- Бывший раздел 1031 Закона о полномочиях национальной обороны от 2012 г. (США) см. В разделе « Бессрочное содержание под стражей: раздел 1021».
В соответствии с разделом 1031 Соединенных Штатов Налогового кодекса ( 26 USC § 1031 ), налогоплательщик может отложить признание доходов от прироста капитала и связанных с федеральной ответственности по налогу на прибыль по обмену отдельных видов имущества, процесс , известный как 1031 обмен . В 1979 году суды расширили этот режим, включив в него неодновременную продажу и покупку недвижимости - процесс, который иногда называют обменом Старкера .
До 2018 года положения об отсрочке платежа в соответствии с разделом 1031 охватывались широким спектром собственности. Закон о сокращении налогов и рабочих местах от 2017 года отменил раздел 1031 для всех видов собственности, кроме недвижимого. [1]
Резюме
Чтобы соответствовать требованиям Раздела 1031 Налогового кодекса , обмениваемая собственность должна использоваться для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. До 2018 года акции, облигации и другое имущество были перечислены как явно исключенные Разделом 1031 Налогового кодекса , хотя секьюритизированное имущество не исключалось. Сегодня только недвижимость включается в раздел 1031. Обмениваемая недвижимость должна быть «аналогичной», то есть иметь одинаковый характер или характер, даже если они различаются по классу или качеству (например, одна коммерческая квартира на другую). Личные свойства подобного класса считались подобными имуществом в соответствии с положениями до 2018 года. Личная собственность, используемая преимущественно в Соединенных Штатах, и личная собственность, используемая преимущественно в других местах, не были равноценными.
Недвижимость обычно бывает однотипной, независимо от того, улучшена она или нет. [2] Однако недвижимость в Соединенных Штатах и недвижимость за пределами Соединенных Штатов не будут равноценными объектами недвижимости. Как правило, «подобный» в отношении недвижимости означает любую собственность, которая классифицируется как недвижимость в любом из 50 штатов США или Вашингтона, округ Колумбия , а в некоторых случаях - на Виргинских островах США.
Налогоплательщики, которые владеют недвижимостью в качестве инвентаря или покупают недвижимость для перепродажи, считаются «дилерами». Эти свойства не соответствуют требованиям Раздела 1031. Однако, если налогоплательщик является дилером, а также инвестором, он или она может использовать Раздел 1031 для определения аналогичной собственности. Собственность личного пользования не попадает под действие Раздела 1031.
Налогоплательщики могут задаться вопросом, включаются ли такие предметы, как оборудование, используемое в собственности, в единовременную продажу имущества, и можно ли отсрочить признание соответствующей прибыли. В соответствии с §1.1031 (k) -1 (c) (5) (i) Постановления казначейства, имущество, которое передается вместе с более крупной ценностью, не превышающей 15% от справедливой рыночной стоимости более крупной собственности, не нуждается в быть идентифицированным в течение 45-дневного периода идентификации, но все же необходимо обменять на аналогичную собственность, чтобы отсрочить получение прибыли.
Денежные средства для выравнивания транзакции не могут быть отложены в соответствии с разделом 1031 Кодекса, потому что наличные деньги не похожи на них. Эти денежные средства называются «загрузкой», и прибыль в той мере, в какой они поступают, облагается налогом по обычной ставке прироста капитала.
Если обязательства, взятые на себя покупателем, превышают обязательства продавца (налогоплательщика), будет признана реализованная прибыль продавца. Однако, если продавец принимает на себя большую ответственность, чем покупатель, реализованный убыток не может компенсировать реализованную и признанную прибыль от получения выгоды, например, наличные деньги или другое личное имущество, считающееся прибылью.
Первоначально 1031 случай должен был быть одновременной передачей права собственности. Но после вынесения решения в Старкере против США , [3] контракт для обмена недвижимости в будущем практически такой же , как одновременная передача. Этот случай придумал концепцию обмена Старкера . В соответствии с этим делом, принятым в 1979 году, возникли правила избрания отложенного 1031 члена. Чтобы выбрать признание 1031, налогоплательщик должен идентифицировать собственность для обмена перед закрытием, идентифицировать заменяющую собственность в течение 45 дней после закрытия и приобрести заменяющую собственность в течение 180 дней после закрытия. Квалифицированный посредник также должен быть использован для облегчения сделки, держа всю прибыль от продажи, а затем расходования этих денежных средств , при закрытии, а иногда и для сборов , связанных с приобретением нового имущества.
Раздел 1031 Обмен подобного рода
Раздел 1031 (a) Налогового кодекса ( 26 USC § 1031 ) устанавливает правила признания реализованных прибылей (или убытков), возникающих в результате обмена подобной собственности, предназначенной для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиции. В нем указано, что ни одна из реализованных прибылей или убытков не будет признана во время обмена.
В нем также указано, что имущество, подлежащее обмену, должно быть идентифицировано в течение 45 дней и получено в течение 180 дней. [4]
1031 (b) указывает, когда можно получить подобную собственность и выгоду. Прибыль признается в размере полученной выгоды.
1031 (c) охватывает случаи, аналогичные описанным в 1031 (b), за исключением случаев, когда транзакция приводит к убыткам. Убыток не признается во время сделки, но должен быть перенесен на более высокую основу на основе полученного имущества.
1031 (d) определяет базовый расчет для имущества, приобретенного в ходе аналогичного обмена. В нем говорится, что основа для новой собственности такая же, как и для отчужденной собственности, за вычетом любых денег, полученных налогоплательщиком, плюс любая прибыль (или минус любые убытки), признанная по сделке. Если сделка подпадает под действие 1031 (b) или (c), основа должна быть распределена между полученным имуществом (кроме денег), и для целей распределения к такому другому имуществу должна быть назначена сумма, эквивалентная его справедливому рынку. Стоимость на дату обмена.
1031 (e) предусматривает, что домашний скот разного пола не подлежит обмену на аналогичный вид.
1031 (h) (1) оговаривается, что недвижимость за пределами Соединенных Штатов и недвижимость, находящаяся в Соединенных Штатах, не похожи друг на друга.
Продажа отчужденного имущества и приобретение нового имущества не должны происходить одновременно. Неодновременный обмен иногда называют обменом с отложенным налогом Старкера в честь инвестора, выигравшего дело против Налоговой службы . [3]
В случае неодновременного обмена налогоплательщик должен использовать квалифицированного посредника , следовать инструкциям IRS и использовать выручку от продажи для покупки соответствующей аналогичной инвестиционной или деловой собственности. Новое имущество должно быть «идентифицировано» в течение 45 дней после продажи старого имущества, а приобретение нового имущества должно быть завершено в течение 180 дней после продажи старого имущества.
С 2018 года раздел 1031 может использоваться только в связи с продажей недвижимости. До изменений налогового законодательства 2018 года обмен личным имуществом мог подпадать под действие Раздела 1031. Обмен акциями корпоративных акций в различных компаниях не соответствовал требованиям. Также не учитывались обмен партнерскими интересами в различных партнерствах и обмен домашним скотом разного пола. Тем не менее, согласно постановлению IRS 2002 года (см. Общий обмен арендаторами 1031 ), обмен арендаторами общего пользования (TIC) разрешен. При обмене недвижимого имущества в соответствии с разделом 1031 любое имущество, которое считается «недвижимым имуществом» в соответствии с законодательством штата, в котором оно расположено, будет считаться «подобным имуществом», если и старое, и новое имущество находятся в собственности собственник для инвестиций, или для активного использования в торговле или бизнесе, или для получения дохода.
Чтобы получить полную выгоду, имущество на замену должно иметь равную или большую ценность, и все доходы от отказа от имущества должны использоваться для приобретения имущества на замену. Налогоплательщик не может получить выручку от продажи старой собственности; это приведет к дисквалификации полученной налогоплательщиком части выручки от продажи. По этой причине обмены (особенно неодновременные изменения) обычно структурированы таким образом, что доля налогоплательщика в отказанном имуществе передается Квалифицированному посреднику до закрытия продажи. Таким образом, налогоплательщик не имеет доступа к средствам или контроля над ними, когда закрывается продажа старой собственности.
По завершении продажи оставленной собственности выручка отправляется заключительным агентом (обычно титульной компанией, эскроу- компанией или заключительным адвокатом) Квалифицированному посреднику, который удерживает средства до момента совершения сделки по приобретению объекта недвижимости. под замену недвижимость готова к закрытию. Затем выручка от продажи брошенного имущества депонируется Квалифицированным посредником для покупки нового имущества. После того, как приобретение заменяющего имущества закрывается, Квалифицированный посредник передает имущество налогоплательщику, и все это без «конструктивного получения» у налогоплательщика средств.
Преобладающая идея обмена 1031 заключается в том, что, поскольку налогоплательщик просто обменивает одно имущество на другое имущество "аналогичного типа", налогоплательщик не получает ничего, что можно было бы использовать для уплаты налогов. Кроме того, у налогоплательщика есть возможность непрерывного инвестирования путем замены старой собственности. Вся прибыль по-прежнему заблокирована в обмениваемой собственности, поэтому никакая прибыль или убыток не «признаются» и не требуются для целей налогообложения прибыли.
Ботинок
Хотя он не используется в Налоговом кодексе, термин « загрузка » обычно используется при обсуждении налоговых последствий обмена 1031. Boot - это старый английский термин, означающий «что-то, что дано в дополнение к». «Полученный ботинок» - это денежная или справедливая рыночная стоимость «другого имущества», полученного налогоплательщиком при обмене. Деньги включают все денежные эквиваленты, долги, обязательства или ипотечные ссуды налогоплательщика, взятые на себя другой стороной, или обязательства, которым подлежит имущество, обмениваемое налогоплательщиком. «Другое имущество» - это имущество, не являющееся подобным, например личное имущество, вексель от покупателя, обещание выполнить работы с этим имуществом, бизнес и т. Д.
У налогоплательщика есть много способов получить «выгоду», даже непреднамеренно. Для налогоплательщика важно понимать, что может привести к штрафу, если он хочет избежать налогообложения дохода.
Наиболее распространенные источники загрузки включают следующее:
- Денежный багаж взят с биржи Обычно это будет в форме «чистых полученных денежных средств» или разницы между денежными средствами, полученными от продажи брошенного имущества, и денежными средствами, уплаченными за приобретение заменяющего имущества (ов). Полученные чистые денежные средства могут возникать, когда налогоплательщик «торгуется вниз» при обмене (т. Е. Цена продажи замещающего имущества (-ей) ниже, чем цена отказавшегося).
- Пособие за уменьшение долга, которое происходит, когда долг налогоплательщика по замененной собственности меньше, чем долг, который был по брошенной собственности. Как и в случае с денежной загрузкой, загрузка по сокращению долга может произойти, когда налогоплательщик «торгуется вниз» на бирже. Уменьшение долга может быть компенсировано денежными средствами, использованными для покупки нового имущества.
- Выручка от продажи используется для оплаты неквалифицированных расходов. Например, затраты на услуги при закрытии, не являющиеся затратами на закрытие. Если выручка от продажи используется для обслуживания нетранзакционных расходов при закрытии, результат будет таким же, как если бы налогоплательщик получил денежные средства от биржи, а затем использовал их для оплаты этих затрат. Налогоплательщикам рекомендуется приносить наличные деньги при закрытии продажи своей собственности для оплаты следующих расходов: нетранзакционных издержек, то есть пропорциональных арендных ставок, условно-депонированных платежей за коммунальные услуги, депозита арендатора, переданного покупателю, и любых других сборов, не связанных с закрытием.
- Избыточный заем для приобретения нового имущества. Заимствование большего количества денег, чем необходимо для закрытия, на замену собственности не приведет к тому, что налогоплательщик получит не облагаемые налогом деньги после закрытия. Средства займа будут в первую очередь направлены на покупку. Если добавление обменных средств создает излишек при закрытии, все неиспользованные обменные средства будут возвращены Квалифицированному посреднику, предположительно для использования для приобретения нового имущества на замену. Затраты на получение ссуды (комиссии за выдачу ссуды и другие комиссии, связанные с получением ссуды) в отношении заменяющего имущества должны быть доведены до закрытия из личных средств налогоплательщика. Налогоплательщики обычно придерживаются мнения, что затраты на приобретение кредита оплачиваются за счет средств кредита. Однако IRS может занять позицию, согласно которой эти расходы оплачиваются за счет обменных фондов. Эта позиция обычно также является позицией финансового учреждения. К сожалению, в настоящее время от IRS нет полезного руководства по этому вопросу.
- Неподобное имущество, полученное от обмена, в дополнение к аналогичному имуществу (недвижимое имущество).
Раздел 1031 и вторые дома
Существует много путаницы вокруг использования раздела 1031 и вторых домов. Хотя большинство налогоплательщиков покупают вторые дома в ожидании признательности, Служба постановила, что недвижимость, приобретенная для личного пользования, НЕ является инвестиционной недвижимостью и, следовательно, не соответствует требованиям Раздела 1031.
До 2008 года многие люди обменивались в своих вторых домах и выходили из них, поскольку практически не существовало указаний относительно того, что является, а что не является недвижимостью, предназначенной для инвестиций. Наконец, в Процедуре доходов 2008-16 IRS четко определило, что является приемлемым. Эта процедура получения доходов создает безопасную гавань для налогоплательщиков, желающих использовать Раздел 1031 с недвижимостью, которая подчиняется простому набору правил:
В течение как минимум двух лет до и после обмена:
- Недвижимость должна быть сдана в аренду на срок не менее 2 недель третьим лицам.
- Вы можете сдавать в аренду родственнику, если это их основное место жительства по справедливой рыночной стоимости.
- Имуществом можно пользоваться только лично в течение 2 недель или 10% арендуемого времени.
- Вы можете поддерживать собственность в течение неограниченного времени, но для этих действий необходимо вести документацию.
- Недвижимость должна быть внесена в Таблицу E вашей налоговой декларации и указана как доходная собственность.
Сроки
Обмен §1031 начинается самое раннее из следующего:
- дата записи в акте, или
- дата перехода права собственности к покупателю,
и заканчивается на более раннем из следующих событий:
- 180 дней после его начала, или
- дата, когда должна быть подана налоговая декларация Обменного пункта, включая продления, за тот налоговый год, в котором передается отчужденное имущество.
Период идентификации - первые 45 дней периода обмена. Срок обмена - максимум 180 дней. Если обменник имеет несколько отказавшихся объектов собственности, крайние сроки начинаются с даты передачи первой собственности. Эти сроки не могут быть продлены ни по какой причине, за исключением объявления катастрофы, объявленной Президентом.
Срок, приходящийся на любой выходной или праздничный день, не допускает продления. Например, если ваша налоговая декларация должна быть подана 15 апреля, но эта дата приходится на субботу, то срок подачи налоговой декларации переносится на первый рабочий день после 15 апреля или понедельник, 17 апреля. Однако, если крайний срок выпадает на в воскресенье, требования к обмену должны быть выполнены не позднее, чем в последний рабочий день до даты крайнего срока, то есть в предшествующую пятницу.
Идентифицированное заменяющее имущество, которое разрушено в результате пожара, наводнения, урагана и т. Д. По истечении 45-дневного периода идентификации, не дает Обменному пункту право идентифицировать новое имущество. Тем не менее, обмен может быть прекращено по этому событию, пока он (а) , указанный в письменном виде (например, непредвиденные в договоре купли - продажи); (б) находится вне контроля обменного пункта или какой-либо стороны обмена; и (c) является единственным или последним имуществом, которое обменник имеет право приобрести в соответствии с правилами обмена.
Ошибочная идентификация кондоминиума A, когда был предназначен кондоминиум B, не позволяет изменить идентификацию после истечения 45-дневного периода идентификации. Несоблюдение этих сроков может привести к неудачному обмену.
Правила IRS контролируют продолжительность времени, в течение которого замещающая собственность должна храниться, прежде чем она может быть продана или использована для заключения нового отложенного по налогу обмена. На высоко оцененных рынках люди могут воспользоваться возможностью продать свое личное жилище (где прирост капитала не должен быть ниже 250 000 долларов для одинокого человека или 500 000 долларов для супружеской пары - см. Закон о налоговых льготах 1997 г. ) и переехать в бывшую арендуемую собственность для определенный период времени, чтобы превратить его в свое новое личное местожительство. Однако недавнее законодательство уже не позволяет полностью избежать уплаты налога на прирост капитала по такой сделке. Теперь налогоплательщик должен будет платить уменьшающуюся сумму налога на прирост капитала при преобразовании собственности из сдачи в аренду в частное жительство после того, как произойдет окончательное отчуждение собственности.
Чтобы претендовать на этот обмен, необходимо соблюдать определенные правила:
- Как переданная собственность, так и собственность на замену должны храниться либо для инвестиций, либо для производительного использования в торговле или бизнесе. Личное жилище обмену не подлежит.
- Актив должен быть однотипным . Недвижимость необходимо обменять на недвижимость, хотя применяется широкое определение недвижимости, которое включает землю, коммерческую недвижимость и жилую недвижимость. Личное имущество необходимо обменять на личное имущество. (Есть несколько сложных правил, связанных с этим - например, домашний скот противоположного пола не считается равноценным имуществом для целей обмена 1031, а имущество за пределами Соединенных Штатов не считается равноценным имуществом в Соединенные Штаты.)
- Выручка от продажи должна быть повторно инвестирована в аналогичный актив в течение 180 дней с момента продажи. Ограничения накладываются на количество свойств, которые могут быть идентифицированы как потенциальные свойства замены. Если вы удовлетворяете одному из следующих правил, можно определить более одного объекта для замены.
- Правило трех объектов собственности - до трех объектов недвижимости независимо от их рыночной стоимости. Не требуется покупать все идентифицированные свойства для удовлетворения требований обмена; только сумма, необходимая для удовлетворения требований к стоимости.
- Правило 200% - любое количество объектов недвижимости при условии, что совокупная справедливая рыночная стоимость всех заменяемых объектов недвижимости не превышает 200% совокупной справедливой рыночной стоимости (FMV) всех отказавшихся объектов недвижимости на дату первоначальной передачи. Не требуется покупать все идентифицированные свойства для удовлетворения требований обмена; только сумма, необходимая для удовлетворения требований к стоимости.
- Правило 95% - любое количество заменяемых объектов недвижимости, если справедливая рыночная стоимость объектов недвижимости, фактически полученных к концу периода обмена, составляет не менее 95% от совокупного FMV всех выявленных потенциальных объектов для замены. Другими словами, 95% (или все) идентифицированной собственности должны быть куплены, или весь обмен недействителен. Исключением из правила 95% является то, что если вы закрываете собственность в течение 45 дней, она по-прежнему имеет право на обмен.
Трудности, связанные с соблюдением лимитов
Часто наиболее сложным компонентом обмена 1031 является определение собственности на замену в течение первых 45 дней после продажи брошенной собственности. IRS строго не разрешает продления.
Обмен 1031 аналогичен традиционному пенсионному плану IRA или 401 (k) . Когда кто-то продает активы в рамках пенсионных планов с отсрочкой налогообложения , прирост капитала, который в противном случае подлежал бы налогообложению, откладывается до тех пор, пока владелец не начнет обналичивать пенсионные планы. Тот же принцип применим к обмену с отложенным налогом или инвестициям в недвижимость. Пока деньги продолжают реинвестировать в другую недвижимость, налоги на прирост капитала могут быть отложены. В отличие от вышеупомянутых пенсионных счетов, арендный доход от инвестиций в недвижимость будет по-прежнему облагаться налогом по мере получения чистой прибыли.
Многие аккредитованные инвесторы рассматривают возможность создания уставного фонда штата Делавэр для завершения своего обмена 1031. [5] Альтернативой обмену 1031 для тех, кто хочет отложить налог на прирост капитала, но не хочет продолжать владеть собственностью, является структурированная продажа . Этот метод предлагает как покупателю, так и продавцу множество преимуществ и рассматривается как отличная возможность для тех, кто хочет уйти на пенсию или уйти с рынка недвижимости или бизнеса. Однако налог на прирост капитала будет оцениваться по мере получения платежей продавцом, в отличие от обмена 1031, в соответствии с которым налог на прирост капитала может быть отложен на неопределенный срок для обменивающего лица.
Как осуществляется обмен 1031
Следующая последовательность представляет порядок шагов при типичном обмене 1031:
Шаг 1. Воспользуйтесь услугами зарегистрированного агента (EA), имеющего государственную лицензию, налогового консультанта или сертифицированного государственного бухгалтера (CPA).
Шаг 2. Продайте недвижимость, включая пункт о сотрудничестве в договоре купли-продажи. «Покупатель осведомлен о том, что продавец намеревается завершить обмен 1031 посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с продавцом, чтобы выполнить то же самое, без каких-либо дополнительных затрат или обязательств перед покупателем». Убедитесь, что ваш сотрудник условного депонирования / агент по заключению сделки связывается с квалифицированным посредником, чтобы заказать обменные документы.
Шаг 3. Заключите 1031 соглашение об обмене с Квалифицированным Посредником, в котором Квалифицированный Посредник назван в качестве принципала при продаже отказавшейся собственности и последующей покупке заменяющей собственности. Соглашение об обмене 1031 должно соответствовать требованиям федерального налогового законодательства, особенно в отношении доходов. Наряду с основным документом соглашения подписывается поправка к документу условного депонирования, в котором Квалифицированный посредник назначается продавцом. Обычно акт готовится для записи от налогоплательщика к истинному покупателю. Это называется прямым действием. На данном этапе необязательно указывать заменяющую собственность.
Шаг 4. Отказанное условное депонирование закрывается, и в заключительном заявлении указывается, что Квалифицированный посредник был продавцом, а выручка переходит Квалифицированному посреднику. Средства должны быть размещены на отдельном, полностью изолированном счете денежного рынка для обеспечения ликвидности и безопасности. Датой закрытия депонированного депонированного имущества является нулевой день обмена, и именно тогда часы обмена начинают тикать. Письменное указание адреса заменяющего имущества должно быть отправлено в течение 45 дней, а идентифицированное замещающее имущество должно быть приобретено налогоплательщиком в течение 180 дней.
Шаг 5. Налогоплательщик отправляет письменное удостоверение адреса или юридическое описание заменяющего имущества Квалифицированному посреднику не позднее 45 дня обмена. Документ должен быть подписан всеми, кто подписал договор обмена. Его можно отправить по факсу, от руки или по почте либо квалифицированному посреднику, продавцу замещающей собственности или его агенту, либо совершенно не связанному с ним адвокату, предпочтительно заказным письмом с запросом квитанции о вручении.
Шаг 6. Налогоплательщик заключает договор о приобретении имущества взамен, снова включая Положение о сотрудничестве. «Продавец осведомлен о том, что покупатель намеревается совершить 1031 обмен посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с покупателем для его выполнения без каких-либо дополнительных затрат или ответственности перед продавцом». Подписывается поправка, в которой Квалифицированный посредник упоминается в качестве покупателя, но, опять же, действительный продавец переходит к налогоплательщику.
Шаг 7. Когда условия выполнены и условное депонирование готово к закрытию и обязательно до 180-го дня, в соответствии с соглашением об обмене 1031, Квалифицированный посредник пересылает обменные средства и валовую выручку на условное депонирование, а в заключительном заявлении Квалифицированный посредник отражается в качестве условного депонирования. покупатель. Окончательный отчет направляется Квалифицированным посредником налогоплательщику, показывая, что средства поступают с одного условного депонирования и уходят на другой, и все это без конструктивного получения налогоплательщиком.
Шаг 8. Файлы налогоплательщика из формы 8824 в IRS при подаче налоговой декларации и любой другой подобный документ, который требуется в вашем конкретном штате.
Обратный обмен 1031
В большинстве случаев обмен 1031 происходит, как описано выше, когда отказанное имущество сначала продается, а затем приобретается новое имущество. IRS также определило, что обратная последовательность операций также позволит избежать налогов на прирост капитала при соблюдении определенных требований. Это называется «обратный 1031» или «обратный штаркер». При обратном обмене 1031 налогоплательщик сначала покупает заменяющую собственность. У налогоплательщика есть 45 дней (после получения права собственности на заменяющую собственность), чтобы идентифицировать оставленную собственность, которая будет продана. Продажа отчужденного имущества должна завершиться в течение 180 дней с момента покупки нового имущества.
Налогоплательщик не может иметь прямое право собственности на оба объекта недвижимости в процессе обратного обмена 1031. Право собственности на брошенную или замененную собственность должно принадлежать Квалифицированному посреднику на протяжении всего процесса обмена.
Первый вариант заключается в том, что налогоплательщик передает право собственности на переданную собственность Квалифицированному посреднику в начале процесса; Посредник имеет право собственности на заменяющую собственность на протяжении всего процесса, пока она не будет продана. Налогоплательщик может сразу же получить право собственности на замененное имущество при покупке.
В качестве альтернативы, когда приобретается новая собственность, право собственности сразу же переходит к Квалифицированному посреднику, которому принадлежит право собственности на протяжении всего процесса. После того, как налогоплательщик продает оставленную собственность, посредник передает право собственности на замененную собственность налогоплательщику.
Альтернатива бирже 1031
Структурирована продажа аннуитет или «Гарантированная Рассрочка Продажа» является прирост капитала налоговой отсрочек инструмента , который позволяет продавец , чтобы получить преимущества , которые другие продажи и прирост капитала отсрочки методы не предлагают. Это гибрид обычной продажи в рассрочку и структурированного аннуитета, и он позволяет продавцу собирать поток платежей, использовать собственный капитал, получать декларацию до налогообложения и другие преимущества. Этот метод предназначен для тех, кто хочет произвести обмен 1031, но не может найти недвижимость в установленные сроки, и позволяет продавцу иметь запасной план. Однако налоги на прирост капитала, подлежащие уплате с собственности, будут по-прежнему подлежать уплате после каждого платежа в рассрочку, в результате чего налогоплательщик все равно будет платить налог.
Примеры обмена 1031
Инвестор покупает торговый центр ( коммерческую недвижимость ) за 200 000 долларов (исходя из его стоимости). Через шесть лет он мог продать недвижимость за 250 000 долларов. Это приведет к прибыли в размере 50 000 долларов США, с которой инвестор, как правило, должен будет заплатить три вида налогов: федеральный налог на прирост капитала, налог на прирост капитала штата и налог на возврат амортизационных отчислений, основанный на амортизации, которую он принял на недвижимость с момента ее приобретения инвестором. Если инвестор инвестирует выручку от продажи 250 000 долларов в другую собственность или другую собственность (не затрагивая выручку и используя квалифицированного посредника), тогда ему не придется платить какие-либо налоги с прибыли в то время.
Собственник особняка на 3 акрах (12 000 м 2 ) передается работодателем другому государству. Вместо того, чтобы продавать дом, который больше не будет его личным местом жительства, он предпочитает сдавать его в аренду на определенный период времени. Спустя десять лет он решает, что хочет продать его, но в то же время у него есть взрослый сын, который будет учиться в колледже в другом штате. Он решает, что хочет купить многоквартирный дом в студенческом городке, чтобы сын и другие студенты могли арендовать его, пока они учатся в школе. Его дом оценили от 200 000 до 300 000 долларов. Поэтому он организует обмен по разделу 1031 и покупает новую собственность, тем самым избегая налога на прирост капитала в то время.
В вышеупомянутом примере инвестору необходимо будет обосновать свои инвестиционные намерения перед IRS, предоставив сыну и другим студентам договор аренды на расстоянии вытянутой руки. Инвестор должен декларировать доход и соответствующие амортизационные отчисления.
В дополнение к продаже недвижимости продажа доли в недвижимости также может претендовать на обмен 1031. Примером этого может быть продажа сервитута.
Смотрите также
Рекомендации
- ^ Танкерсли, Джим (19 марта 2018). «Кривой шар из нового налогового закона: он усложняет бейсбольную торговлю» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 20 марта 2018 года .
- ^ См., Например , Alderson v. Commissioner , 317 F.2d 790 (9th Cir. 1963).
- ^ a b Старкер против США , 602 F.2d 1341 (9-й округ, 1979 г.).
- ^ 26 USC § 1031 (а) (3).
- ^ https://seracapital.com/1031-exchange/