| Эта статья является частью серии статей о |
| Корпоративное право |
|---|
 |
|
Delaware закона доверия (DST) является юридически признанным доверием , который создан с целью бизнеса, но не обязательно в американском штате в штате Делавэр . Он также может называться Некорпоративным бизнес-трастом или UBO . [1]
Уставные трасты Делавэра формируются как частные управляющие соглашения, в соответствии с которыми либо (1) собственность (недвижимая, материальная и нематериальная) находится в собственности, управлении, администрировании, инвестировании и / или эксплуатации; или (2) коммерческая или профессиональная деятельность с целью получения прибыли осуществляется одним или несколькими доверительными управляющими в пользу доверительного управляющего, имеющего право на бенефициарный интерес в трастовой собственности. [2]
DST Investments предлагается в качестве замены собственности для аккредитованных инвесторов.стремясь отсрочить налоги на прирост капитала за счет использования отложенного налога 1031 и в качестве прямых денежных инвестиций для тех, кто желает диверсифицировать свои владения недвижимостью. Структура владения недвижимостью DST позволяет более мелкому инвестору владеть долей в крупной, качественной и профессионально управляемой коммерческой собственности вместе с другими инвесторами не в качестве партнеров с ограниченной ответственностью, а в качестве индивидуальных владельцев в рамках траста. Каждый владелец получает свою процентную долю дохода от денежных потоков, налоговые льготы и прирост стоимости всего имущества, если таковой имеется. DST предоставляют инвестору возможность ежегодного повышения и понижения стоимости (налоговое убежище), и у большинства из них минимальные инвестиции составляют всего 100 000 долларов США, что дает некоторым инвесторам преимущество диверсификации в несколько объектов недвижимости. [3]
Вариант владения DST по существу предлагает те же преимущества и риски, которые инвестор получил бы как один крупный владелец инвестиционной собственности, но без ответственности руководства. Каждый актив недвижимости DST управляется профессиональными управляющими активами инвестиционной недвижимости и управляющими недвижимостью. Раньше считалось, что только крупные институциональные инвесторы, такие как компании по страхованию жизни, пенсионные фонды, инвестиции в недвижимостьтрасты (REITS), фонды колледжей и фонды могли инвестировать в эту собственность. Теперь в качестве жизнеспособного варианта 1031 обмена замещающей собственности через DST индивидуальные инвесторы имеют возможность инвестировать в диверсифицированный выбор институционального качества инвестиционной собственности, которую они в противном случае не могли бы приобрести индивидуально. DST Investments расположены по всей территории Соединенных Штатов. Типы собственности могут включать в себя многоквартирные жилые комплексы, офисные здания, промышленные объекты, многопользовательскую торговлю, студенческие общежития, проживание с уходом, складские помещения, медицинский офис, розничные объекты для одного арендатора и другие. [4]
История [ править ]
Концепция деловых трастов, особенно тех, которые связаны с владением недвижимостью, восходит к английскому общему праву 16 века . [5] В Делавэре только в 1947 году общее право начало признавать статутные трасты. [6] Никакого юридического признания статутных трастов не существовало до принятия Закона Делавэра о статутных трастах (DSTA) , 12 Del. C. 3801 et. Seq. , в 1988 году. [6] В соответствии с Законом, разработанным на основе закона о трастах , [7] уставные трасты теперь были признаны их собственными юридическими лицами, отдельными от их доверенных лиц [8], предлагая свободу от корпоративного права. шаблон.[7] В рамках традиций трастового права свобода договора позволяет доверительному собственнику (-ам) структурировать свою организацию таким образом, чтобы это было наиболее выгодно для взаимоотношений всех сторон и их опыта, предлагая защиту ответственности, аналогичную защите от ответственности ограниченного общество с ответственностью или товарищество . [7] С 2000 года уставные трасты Делавэра все чаще используются в качестве формы отсрочки налогов , защиты активов и получения преимуществ для баланса в сфере недвижимости , секьюритизации , мезонинного финансирования , инвестиционных трастов в недвижимость (REIT) и паевых инвестиционных фондов . [7]Массачусетс, еще один штат, в котором действует закон о трастах, называет свое юридическое лицо бизнес-трастом Массачусетса . Однако большинство штатов по-прежнему полагаются на общее право для надзора за трастами в пределах своей юрисдикции. [5]
Требования к образованию [ править ]
Формирование установленного законом траста в Делавэре относительно просто и недорого по сравнению с более сложной подачей документов других типов организаций. Чтобы сформировать установленный законом траст, все вовлеченные стороны должны разработать частное трастовое соглашение, чтобы гарантировать защиту индивидуальных интересов. [5] Соглашение о частном доверительном управлении не требуется показывать должностным лицам государства. [5] После заключения соглашения Сертификат доверия можно получить в Отделе корпораций Делавэра и заполнить. [5]Затем требуются подписи вовлеченных доверенных лиц, после чего следует подача форм в Отдел корпораций, а также единовременный сбор за обработку в размере 500 долларов США. Если уставный траст является или станет зарегистрированной инвестиционной компанией, он должен иметь зарегистрированного агента и зарегистрированный офис в штате Делавэр. [2] Если не существует желания, чтобы уставной траст был инвестиционной компанией, единственным оставшимся требованием является наличие хотя бы одного доверительного управляющего, который проживает или имеет основное место ведения бизнеса в штате Делавэр. [2] [5]
Юридические и налоговые последствия [ править ]
Федеральная / 1031 биржа [ править ]
16 августа 2004 г. был опубликован Бюллетень внутренних доходов 2004-33 со ссылкой на преподобного Рул. 2004-86 . Речь шла о Государственном трасте штата Делавэр, который выступил перед Налоговой службой (IRS) и Казначейством, которые предложили решение по следующим двум вопросам: [8] [9]
- «[Как] является ли государственный траст штата Делавэр, описанный в Del. Code Ann. Title 12, §§ 3801 - 3824 , классифицированный для целей федерального налогообложения? [8] [9]
- «Описанный выше уставный траст Делавэра является инвестиционным трастом в соответствии с § 301.7701-4 (c) , который будет классифицироваться как траст для целей федерального налогообложения». [8] [9]
- «[M] Может ли налогоплательщик обменивать недвижимость на долю в уставном трасте штата Делавэр без признания прибыли или убытка в соответствии с § 1031 Налогового кодекса?» [8] [9]
- «Налогоплательщик может обменять недвижимость на долю в уставном трасте штата Делавэр, описанном выше, без признания прибыли или убытка в соответствии с § 1031 , если соблюдены другие требования § 1031 ». [8] [9] [10]
Эти авуары федерального правительства дают более четкое представление о том, что уставные трасты Делавэра являются юридическими лицами, отдельными от их попечителей, предлагая им ограниченную ответственность. Кроме того, было показано, что уставные трасты Делавэра считаются трастами для целей федерального налогообложения, что делает их сквозной организацией, которая снижает налогообложение для их доверенных лиц. [8] [9] Второй холдинг придерживается мнения, что недвижимое имущество, находящееся в ведении уставного фонда штата Делавэр, имеет право использовать биржу 1031 без признания прибыли или убытка при соблюдении следующих семи ограничений: [8] [9]
- После закрытия предложения текущие или новые бенефициары не смогут вносить в DST взносы в будущем.
- Доверительный управляющий не может пересмотреть условия существующих ссуд и не может занимать какие-либо новые средства от какой-либо стороны, если только не существует дефолта по ссуде в результате банкротства или несостоятельности арендатора.
- Доверительный управляющий не может реинвестировать выручку от продажи своей недвижимости.
- Доверительный управляющий ограничен капитальными затратами в отношении имущества для нормального ремонта и технического обслуживания, мелких неструктурных капитальных улучшений и тех, которые требуются по закону.
- Любые резервы или денежные средства, хранящиеся в период между датами распределения, могут быть инвестированы только в краткосрочные долговые обязательства.
- Все денежные средства, кроме необходимых резервов, должны распределяться на текущей основе.
- Доверительный управляющий не может заключать новые договоры аренды или пересматривать текущие договоры аренды, если в этом нет необходимости из-за банкротства или несостоятельности арендатора.
Местный [ править ]
Поскольку организация была создана в пределах штата Делавэр и вписана в устав штата Делавэр, раздел 12, глава 38, нет никаких сомнений в том, где находится штат при поддержке уставного фонда штата Делавэр. [11] Ограниченная ответственность предлагается для DST, предоставляя каждому доверительному управляющему возможность защиты личных активов. DST могут быть структурированы как сквозные, так что любой доход будет поступать прямо в форму 1040 каждого отдельного доверительного управляющего и налоговые декларации штата, что позволяет избежать подоходного налога на уровне организации. [2] [11]
Особенности уставного траста Делавэра очень привлекательны для многих коммерческих структур. Эти функции включают: [7] [12] [13]
- защита ответственности для доверительного управляющего (например, залоговое право, облигационные обязательства)
- защита активов для бенефициарного владельца (или наоборот: кредитор бенефициарного владельца DST не может подать судебный иск против собственности DST)
- отдельное юридическое лицо
- делегирование управления
- низкие минимальные инвестиционные требования
- наличные инвесторы могут совершить обмен 1031 при продаже [14]
- разовая регистрация
- нет необходимости в ежегодных встречах
- нет налога на франшизу
- нет ограничений на количество инвесторов
- наличие компенсации
- признание отдельной серии
- простота получения договоров аренды, займов, корпоративных облигаций и векселей (в составе инвестиционных фондов недвижимости и т. д.)
Ссылки [ править ]
- ^ "Деловые трасты Делавэра" . Ларри Д. Салливан, эсквайр . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ a b c d "Законодательный фонд штата Делавэр" . Delaware Corporate Services Inc. Архивировано из оригинала на 2010-06-14 . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ «Обналичивание налогов» . Обналичивание Tax Free . Проверено 22 марта 2016 .
- ^ «Обналичивание налогов» . Обналичивание Tax Free . Проверено 22 марта 2016 .
- ^ a b c d e f "101 об уставных фондах штата Делавэр" . Рик Белл . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ a b «Уставные трасты Делавэра» . Скотт Э. Ваксман. Архивировано из оригинала на 2011-07-15 . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ a b c d e «Уставные трасты Делавэра: лучшие характеристики этой новой формы организации» . Чарльз Дж. Дюранте. 2010-07-26 . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ a b c d e f g h "Бюллетень внутренних доходов: 2004-33" . Налоговая служба Соединенных Штатов Америки. 2004-08-16 . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ a b c d e f g "Адресные обмены казначейства и IRS по вопросам участия в уставном фонде штата Делавэр Ред. Регламент 2004-86" (PDF) . Министерство финансов Соединенных Штатов Америки. 2004-07-20 . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ Администратор, Финансовые сказки. «Государственный фонд штата Делавэр (DST) и консультанты по обмену 1031» . https://seracapital.com/ . Проверено 25 января 2021 . Внешняя ссылка в
|website=( помощь ) - ^ a b "Штат Делавэр Устав Название 12 Глава 38" . Штат Делавэр . Проверено 12 ноября 2010 .
- ^ Дойл, Мэтт. «Преимущества уставного фонда штата Делавэр» . Конструкторы Excel . Проверено 24 июля 2015 года .
- ↑ Кей, Дуайт (28 апреля 2015 г.). Законодательный фонд недвижимости штата Делавэр, Введение в свойства DST для 1031 инвестора . Лос-Анджелес, Калифорния: Независимая издательская платформа CreateSpace. ISBN 9781514627648.
- ^ "Летнее время" . NNN1031 . Проверено 12 ноября 2010 .
