Выселение является удаление арендатора от аренды имущества от арендодателя . В некоторых юрисдикциях это может также включать выселение лиц из помещений, которые были изъяты залогодержателем (часто предыдущие владельцы, не выполнившие обязательства по ипотеке).
В зависимости от законов юрисдикции выселение может также называться незаконным задержанием , суммарным владением , суммарным лишением имущества , суммарным процессом , принудительным задержанием , изгнанием и возвращением во владение , среди других терминов. Тем не менее, термин выселение чаще всего используется в общении между домовладельцем и арендатором. В зависимости от рассматриваемой юрисдикции, прежде чем арендатор может быть выселен, домовладелец должен выиграть судебный процесс о выселении или превалировать на другом этапе судебного процесса. Следует иметь в виду, что выселение , как и в случае с изгнанием и некоторыми другими родственными терминами, имеет точное значение только в определенных исторических контекстах (например, в соответствии с общим английским правом прошлых веков) или применительно к конкретным юрисдикциям . В современной практике и процедурах содержание этих терминов сильно различается от юрисдикции к юрисдикции. [ необходима цитата ]
Правовые аспекты, процедуры и положения о выселении под каким бы то ни было названием различаются даже между странами или штатами с аналогичными правовыми структурами.
Процесс выселения
В большинстве юрисдикций домовладелец не разрешает выселить арендатора без предварительного обращения в суд (обычно это называется выселением « самопомощи »; такие действия включают смену замков, удаление предметов из помещения или прекращение коммунальных услуг). Такие выселения, как правило, являются незаконными в любое время в течение процесса (в том числе после того, как домовладелец выиграет иск о выселении); арендатор, столкнувшийся с такими мерами, может подать в суд на домовладельца. Однако в некоторых юрисдикциях могут быть разрешены выселения по принципу самопомощи, когда в них участвуют коммерческие арендаторы, а не жилые. [1] [2]
Уведомление
Перед подачей иска в суд о выселении домовладелец должен предоставить арендатору письменное уведомление (обычно называемое уведомлением о выходе или уведомлением о выселении ). [3] Жилые и коммерческие постановления создали юрисдикцию, запрещающую домовладельцам предпринимать какие-либо действия, которые могут вынудить арендатора покинуть свои помещения. Эти действия включают в себя, помимо прочего, силу и угрозы, отключение основных служб, снос собственности или нарушение входных замков. [4] [5]
Судебный процесс и судебное разбирательство
Если арендатор остается во владении недвижимостью после истечения срока действия уведомления о выселении, арендодатель может подать к арендатору судебный иск .
В зависимости от юрисдикции от арендатора может потребоваться предоставить письменный ответ к указанной дате, после чего назначается другая дата для судебного разбирательства . В других юрисдикциях арендатор может просто потребовать явки в суд в указанную дату. Дела о выселении часто рассматриваются в ускоренном порядке, поскольку вопрос чувствителен ко времени (арендодатель теряет доход от аренды, а арендатор остается во владении). Суд присяжных может быть запрошен любой стороной, однако до конца 2000-х годов это было очень редко. [6]
Многие подсудимые по делу о выселении не явились в суд. Во многих крупных городах, включая Милуоки, до 70% обвиняемых не явились. [7] В суды некоторых городских районов явилось только 10% обвиняемых. [8]
Удаление из собственности
Как упоминалось выше, в большинстве юрисдикций домовладелец не разрешает выселить арендатора без предварительного судебного разбирательства, даже если арендодатель выиграл дело в суде.
Вместо этого домовладелец должен будет получить в суде приказ о владении недвижимостью и предъявить его соответствующему сотруднику правоохранительных органов . Затем офицер размещает уведомление для арендатора на участке, что офицер снимет с него арендатора и любых других людей на участке, хотя в некоторых юрисдикциях приказ не будет применяться, если в этот день имеет место ненастная погода. [9]
С удалением арендатора также происходит вывоз его личных вещей. Если арендатор оставляет после себя что-либо ценное, существует обычай (но не закон в некоторых юрисдикциях), что арендодатель хранит оставленное им имущество в течение 30 дней. По истечении этих 30 дней домовладелец может продать оставшееся имущество, как правило, на аукционе, чтобы погасить просроченную задолженность по аренде. [10]
Выселения без вины
Выселение без вины происходит, когда домовладелец пытается восстановить владение арендованной собственностью в соответствии с законами, которые не требуют от него заявлять о какой-либо вине со стороны арендатора, такой как неуплата арендной платы, беспокойство соседям или другим арендаторам в здании. , либо нарушение условий аренды. [ необходима цитата ] Во многих юрисдикциях аренда по желанию , в отличие от аренды на срок, может быть прекращена в любое время с уведомлением арендатора минимум за тридцать дней, хотя в некоторых юрисдикциях требуются более длительные периоды уведомления. [ необходима цитата ]
По мере того как происходит джентрификация и заселение городских центров более богатыми жителями, беспричинные выселения используются как инструмент для перемещения арендаторов в городах с контролем за арендной платой . В Калифорнии, например, Закон Эллиса разрешает выселение арендаторов с контролируемой арендной платой, если домовладелец намеревается больше не сдавать в аренду какую-либо часть многоквартирного дома (т. Е. Домовладельцев нельзя принуждать к сдаче в аренду). Закон Эллиса был применен к аренде в Сан-Франциско, [11] [12] Санта-Монике и Лос-Анджелесе. [ необходима цитата ]
Выселения по уважительной причине
В некоторых районах действуют законы о «выселении по справедливой причине», которые предотвращают выселение по причинам, отличным от утвержденного списка. Например, закон в Сиэтле, штат Вашингтон , требует постановления суда (и в некоторых случаях помощи при переселении) и разрешает выселение для: [13]
- Неуплата арендной платы или просрочка платежа после письменного предупреждения более четырех раз в год
- Арендатор не устранил нарушение договора аренды или законов, касающихся нарушения общественного порядка, санитарии, незаконного ведения бизнеса, или обычно вызывает предупреждения с внесенными исправлениями.
- Семья владельца переезжает в квартиру, и других подходящих квартир нет.
- Продажа дома на одну семью
- Арендаторы-сотрудники, которые больше не являются сотрудниками
- Ремонт, снос или преобразование в нежилое использование
- Нарушение требований закона, например пригодности здания или количества жильцов.
- Арендаторы, проживающие с собственником
- Если преступления, связанные с наркотиками или здоровьем и безопасностью, совершены (арендатором или с согласия арендатора) на участке, улице или соседних объектах
Закон штата Массачусетс позволяет арендодателям выселять арендаторов только при выполнении одного из трех условий: [ необходима цитата ]
- Неуплата аренды
- Нарушение арендатором условий договора аренды
- Чрезмерный ущерб, нанесенный арендуемому имуществу арендатором или лицами, находящимися под его контролем
Моббинг по недвижимости
Моббинг с недвижимостью - это использование спекулянтами недвижимого имущества методов моббинга (группового запугивания) с целью конструктивного или насильственного выселения законного резидента или владельца из его или ее жилища. Организация Объединенных Наций признала угон недвижимости всемирной причиной принудительного выселения. [14] Моббинг недвижимого имущества (также известный как моббинг недвижимого имущества) признан проблемой в Европе и особенно в Испании. [15] Это связано со спекуляцией недвижимостью и быстрой джентрификацией . [ необходима цитата ]
Страны
Соединенные Штаты
В Соединенных Штатах Америки правила выселения и процесса выселения определяются правилами штата, округа и города.
Австралия
Если арендатор находится на фиксированном сроке аренды и срок его аренды подходит к концу, домовладелец должен будет предоставить ему действительное уведомление о выселении. Срок действия этого уведомления варьируется от штата к штату. Если арендатор не будет сотрудничать с параметрами уведомления о выселении, в Трибунал по вопросам аренды подается заявление о вступлении во владение недвижимостью.
Арендодатель не может выселить арендатора на законных основаниях без получения ордера на владение и ордера на владение. Ордер на владение предписывает полиции выселить арендатора из собственности. Затем полиция связывается с агентом, чтобы договориться о времени, когда можно будет посетить объект, провести жильцов с помещения, сменить замки и официально вступить во владение. Выселение всегда должно производиться полицией; арендодатель не может самостоятельно выселять арендаторов. Взять закон в свои руки и не действовать согласно соответствующему законодательству в юрисдикции - это повлечет за собой штрафные санкции для арендодателя. [16]
29 марта 2020 года премьер-министр Скотт Моррисон сообщил, что правительства штатов и территорий намерены ввести мораторий на выселение людей в результате финансовых затруднений, вызванных пандемией COVID-19 . Правительство заявило, что эти меры будут действовать не менее шести месяцев. [17]
Воздействие на выселяемых
Иногда возникают проблемы со связью, когда назначается фактическая дата выселения, в результате чего некоторые выселяемые остаются полностью незавершенными, когда к приезду шерифа ничего не упаковано. [18] Это может привести к опыту, подобному ящику Скиннера, поскольку выселенные иногда пытаются «оседлать» выселение. [18] (Иногда это вызвано отрицанием ) [18]
Переселенцы [19] имеют более высокие уровни: депрессии , тревоги , высокое кровяное давление , посттравматическое стрессовое расстройство ( ПТСР ), и даже самоубийство. [20] [21] [22] Процесс выселения может занять длительное время (возможно, месяцы), и это может привести к тому, что выселенное лицо находится в состоянии повышенного стресса, что делает его более восприимчивым к стрессовым заболеваниям. [18] [20] Даже по прошествии нескольких лет исследования показывают, что выселенные менее счастливы, оптимистичны и энергичны, чем те, кого не выселяли. [23]
Выселение может увеличить вероятность потери работы. [18] Фактически, вероятность увольнения после выселения выше на 15%. [24] Это может привести к циклу, когда выселение затрудняет работу, а неиспользование может привести к выселению.
Выселенные часто перебираются в более низкое качество жилья, например, в переполненные дома. [21] [18] Например, исследование, проведенное в Милуоки, штат Висконсин, показало, что арендаторы, которые были вынуждены переехать из прежнего места жительства, на 25% чаще испытывали долгосрочные жилищные проблемы, чем их сверстники, которые переехали только добровольно. . [25]
Смотрите также
- Вылечить или бросить
- Выброс
- Принудительные выселения в Китае
- Выкупа
- Насильственный въезд
- Арендовать
- Перенос населения
- Тихое название
- Ответное выселение
- Солдал против округа Кук
- Реестр
- Незаконное выселение и домогательства
Рекомендации
- ^ «Развитие использования лицензионных соглашений в сделках, связанных с недвижимостью» (PDF) . Проверено 16 октября 2019 .
- ^ Январь 2008 г. «Использование лицензионного соглашения вместо аренды» . LawJournalNewsletters.com . Проверено 16 октября 2019 .
- ^ «3 способа избежать выселения, если вы не можете найти помощь в аренде жилья в Хьюстоне» . www.houstoncasemanagers.com . 2021-01-24 . Источник 2021-01-26 .
- ^ «HPD - Права арендаторов - Преследование» . www1.nyc.gov . Проверено 16 октября 2019 .
- ^ Бейли, Адам Лейтман; Юриспруденция, ContributorAttorney на (2016-10-25). «Преследование арендаторов в коммерческих целях в Нью-Йорке - сомнительная медицина» . HuffPost . Проверено 16 октября 2019 .
- ^ Арон, Гилель (10 декабря 2014 г.). «Как« Супермен арендаторов »Дэниел Брамзон произвел революцию в индустрии защиты от выселения в Лос-Анджелесе» . LA Weekly . Проверено 7 октября 2016 .
- ^ Десмонд, Мэтью, Выселенные: бедность и прибыль в американском городе , Айелло, Скотт, ISBN 978-0-14-752679-3, OCLC 942737584
- ^ Ларсон, Эрик (2006). «Характеристики дела и невыполнение ответчиком арендатора в жилищном суде». Журнал эмпирических правовых исследований . 3 (1): 121–144. DOI : 10.1111 / j.1740-1461.2006.00065.x . ISSN 1740-1461 .
- ^ «Выселение» . Советник арендатора Техаса . Остин, Техас: Информационная служба по жилью для малоимущих людей штата Техас . Проверено 27 февраля 2019 .
Если идет дождь, мокрый снег или снег, вас нельзя убрать.
- ^ «Вещи жильцов после выселения: каковы ваши обязанности?» . RentPrep . 2018-08-11 . Проверено 16 октября 2019 .
- ^ "Выселение по закону Эллиса, Сан-Франциско" . Картографический проект по борьбе с выселением . Сан-Франциско, Калифорния . Проверено 27 февраля 2019 .
- ^ «2015 год обещает стать годом борьбы за выселение по закону Эллиса» . Жирный курсив . Средняя корпорация . 22 января 2015 . Проверено 4 апреля 2018 года .
- ^ «Муниципальный кодекс Сиэтла, раздел 22.206.160 - Обязанности владельцев» . Корпорация муниципального кодекса . Проверено 27 февраля 2019 .
- ^ Права человека ООН, принудительные выселения , http://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS25.Rev.1.pdf .
- ^ Ajuntament de Barcelona (город Барселона), Жилищные штрафы для борьбы с моббингом , https://www.barcelona.cat/infobarcelona/en/tema/housing/fines-to-combat-property-mobbing_690956.html
- ^ «Выселения» . findlaw.com.au . Проверено 11 мая 2020 .
- ^ «Премьер-министр запрещает выселение на 6 месяцев» . au.finance.yahoo.com . 29 марта 2020 . Проверено 11 мая 2020 .
- ^ а б в г д е Сингал, Джесси. «Что происходит с людьми, которых выселяют снова и снова» . разрез . Дата обращения 10 февраля 2020 .
- ^ "выселение" . Мерриам-Вебстер . Проверено 14 февраля 2020 года .
- ^ а б «Исследование предупреждает об огромном влиянии выселения на психическое здоровье» . MedicalExpress . Дата обращения 10 февраля 2020 .
- ^ а б Бовелл-патроны, Эллисон; Сандель, Меган. «Скрытый кризис здоровья, связанный с выселением» . Школа общественного здравоохранения Бостонского университета . Дата обращения 10 февраля 2020 .
- ^ Serby, Майкл Дж .; Броуди, Дэвид; Амин, Шеталь; Янович, Филипп (01.02.2006). «Выселение как фактор риска самоубийства». Психиатрические службы . 57 (2): 273 – б. DOI : 10.1176 / appi.ps.57.2.273-б . ISSN 1075-2730 . PMID 16452711 .
- ^ Десмонд, Мэтью; Кимбро, Рэйчел Толберт (сентябрь 2015 г.). «Последствия выселения: жилье, бедствия и здоровье». Социальные силы . 94 (1): 295–324. DOI : 10,1093 / SF / sov044 . ISSN 0037-7732 . S2CID 144361972 .
- ^ Десмонд, Мэтью; Гершенсон, Карл (01.02.2016). «Отсутствие жилищных условий и занятости среди работающих бедняков» . Социальные проблемы . 63 (1): 46–67. DOI : 10.1093 / socpro / spv025 . ISSN 0037-7791 .
- ^ Десмонд, Мэтью; Гершенсон, Карл; Кивиат, Барбара (2015). «Вынужденное переселение и жилищная нестабильность среди городских арендаторов». Обзор социальных услуг . 89 (2): 227–262. DOI : 10.1086 / 681091 . ISSN 0037-7961 . S2CID 142660055 .
Внешние ссылки
- Выселение по уважительной причине (CT)
- Борьба с арендаторами, выступающими против выселения
- Руководство по жилищным правам штата Нью-Йорк
- Арендаторы под прицелом от Dollars & Sense , март / апрель 2009 г.
- Национальное руководство для арендодателей по выселению во всех 50 штатах
- Путеводитель по потребительскому отделу Калифорнии