Страхование титула

Страхование титула - это форма страхования возмещения убытков, распространенная преимущественно в США и Канаде, которая страхует от финансовых потерь от дефектов правового титула на недвижимое имущество, а также от недействительности или неисполнения ипотечных ссуд . В отличие от некоторых систем регистрации земли в странах за пределами США, регистраторы документов в штатах США, как правило, не гарантируют непреложный титул на эти зарегистрированные титулы. Страхование титула защитит от судебного иска нападение на титул или возмещение застрахованному фактическому денежному ущербу, не превышающему долларовую сумму страховки, предусмотренную полисом.

Первая компания по страхованию правового титула, Law Property Assurance and Trust Society, была образована в Пенсильвании в 1853 году. ^[1] Обычно застрахованные интересы недвижимого имущества - это простая плата за владение или ипотека . Однако страхование титула может быть приобретено для страхования любого интереса к недвижимому имуществу, включая сервитут , аренду или пожизненное имущество .

Есть два типа политик - собственник и кредитор. Подобно тому, как кредиторам требуется страхование от пожара и другие виды страхования для защиты своих инвестиций, почти все институциональные кредиторы также требуют страхование титула для защиты своих интересов в обеспечении кредитов, обеспеченных недвижимостью. Некоторые ипотечные кредиторы, особенно неинституциональные кредиторы, могут не требовать страхование титула. Покупатели, приобретающие недвижимость за наличные или у ипотечного кредитора, часто также хотят страхование титула.

Кредитная политика не предоставляет никакого покрытия или преимуществ для покупателя / владельца, и поэтому решение о покупке политики собственника не зависит от решения кредитора потребовать кредитную политику.

Страхование титула доступно во многих других странах, таких как Канада, Австралия, Великобритания, Мексика, Новая Зеландия, Япония, Китай, Южная Корея и по всей Европе. Однако, хотя значительное количество объектов недвижимости, расположенных в этих странах, застраховано американскими страховщиками прав собственности, они не составляют значительной доли сделок с недвижимостью в этих странах. Они также не составляют большой доли доходов страховых компаний США. Во многих случаях это недвижимость, которая будет использоваться в коммерческих целях американскими компаниями, ведущими бизнес за рубежом, или недвижимость, финансируемая американскими кредиторами. Участвующие компании из США покупают страховку правового титула, чтобы получить гарантию страховой компании США, подтверждающую свидетельство правового титула, которое они получают при регистрации земли в другой стране. система и оплата судебных издержек, если право собственности оспаривается.

История [ править ]

До изобретения страхования титула покупатели при сделках с недвижимостью несли исключительную ответственность за обеспечение действительности права собственности на землю, принадлежащего продавцу. Если впоследствии право собственности было признано недействительным или поддельным, покупатель терял свои инвестиции.

В 1868 году дело Уотсон против Мюрхеда слушалось Верховным судом Пенсильвании . Истец Уотсон потерял свои инвестиции в сделку с недвижимостью в результате предыдущего залогового удержания собственности. Ответчик Мюрхед, перевозчик , обнаружил право удержания до продажи, но сказал Уотсону, что титул был ясен после того, как его адвокат (ошибочно) определил, что залог недействителен.

Суды постановили, что Мюрхед (и другие лица в аналогичных ситуациях) не несут ответственности за ошибки, основанные на профессиональном мнении. В результате в 1874 году законодательный орган Пенсильвании принял закон, разрешающий регистрацию компаний по страхованию титулов.

Джошуа Моррис, перевозчик из Филадельфии , и несколько коллег встретились 28 марта 1876 года, чтобы зарегистрировать первую страховую компанию. Новая фирма, Филадельфийская компания по страхованию правового титула на недвижимость , «застрахует покупателей недвижимости и ипотечных кредитов от убытков из-за дефектных прав собственности, залогов и обременений», и что «с помощью этих средств может быть осуществлена ​​передача недвижимости и ценных бумаг. сделано быстрее и с большей надежностью, чем прежде ".

Тетя Морриса приобрела первый полис стоимостью 1500 долларов для покрытия дома на Северной 43-й улице в Филадельфии . ^{[2] [3]}

Цель [ править ]

Во всем мире используются два типа систем правового титула: регистрация земли и регистрация земли.

Большинство промышленно развитых стран используют системы регистрации земли для передачи прав собственности на землю или прав на них. ^[4] Согласно этим системам, правительство определяет право собственности и обременения, используя свою земельную регистрацию; За некоторыми исключениями решимость правительства убедительна. Правительственные ошибки приводят к денежной компенсации лицу, пострадавшему в результате ошибки, но потерпевшая сторона обычно не может вернуть собственность. Система правового титула Торренса является основой систем регистрации земли в нескольких странах с общим правом . Девятнадцать юрисдикций в Соединенных Штатах, таких как Миннесота и Массачусетс., приняла форму этой системы между 1896 и 1917 годами, однако она потеряла популярность после того, как единственное судебное решение в округе Империал, Калифорния, обанкротило государственный фонд компенсации титула ^{[ необходима цитата ]} , и подавляющее большинство штатов США выбрали система регистрации документов, при которой ни один государственный служащий не определяет, кому принадлежит право собственности или действительны ли документы, передающие его.

В системе регистрации каждый раз, когда происходит сделка по праву собственности на землю, стороны записывают документ о передаче права на регистратор местного самоуправления, расположенный в той юрисдикции (обычно в округе), где находится земля. Правительство индексирует инструмент по именам праводателя (праводателя) и получателя субсидии (правоприобретателя) и фотографирует его, чтобы любой представитель общественности мог найти и изучить его. Если такая сделка не будет зарегистрирована по какой-либо причине или по какой-либо причине, недобросовестное лицо, предоставившее право, может продать собственность другому получателю гранта. Во многих штатах получатель гранта, сделка которого регистрируется первым, становится законным владельцем, а любые другие потенциальные покупатели остаются без права регресса. ^{[ требуется разъяснение ]}

Преимущество записывающей системы:

• В системе регистрации расходы и риски несут широкая общественность, но в системе регистрации расходы и риски несут пользователи системы.
• В системе регистрации независимый орган рассматривает передачу земли государством. В системе регистрации правительство может разрешать регистрационные споры в свою пользу, предотвращая разделение властей и конституционное право на надлежащую правовую процедуру.
• Система записи может обеспечить передачу земли в ситуациях, выходящих за рамки публичных записей, таких как приусадебный участок и наследование.
• Система записи в сочетании со страхованием титула децентрализует записи, создавая избыточность. Например, когда многие записи были уничтожены во время землетрясения в Сан-Франциско в 1906 году, загородные титульные компании вели записи, которые позволяли землевладельцам подтверждать право собственности на свою собственность.

Согласно этой системе, чтобы определить, кто имеет титул, нужно:

• Изучите указатели в регистраторах в соответствии с различными правилами, установленными законодательными собраниями и судами штатов.
• Внимательно изучите записанные инструменты.
• Определите, как они влияют на право собственности в соответствии с действующим законодательством. Окончательными арбитрами по имущественным спорам являются суды, которые выносят решения по искам, поданным несогласными сторонами. Исторически сложилось так, что человек, который хотел понять заголовок, нанимал абстрактора для написания аннотации свойства, показывающей цепочку заголовка . Однако, если абстрактор допустил ошибку, клиент может получить компенсацию только в том случае, если поверенный проявил халатность, с учетом предела его финансовой ответственности (включая его страхование ответственности). ^[5] Однако готовность этих профессионалов нести строгую ответственность различается. ^[4]

Страховщики титулов проводят поиск по названиюв публичных записях, прежде чем они согласятся застраховать покупателя или залогодержателя земли. В частности, после заключения договора купли-продажи недвижимости и открытия условного депонирования профессиональный титульный специалист будет искать в общедоступных записях любые проблемы с правом собственности на дом. Этот поиск обычно включает в себя обзор земельных записей за много лет. Более одной трети всех поисков по заголовкам выявляют проблему с заголовками, которую профессионалы в области заголовков настаивают на исправлении до закрытия транзакции. Например, предыдущий владелец мог вести мелкие строительные работы на участке, но так и не заплатил подрядчику полностью (что привело к удержанию механика в залоге), или предыдущий владелец мог не заплатить местные или государственные налоги (что привело к налоговому удержанию). . Специалисты по правовым титулам стремятся решить подобные проблемы до закрытия транзакции, поскольку в противном случаеих работодатель, страховщик титула, должен будет исправить такие дефекты правового титула путем уплаты таких неуплаченных сборов или налогов.

Полисы страхования титула являются довольно единообразными и подкреплены обязательными резервами , что особенно важно при крупных сделках с коммерческой недвижимостью, когда покупатель и его кредитор имеют на кону крупную сумму денег. Страховщик также оплачивает защиту своего застрахованного в юридических спорах.

По крайней мере 20 штатов США экспериментировали с системой регистрации титулов Torrens или другими системами регистрации правового титула в то или иное время, но большинство из них отказались от регистрации правового титула под давлением со стороны страховщиков правового титула или из-за отсутствия интереса. По словам Карла Ллевеллина , одно название Торренса на одном участке в Нью-Йорке может сделать весь квартал недоступным для крупномасштабного улучшения (например, небоскребов); ни один кредитор не будет финансировать покупку такого лота, потому что ни один нью-йоркский страховщик титулов не гарантирует титул Torrens. ^[6]Индустрия страхования титулов в США успешно выступила против систем регистрации земли, заявив, что они уязвимы для мошенничества (серьезная проблема в большинстве юрисдикций, занимающихся регистрацией земель), и что система условно обусловленной собственности более эффективно защищает права собственности. ^{[ необходима цитата ]} Хотя можно укрепить системы регистрации земли, чтобы предотвратить регистрацию поддельных документов, необходимые контрмеры сложны и дороги. ^{[ необходима цитата ]} В книге 2007 года, критикующей американский «картель» страхования титулов, признается, что «[более] широкое использование сертификации Торренса потребует создания специальной бюрократии под судебным надзором». ^[7]

Типы политик [ править ]

Для владельцев и кредиторов существуют стандартные формы страхования титула. Политика кредитора включает форму, специально предназначенную для ссуд на строительство, хотя сегодня она используется редко.

Политика владельца [ править ]

Политика владельца гарантирует покупателю, что право собственности на недвижимость принадлежит этому покупателю и что она свободна от всех дефектов, залогов и обременений, кроме тех, которые указаны в качестве исключений в политике или исключены из сферы действия политики. Он также покрывает убытки и ущерб, понесенные в случае неликвидности права собственности. ^[8] Полис также обеспечивает покрытие убытков, если нет права доступа к земле. Несмотря на то, что это основные виды покрытия, существуют расширенные формы страховых полисов домовладельцев, которые покрывают дополнительные убытки. ^[9]

Предел ответственности полиса владельца обычно представляет собой покупную цену, уплаченную за недвижимость. Как и в случае с другими видами страхования, страхование также может быть добавлено или удалено с подтверждением. Есть много форм стандартных подтверждений для решения множества распространенных проблем. Премия за полис может быть уплачена продавцом или покупателем по согласованию сторон. Обычно обычай в том или ином штате или округе по этому поводу отражается в большинстве местных договоров о недвижимости. О стоимости титульного страхования следует узнать до подписания договора о недвижимости, который предусматривает оплату титульных сборов. Поверенный по недвижимости, брокер, сотрудник условного депонирования (в западных штатах) или кредитный специалист может предоставить подробную информацию о стоимости поиска по титулу.и страхование до подписания договора о недвижимости. Страхование титула длится до тех пор, пока застрахованный сохраняет долю в застрахованной земле, и, как правило, после выдачи полиса никаких дополнительных премий не выплачивается.

Политика кредитора [ править ]

Иногда это называют кредитной политикой, и она выдается только ипотечным кредиторам. Вообще говоря, это следует за переуступкой ипотечной ссуды, а это означает, что политика приносит пользу покупателю ссуды, если ссуда продается. По этой причине такая политика значительно облегчает продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке. Этот рынок состоит из крупных покупателей, таких как Fannie Mae и Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию, а также из частных организаций.

Американская ассоциация Land Title ( «ALTA») форма почти повсеместно используется в стране , хотя они были изменены в некоторых штатах. Как правило, основные элементы страхования, которые они предоставляют кредитору, покрывают убытки по следующим причинам:

1. Право собственности на недвижимость, на которую оформляется ипотека, может быть либо
   • Не у заемщика ипотечной ссуды,
   • С учетом дефектов, залогов или обременений, или
   • Нерыночный.
2. Нет права доступа к земле.
3. Залог, созданный ипотекой:
   • недействителен или не имеет исковой силы,
   • не предшествует любому другому залоговому удержанию, существующему в отношении собственности на дату написания политики, или
   • подлежит аресту механика при определенных обстоятельствах.

Как и все формы ALTA, полис также покрывает расходы на защиту застрахованных вещей от нападения.

Элементы 1 и 2 важны для кредитора, потому что они покрывают его ожидания в отношении титула, который он получит, если ему придется отказаться от своей ипотеки. Элемент 3 касается вопросов, которые могут помешать его обращению взыскания.

Конечно, все правила, за исключением или исключают определенные вопросы, регулируются различными условиями.

Существует также ипотечная политика ALTA, охватывающая ипотечные жилищные ссуды для одного или четырех семей. Они покрывают перечисленные выше элементы потерь, а также другие. Примерами других покрытий являются убытки от поддельных выпусков ипотеки и убытки в результате посягательств на улучшение прилегающей земли на заложенное имущество, когда улучшения строятся после предоставления ссуды.

Политика строительного кредита [ править ]

Во многих штатах существует отдельная политика по ссудам на строительство. Страхование права собственности на строительные ссуды требует подтверждения даты, в которой признается, что страховая сумма для собственности увеличилась за счет строительных фондов, которые были вложены в собственность.

Ассоциации землевладения и стандартизированная политика [ править ]

В Соединенных Штатах Американская ассоциация земельных титулов (ALTA) - это национальная некоммерческая торговая ассоциация, представляющая интересы почти 4500 компаний по страхованию титулов, титульных агентов, независимых аналитиков, искателей титулов и адвокатов в Соединенных Штатах. ^[10] Члены ALTA проводят поиск правового титула, экспертизу, закрытие сделок и оформляют страхование правового титула, которое защищает владельцев недвижимости и ипотечных кредиторов от убытков из-за дефектов правового титула.

Основанная в 1907 году ^{[10] компания} ALTA создала стандартные формы полисов страхования титула «куртки» (стандартные условия) для владельцев, кредиторов и полисов строительных займов. ^[11] Формы ALTA используются в большинстве, но не во всех штатах США. ALTA также предлагает специальные формы одобрения различных политик; индоссаменты изменяют и обычно расширяют покрытие, предоставляемое в рамках основного полиса страхования титула. ALTA не выдает титульное страхование; он предоставляет стандартизированные полисы и формы подтверждения, которые выпускает большинство страховщиков титулов.

В некоторых штатах, в том числе в Техасе и Нью-Йорке , может быть установлено обязательное использование форм титульных страховых полисов и подтверждений, утвержденных комиссаром штата по страхованию для собственности, расположенной в этих юрисдикциях, но эти формы обычно аналогичны или идентичны формам ALTA.

В дополнение к ALTA, Национальная ассоциация независимых агентов по земельным титулам (NAILTA) - это национальная некоммерческая торговая ассоциация, которая представляет интересы независимых агентов по страхованию прав собственности и независимых профессионалов по урегулированию вопросов недвижимости со всех концов Соединенных Штатов. Он был создан независимыми профессионалами в области урегулирования споров с недвижимостью, чтобы продвигать повестку дня владельцев малого бизнеса из сферы страхования титула, рефератов, геодезии и сообщества недвижимого имущества, которым не хватает представительства на местном, государственном и национальном уровнях. NAILTA - национальная торговая ассоциация, которая обслуживает тысячи независимых профессионалов в области правового титула и недвижимости в Соединенных Штатах, которые в совокупности составляют более 60% национального рынка титульного страхования ^[12].и идентифицируют себя как независимых поставщиков расчетных услуг. NAILTA представляет интересы тех независимых поставщиков расчетных услуг, которые обслуживают более 31 миллиона покупателей недвижимости в год ^[13], которые закрывают ипотечные кредиты на рефинансирование на сумму около 514,8 миллиарда долларов в год ^[14] и которые в совокупности страхуют в общей сложности около 1,67 триллиона долларов. ответственность по национальному титульному страхованию в год. ^[15]

Сравнение с другими формами страхования [ править ]

Страхование титула во многих отношениях отличается от других видов страхования. Если в большинстве случаев страхование представляет собой договор, в котором страховщик возмещает или гарантирует другой стороне возможный конкретный вид убытков (например, несчастный случай или смерть) в будущем, страхование титула обычно страхует от убытков, вызванных проблемами, связанными с титулом, которые возникли в прошлом. События. Это часто приводит к устранению дефектов правового титула или устранению неблагоприятных интересов в праве собственности до того, как сделка состоится. Компании по страхованию титулов пытаются достичь этого путем поиска в публичных записях для разработки и документирования цепочки титулова также для выявления известных претензий или недостатков в праве собственности на объект собственности. Если обнаружены залоговые права или обременения, страховщик может потребовать принять меры для их устранения (например, получение освобождения от старой ипотеки или доверительного акта, который был оплачен, или требование выплаты, или удовлетворение принудительных залогов, таких как выдержки из судебных решений и налоговых залогов) до выдачи титульного полиса. Компании по страхованию титулов также имеют возможность выплачивать старые ипотечные кредиты в соответствии с Законом о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) в Нью-Йорке . Старые ипотечные кредиты - это те, которые считаются выполненными или завершенными и выдаются уже более 20 лет. ^{[16] [17]}В качестве альтернативы он может исключить из страхового покрытия те элементы, которые не были исключены. Титульные листы иногда поддерживаются для географической индексации общедоступных записей с целью повышения эффективности поиска и уменьшения количества претензий. В некоторых штатах правообладатели обязаны географически индексировать записи о недвижимости, а также поддерживать файл имен для судебных решений, завещаний и других общих вопросов.

Приведенное выше объяснение раскрывает еще одно различие между титульным страхованием и другими видами: премии по титульному страхованию принципиально не рассчитываются на основе актуарной науки , как это справедливо для большинства других видов страхования. Вместо того, чтобы соотносить вероятность убытков с их прогнозируемыми затратами, страхование правового титула стремится устранить источник убытков за счет использования записи.система и другие методы андеррайтинга. В результате относительно небольшая часть премий по страхованию титула используется для выплаты застрахованных убытков. Подавляющее большинство премий используется для финансирования исследования правового титула по каждому объекту собственности и для поддержания титульных заводов, используемых для эффективного проведения этого исследования. В этом подходе есть значительная социальная польза, поскольку результат соответствует ожиданиям большинства покупателей недвижимости и ипотечных кредиторов. Как правило, они хотят, чтобы недвижимость, которую они приобрели или одолжили деньги, имела такое же право собственности, какое они ожидали при заключении сделки, а не денежную компенсацию и судебные разбирательства по поводу неожиданных дефектов. Это не означает, что страховщики титулов не принимают на себя актуарных рисков.Есть несколько факторов, которые могут повлиять на право собственности на землю, которые не раскрываются системой регистрации, но регулируются политиками. Некоторыми примерами являются действия, совершенные несовершеннолетними или психически некомпетентными лицами, поддельные инструменты (в некоторых случаях), корпоративные инструменты, совершенные без надлежащих корпоративных полномочий и ошибки в публичных записях. Однако исторически эти проблемы не составляли большого процента убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент убытков, выплачиваемых страховщиками, является результатом ошибок и упущений в самом процессе проверки титула.Однако исторически эти проблемы не составляли большого процента убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент убытков, выплачиваемых страховщиками, является результатом ошибок и упущений в самом процессе проверки титула.Однако исторически эти проблемы не составляли большого процента убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент убытков, выплачиваемых страховщиками, является результатом ошибок и упущений в самом процессе проверки титула.

Право домовладельца выбирать страховую компанию [ править ]

В отчете Счетной палаты правительства США (GAO) за апрель 2007 года о страховании титулов GAO рекомендовало законодательным и регулирующим органам штата и федерального уровня улучшить способность потребителей делать покупки для страхования титулов на основе цены, поощрять ценовую конкуренцию и обеспечивать, чтобы потребители платили разумные цены. для титульного страхования. ^[18]

Федеральный закон, называемый Законом о процедурах урегулирования споров с недвижимостью (RESPA), дает индивидуальному домовладельцу право выбирать компанию по страхованию титула при покупке или рефинансировании жилой недвижимости. Обычно домовладельцы не принимают это решение самостоятельно, а полагаются на выбор своего банка или поверенного; однако домовладелец оставляет за собой право выбрать другого страховщика. RESPA делает незаконным для любого банка, брокера или поверенного обязать использовать определенную страховую компанию. Это является нарушением федерального закона, и любое лицо или предприятие, делающие это, могут быть оштрафованы или лишены лицензии.

Раздел 9 RESPA запрещает продавцу требовать от покупателя использовать определенную страховую компанию, прямо или косвенно, в качестве условия продажи. Покупатели могут подать в суд на продавца, нарушившего это положение, на сумму, в три раза превышающую все расходы, взимаемые за страхование титула. Единственное исключение из этого правила касается сделок с коммерческой недвижимостью, которые не входят в параметры RESPA.

Новая форма оценки ссуды (LE) ^[19] - это последний шаг, сделанный Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD) для защиты потребителей и оказания им помощи. В прошлом кредиторы предоставляли потенциальным заемщикам достоверные оценки (GFE).

1. Кредиторы должны выпустить LE в течение трех рабочих дней с момента заявки на кредит. Однако многие предоставят форму заемщикам, которые все еще находятся в стадии покупки. Обратите внимание, что LE обеспечивает больше защиты для потребителей, чем «рабочий лист» или «сценарий», потому что кредиторы по закону должны придерживаться своих затрат и указывать, как долго эта ставка и комиссия будут действовать.

Если кредитор не предоставляет LE в течение 3 рабочих дней после получения заполненной заявки на кредит, это является нарушением Раздела 5 RESPA. HUD предоставляет конкретные критерии того, что составляет полную заявку на кредит:

• Имя заемщика
• Ежемесячный доход заемщика
• Номер социального страхования заемщика (SSN) (для получения кредитного отчета)
• Адрес недвижимости
• Ориентировочная стоимость недвижимости
• Сумма кредита
• Все остальное, что кредитор сочтет необходимым

2. Новый LE стандартизирован.

Все кредиторы должны предоставить потребителям один и тот же документ. Плата за ссуду, комиссии третьих сторон и другие расходы должны отображаться единообразно.

3. Новый LE побуждает потребителей делать покупки.

Поскольку кредиторы теперь обязаны выпускать стандартизированные LE в определенные сроки, потребителям предоставляется возможность сравнить кредиторов и их продукты. Кроме того, HUD заявляет, что до выдачи LE кредиторы могут взимать с потенциальных заемщиков плату только для покрытия расходов на кредитный отчет. Относительно низкая стоимость кредитных отчетов (15–30 долларов) дает возможность потребителям сравнивать покупки многих кредиторов с минимальными затратами.

4. Кредиторы несут ответственность за свои расценки.

В новой форме LE самые важные факты об ипотеке помещаются на первой странице, а не мелким шрифтом по всей форме. Эта информация включает:

• Сумма кредита, процентная ставка, а также выплата основной суммы и процентов.
• Наличие штрафов за предоплату, отрицательных или раздельных платежей
• Он предупреждает заемщика, если процентная ставка, остаток по кредиту или платеж могут увеличиться в течение срока ссуды.
• Прогнозируемые выплаты в будущие годы, основанные на текущих финансовых показателях (в основном относится к ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой (ARM))
• Расчетное условное депонирование (также называемое конфискацией), которое представляет собой платежи по налогам на недвижимость и страховку домовладельцев, добавленные к ежемесячному платежу. затем кредитор выплачивает эти суммы от имени заемщика при наступлении срока их погашения
• Общие затраты на закрытие и затраты на закрытие (сколько заемщик должен принести на закрытие)

5. По окончании сделки кредиторы должны выпустить Заключительное раскрытие (CD), раскрывающее фактические затраты. Заемщик может сравнить фактические затраты с предполагаемыми затратами. Затраты делятся на несколько категорий, и разница между фактическими и предполагаемыми затратами обрабатывается соответственно:

а. 0% допуск. Если при закрытии какой-либо элемент в категории допуска 0% выше на соответствующем разделе компакт-диска по сравнению с исходным LE, кредитор несет ответственность за покрытие разницы.

б. Допуск 10%. В отличие от категории допусков 0%, эти элементы не сравниваются по отдельности с соответствующими разделами на компакт-диске. Вместо этого все элементы в категории агрегируются на LE и сравниваются с агрегированными соответствующими элементами на CD. В случае, если общая сумма CD более чем на 10% превышает общую сумму на LE, кредитор несет ответственность за любые расходы, превышающие 10% -ное увеличение. Это означает, что отдельные элементы в категории 10% -ного допуска могут увеличиваться более чем на 10% от LE до CD без штрафа для кредитора, если сумма всех элементов не увеличивается более чем на 10%.

c. Нет терпимости. Несколько разделов нового LE попадают в категорию «Нет терпимости». Эти котировки могут измениться без штрафных санкций для кредитора.

Опять же, в зависимости от штата, региона и продавца, домовладельцы могут сэкономить значительные деньги, приобретя страхование титула, за исключением некоторых штатов, таких как Техас, где ставки установлены законом. В свете изменений, внесенных RESPA и LE, в известных потребительских и деловых изданиях были опубликованы статьи о преимуществах покупки страховки титульного титула, такие как The Wall Street Journal, Kiplinger's Personal Finance, HSH.com, Forbes.com. , и The New York Times.

Аффилированные деловые отношения [ править ]

Иногда несколько предприятий, предлагающих расчетные услуги, принадлежат или контролируются общим материнским предприятием. Эти предприятия известны как «аффилированные лица», в то время как отношения называются аффилированными бизнес-соглашениями (ABA).

Когда кредитор, брокер по недвижимости или другой участник направляет своего покупателя жилья к аффилированному лицу для оказания расчетных услуг (например, когда брокер по недвижимости направляет своего покупателя жилья к аффилированному лицу ипотечного брокера), закон требует, чтобы направляющая сторона предоставила аффилированный бизнес. раскрытие договоренности. Это раскрытие информирует покупателей жилья, что они не обязаны использовать партнерскую программу и могут совершать покупки у других поставщиков.

Несмотря на достижения в области технологий, которые позволяют покупателям жилья делать покупки для получения титульных услуг, многие покупатели не знают, что они могут выбрать свою собственную страховую компанию или компанию по урегулированию споров. ^[20]

Недавний опрос Ассоциации независимых титульных агентов штата Огайо (OAITA), проведенный с 2009 по 2010 год, показал, что, когда покупатели жилья полностью осведомлены о ABA, они испытывают дискомфорт и предпочитают, чтобы титульная компания или титульный агент была третьей стороной (т. Е. независимый) к сделке.

В то время как 77% респондентов не выбирали свою расчетную компанию самостоятельно, когда они были полностью осведомлены об отношениях ABA, 50% респондентов заявили, что предпочитают титульную компанию, которая не делится прибылью с источником рефералов, по сравнению с 6% респондентов, заявивших, что они предпочитают титульный агент, который делится прибылью с реферальным источником. Кроме того, 58% респондентов заявили, что считают ABA конфликтом интересов.

OAITA резко контрастирует с двумя опросами Harris Interactive, использованными Советом поставщиков услуг в сфере недвижимости на встрече с сотрудниками Федеральной резервной системы в январе 2011 года, чтобы заявить, что покупатели жилья были более довольны поставщиками расчетных услуг ABA.

• Исследование 2002 года, проведенное сторонниками, показало, что 64% ​​покупателей жилья, которые использовали программы «универсальных покупок», в целом имели лучший опыт при совершении сделки по покупке дома.
• Исследование 2008 года показало, что покупатели жилья, которые использовали «универсальные покупки» в своей последней сделке с недвижимостью, были более удовлетворены своим опытом покупки жилья по сравнению с теми, кто пользовался услугами нескольких поставщиков.

Такие организации, как Национальная ассоциация независимых агентов по праву собственности на землю, стремятся восстановить прозрачность и доверие к процессу получения прав на землю и сохранить объективную и беспристрастную роль за заключительным столом для улучшения потребительского опыта путем решения проблемы распространения контролируемых деловых соглашений и устранения конфликты интересов между титульными агентами и их реферальными источниками, а также между всеми поставщиками услуг по расчетам с недвижимостью и их источниками бизнеса. ^[21]

Стоимость титульного страхования [ править ]

Стоимость титульного страхования состоит из двух компонентов: сборов за страховые взносы и сборов за услуги.

Ставки премий по страхованию титула основаны на пяти стоимостных соображениях, в том числе связанных с:

1. Поддержание текущей информации о праве собственности на собственность, относящуюся к этой операции, например, название завода
2. Поиск и изучение заголовка по свойствам предмета
3. Устранение или устранение дефектов права собственности
4. Покрытие дефектов правового титула
5. Допуск к разумной прибыли

Плата за премию [ править ]

Как и ставки по другим формам страхования, ставки по титульному страхованию обычно регулируются правительствами штатов, чтобы гарантировать, что страховые взносы не будут чрезмерными, неадекватными или несправедливо дискриминирующими для общества. В штатах действуют разные методы регулирования ставок титульного страхования. Используемые типы тарифного регулирования включают: ^[22]

• Обнародование: Государственный регулирующий орган устанавливает ставки. Примером является Техас, где ставки устанавливаются ежегодно после всесторонних слушаний.
• Предварительное одобрение: Страховщики предлагают ставки, которые должны быть официально рассмотрены и утверждены в явной форме или считаться одобренными регулирующим органом, прежде чем они могут быть начислены.
• Хранение и использование: страховщики устанавливают ставки, но они не могут взиматься до тех пор, пока регулирующий орган не будет уведомлен и не предоставит время для анализа и принятия мер, если это необходимо. В некоторых штатах с предварительным одобрением почти такой же результат достигается за счет так называемого «димера». Согласно условному соглашению, ставки, предлагаемые страховщиками, считаются утвержденными, если регулирующий орган не предпринимает никаких действий для отклонения заявки в течение определенного времени, а заявитель уведомляет государство о том, что ставки считаются утвержденными.
• Использование и хранение: Страховщики устанавливают ставки, которые могут взиматься немедленно, если новая шкала ставок будет подана в регулирующий орган.
• Отсутствие прямого регулирования ставок: страховщики устанавливают ставки, которые могут быть изменены по усмотрению страховщика. Даже в этой очевидной нерегулируемой ситуации регулирующий орган по-прежнему отвечает за надзор за отраслью страхования титулов и может поставить под сомнение правильность ставки, которая кажется несправедливо дискриминационной или иным образом нарушает установленные законом стандарты. Примеры - Иллинойс, Джорджия и Массачусетс.

Тарифы могут включать скидки, если страхование титула заказывается в течение определенного времени после выдачи последнего полиса или если страхуемая ипотека является рефинансированием более ранней ипотеки. В штатах, где применяется любое из этих правил, компаниям по страхованию титулов незаконно взимать более высокую или более низкую ставку, чем регулируемая ставка.

Например: В Пенсильвании есть две ставки: базовая ставка и ставка переиздания. Базовая ставка будет применяться, если с момента выдачи последнего полиса прошло более десяти лет. Если менее десяти лет, применяется ставка переиздания. Ставка переиздания предлагает скидку примерно в десять процентов от базовой ставки. Если транзакция представляет собой рефинансирование, экономия может достигать тридцати процентов от ставки переоформления. Эти тарифы и применимые скидки зарегистрированы и одобрены Страховой комиссией Пенсильвании.

Страхование титула существенно отличается от других видов страхования, поскольку в нем упор делается на предотвращение рисков, а не на принятие рисков. Это означает, что большая часть премиальных долларов, около 80 процентов, покрывает работу, выполняемую профессионалами в области правового титула, такую ​​как поисковая экспертиза, исправительные работы, выпуск полиса и, часто, урегулирование или закрытие сделки. Остальные 20 процентов покрывают страховой полис, значительная часть которого закладывается в резервы для страховых случаев, которые могут возникнуть через 10 или 20 лет в будущем. Согласно опросу, проведенному ALTA в 2006 году ^[23], проблемы с титулом, требующие принятия лечебных мер, были обнаружены в 36 процентах всех сделок с жилой недвижимостью в 2005 году. Этот показатель вырос с 25 процентов в 2000 году из-за бурного роста рынка недвижимости и его увеличения. в сделках.

Плата за услуги [ править ]

В некоторых штатах регулируемые страховые взносы не включают часть затрат на андеррайтинг, необходимых для этого процесса. В этих государствах страховщики титулов могут также взимать плату за поиск или реферат за поиск общедоступных записей или плату за экспертизу в качестве компенсации за экспертизу титула. Эти сборы обычно не регулируются и в таких случаях иногда могут быть предметом переговоров. В некоторых штатах правила требуют, чтобы страховщик правового титула основывал свою политику на мнении поверенного. Гонорары адвоката не регулируются. Они также не являются частью премии по страхованию титула, хотя страховщик титула может включить эти сборы в свой счет-фактуру для удобства адвоката, выносящего заключение. Так же,сборы за закрытие сделки купли-продажи или ипотечной сделки не регулируются в большинстве штатов, хотя плата за закрытие может быть указана в счете-фактуре, в котором указывается общая сумма затрат на сделку.

Прибыльность отрасли [ править ]

Индустрия титулов сильно зависит от рынков недвижимости, которые, в свою очередь, очень чувствительны к процентным ставкам по ипотечным кредитам и общему экономическому благополучию. Во время пузыря на рынке жилья с 2000 по 2006 год доходы отрасли увеличились более чем вдвое. Поскольку рост числа сделок с недвижимостью привел к увеличению доходов по страхованию титулов - наряду с увеличением количества претензий - экономический спад, начавшийся в 2007 году, значительно сократил доходы на несколько лет. ^[24] Для сравнения: в 2005 году в отрасли было зарегистрировано около 17 миллиардов долларов премий по титульному страхованию, но в 2009 году их объем упал до 9,6 миллиардов долларов. ^[25]

В 2012 году, по данным ALTA, отрасль выплатила около 908 миллионов долларов по искам, что составляет около 8,1% процентов от 11,2 миллиарда долларов, полученных в качестве премий. ^[25] Для сравнения, отрасль страхования котлов , которая, как и страхование титула, требует упора на проверки и анализ рисков, выплачивает 25% своих премий в виде претензий. ^{[ необходимая цитата ]} Как упоминалось выше, профессионалы в отрасли права собственности на землю стремятся предотвратить претензии с помощью предварительных превентивных мер до выдачи полиса, и поэтому коэффициент требований в отрасли отличается от других видов страхования.

В соответствии с установленными правилами бухгалтерского учета для страхования правового титула только заявленные претензии отражаются в расходах на потери, в то время как в других строках - как заявленные, так и незарегистрированные претензии включаются в расходы по убыткам. В результате возникают различия во времени в отчетности об убытках и расходах на корректировку убытков по страхованию правового титула по сравнению с другими статьями. ^[26] Кроме того, страхование правового титула, в отличие от большинства других видов имущественного риска / от несчастных случаев, не имеет даты прекращения и ограничений по времени для подачи исков.

Во многих штатах стоимость титульного страхования регулируется государственной страховой комиссией. В этих штатах титульные страховые компании лоббируют законодателей штата и других политиков и делают пожертвования на их кампании в надежде сохранить высокие ставки. ^{[27] [28]} В отличие от других форм страхования (например, страхования жизни, медицинского страхования или страхования домовладельцев), страхование титула не оплачивается ежегодно, так как оно имеет один платеж на срок действия полиса, который действует до тех пор, пока имущество перепродается или рефинансируется.

Относительная доля рынка среди американских страховщиков титулов [ править ]

Ниже приведены относительные доли рынка в 2012 году среди четырех национальных семейств страховщиков титулов США (Fidelity National Financial, First American, Stewart и Old Republic) и региональных компаний, т. Е. Тех, которые не связаны с национальными семьями.

Доля рынка 2012 г.

Семья	Делиться
Fidelity National Financial	33,86%
Первая американская корпорация	26,34%
Национальная страховая компания Old Republic	13,53%
Компания Stewart Title Guaranty	12,95%
Региональные компании	13,32%
Общее	100,00%
Источник: Американская ассоциация земельных титулов [29].

По состоянию на январь 2009 года Fidelity National Financial занимала самую высокую долю рынка в связи с приобретением LandAmerica's Commonwealth Land Title, Lawyers Title и United Capital Title после объявления LandAmerica о банкротстве. ^[30]

Ссылки [ править ]

Эта статья включает в себя список общих ссылок , но он остается в значительной степени непроверенным, поскольку в нем отсутствует достаточное количество соответствующих встроенных ссылок . Пожалуйста, помогите улучшить эту статью, добавив более точные цитаты. ( Апрель 2014 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )

Дальнейшее чтение [ править ]