Проверка арендаторов - это процесс, используемый в основном домовладельцами и управляющими недвижимостью для оценки потенциальных арендаторов. Цель состоит в том, чтобы оценить вероятность того, что арендатор выполнит условия аренды или договора аренды, а также будет тщательно заботиться о рассматриваемой арендуемой собственности . Процесс завершается принятием решения о том, одобрить ли заявителя, утвердить заявителя условно (например, требуя увеличения депозита или соавторства ) или отказать в аренде.
Процесс отбора арендаторов
Процесс отбора арендаторов обычно начинается, когда потенциальный арендатор (каждый совершеннолетний заявитель) заполняет заявку на аренду, вносит регистрационный сбор и, возможно, удерживающий депозит.
Заявки на аренду предназначены для сбора личной информации (имя, номер социального страхования, дата рождения и т. Д.), Адреса, места работы, криминального прошлого и истории выселения. Как правило, требуется подпись, подтверждающая точность предоставленной информации, согласие с определенными условиями и разрешение на получение отчета о проверке арендатора.
Действительное удостоверение личности с фотографией, выданное государством, обычно требуется для подтверждения личности заявителей и в соответствии с Правилом красных флажков Федеральной торговой комиссии (FTC) в отношении кражи личных данных .
Большинство арендодателей полагаются на компанию по проверке арендаторов для составления отчета о проверке арендаторов - для составления соответствующих кредитных документов, [1] публичных записей и другой информации, необходимой для надлежащей проверки потенциальных арендаторов. Информация, полученная из заявки, отчета о проверке арендатора и собственных исследований арендодателя, используется для принятия решения на основе критериев арендной платы арендодателя.
Начинают появляться услуги по проверке арендаторов по инициативе соискателей. В соответствии с этой моделью заявители заказывают отчеты о себе и предоставляют доступ потенциальным арендодателям.
Компании по отбору арендаторов
Службы проверки арендаторов - это специализированные агентства по информированию потребителей (CRA) или агентства по расследованию запросов потребителей, как это определено и регулируется Законом о справедливой кредитной отчетности (FCRA), 15 USC § 1681 et seq .
У CRA есть много обязательств по FCRA. В частности, они должны установить личность каждого конечного пользователя (арендодателя) и цель, для которой запрашивается информация, - до предоставления отчета о проверке арендатора.
- Они должны «следовать разумным процедурам, чтобы гарантировать максимально возможную точность информации о человеке, о котором идет речь в отчете».
- «По запросу и в соответствии с разделом 610 (a) (1) FCRA (§ 1681h), четко и точно раскрывать потребителю» всю информацию, содержащуюся в файле потребителя на момент запроса ». Невыполнение этого требования может приведет к серьезным регулирующим действиям (см. http://www.ftc.gov/opa/2010/02/saferent.shtm) .
- Дополнительные процедуры соответствия CRA изложены в Разделе 607 FCRA (15 USC § 1681e).
Отчеты о проверке арендаторов
Отчеты о проверке арендаторов содержат один или несколько из следующих элементов:
- Отчет о потребительских кредитах (со счетом или без) - от одного из трех национальных кредитных бюро (Experian, Equifax или Transunion).
- Поиск записей о выселении
- Уголовные записи Поиск
- Поиск в реестре сексуальных преступников
- Поиск специально назначенных граждан (часто называемый поиском OFAC)
- Рекомендации по аренде
- Свидетельства о приеме на работу
- Рекомендация - исходя из критериев (параметров) арендодателя
Кредитные отчеты и результаты поиска в базе данных часто возвращаются мгновенно через защищенные веб-сайты . Дополнительная информация, полученная в результате более глубокого поиска в открытых архивах, справок об аренде и проверок занятости, может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Обязанности арендодателя
Арендодатели являются пользователями отчетов потребителей, как это определено и регулируется FCRA. FCRA предъявляет особые требования к арендодателям как пользователям. В частности, они должны «… предоставлять устное, письменное или электронное уведомление о предпринятых неблагоприятных действиях, основанных полностью или частично на любой информации, содержащейся в отчете о потребителе (проверка арендатора). Неблагоприятное действие - это определение, которое противоречит интересам Потребитель. Разумеется, отказ в аренде является неблагоприятным действием. Но то же самое относится и к дополнительным условиям, таким как требование о внесении дополнительного депозита или совместной подписи. Уведомление должно включать:
- Название, адрес и номер телефона агентства по информированию потребителей (компании по проверке арендаторов), предоставившего отчет; и
- Право потребителя на бесплатную копию отчета о проверке арендатора; а также
- Право потребителя оспорить точность и полноту отчета.
Закон Додда-Фрэнка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей (Dodd-Frank) внес поправки в раздел 615 FCRA, добавив новое требование, согласно которому лицо (домовладелец), предпринимающее Неблагоприятные действия… «предоставляет потребителю письменное или электронное раскрытие (A) числовой кредитный рейтинг, как определено в разделе 609 (f) (2) (A) [FCRA], используемый таким лицом при совершении любых Неблагоприятных действий, основанных полностью или частично на любой информации в отчете потребителя; и (B) информации, изложенной в подпунктах (B) - (E) раздела 609 (f) (1), включая:
- Числовой балл
- Диапазон оценок
- Факторы оценки
- Дата оценки
- Источник оценки
Проверка арендаторов и закон
Существует значительный свод законов, регулирующих отчетность потребителей. FCRA, 15 USC § 1681 et seq. с поправками, внесенными Законом о справедливых и точных кредитных операциях от 2003 года (FACTA), а в последнее время - Доддом-Франком, является основным законом, регулирующим отчетность потребителей. Во многих штатах также есть законы, регулирующие отчетность потребителей. Раздел 625 FCRA (15 USC § 1681t) рассматривает Отношение (FCRA) к законам штата, заявляя, что «… это название не отменяет, не изменяет, не затрагивает и не освобождает любое лицо, подпадающее под положения этого раздела, от соблюдения с законами любого штата в отношении сбора, распространения или использования любой информации о потребителях,… за исключением случаев, когда эти законы несовместимы с каким-либо положением этого раздела… ». Утверждается, что федеральный закон имеет приоритет перед законом штата в случае каких-либо несоответствий.
Додд-Франк передал регулирующие полномочия в отношении отчетности потребителей (и, следовательно, компаний по проверке арендаторов) от Федеральной торговой комиссии (FTC) новому Бюро финансовой защиты потребителей в 2011 году.
Федеральный [2] и штатный [3] закон о справедливом жилищном обеспечении и законах о домовладельцах-арендаторах влияет на процесс отбора арендаторов несколькими способами. Короче говоря, иное обращение с защищаемыми лицами в процессе отбора арендаторов является нарушением закона о справедливых жилищных условиях. Закон о справедливых жилищных условиях на федеральном уровне содержится в Разделе VIII Закона о гражданских правах 1968 года . Законодательство о домовладельцах-арендаторах часто ограничивает сумму, которую арендодатели могут взимать за проверку арендаторов, фактическими затратами на получение справочной информации, не превышая обычных затрат, взимаемых службой проверки в общей зоне.
Правовые и законодательные тенденции
Сторонники справедливого жилья уже давно выступают за применение теории несопоставимого воздействия (исторически применяемой к практике найма) к требованиям Раздела VIII ( Закон о справедливом жилищном обеспечении ). [4] Они утверждают, например, что люди определенных рас и этнических групп непропорционально представлены в системе уголовного правосудия, что использование данных о судимости для целей проверки арендаторов оказывает неодинаковое влияние на этих людей и, следовательно, является дискриминационным.
Дебаты в основном уладились в 2015 году, когда в деле «Департамент жилищного строительства и общественных дел Техаса (Департамент) против The Inclusive Communities Project, Inc.» (ICP) Верховный суд Соединенных Штатов подтвердил, что внешне нейтральная деловая практика, которая имеет Несопоставимое воздействие на защищаемый класс может лечь в основу иска по Закону о справедливом жилищном обеспечении. Решение было частично основано на Положении о жилищном строительстве и градостроительстве (HUD), интерпретирующем Стандарт дискриминационных последствий Закона о справедливом жилищном строительстве, включая его структуру, регулирующую бремя рассмотрения таких исков. [5]
Арендодатели имеют право и обязаны [6] принимать разумные меры для защиты себя, своих жителей и соседей от потенциальных жителей с историей насильственных преступлений (например). Арендодатели могут предпринять шаги, чтобы уменьшить свою подверженность разрозненным искам о воздействии, ограничив рассмотрение уголовными обвинениями (в отличие от арестов), правонарушениями, имеющими отношение к аренде жилья и совершенными в течение разумного периода времени.
Обратите внимание, что раздел 605 FCRA запрещает CRA сообщать отчеты об арестах, которые с даты окончательного решения опередили отчет более чем на семь лет. Некоторые штаты аналогичным образом ограничивают сообщение об обвинительных приговорах, в то время как в FCRA такого ограничения нет.
Рекомендации
- ^ Шатус, Трейси. «Важность кредитной истории для проверки арендаторов» . Global Background Screening LLC . Проверено 20 марта 2020 года .
- ^ [1] , Справедливые жилищные законы и указы президента.
- ^ [2] , Пример: закон штата о справедливом жилищном обеспечении.
- ^ [3] , Руководство по искам Национального проекта жилищного права (NHLP).
- ^ [4] , Верховный суд и справедливое жилищное строительство.
- ^ «Архивная копия» . Архивировано из оригинала на 2012-05-14 . Проверено 29 декабря 2011 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка ), Жилищное управление Шарлотты.