Коммерческой ипотеки является ипотечный кредит под залог коммерческой недвижимости , таких как офисное здание, торговый центр, промышленный склад, или жилого комплекса. Поступления от коммерческой ипотеки обычно используются для приобретения, рефинансирования или перепланировки коммерческой недвижимости.
Коммерческая ипотека структурирована для удовлетворения потребностей заемщика и кредитора. Ключевые условия включают сумму ссуды (иногда называемую «поступлениями от ссуды»), процентную ставку, срок (иногда называемый «сроком погашения»), график погашения и гибкость досрочного погашения. Коммерческие ипотечные кредиты, как правило, перед закрытием подлежат тщательному андеррайтингу и комплексной проверке. Процесс андеррайтинга кредитора может включать финансовую проверку собственности и ее владельца (или «спонсора»), а также ввод в эксплуатацию и проверку различных отчетов третьих сторон, таких как оценка .
По состоянию на 30 июня 2013 г. в США было непогашенных коммерческих и многоквартирных ипотечных кредитов на сумму 3,1 триллиона долларов. Из этих ипотечных кредитов примерно 49% принадлежали банкам, 18% принадлежали доверительным фондам, обеспеченным активами (эмитентам CMBS ), 12% - фондам. принадлежат финансируемым государством предприятиям и ипотечным пулам, поддерживаемым Агентством и GSE, а 10% принадлежат компаниям по страхованию жизни. [1]
Условия
Величина займа
Сумма ссуды по коммерческой ипотеке обычно определяется на основе коэффициентов покрытия ссуды к стоимости (LTV) и обслуживания долга , что более подробно обсуждается ниже в разделе о стандартах андеррайтинга.
Структура ссуды
Коммерческая ипотека может быть структурирована как первое залоговое право или, если требуется большая сумма кредита, заемщик может также получить субординированное финансирование, иногда структурированное как мезонин или привилегированный капитал , который обычно имеет более высокую процентную ставку.
Процентная ставка
Процентные ставки по коммерческой ипотеке могут быть фиксированной или плавающей. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой на стабилизированную коммерческую недвижимость обычно устанавливаются на основе спреда по свопам , причем спред по свопам соответствует сроку ссуды. Рыночные процентные ставки, а также факторы андеррайтинга сильно влияют на процентную ставку, котируемую по конкретному объекту коммерческой недвижимости. Процентные ставки по коммерческой ипотеке обычно выше, чем по жилищной ипотеке.
Сборы
Многие коммерческие ипотечные кредиторы требуют плату за подачу заявления или добросовестный депозит, который обычно используется кредитором для покрытия расходов на андеррайтинг, таких как оценка собственности. Коммерческие ипотечные кредиты также могут иметь комиссию за выдачу или андеррайтинг (выплачиваемую при сокращении поступлений от ссуды) и / или комиссию за выход (выплачиваемую при погашении ссуды).
Срок
Срок коммерческой ипотеки обычно составляет от пяти до десяти лет для стабилизированной коммерческой недвижимости с установленными денежными потоками (иногда называемых «постоянными ссудами») и от одного до трех лет для недвижимости, находящейся на переходном этапе, например, недавно открывшейся недвижимости или недвижимости, находящейся на стадии перехода. ремонт или перепозиционирование (иногда называемые « промежуточные ссуды »). Ипотека на многоквартирную недвижимость, которую предоставляет предприятие или государственное учреждение, спонсируемое государством, может иметь срок от тридцати лет и более. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты могут допускать продление при соблюдении определенных условий, которые могут включать оплату комиссии за продление. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют «ожидаемую дату погашения», что означает, что, если ссуда не погашается к ожидаемой дате погашения, ссуда не является дефолтной.
Амортизация
Коммерческая ипотека часто амортизируется в течение срока ссуды, что означает, что заемщик выплачивает и проценты, и основную сумму с течением времени, а остаток по ссуде в конце срока меньше первоначальной суммы ссуды. Однако, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческая ипотека, как правило, не амортизируется полностью в течение указанного срока и поэтому часто заканчивается разовой выплатой оставшейся суммы, которая часто выплачивается путем рефинансирования имущества. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют процентный период в начале срока ссуды, в течение которого заемщик платит только проценты.
Предоплата
Коммерческие ссуды различаются по условиям предоплаты, то есть от того, может ли инвестор в недвижимость рефинансировать ссуду по своему желанию. Некоторые портфельные кредиторы, такие как банки и страховые компании, могут допускать гибкость предоплаты. Напротив, для того, чтобы заемщик мог досрочно погасить ссуду, заемщик должен будет аннулировать облигации, купив достаточное количество государственных облигаций (казначейских ценных бумаг), чтобы обеспечить инвесторов той же суммой дохода, которую они получили бы, если бы ссуда все еще находилась место.
Заемщик
Коммерческая ипотека обычно берется юридическим лицом специального назначения, например корпорацией или ООО, созданным специально для владения только объектом собственности, а не частным лицом или крупным бизнесом. Это позволяет кредитору лишить права выкупа собственности в случае невыполнения обязательств, даже если заемщик обанкротился, то есть организация находится в состоянии « удаленного банкротства ».
Обращение
Коммерческая ипотека может быть с правом регресса или без права регресса. Ипотека с правом регресса дополняется общим обязательством заемщика или личной гарантией от владельца (ов) собственности, которая делает долг подлежащим выплате в полном объеме, даже если обращение взыскания на имущество не покрывает непогашенный остаток. Регресса ипотеки обеспечивается только коммерческой недвижимости , который служит в качестве залога. В случае невыполнения обязательств кредитор может лишить права собственности на имущество, но не имеет никаких дальнейших претензий к заемщику в отношении оставшегося дефицита.
Если спонсор ищет финансирование для портфеля объектов коммерческой недвижимости, а не для одного объекта недвижимости, спонсор может выбрать кредит с перекрестным обеспечением , в котором все объекты недвижимости обеспечивают ссуду.
Резервы
Кредиторы могут потребовать от заемщиков создать резервы для финансирования определенных статей при закрытии сделки, таких как ожидаемые расходы арендатора на улучшение состояния арендатора и комиссионные (TI / LC), необходимые расходы на ремонт и капитальные затраты, а также резервы по процентам.
Андеррайтинг
Метрики андеррайтинга
Кредиторы обычно требуют минимального коэффициента покрытия долга, который обычно составляет от 1,1 до 1,4; это соотношение представляет собой чистый денежный поток (доход, получаемый от собственности) по сравнению с обслуживанием долга (ипотечный платеж). Например, если владелец торгового центра получает от арендаторов 300000 долларов в месяц, платит 50000 долларов в месяц в качестве расходов, кредитор обычно не дает ссуду, которая требует ежемесячных платежей, превышающих 227 273 долларов ((300000–50 000 долларов) / 1,1)), a 1.1 покрытие долга.
Кредиторы также рассматривают ссуду по стоимости (LTV). LTV - это математический расчет, который выражает сумму ипотеки в процентах от общей оценочной стоимости. Например, если заемщик хочет 6 000 000 долларов США для покупки офиса стоимостью 10 000 000 долларов США, коэффициент LTV составляет 6 000 000 долларов США / 10 000 000 долларов США или 60%. LTV для коммерческой ипотеки обычно составляет от 55% до 70%, в отличие от жилищной ипотеки, которая обычно составляет 80% или выше.
Кредиторы смотрят на арендную плату за квадратный фут, стоимость за квадратный фут и стоимость замены за квадратный фут. Эти показатели сильно различаются в зависимости от местоположения и предполагаемого использования недвижимости, но могут быть полезными индикаторами финансового состояния недвижимости, а также вероятности появления новых конкурентоспособных проектов в сети.
После финансового кризиса кредиторы начали сосредотачиваться на новом показателе доходности долга, чтобы дополнить коэффициент покрытия обслуживания долга. Доходность долга определяется как чистый операционный доход (NOI) собственности, деленный на сумму ипотеки.
Андеррайтинговая практика
Как правило, кредиторы проводят тщательную комплексную проверку предлагаемой коммерческой ипотечной ссуды до ее финансирования. Такая комплексная проверка часто включает посещение объекта, финансовую проверку и комплексную проверку спонсора недвижимости и юридического лица-заемщика. Кредиторы также обращают внимание на кредитный рейтинг , выписку из банка, время работы и годовую выручку. Многие кредиторы также заказывают и проверяют отчеты третьих сторон, такие как оценка , экологический отчет, технический отчет и проверка биографических данных.
Провайдеры коммерческой ипотеки
банки
Банки, большие и малые, являются традиционными поставщиками коммерческой ипотеки. По данным Федеральной резервной системы, по состоянию на 30 июня 2013 года банки держали на балансе коммерческих ипотечных кредитов на сумму 1,5 триллиона долларов США [1].
Кредиторы по каналам связи
Кредиторы-проводники создают коммерческие ипотечные ссуды и удерживают их в качестве инвестиций в течение короткого периода времени, прежде чем секьюритизировать ссуды и продать CMBS, обеспеченные соответствующими коммерческими ипотечными ссудами. К кредитным организациям относятся как банки, так и небанковские финансовые компании. По данным Федеральной резервной системы, около 560 миллиардов долларов коммерческих ипотечных кредитов принадлежали эмитентам CMBS по состоянию на 30 июня 2013 года. [1]
Секьюритизация коммерческих ипотечных кредитов в ее нынешнем виде началась с программы коммерческой секьюритизации Resolution Trust Corporation (или RTC) в 1992–1997 годах. RTC применил подход, аналогичный тому, который он начал успешно использовать с ипотечным жилищным фондом, выпуская несколько траншей ценных бумаг, обеспеченных диверсифицированными пулами коммерческих ипотечных кредитов. [2] После того, как РТК ввел методы секьюритизации, частные банки начали выдавать ссуды специально для того, чтобы превратить их в ценные бумаги. Эти ссуды обычно имеют структуру, запрещающую предоплату сверх установленного графика погашения. Это делает полученные ценные бумаги более привлекательными для инвесторов, поскольку они знают, что коммерческие ипотечные кредиты останутся невыплаченными, даже если процентные ставки снизятся.
Новый выпуск CMBS достиг пика в 2007 году и составил 229 миллиардов долларов. Затем кризис субстандартного ипотечного кредитования и последовавший за ним мировой финансовый кризис вызвали резкое падение цен на CMBS , и в 2008-2009 годах новые выпуски ценных бумаг CMBS практически прекратились. Рынок начал восстанавливаться: 12 миллиардов долларов были выпущены в 2010 году, 37 миллиардов долларов были выпущены в 2011 году, и 48 миллиардов долларов были выпущены в 2012 году [3].
Государственные органы
Спонсируемые государством предприятия, такие как Fannie Mae и Freddie Mac , а также государственные корпорации, такие как Ginnie Mae , являются активными кредиторами многоквартирной коммерческой недвижимости (то есть многоквартирных домов) в Соединенных Штатах. Приблизительно 390 миллиардов долларов ипотечных кредитов на многоквартирные жилые дома принадлежали предприятиям, спонсируемым государством, или ипотечным пулам, поддерживаемым Агентством и GSE, по состоянию на 30 июня 2013 г., что составляет 12% от общего объема непогашенных коммерческих ипотечных кредитов и 43% непогашенных коммерческих ипотечных кредитов для многоквартирных домов на тот момент. [1]
Страховые компании
Страховые компании являются активными инвесторами в коммерческую ипотеку и по состоянию на 30 июня 2013 года владеют коммерческой ипотекой на сумму около 325 миллиардов долларов [1].
Ипотечные брокеры
Ипотечные брокеры не предоставляют коммерческие ипотечные ссуды, но часто используются для получения нескольких предложений от разных потенциальных кредиторов и управления процессом финансирования.
Кредиторы-корреспонденты
Кредиторы-корреспонденты не ссужают свои собственные деньги, но предоставляют первичные услуги, такие как оформление, андеррайтинг и обслуживание ссуд, для кредиторов, которые используют эти типы компаний. Корреспондент часто представляет кредиторов в определенной географической зоне.
Другие рынки
Великобритания
Рынок коммерческой ипотеки
Анализ налоговых и таможенных данных Ее Величества по завершенным сделкам с недвижимостью в Соединенном Королевстве в период с 2005 по 2013 год показывает, что, в отличие от жилищного кредитования, ипотечное кредитование нежилой недвижимости снижалось до глобальной рецессии 2008–2009 годов . Валовое коммерческое и жилищное кредитование начало расти аналогичными темпами с 2009 года и далее, показывая рост без поправки на инфляцию на 16,2% и 18,2% соответственно в период с 2009 по 2013 год [4].
В 2014 году коммерческое кредитование составляло всего 5,2% от общего объема ипотечного кредитования по объему, но 25,3% по стоимости. Средний размер коммерческой ипотеки в этом году составлял 1,46 миллиона фунтов стерлингов по сравнению со средней жилой ипотекой в размере 236 400 фунтов стерлингов. [4]
Прорези
Правила, введенные в 2013 году Управлением по финансовым услугам (FSA), обязывали банки держать взвешенную с учетом риска сумму капитала под коммерческую ипотеку - от 50% до 250% от суммы ссуды - с тем, чтобы ограничить их подверженность рискам активов коммерческой недвижимости. [5] Критики предсказывали, что более высокие требования к капиталу для крупных банков могут отрицательно повлиять на доступность коммерческого кредита; однако исследование условий кредитования Банка Англии за 4 квартал 2013 года показало, что доступность коммерческих кредитов для корпоративного сектора в течение года увеличивалась. [6]
Регулирование
Поскольку регулируемые ипотечные договоры определяются как относящиеся к собственности, которая будет использоваться «в качестве жилья или в связи с ним заемщиком… или связанным лицом», индивидуальные коммерческие ипотечные договоры и их продажа не регулируются Управлением финансового надзора (FCA). ). Исключение составляет собственность смешанного использования, где 40% или более собственности будет использоваться в качестве жилья. [7] К марту 2016 года, однако, Великобритания должна будет внедрить новые правила для соблюдения Общеевропейской Директивы по ипотечному кредитованию, которая не проводит различия между коммерческой и полукоммерческой недвижимостью; Таким образом, в настоящее время неясно, будут ли все объекты смешанного использования подпадать под действие правил FCA, когда новые правила вступят в силу, независимо от того, какая доля используется для жилых целей.
Различие между коммерческим кредитованием и кредитованием под аренду
В Великобритании существует различие между коммерческой ипотекой, которые на покупку нежилой недвижимости , а также купить, чтобы позволить ипотеку, которые на покупку жилой недвижимости , чтобы к оплачивающим жильцам. Ссуды с правом выкупа могут предлагаться как коммерческими, так и ипотечными кредиторами.
Ипотека с правом выкупа имеет сходство как с коммерческой, так и с жилищной ипотекой. Из-за высокого потребительского спроса и более низких требований к зачету капитала ипотечные кредиторы могут предлагать финансирование под выкуп с правом аренды по обычно более низким процентным ставкам, чем коммерческая ипотека. Существует также определенная степень пересечения нормативных требований между рынками покупки с целью сдачи в аренду и рынка жилья, и многие кредиторы, предоставляющие кредиты с целью аренды, используют андеррайтинговые чеки, аналогичные тем, которые предписаны FCA для заявок на жилищную ипотеку.
Однако, как и коммерческая ипотека, ипотечные кредиты с возможностью покупки с целью сдачи в аренду гарантируются в соответствии с покрытием обслуживания долга, а не с коэффициентом доходности. Крупные банки могут рассчитать DSCR в размере 160–170% для коммерческих ипотечных кредитов и 125–130% для ипотечных кредитов с правом выкупа, в то время как меньшинство специализированных кредиторов может рассчитать его в размере 125–130% для коммерческих ипотечных кредитов и 110% для покупных ипотечных кредитов. сдавать в аренду ипотеку.
Рекомендации
- ^ a b c d e Совет управляющих Федеральной резервной системы. Z.1 Финансовая отчетность США . Выпущено 25 сентября 2013 г. Проверено 5 ноября 2013 г., стр. 104-105, таблицы L.219 и L.220.
- ^ FDIC. Управление кризисом: опыт FDIC и RTC. Глава 16: Секьюритизации , стр. 417-423. По состоянию на 12 декабря 2013 г.
- ^ Статистика рынка коммерческих ипотечных предупреждений, заархивированная 15 декабря 2013 г., в Wayback Machine . Ежемесячный выпуск CMBS США. Щелкните диаграмму для резервного копирования и исторических данных. По состоянию на 14 декабря 2013 г.
- ^ a b Годовая статистика сделок с недвижимостью в Великобритании [PDF]. HM Revenue & Customs. 27 июн 2014.
- ^ Мастерс, Б. и Хаммонд, Е. Банковские правила ударили по британским застройщикам . Financial Times. 16 января 2013 г.
- ^ Q4 2013 Условия кредитования обследования . Банк Англии. 8 января 2014 г.
- ^ Справочник по надзору за финансовым поведением PERG 4.4.1. Архивировано 2 июня 2015 г. в Wayback Machine . Доступ 30 апреля 2015 г.