и плату за парковку в гараже. [75]Некоторые неопознанные арендаторы также утверждали, что они были введены в заблуждение относительно эксплуатационных расходов проекта, слишком поздно узнав, что они не покрыли все эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость; это пространство часто не было закончено раньше, чем через шесть месяцев после даты доставки; что ошибки конструкции не исправлены; и что занятость на месте (от которой розничные торговцы зависели для прогнозов продаж) будет 2500 человек, но в итоге всего 1200 человек (несмотря на то, что 85 процентов комплекса было сдано в аренду). The Washington Post процитировала неназванный источник в отрасли, который сказал, что Запад «плохо обращался с арендаторами» и «не заботился об их потребностях». [73] Но другие арендаторы, такие как Arthur Young & Co., Holcomb & Co. и Tony & Joe's заявили, что довольны управлением компанией Western Development Вашингтон-Харбор. [73] Компания Western Development обвинила правительство округа в росте затрат, заявив, что город удвоил налог на недвижимость в комплексе за последний год. [75] Из-за роста операционных расходов сувенирный магазин Hays Harmon был закрыт, а владелец Cafe Rose попытался продать бизнес. [73]

Закрытие Потомака отрицательно сказалось на пешеходном потоке в Вашингтонской гавани, что вызвало экономические трудности для других предприятий розничной торговли. [73] В декабре Washington Harbour Associates обратилась в федеральный суд по делам о банкротстве с просьбой освободить Потомак от его аренды, чтобы комплекс мог сдать помещение в аренду другому арендатору. [77]

Через шесть месяцев после того, как проблемы управления были впервые обнародованы, CSX Corporation уволила Western Development и наняла Faison Associates в качестве управляющего недвижимостью Washington Harbour. [73]

Продажа Конраду Кафрицу [ править ]

Вид на шлюзы гавани Вашингтона в развернутом состоянии со стороны комплекса со стороны реки Потомак.

На втором году своего существования Вашингтон-Харбор становился все более проблемным объектом. Более 32 000 квадратных футов (3000 м 2 ) из 65 000 квадратных футов (6000 м 2 ) торговых площадей и 38 000 квадратных футов (3500 м 2 ) из 110 000 квадратных футов (10 000 м 2 ) ресторанов и офисных помещений были свободны. . (Для сравнения, средний уровень вакантных площадей в городе составлял 8 процентов.) Тридцать из 35 кондоминиумов проекта были проданы в прошлом году, а иск Warner LeRoy на 68 миллионов долларов находился на рассмотрении против владельцев. Washington Postсо ссылкой на неназванных инсайдеров, работающих в сфере недвижимости, сказал, что Вашингтон-Харбор испытывает трудности с зарабатыванием денег, потому что WHA слишком щедро тратила на строительство, которое не могла покрыть аренда. [78]

29 августа 1988 года местные СМИ объявили, что Конрад Кафриц, наследник империи недвижимости Кафриц , подписал соглашение, по которому он получил контроль над гаванью Вашингтон. [78] CXS незаметно начала попытки продать собственность в 1987 году (до того, как начались споры между руководством), прося за нее от 225 до 250 миллионов долларов. [79] Переговоры с Cafritz начались летом 1987 года и быстро разрешились. [80] Хотя не цена покупки не была публично раскрыта, [78] Washington Post сообщила , что продажи стоит $ 200 млн. [79] (Город оценил собственность в 116 миллионов долларов) [80]Сделка не была прямой покупкой. Согласно условиям соглашения о создании Washington Harbour Associates, CSX не только контролировала партнерство, но и являлась единственным арендодателем Washington Harbour по договору аренды сроком на 198 лет. CSX передал недвижимость в субаренду арендаторам. Использование сложной транзакции с участием ряда подставных корпорацийПо контрактам, которые Кафриц заключил с самим собой, и по контрактам, которые Кафриц заключил лично с президентом CSX Realty Ричардом Бидлсом, Кафриц купил землю под гаванью Вашингтон за 31 миллион долларов. Кафриц получил контроль (но не право собственности) на улучшения собственности, купив долю CSX в Washington Harbour Associates и взяв на себя 198-летнюю аренду. Затем Cafritz взял под свой контроль собственность, сдав в аренду Washington Harbour двум новым товариществам, созданным Cafritz исключительно с целью контроля собственности. Согласно условиям этих договоров аренды, Caftritz стала владельцем улучшений только в 2182 году. [79]

Неизвестная группа японских инвесторов помогала финансировать приобретение Cafritz [81], и сделка закрылась 22 декабря 1988 г. (Кондоминиумы, которые принадлежали арендаторам, не были включены в покупку) [80].

Аренда Cafritz, похожая на покупку, вызвала споры. Поскольку никакие документы на улучшение не переходили из рук в руки, Cafritz смогла избежать уплаты налогов на передачу прав и регистрационных сборов в размере 3 миллионов долларов . Поскольку округ Колумбия не облагал налогом аренду, Cafritz платил только налоги и сборы за землю, которые составили всего 620 000 долларов. [79] Выборные чиновники в безденежном городе были возмущены сделкой и обеспокоены тем, что множество других договоров аренды, похожих на покупку, вскоре нанесут ущерб доходам города от налогов на передачу собственности. Споры бушевали в течение нескольких месяцев, пока в мае 1989 года городской совет округа Колумбия не одобрил закон, увеличивающий налог на передачу собственности и закрывающий лазейку при аренде, похожей на покупку. [82]

Сделка Cafritz стабилизировала Вашингтон-Харбор. Cafritz преобразовал часть торговых площадей в комплексе в офисные помещения (за которые выплачивалась более высокая арендная плата), урегулировал во внесудебном порядке в конце 1988 года иск на сумму 68 миллионов долларов, поданный Warner LeRoy [80], и снизил арендную плату для новых арендаторов в офисных помещениях на 16 процентов. . [71] Через два месяца после того, как Кафриц начал свое владение имуществом, шеф-повар Витторио Теста открыл новый ресторан, Leonardo da Vinci Ristorante, в части помещения, которое раньше занимал Потомак. [83] Теста преобразил пространство из украшенного драгоценностями, украшенного люстрами выставочный зал в тихий, мягко освещенный ресторан. Ресторан Леонардо да Винчи открылся в феврале 1989 года. Он включал менее дорогую, более неформальную столовую и услугу доставки еды на вынос на нижнем уровне.[84] В августе 1989 года Ark Restaurant Corp. объявила о подписании 15-летнего договора аренды нового ресторана Sequoia в гавани Вашингтон. Компания заявила, что средняя цена (20 долларов за ужин) и меньший размер (550 мест по сравнению с 800 местами в Потомаке) сделают новое кафе прибыльным. [71] Sequoia открылась в сентябре 1990 года. [85] К середине 1990 года Cafritz также арендовала большую часть пустующих офисных помещений в гавани Вашингтон. [81]

Последовательная смена владельца [ править ]

Cafritz сохранил за собой право собственности на Вашингтон-Харбор всего на два года. К 1990 году у Кафрица были финансовые проблемы, и японцы хотели, чтобы он прекратил сотрудничество. В июне 1990 года японцы воспользовались своими договорными правами и за счет финансирования со стороны Long-Term Credit Bank of Japan выкупили долю Cafritz в гавани Вашингтон. [81]

Вашингтонская гавань продолжала стабилизироваться после приобретения японцами. Новое право собственности привлекло Jones Lang Wootton USA (ныне JLL) в качестве управляющего активами, агента по аренде и управляющего недвижимостью для изменения положения собственности. Все 35 квартир в конце концов были проданы (хотя около трети из них снова были выставлены на продажу) [86], 85 процентов офисных площадей было сдано в аренду, и открылся новый итальянский ресторан Pasta Place. В комплексе также постоянно росло количество бесплатных культурных мероприятий. К лету 1992 года в гавани Вашингтона проходила Потомакская международная регата, джазовый фестиваль под открытым небом, а летом летом проводились ночные развлечения гитаристов, стальных барабанных оркестров и струнных квартетов . Кроме того, шесть скульптур Джона Сьюарда Джонсона IIбыли установлены в районе променада. [3] К маю 1994 года арендная плата за офисные помещения выросла до 88 процентов (но была одной из самых высоких арендных ставок в Джорджтауне, от 32 до 34 долларов за квадратный фут), и такие крупные фирмы, как Hill & Knowlton и Swidler & Berlin заняли свои места. Потомак River Front также снизил эксплуатационные расходы примерно на 25 процентов до всего 10 долларов за квадратный фут. [87]

В феврале 1988 года компания Jones Lang Wootton USA выступила посредником при продаже Washington Harbour компании Crescent Real Estate Equities за 161 миллион долларов. На момент продажи это была самая высокая цена за квадратный фут, когда-либо уплачиваемая за офисное здание в Вашингтоне, округ Колумбия. Это была первая покупка Crescent здания в Вашингтоне. Опять же, в продажу не входили кондоминиумы, принадлежащие арендаторам. [5]

Компания Crescent Real Estate владела Вашингтонской гаванью три с половиной года. В сентябре 2001 года Crescent продал Вашингтон-Харбор компании Shorenstein Properties за 154,25 миллиона долларов, или 287,67 долларов за квадратный фут. [88]

Компания Shorenstein Properties владела Вашингтонской гаванью два с половиной года. В марте 2003 года он продал комплекс компании Broadway Real Estate Partners за 185 миллионов долларов. Финансирование было предоставлено Lehman Brothers , неустановленным офшорным инвестиционным банком, и несколькими другими частными инвесторами. Повышение цены комплекса на 19,5% связано с быстрым улучшением заполняемости, которое к 2003 г. достигло 99% (с годовым оборотом менее 1%). Еще 75% площадей были сданы в аренду до 2007 г., и арендная плата больше не взималась. самый высокий в районе, но соответствует другим свойствам в центре города. В число новых крупных арендаторов вошли юридические фирмы Foley & Lardner , Collier Shannon Rill & Scott и Orrick, Herrington & Sutcliffe .[88]

Спустя два года Broadway Real Estate Partners в феврале 2005 года продала Вашингтон-Харбор компании Prudential Real Estate Investors за 220 миллионов долларов. [89]

Хотя Вашингтон-Харбор собирал «огромные толпы» каждый вечер и по выходным в теплую погоду, [90] Prudential Real Estate Investors продали комплекс в марте 2010 года MRP Realty и Rockpoint Group примерно за 244,5 миллиона долларов. [91] Инсайдеры в сфере недвижимости заявили, что Prudential, возможно, потребовались деньги для других, более прибыльных инвестиций. Кроме того, резко выросла доля вакантных площадей в комплексе. Всего 3,8 процента собственности было вакантным во втором квартале 2007 года, но 23,9 процента было вакантным в последнем квартале 2009 года. [92] MRP Realty уволила давнего управляющего недвижимостью и начала управлять комплексом. [7]

2011 наводнение и ремонт [ править ]

17 апреля 2011 года в гавани Вашингтона произошло серьезное наводнение. Из-за проливных дождей и сильного прилива река Потомак вышла из берегов на 10–12 футов (3–3,7 м). Поскольку шлюзы либо не открыты, либо частично открыты (источники противоречат их статусу), вода начала литься в гараж, подвал и первый этаж комплекса в 7:00 утра. Все жильцы первого этажа и все жители кондоминиума были эвакуированы. в округе Колумбия пожарной и скорой медицинской помощи Департамента услуг (DCFEMS). В полдень шлюзы были наконец подняты, и представитель DCFEMS Питер Пирингер сказал, что шлюзы «легко ... сдерживали бы» воду, если бы они были на месте. [93]Позже MRP Realty заявила, что, по ее мнению, паводок достиг пика, и в открытии шлюзов нет необходимости. [94]

19 апреля против MRP Realty был подан коллективный иск на 5 миллионов долларов от имени компаний и сотрудников, потерявших доход из-за наводнения. [95] В иске говорилось, что MRP Realty не смогла открыть шлюзы, несмотря на соответствующее предупреждение. [96] Еще 39 истцов (большинство из которых работники ресторанов) присоединились к иску, который 15 июня был подан в Верховный суд округа Колумбия для их удовлетворения. [7] Переговоры по урегулированию иска велись осенью 2012 года, но сорвались в октябре. [94] 19 февраля 2013 г. судья Высшего суда Эрик Кристин отклонил коллективный иск. [97]

30 июля 2011 года MRP Realty объявила о ремонте Вашингтонской гавани за 30 миллионов долларов. Планы реконструкции, которые еще не были проверены местной консультативной комиссией по вопросам соседства и городскими властями , добавили новое ресторанное пространство и дополнительную открытую обеденную зону, а также заменили эллиптический фонтан новым фонтаном площадью 7000 квадратных футов (650 м 2 ), способным стать каток площадью от 9000 до 12000 квадратных футов (от 840 до 1110 м 2 ) зимой (источники различались по размеру). MRP Realty заявила, что надеется начать ремонт в начале 2012 года. [98] [99] [100] Руководители MRP Realty заявили, что ремонт был произведен не в ответ на апрельское наводнение, а был запланирован с тех пор, как компания купила Вашингтон-Харбор в 2010 году.[99] Эти планы ремонта были впоследствии одобрены соответствующими властями. Компания M. Arthur Gensler Jr. & Associates спроектировала площадь, фонтан / ледовый каток и внешний ремонт, а Clark Construction выступила генеральным подрядчиком. [100] Фонтан / каток открылся в ноябре 2012 года. Каток площадью 11 800 квадратных футов (1100 м 2 ) был третьим и самым большим катком в городе. [101] Он сразу же оказался популярным. [102]

В ноябре 2012 года MRP Realty объявила, что изучает возможность строительства шестиэтажного жилого дома на 88 семей или отеля на 120 номеров на лесистом северо-восточном углу участка Вашингтон-Харбор. Ни одно из строений не может быть выше 60 футов (18 м) в высоту. [103] Администратор по зонированию округа Колумбия Мэтью Ле Грант сообщил MRP Realty, что правила зонирования города, похоже, не препятствуют строительству структуры площадью 70 500 квадратных футов (6 550 м 2 ). Владельцы кондоминиумов в Вашингтонской гавани выступили против строительства в январе 2013 года, заявив, что это нанесет ущерб их стоимости собственности. [104]

Вашингтонская гавань объявила 4 марта 2013 года, что шеф-повар Фабио Трабокки откроет новый ресторан Fiola Mare площадью 9000 квадратных футов (840 м 2 ) в Вашингтонской гавани в течение года. [105]

Распродажа 2013 г. [ править ]

MRP Realty и Rockpoint Group выставили на продажу Вашингтон-Харбор в феврале 2013 года по запрашиваемой цене 250 миллионов долларов. [106] Они продали недвижимость в июне 2013 года за 370 миллионов долларов компании Principal Real Estate Investors (PREI), консорциуму южнокорейских инвесторов. [107] В октябре PREI заключила контракт с двумя компаниями на оказание помощи в аренде помещений. Компания наняла Transwestern для аренды офисных помещений и Rappaport для аренды торговых площадей. [108]

Операции наводнения [ править ]

Дизайн шлюзов [ править ]

В Джорджтауне река Потомак достигает стадии паводка, когда она на 7 футов (2,1 м) выше среднего уровня. На высоте 8 футов (2,4 м) происходит умеренное наводнение. На высоте 10 футов (3,0 м) начинается серьезное повреждение. [109] Рекорд паводка составляет 19,5 футов (5,9 м), установленный в 1889 году. [59] Почти рекорд в 17,72 футов (5,40 м) был достигнут во время проливных дождей в октябре 1942 года. [109]

Гавань Вашингтон была специально построена недалеко от ватерлинии. Примерно в 1970 году Министерство внутренних дел поручило Arthur Cottom Moore Associates изучить, как 80 городов используют свои прибрежные районы. Исследование показало, что когда города использовали набережные для общественного пользования, они либо возводили «фестивальные / рыночные здания» (где торговцы временно занимают места), которые легко освобождаются, либо возводили дамбы или дамбы, чтобы изолировать реку от суши. Мур был полон решимости предоставить общественности свободный доступ к реке Потомак и избежать обоих решений. [56]

Чтобы преодолеть проблему наводнения, Мур построил шлюзовой шлюз в гавани Вашингтон. Свердруп & Parcel инжиниринговая фирма разработала FloodGate системы на основе барьеров , используемых для защиты атомных электростанций. [59] Пятьдесят семь шлюзов окружают весь комплекс. [110] Ворота различаются по размеру, самые близкие к реке - около 12 футов (3,7 м) в высоту и от 8000 до 10000 фунтов (от 3600 до 4500 кг) в весе. Те, что по другую сторону комплекса, меньше и легче. [59] Ворота были спроектированы для защиты от наводнения высотой 17 футов (5,2 м). [59] Каждые ворота хранятся в углублении под землей и должны подниматься в положение между тем, что кажется декоративными столбами, с помощью подъемника или небольшого крана.[59] [110] Закопанный газовый компрессор затем надувает уплотнения по обе стороны от ворот, чтобы создать уплотнение между воротами и столбами. [59] [111] Самый нижний уровень (P2) гаража предназначен для целенаправленного затопления, чтобы давление грунтовых вод удерживало ворота в вертикальном положении. [110]

Ворота - первые в своем роде в мире после постройки - устанавливаются за три [59] до пяти [111] часов. Решение поднять ворота принимается управляющей компанией, которая связывается с речным бюро Национальной метеорологической службы в Харперс-Ферри, Западная Вирджиния . [59] [110] Вообще говоря, вода в Харперс-Ферри занимает около 36 часов, чтобы добраться до гавани Вашингтон. [110] [111] В 1996 году стоимость открытия шлюзов составляла около 18 000 долларов за одно использование. [59] (Гидравлическая подъемная система была рассмотрена, но отклонена как слишком дорогостоящая, учитывая ограниченное использование ворот.) [59]

Случаи наводнения [ править ]

Наводнение в гавани Вашингтона в январе 2010 года охватило дощатый настил и часть площади, но остановлено шлюзами.

В период с 1986 по 2012 год шлюзы в гавани Вашингтона использовались не менее 11 раз. В их число входят:

  • 17–19 апреля 1987 г. - из-за проливных дождей река Потомак поднялась на 3 фута (0,91 м) 17 апреля. В качестве меры предосторожности были подняты шлюзы. Потомак был на 8 футов (2,4 м) выше нормы 19 апреля, что было самым сильным наводнением с момента первого использования ворот в ноябре 1985 года. Тротуар был залит водой. [112]
  • 30 марта 1994 г. - Следующее сообщение об использовании шлюзов произошло 30 марта 1994 г., когда река Потомак достигла отметки 10,3 фута (3,1 м) из-за таяния снежного покрова и проливных дождей. Паводковые воды пришли на 30 футов (9,1 м) вглубь суши и были от 6 до 8 дюймов (от 15 до 20 см) в высоту у шлюзов. Тротуар, пришедший в негодность из-за контакта со льдом в феврале, получил дополнительные повреждения. [113]
  • 20 января 1996 г. - Тающий снежный покров и проливные дожди снова заставили Потомак подняться на 13,8 футов (4,2 м) над нормальным уровнем, это самый высокий уровень за 25 лет. Гавань Вашингтона была окружена водой, но шлюзы предотвратили любые повреждения. [59] [114]
  • 10 сентября 1996 г. - Ураган Фрэн привел к тому, что река Потомак поднялась на 12,1 фута (3,7 м) выше нормы, снова окружив гавань Вашингтона водой. И снова шлюзы защитили комплекс. [115]
  • 5 сентября 1999 г. - Остатки урагана Деннис заставили гавань Вашингтона открыть шлюзы после того, как было предсказано обширное наводнение. Однако эти прогнозы оказались ошибочными, и дощатый настил почти не был залит водой. [116]
  • 17 сентября 2003 г. - проливные дожди из-за урагана «Изабель» привели к тому, что река Потомак поднялась на 4,19 м выше нормы. Несмотря на то, что гавань Вашингтона открыла свои двери, по крайней мере один ресторан в комплексе оставался открытым. Вода покрывала дощатый настил около 3 футов (0,91 м), но не доходила до шлюзов. [109] [117] После сильной грозы 23 сентября Вашингтонская гавань снова открыла шлюзы, хотя они только что были сняты. Вода просочилась в ресторан Tony & Joe's Seafood до того, как ворота были на месте. [118]
  • 27–28 июня 2008 г. - Внезапное наводнение из-за сильнейшего дождя заставило гавань Вашингтона открыть шлюзы. Но, несмотря на предсказания наводнения, вода почти не покрывала дощатый настил. [109]
  • 27 января 2010 г. - Раннее таяние снега и ледяные дамбы на реке Потомак вызвали наводнение реки Потомак возле Вашингтона. Но хотя шлюзы были подняты, вода так и не достигла шлюзов. Он покрыл только дощатый настил и несколько футов площади. [119]
  • 17 апреля 2011 г. - Гавань Вашингтона не смогла открыть шлюзы после проливных дождей, что вызвало сильное наводнение в комплексе.
  • Май 2011 г. - неделя проливного дождя привела к предупреждению о наводнении в среднем и нижнем течении реки Потомак. Гавань Вашингтона, начинающая оправляться от значительного наводнения в апреле 2011 года, открыла свои двери. За променадом затопления не произошло. [120]
  • 29–30 октября 2012 г. - Прохождение урагана «Сэнди» над Вашингтоном, округ Колумбия, привело к тому, что гавань Вашингтона рано подняла свои шлюзы. Река Потомак достигла высоты 9 футов (2,7 м) выше нормы, но вода не достигла шлюзов. [121]

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b c Санчес, Рене. «На гавани: идя к потоку». Вашингтон Пост. 26 июня 1987 г.
  2. ^ Роджерс, Уолтер. Профессиональная практика ландшафтной архитектуры: полное руководство по открытию и управлению собственной фирмой. Нью-Йорк: Ван Ностранд Рейнхольд, 1997, стр. 102.
  3. ^ а б Харристон, Кейт. «Возрождение набережной Джорджтауна». Вашингтон Пост. 8 августа 1992 г.
  4. ^ По крайней мере, один источник утверждает, что комплекс занимает всего 3,43 акра (13 900 м 2 ). См .: Бредермейер, Кеннет. «Новый план набережной против Джорджтауна». Вашингтон Пост. 5 марта 1980 г.
  5. ^ a b c d e Хаггерти, Мэриэнн. «Фирма Далласа покупает комплекс на берегу реки». Вашингтон Пост. 26 февраля 1998 г.
  6. ^ "MRP, Rockpoint Close Purchase of Washington Harbour". Вашингтонский деловой журнал. 22 июня 2010 г. Проверено 16 марта 2013 г.
  7. ^ a b c Пламб, Тирни. «Сотрудники подтверждают иск Вашингтонской гавани». Вашингтонский деловой журнал. 21 июня 2011 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  8. ^ a b Шарфенберг, Кирк. «Столкновение подразделений на набережной из-за повторного зонирования». Вашингтон Пост. 17 августа 1972 г.
  9. ^ a b Комб, Эбботт. «Планируется исследование набережной Джорджтауна». Вашингтон Пост. 31 января 1972 г.
  10. ^ Вейль, Мартин. «Новый план набережной». Вашингтон Пост. 22 декабря 1970 г.
  11. ^ Никсон, Ричард. "Никсон: Новая революция для округа Колумбия" Вашингтон Пост. 8 апреля 1971 г.
  12. ^ a b Шарфенберг, Кирк. «Художественная группа выступает против Джорджтаунского офиса». Вашингтон Пост. 20 апреля 1972 г.
  13. ^ Willmann, Джон Б. "Офисное пространство-праздник или голод?" Вашингтон Пост. 15 марта 1975 г.
  14. ^ a b c Мейер, Юджин Л. «Оценка плана развития Джорджтауна». Вашингтон Пост. 3 ноября 1972 г.
  15. ^ «Судья США отказывается запретить высотные здания». Вашингтон Пост. 13 октября 1972 г.
  16. ^ a b «Противники Джорджтаунского Высшего общества теряют костюм». Вашингтон Пост. 18 ноября 1972 г.
  17. ^ «План набережной отложен». Вашингтон Пост. 26 ноября 1972 г.
  18. ^ a b «Обоснуйте зонирование, суд говорит округ Колумбия» Вашингтон Пост. 7 февраля 1973 г.
  19. ^ Фон Эккардт, Вольф. «Превращение набережной в восхитительное место». Вашингтон Пост. 12 мая 1973 года.
  20. ^ Wolhowe, Cathe. «Действия граждан меняют политику зонирования города». Вашингтон Пост. 24 декабря 1973 г.
  21. ^ Шарфенберг, Кирк. «Требуется изменение зонирования». Вашингтон Пост. 30 июня 1973 г.
  22. ↑ Леви, Клаудия. «Постоянные хлопоты в Джорджтауне». Вашингтон Пост. 4 августа 1973 г.
  23. ^ «Решение о зонировании набережной отложено». Вашингтон Пост. 16 ноября 1974 г.
  24. ^ "Боуман, ЛаБарбара." Округ Колумбия Земля перезонирована несмотря на протест. " Вашингтон Пост. 24 декабря 1974 года.
  25. ^ а б Джонс, Линда Ньютон. «Предел среднего роста для набережной». Вашингтон Пост. 7 февраля 1975 г.
  26. ^ a b Конрой, Сара Бут. «Планы набережной Джорджтауна». Вашингтон Пост. 8 января 1977 г.
  27. ^ Гамильтон, Марта. "Джорджтаун". Вашингтон Пост. 10 февраля 1977 г .; Уиллманн, Джон Б. «Набережная Джорджтауна: возрождение». Вашингтон Пост. 30 апреля 1977 г.
  28. ^ Kiernan, Лора А. и Кэмп, Патриция. «Сохранение зонирования Джорджтауна». Вашингтон Пост. 3 ноября 1977 г.
  29. ↑ Лагерь, Патрисия. «Оппозиция по поводу зонирования набережной продолжается». Вашингтон Пост. 18 ноября 1977 г.
  30. ^ Кирнан, Лора А. «Джорджтаунские группы, дающие новую надежду». Вашингтон Пост. 3 декабря 1977 г.
  31. ^ Склад Канал был занят агентством обороны связи , которые потрошат еголет назад и превратили структуру в офисное здание.
  32. ^ Рыцарь, Джерри. «Планируется проект в Джорджтауне». Вашингтон Пост. 3 декабря 1977 г.
  33. ^ а б Боуман, Лабарбара. «Окончательный проект набережной Джорджтауна снижает уровень застройки на 75 процентов». Вашингтон Пост. 5 апреля 1979 г.
  34. ^ Лагерь, Патрисия и Оман, Энн Х. «Набережная Джорджтауна, предложенная в качестве национального парка». Вашингтон Пост. 7 марта 1978 г.
  35. ^ a b Бредемейр, Кеннет. «Смесь парка и жилья, утвержденного для набережной Джорджтауна». Вашингтон Пост. 14 июля 1979 г.
  36. ^ Трапециевидная область состояла из: Начиная с точки на K Street NW на полпути между Wisconsin Avenue NW и 31st Street NW, затем продолжалась на юг до точки в 160 футов (49 м) от реки Потомак; затем продолжайте движение параллельно реке Потомак до точки примерно в 50 футах (15 м) к востоку от Рок-Крик; затем двигаться на север параллельно Рок-Крик до переулка к югу от K Street NW; затем двигаться на северо-запад по переулку до 30-й улицы на северо-запад, затем на север по 30-й улице на северо-запад до K Street NW, а затем на запад по K Street NW до начальной точки.
  37. ^ a b c Бредемайер, Кеннет. «План набережной Джорджтауна будет переработан». Вашингтон Пост. 18 января 1980 г.
  38. ^ Бредемайер, Кеннет. «Панельная атака на набережную». Вашингтон Пост. 12 декабря 1979 г.
  39. ^ a b c Бредермейер, Кеннет. «Новый план набережной, против которого возражают в Джорджтауне». Вашингтон Пост. 5 марта 1980 г.
  40. ^ a b Бредемайер, Кеннет. «Новый план набережной Джорджтауна заслуживает похвалы». Вашингтон Пост. 12 марта 1980 г.
  41. ^ Бредемайер, Кеннет. «Уменьшенный дизайн Джорджтауна получил одобрение художественной комиссии». Вашингтон Пост. 9 апреля 1980 г.
  42. ^ Робинсон, Юджин. «Противники призывают к отсрочке плана по Джорджтауну». Вашингтон Пост. 19 ноября 1980 г.
  43. ^ Боуман, Лабарбара. «Береговая линия Джорджтауна заменена на округ Колумбия, штат Вирджиния. Собственность». Вашингтон Пост. 9 июля 1981 г.
  44. ^ а б Боуман, Лабарбара. «Официальное разрешение набережной аннулировано». Вашингтон Пост. 26 сентября 1981 г.
  45. ^ Боуман, Лабарбара. «Город поддерживает планы строительства набережной Джорджтауна». Вашингтон Пост. 21 октября 1981 г.
  46. ^ Боуман, Лабарбара. «Суд снимает запрет на застройку набережной Джорджтауна». Вашингтон Пост. 14 ноября 1981 г.
  47. ^ a b c d e Рыцарь, Джерри. «Мега-роскошь растет на берегах Джорджтауна». Вашингтон Пост. 28 ноября 1983 г.
  48. ^ Камен, Ал. «Суд подтверждает одобрение Джорджтаунского проекта». Вашингтон Пост. 2 октября 1982 г.
  49. ^ Пичиралло, Джо. «Группы атакуют предложение о строительстве дока на набережной». Вашингтон Пост. 1 марта 1983 г.
  50. ^ Хиггинс, Адриан. "Единственный в своем роде." Вашингтон Пост. 9 мая 1996 г.
  51. ^ Бредемайер, Кеннет. «Судья США блокирует Джорджтаунский отель». Вашингтон Пост. 31 мая 1985 г.
  52. ^ Уиллер, Линда. «Джорджтаунские ворота с шлюзами, выгодные предложения по аренде автомобилей». Вашингтон Пост. 7 ноября 1985 г.
  53. ^ Марберри, Крейг. «Руины, раскопанные в Джорджтауне». Вашингтон Пост. 10 августа 1985 г.
  54. ^ a b Ласточка, Венди. «Гавань Вашингтона открывает двери». Вашингтон Пост. 14 июня 1986 г.
  55. ^ a b c d e f g h Форги, Бенджамин. «Гавань Вашингтона, Потомак Попорри». Вашингтон Пост. 16 августа 1986 г.
  56. ^ a b c d Мур, Артур Коттон. «Как моя« гавань »борется со смертельной тупостью Вашингтона». Вашингтон Пост. 14 сентября 1986 г.
  57. ^ a b c d e f g h i j k l m n o p q Льюис, Роджер К. "Гавань Вашингтона: Великолепная вещь". Вашингтон Пост. 26 июля 1986 г.
  58. ^ Вашингтон Фодоры, округ Колумбия НьюЙорк: Фодора путеводители, 2010, стр. 96.
  59. ^ a b c d e f g h i j k l DeJesus, Ivelisse. «Потоп? Какой потоп? Спросили сухо». Вашингтон Пост. 10 февраля 1996 г.
  60. ^ Форджи, Бенджамин. «Множество комнат с множеством видов». Вашингтон Пост. 31 декабря 1989 г.
  61. ^ Минц, Джон. «Строитель цементирует успех с помощью политической смекалки». Вашингтон Пост. 6 октября 1986 г.
  62. ^ Мёллер, Джерард Мартин. Руководство AIA по архитектуре Вашингтона, округ Колумбия Балтимор, штат Мэриленд: Johns Hopkins University Press, 2012, стр. 188.
  63. ^ Wurman, Ричард Сол. Access Вашингтон, округ Колумбия, Нью-Йорк: Access Press, 2007, стр. 145.
  64. ^ Скотт, Памела и Ли, Антуанетта Жозефина. Здания округа Колумбия. Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета, 1993, стр. 402.
  65. ^ Блейк, Питер. «Мир Диснея? Нет, Мир Вашингтона!» Вашингтон Пост. 18 января 1987 г.
  66. ^ Льюис, Роджер К. «Деконструктивизм пренебрегает традициями в пользу дизайна без правил». Вашингтон Пост. 9 июля 1988 г.
  67. ^ Форджи, Бенджамин. «Пряник и сталь». Вашингтон Пост. 7 апреля 1990 г.
  68. ^ "1987 награды за мастерство." Вашингтон Пост. 14 марта 1987 г.
  69. ^ Ричман, Филлис С. «Шик Джоула в гавани». Вашингтон Пост. 27 марта 1987 г.
  70. ^ Келлехер, Элизабет. «Вашингтон проводит регату». Вашингтон Пост. 2 октября 1987 г.
  71. ^ a b c Хильзенрат, Дэвид С. «Пакт Вашингтонской гавани достигнут». Вашингтон Пост. 12 августа 1989 г.
  72. ^ «Внешние партнеры разделяют права в проекте Пенсильвании авеню». Вашингтон Пост. 9 июля 1987 г.
  73. ^ a b c d e е Даниэль, Хайди и Минц, Джон. «Менеджмент сменяется в Вашингтонской гавани». Вашингтон Пост. 30 апреля 1988 г.
  74. ^ Сугавара, Сандра. «Роскошный ресторан Потомак закрывается». Вашингтон Пост. 27 октября 1987 г.
  75. ^ a b c Уолш, Шэрон Уоррен. «Гавань Вашингтона поражена жалобами». Вашингтон Пост. 29 октября 1987 г.
  76. ^ Уолш, Шэрон Уоррен. "Ресторан Потомак". Вашингтон Пост. 9 ноября 1987 г.
  77. ^ Уолш, Шэрон Уоррен. "Исполнительные рассказы о проблемах ресторана Потомак". Вашингтон Пост. 22 декабря 1987 г.
  78. ^ a b c Хильзенрат, Дэвид С. «Гавань Вашингтона может быть продана». Вашингтон Пост. 30 августа 1988 г.
  79. ^ a b c d Хильзенрат, Дэвид С. «Налог на сокращение лазейки по сделке в гавани Вашингтона». Вашингтон Пост. 9 января 1989 г.
  80. ^ a b c d Хильзенрат, Дэвид С. «Cafritz покупает розничные, офисные помещения в гавани Вашингтона». Вашингтон Пост. 23 декабря 1988 г.
  81. ^ a b c Хильзенрат, Дэвид С. «Кафриц продает Вашингтон-Харбор-пакет». Вашингтон Пост. 12 июня 1990 г.
  82. ^ Hilzenrath, Дэвид С. «Совет округа Колумбия повышает налог на передачу недвижимости». Вашингтон Пост. 31 мая 1989 г.
  83. ^ Ричман, Филлис С. «Свежие лица падения». Вашингтон Пост. 7 октября 1988 г.
  84. ^ Барнетт, Марк и Барнетт, Гейл. «Неудачный дебют да Винчи». Вашингтон Пост. 12 февраля 1989 г.
  85. ^ Ричман, Филлис С. «Секвойя поднимает паруса». Вашингтон Пост. 9 сентября 1990 г.
  86. ↑ Вашингтонской гавани потребовалось четыре года, чтобы продать все 38 кондоминиумов. Смотрите: Дин, Даниэла. «Нежелание Ритца в Джорджтауне». Вашингтон Пост. 21 декабря 2003 г.
  87. ^ Кириакос, Марианна. «На набережной, спокойствие после бури». Вашингтон Пост. 14 мая 1994 г.
  88. ^ a b «Сан-Францисканец выигрывает Вашингтонский трофей» (пресс-релиз). Shorenstein Properties . 26 сентября 2001 г.
  89. ^ «3 Признайте себя виновным в страховом расследовании». Вашингтон Пост. 16 февраля 2005 г.
  90. ^ Фишер, Марк. «Великолепная автострада - ключ к возрождению набережной округа Колумбия». Вашингтон Пост. 4 августа 2005 г.
  91. ^ Фицджеральд, Ковелл. «Вашингтонская гавань округа Колумбия плывет за 244,5 миллиона долларов». Информация о недвижимости CoStar. 23 июня 2010 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  92. ^ Хейнс, В. Дион. «Гавань Вашингтона выходит на рынок в Джорджтауне». Вашингтон Пост. 19 марта 2010 г.
  93. ^ Каннингем, Пейдж Уинфилд. «Река выходит из берегов Вашингтонской гавани». Вашингтон Таймс. 18 апреля 2011 г. , дата обращения 13 марта 2013 г . ; Пламб, Тирни. «Жильцы реагируют на наводнение в гавани Вашингтона». Вашингтонский деловой журнал. 19 апреля 2011 г. , дата обращения 13 марта 2013 г . ; Жувеналь, Джастин. «Компании получают первое представление об ущербе, нанесенном наводнением в гавани Вашингтона». Вашингтон Пост. 19 апреля 2011 г. , дата обращения 13 марта 2013 г.
  94. ^ a b Серновиц, Дэниел Дж. «Переговоры срываются в судебном процессе о наводнении в гавани Вашингтона». Вашингтонский деловой журнал. 30 октября 2012 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  95. ^ Отвеса, Тирни. «Групповой иск против MRP». Вашингтонский деловой журнал. 20 апреля 2011 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  96. ^ Jouvenal, Джастин. «Иск подан после наводнения в Джорджтауне». Вашингтон Пост. 22 апреля 2011 г.
  97. ^ Серновиц, Дэниел Дж. «Судья отклоняет коллективный иск в Вашингтоне». Вашингтонский деловой журнал. 20 февраля 2013 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  98. ^ О'Коннелл, Джонатан. «Фигуристы могли вальсировать в Вашингтонской гавани». Вашингтон Пост. 31 июля 2011 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  99. ^ a b Скомба, Энн. «Каток в гавани запланирован». Хойя . 9 сентября 2011 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  100. ^ а б Клабо, Джефф. «Вашингтон Харбор Плаза ремонтируют, каток». Вашингтонский деловой журнал. 19 марта 2012 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  101. ^ Халлетт, Вики. «Никакого Ринки-Динка». Вашингтон Пост. 15 ноября 2012 г.
  102. ^ Маклафлин, Мойра Э. «Новый Джорджтаунский каток предлагает время на льду на набережной». Вашингтон Пост. 7 декабря 2012 г.
  103. ^ Нейбауэр, Майкл. «MRP Realty оценивает 88-квартирную пристройку в гавани Вашингтон». Вашингтонский деловой журнал. 26 ноября 2012 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  104. ^ Нейбауэр, Майкл. «Владельцы кондоминиумов в Вашингтоне призывают заблокировать строительство новых домов» Вашингтонский деловой журнал. 11 января 2013 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  105. ^ «Фабио Трабокки откроет Fiola Mare в гавани Вашингтона». Вашингтонский деловой журнал. 5 марта 2013 г. Проверено 13 марта 2013 г.
  106. ^ Серновиц, Дэниел Дж. «MRP Realty для продажи Вашингтонской гавани». Вашингтонский деловой журнал. 19 февраля 2013 г. Проверено 19 февраля 2013 г.
  107. ^ Серновиц, Дэниел Дж. «Вашингтонская гавань торгуется за 370 миллионов долларов». Вашингтонский деловой журнал. 23 июля 2013 г. Проверено 01.11.2013.
  108. ^ «Владелец гавани Вашингтон назначает новую команду по аренде». Вашингтонский деловой журнал. 8 октября 2013 г. Проверено 1 ноября 2013 г.
  109. ^ а б в г Фогель, Стив. «В Старом городе в гавани Вашингтона ожидается сильное наводнение». Вашингтон Пост. 28 июня 2006 г.
  110. ^ a b c d e «Действия в чрезвычайных ситуациях: наводнение». Справочник жильцов Washington Harbour. MRP Realty. 2013. Проверено 11 марта 2013 г.
  111. ^ a b c Гонсалвес, Делия. "История стен наводнения гавани Вашингтона". WUSA9.com. 20 апреля 2011 г. Проверено 11 марта 2013 г.
  112. ↑ Священник, Дана. «Дождь увлажняет область округа Колумбия с небольшим повреждением». Вашингтон Пост. 18 апреля 1987 г .; Харрис, Джон Ф. «Раздутый Потомак привлекает потоки посетителей». Вашингтон Пост. 20 апреля 1987 г.
  113. ^ Монтгомери, Дэвид. «Район, затопленный мартовскими приливами». Вашингтон Пост. 31 марта 1994 г.
  114. ↑ Боргман, Анна. «Бешеный Потомак приближается к гребню». Вашингтон Пост. 21 января 1996 г .; О'Харроу младший, Роберт и Спиннер, Джеки. "Область ощущает ярость бушующего Потомака". Вашингтон Пост. 22 января 1996 г.
  115. ^ Монтгомери, Дэвид и Сюй, Спенсер С. «Река покидает территорию мутной, но непокоренной». Вашингтон Пост. 11 сентября 1996 г.
  116. ^ Фаллис, Дэвид С. и Перлштейн, Линда. «Деннис Дождь приносит больше неприятностей, когда они исчезают». Вашингтон Пост. 6 сентября 1999 г.
  117. ↑ Барбаро, Майкл и Грей, Стивен. «Буря активности». Вашингтон Пост. 18 сентября 2003 г .; Келли, Джон Ф. и Гоуэн, Энни. «Наводнение сил эвакуации тысяч». Вашингтон Пост. 19 сентября 2003 г .; Прессли, Сью Энн. "Ветры Изабеллы, регион дождя". Вашингтон Пост. 19 сентября 2003 г .; Вилгорен, Дебби и Дворжак, Петула. «Набережная зачищает, готовится к большему». Вашингтон Пост. 20 сентября 2003 г.
  118. ^ Келли, Джон Ф. и Fahrenthold, Дэвид А. «Последний Сторм слишком много для рек.» Вашингтон Пост. 24 сентября 2003 г.
  119. ^ Лангер, Эмили. «Джорджтаун, увлажненный быстрорастущим Потомаком». Вашингтон Пост. 28 января 2010 г.
  120. ^ Вейль, Мартин. «Неделя дождя, смерчи». Вашингтон Пост. 21 мая 2011 г.
  121. ^ Дворжак, Петула. «Интересно отметить, кто« важен »». Вашингтон Пост. 30 октября 2012 г .; О'Коннелл, Джонатан и Бхаттарай, Абха. «Шторм уносит одни недуги, а другие - хорошо». Вашингтон Пост. 30 октября 2012 г .; Хэлси III, Эшли; Кляйн, Эллисон; и Шейвер, Кэтрин. «Снова в школу, снова на дороги». Вашингтон Пост. 1 ноября 2012 г .; «Ураган Сэнди: Национальная аллея округа Колумбия практически не пострадала». Ассошиэйтед Пресс. 30 октября 2012 г.