Запись (недвижимость)

Подавляющее большинство штатов США используют систему регистрации юридических документов (также известных как регистрация актов ), которые влияют на право собственности на недвижимость, в качестве исключительного средства для публичного документирования прав на землю и интересов. Эта система существенно отличается от систем регистрации земли , таких как система Торренса.которые были приняты в нескольких штатах. Принципиальное отличие состоит в том, что система записи не определяет, кому принадлежит право собственности или интерес, что в конечном итоге определяется в судебном порядке. Система обеспечивает основу для определения того, кого закон будет защищать в отношении этих титулов и интересов при возникновении спора.

Создание [ править ]

Системы записи устанавливаются государственным законом . Обычно они предусматривают офис регистратора в каждом округе или другой юрисдикции. Названия этих офисов обычно - «Регистратор деяний» или что-то подобное. Государственные законы также предписывают следующие элементы:

1. Какие инструменты имеют право регистрироваться, обычно это документы , ипотеки (в форме доверительных актов или нет), договоры аренды (обычно более долгосрочные), сервитуты и постановления суда . К ним обычно добавляется всеобъемлющая категория «других инструментов, влияющих на право собственности на недвижимость». В этих законах также перечислены технические требования, например , требуются ли подтверждения перед нотариусом (подавляющее большинство) или свидетели также должны подписывать документ (реже).
2. Эффект отказа от записи. Обычно это утверждается: Незарегистрированные акты (и т. Д.) Недействительны в отношении покупателей за ценное вознаграждение, не зная об их существовании. ^[1]
3. Порядок индексации инструментов представлен для записи.

Показатели грантополучателя. В подавляющем большинстве случаев это создание индекса, основанного на именах грантодателей (лиц, передающих проценты) и получателей грантов (получающих проценты). Это называется индексом грантополучателя . Также включены даты записи инструментов. Многие, если не большинство, такие системы хранят отдельные индексы для документов и ипотечных кредитов. Существуют также системы индексации залогового права по судебному решению, в которых должник по судебному решению и кредитор по судебному решению указаны таким же образом, как лица, предоставившие право, и получатели гранта, соответственно.

Индексы тракта. Законодательство нескольких штатов требует создания индекса трактата . ^[2] Это требует, чтобы служащие в офисе регистратора определяли, на какое имущество влияет инструмент, и индексировали его по юридическому описанию этого имущества. Это не является широко распространенной практикой из-за увеличения стоимости, большей вероятности ошибки и, возможно, лобби рефералов и страховщиков титулов в законодательных органах. (Рефералы и страховщики титулов потратили огромные суммы денег на создание «титульных заводов», которые переиндексируют записанные документы в соответствии с трактатами, на которые они влияют, для большей эффективности при поиске титулов.)

Поиск по названию [ править ]

Концедент / получатель гранта [ править ]

Поиск по названию Концедента / Грантополучателя пытается найти записи путем поиска сторон, перечисленных на записанном инструменте. Один из подходов к проведению полного поиска титула лица, предоставившего право / получатель, начинается с поиска в указателе праводателя в записях округа и определения имени первого зарегистрированного владельца титула. Обычно это суверен, то есть Федеральное правительство или Корона нации, которая владела бывшей колонией, находящейся в настоящее время в Соединенных Штатах. Поиск обнаруживает грант от суверена первому грантополучателю. Обычно это делается в форме патента. Затем имя получателя гранта ищется в указателе лица, предоставляющего право, чтобы найти документ, посредством которого он впоследствии передал право собственности, и так далее, пока не перестанут быть найдены гранты. При поиске также обнаруживаются залоговые права или обременения, предоставленные любой из сторон, указанных на записанных документах.Хотя этот подход теоретически точен, он сопряжен с практическими трудностями из-за того, что государство часто предоставляет многочисленные гранты. Следовательно, альтернативным методом является обратный процесс, т. Е. Поиск в обратном направлении по индексу получателя гранта. Это делается, начиная с имени лица или организации, которые, как считается, владеют землей, чтобы найти праводателя. Затем индекс получателя гранта снова просматривается, чтобы найти источник титула этого лица, предоставляющего право, и так далее, пока вы не получите грант от суверена. Эти связи между грантополучателем и грантополучателем называются "Это делается, начиная с имени лица или организации, которые, как считается, владеют землей, чтобы найти праводателя. Затем индекс получателя гранта снова просматривается, чтобы найти источник титула этого лица, предоставляющего право, и так далее, пока вы не получите грант от суверена. Эти связи между грантополучателем и грантополучателем называются "Это делается, начиная с имени лица или организации, которые, как считается, владеют землей, чтобы найти праводателя. Затем индекс получателя гранта снова просматривается, чтобы найти источник титула этого лица, предоставляющего право, и так далее, пока вы не получите грант от суверена. Эти связи между грантополучателем и грантополучателем называются "цепочка титулов ». Последний найденный грантополучатель -« рекордсмен ». ^[3]

Географический указатель [ править ]

В муниципалитетах с большой численностью населения и штатах, которые не поддерживают индексы участков, метод «Грантополучатель» / «Грантополучатель» может быть трудоемким и трудным в целом из-за общих имен в индексе. В этих муниципалитетах часто создается географический указатель для помощи в поиске названия. В этой системе каждый документ размещается как в индексе лица, предоставляющего право, так и в индексе получателя, а также в индексах, описывающих атрибуты местоположения собственности, такие как номер партии, название подразделения или идентификационный номер участка (ПИН). При наличии функционирующего географического индекса поиск может быть выполнен с помощью комбинации поиска Концедента / получателя гранта, юридического описания или поиска по PIN-коду.

Как работает система [ править ]

Владелец рекордного титула не обязательно является фактическим владельцем земли, если на нее ранее были подписаны неучтенные документы. Основная правовая теория состоит в том, что после того, как человек передал право собственности на свою собственность (или какой-либо ее аспект) кому-то, ему или ей не остается ничего, что можно было бы передать любому последующему лицу. Однако в результате различных актов государственной регистрации суды будут защищать добросовестного покупателя, который платит ценное вознаграждение.и не знает о предшествующем незарегистрированном документе из требований предыдущего получателя гранта по этому документу. То же самое верно в отношении большинства типов неучтенных залогов или обременений. Например, покупатели земли у рекордсмена, которые платят ценное вознаграждение и не знают о незарегистрированных ипотечных кредитах, будут защищены от этих ипотечных кредитов в судебном порядке. Все это вытекает из заявления в большинстве законодательных актов о регистрации, что незарегистрированные инструменты недействительны в отношении таких покупателей. Кроме того, закон США разрешает управляющему банкротством должника аннулировать имущественные интересы, переданные должником, если добросовестный покупатель недвижимости, который должным образом усовершенствовал свои интересы, будет защищен от передачи. ^[4] Следовательно, покупателям и ипотечным кредиторам надлежит регистрировать свои документы или ипотечные кредиты, соответственно, чтобы предотвратить такой исход.

Как только документ, влияющий на право собственности на недвижимость, был зарегистрирован, по закону считается, что все знают о его существовании, даже если они не просматривали записи в офисе регистратора. Это доктрина « конструктивного уведомления », и она почти универсальна в различных штатах США. Так, например, после того, как документ или ипотека была зарегистрирована кем-то в цепочке правового титула, ни один последующий покупатель не будет защищен от этого. . Причина в том, что законы о записи предполагают, что каждый узнает о ее существовании после того, как она будет записана.

Эффект от записи [ править ]

В каждом штате США есть акт регистрации, закон, который определяет правовую процедуру, с помощью которой физическое лицо заявляет о своей доле владения недвижимостью.(недвижимость) официально заявляет о своих правах на эту собственность. Учет прав собственности становится особенно важным, когда недобросовестный торговец землей намеревается продать один и тот же участок земли несколько раз. В случае других видов собственности первый покупатель будет владельцем собственности, а более поздние владельцы не будут иметь интереса в собственности и вместо этого будут иметь основание для иска против первоначального продавца за мошенничество. Однако в случае с недвижимостью первый покупатель не обязательно является владельцем, в зависимости от типа закона, в соответствии с которым ведется учет таких имущественных прав. Существует три основных типа установленных законом схем регистрации актов: гонка, уведомление и гонка / уведомление.

Несмотря на то, что акт записи не требует записи, закон действительно создает для покупателя сильный стимул делать запись. Запись обеспечивает конструктивное уведомление любым последующим покупателям о том, что произошла предыдущая передача, и, таким образом, защищает предыдущего покупателя в случае последующей передачи.

Устав расы [ править ]

Согласно статуту гонки , побеждает тот, кто первым сделает запись. Таким образом, если Оскар намеревается продать участок земли Алу за 100000 долларов, а на следующий день намеревается продать точно такой же участок земли Бобу еще за 100000 долларов, то тот из двух покупателей первым придет в офис звукозаписи и зарегистрировать продажу будет считаться владельцем собственности. Таким образом, если Боб первым записывает передачу, он будет владельцем, даже если он знал о предыдущей передаче Алу. Уставы о гонках встречаются крайне редко, потому что обычно считается несправедливым защищать сторону, которая получила фактическое уведомление о предшествующей передаче. В настоящее время Делавэр , Северная Каролина и Луизиана.являются единственными юрисдикциями, в которых действует закон о гонках. Преимущество чисто расового статута состоит в том, что он побуждает всех получателей грантов быстро фиксировать свои интересы.

Уведомление о статутах [ править ]

Согласно закону об уведомлении , следующий покупатель в отношении стоимости выигрывает, если во время передачи у этого последующего покупателя не было фактического или конструктивного уведомления о предыдущей передаче. Короче говоря, побеждает следующий добросовестный покупатель . Таким образом, если Оскар намеревается продать участок земли Алу за 100000 долларов, а на следующий день намерен продать точно такой же участок земли Бобу еще за 100000 долларов, то Боб будет владеть землей до тех пор, пока он не будет знать об этом. перед продажей Ал. Однако обратите внимание, что если Ал зафиксирует свою заинтересованность до покупки Боба, эта запись будет считаться конструктивным уведомлением Боба. Если Боб покупает землю без предупреждения, а Ал записываетего предыдущая покупка до того, как Боб зафиксирует свою собственную покупку, тогда Боб по-прежнему будет преобладать в праве собственности на землю. Преимущество закона об уведомлении в чистом виде состоит в том, что он побуждает Ала делать записи быстро, но если Аль записывает данные после покупки Боба, у Боба есть лишь ограниченный стимул для немедленной записи своей передачи. Это может оставить земельные записи незавершенными на неопределенное время и может заставить Ала внести улучшения, от которых он мог быть лишен позже записанным документом Боба.

В настоящее время юрисдикциями, в которых действует закон об уведомлении, являются Алабама, Аризона, Коннектикут, Флорида, Иллинойс, Айова, Канзас, Массачусетс, Миссури, Нью-Гэмпшир, Нью-Мексико, Оклахома, Род-Айленд, Южная Каролина, Теннесси, Техас, Вермонт и Западная Вирджиния. действует.

Устав гонки / уведомления [ править ]

В соответствии с законом о гонке / уведомлении последующий покупатель по стоимости выигрывает, если (1) во время перевозки этот последующий покупатель не имел фактического или конструктивного уведомления о предыдущей передаче и (2) последующий покупатель записывается перед предыдущим покупателем. Короче говоря, следующий добросовестный покупатель выигрывает только в том случае, если он делает запись раньше, чем предыдущий покупатель. В системе этого типа, если Оскар намеревается продать участок земли Алу за 100000 долларов, а на следующий день намеревается продать точно такой же участок земли Бобу еще за 100000 долларов, то Боб будет владеть землей только в том случае, если он не был известно о предыдущей продаже Алу, и если Боб на самом деле зарегистрирует свою долю до Ала. В статуте о гибридной гонке / уведомлении, у всех грантополучателей есть сильный стимул к ранней регистрации, тем самым делая земельные записи полными.

В настоящее время это Аляска, Арканзас, Калифорния, Колорадо, Округ Колумбия, Джорджия, Гавайи, Айдахо, Индиана, Кентукки, ^[5] Мэн, ^[6] Мэриленд, Мичиган, Миннесота, Миссисипи, Монтана, Небраска, Невада, Нью-Джерси, Нью-Йорк. Йорк, Северная Дакота, Огайо (в отношении ипотечных кредитов, штат Огайо следует статуту о расе), Орегон, Пенсильвания (в отношении ипотечных кредитов, штат Пенсильвания следует за расой), Южная Дакота, Юта, Вашингтон, Висконсин и Вайоминг являются юрисдикциями, в которых действует закон о гонках. в результате.

Ограничения [ править ]

Как видно из вышеизложенного, существуют ограничения для защиты большинства законов о записи. Лица, которые не платят ценное вознаграждение за свою долю в собственности, не защищены от неучтенных интересов. Примеры: лица, получившие собственность в дар, и наследники. Лица, приобретающие долю в собственности владельцев, также не имеют права собственности.собственности, например, доли в акционерном капитале корпорации, владеющей землей, поскольку они не приобрели долю в самой собственности. Кроме того, законы о регистрации, как правило, не защищают покупателей от налогов на недвижимость, поскольку для того, чтобы они вступили в силу, их обычно не требуется регистрировать. Наконец, определенные классы негосударственных залогов, таких как залоговое удержание механика, часто вступают в силу в течение определенного периода времени, даже если они не регистрируются. Этот список не является исчерпывающим.

См. Также [ править ]

• Регистрация земли
• Правило приюта
• Регистрация актов

Ссылки [ править ]