Кел против города Нью - Лондона , 545 US 469 (2005), был случайрешением Верховного судом Соединенных Штатов , связанный с использованием выдающейся области для передачи земли от одного частного владельца к другому частному владельцу для дальнейшего экономического развития. В решении 5–4 Суд постановил, что общие выгоды, которые общество получило от экономического роста, квалифицировали планы частной перестройки как допустимое « общественное использование » в соответствии с положением о сборах Пятой поправки . [1]
Кело против Нью-Лондона | |
---|---|
Аргументирована 22 февраля 2005 г. Решена 23 июня 2005 г. | |
Полное название дела | Susette Kelo и др. v. Город Нью-Лондон, Коннектикут, и др. |
Номер досье | 04-108 |
Цитаты | 545 US 469 ( подробнее ) |
Аргумент | Устный аргумент |
История болезни | |
Прежний | Решение для ответчиков в отношении некоторых истцов, решение в отношении остальных истцов, Кело против города Нью-Лондон , 2002 г., штат Коннектикут. LEXIS 789 ( Conn. Super. Ct. 13 марта 2002 г.); подтверждено и частично отменено, возвращено, 268 Conn. 1 , 843 A.2d 500 ( Conn. 2004); сертификат предоставлено, 542 965 долларов США (2004) |
Процедурный | Письмо Certiorari в Верховный суд Коннектикута |
Последующий | В повторном слушании отказано, 126 S. Ct. 24 (2005) |
Держа | |
Изъятие государством собственности у одного частного владельца для передачи другому в целях экономического развития является допустимым «общественным использованием» в соответствии с Пятой поправкой . Решение Верховного суда Коннектикута подтверждено. | |
Членство в суде | |
| |
Мнения по делу | |
Большинство | Стивенс , к которому присоединились Кеннеди, Соутер, Гинзбург, Брейер |
Совпадение | Кеннеди |
Несогласие | О'Коннор , к которому присоединились Ренквист, Скалия, Томас |
Несогласие | Томас |
Применяемые законы | |
Конст. США исправлять. V |
Дело возникло в контексте осуждения властями Нью-Лондона, штат Коннектикут , частной недвижимости , с тем чтобы ее можно было использовать как часть «всеобъемлющего плана реконструкции». После решения суда город разрешил частному застройщику приступить к реализации своих планов; однако девелопер не смог получить финансирование и отказался от проекта, и в 2021 году оспариваемая земля оставалась незастроенным пустым участком [2].
Задний план
Это дело было обжаловано в Верховном суде США на основании решения Верховного суда Коннектикута в пользу города Нью-Лондон. Владельцы, в том числе ведущий истец Сюзет Кело, 8-я улица Ист-Стрит, подали иск в суды Коннектикута, утверждая, что город злоупотребил своей выдающейся властью. Власть выдающегося домена ограничена пунктом о выкупе пятой поправки и пунктом о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки . Статья о выкупе гласит: «... частная собственность не может быть изъята в общественное пользование без справедливой компенсации». В соответствии с пунктом о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки это ограничение также применяется к действиям государственных и местных органов власти. Истцы утверждали, что экономическое развитие, заявленная цель изъятия и последующей передачи земли New London Development Corporation, не квалифицируется как общественное использование согласно Пятой поправке.
Верховный суд Коннектикута заслушал аргументы 2 декабря 2002 г. Государственный суд вынес свое решение (268 Conn. 1, SC16742) 9 марта 2004 года, сайдинг с городом в 4-3 решения, с мнением большинства авторством юстиции Флемминг Л. Норкотт-младший , к которому присоединились судьи Дэвид М. Борден , Ричард Н. Палмер и Кристин Вертефёй . [3] Судья Питер Т. Зарелла написал инакомыслие, к которому присоединились председатель Верховного суда Уильям Дж. Салливан и судья Джутт Кац . [4]
Верховный суд штата постановил, что использование выдающихся владений для экономического развития не нарушает положений конституции штата и федеральной конституции о публичном использовании . Суд постановил, что если законодательный орган установил, что экономический проект создаст новые рабочие места, увеличит налоги и другие доходы города и оживит депрессивный городской район (даже если этот район не пострадал ), то проект служит общественной цели. который квалифицируется как публичное использование. Суд также постановил, что делегирование правительством своей выдающейся власти частной компании было конституционным в соответствии с Конституцией Коннектикута. Верховный суд США предоставил certiorari для рассмотрения вопросов, поднятых в деле Берман против Паркера , 348 U.S. 26 (1954), а затем и в деле Hawaii Housing Authority против Мидкиффа , 467 U.S. 229 (1984). [5] А именно, является ли «общественная цель» «общественным использованием» для целей Пятой поправки о взятии имущества: «частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации». В частности, защищает ли Пятая поправка, применимая к штатам через пункт о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки (см. Основную статью: Включение Билля о правах ), землевладельцев от выкупа на экономическое развитие, а не, как в Бермане, на землевладельцев. ликвидация трущоб и упадка?
Кело было первым крупным делом о выдающихся доменах, рассмотренным в Верховном суде с 1984 года. В то время штаты и муниципалитеты постепенно расширяли использование выдающихся владений, часто включая цели экономического развития. В случае с Кело Коннектикут имел закон, разрешающий выдающимся владениям «экономическое развитие» даже при отсутствии болезней. Был также дополнительный поворот в том, что корпорация развития якобы была частной организацией; таким образом, истцы утверждали, что по конституции правительство не могло отбирать частную собственность у одного человека или корпорации и передавать ее другому, если правительство просто делало это потому, что возвращение во владение позволило бы использовать собственность, которая принесла бы более высокие налоговые поступления. .
Кело стал центром оживленных дискуссий и привлек множество сторонников с обеих сторон. По делу было подано около 40 записок amicus curiae , из них 25 - от имени петиционеров. [6] Сторонники Сюзет Кело варьировались от либертарианского института правосудия (ведущие адвокаты по делу) до NAACP , AARP , Южно-христианской конференции лидеров и юридических служб Южного Джерси. Последние группы подписали протокол amicus, утверждая, что выдающиеся владения часто использовались против политически слабых сообществ с высокой концентрацией меньшинств и пожилых людей.
Дело было рассмотрено 22 февраля 2005 г. Устные аргументы были представлены от имени истцов (истцов) Скоттом Дж. Баллоком из Института правосудия в Вашингтоне, округ Колумбия, и от имени ответчиков (ответчиков) Уэсли У. Хортоном из Horton, Shields & Knox в Хартфорде, штат Коннектикут. Дело слушали только семь членов суда под председательством помощника судьи Сандры Дэй О'Коннор , поскольку главный судья Уильям Ренквист выздоравливал после лечения дома, а помощник судьи Джон Пол Стивенс задержался по возвращении в Вашингтон из Флориды; оба отсутствующих судьи читали записки и стенограммы устных выступлений и участвовали в принятии решения по делу.
Во время этого дела судья Антонин Скалиа спросил, уничтожит ли решение в пользу города «различие между частным и общественным использованием». Он также спросил, является ли частное использование, которое дало государству лишь побочные выгоды, «недостаточно, чтобы оправдать использование силы осуждения». [7]
Заключение суда
Большинство и совпадающие
23 июня 2005 г. Верховный суд своим решением 5–4 вынес решение в пользу города Нью-Лондон. Судья Стивенс написал мнение большинства, к которому присоединились судьи Энтони Кеннеди , Дэвид Сутер , Рут Бейдер Гинзбург и Стивен Брейер . Судья Кеннеди написал совпадающее мнение, в котором излагаются более подробные стандарты судебного надзора за получением доходов от экономического развития, чем тот, который содержится в мнении большинства Стивенса. Поступая таким образом, судья Кеннеди внес свой вклад в тенденцию Суда превратить минимальную проверку - идею о том, что государственная политика должна иметь только рациональное отношение к законной цели правительства - в проверку, основанную на фактах. [ необходима цитата ]
В деле Romer v. Evans , 517 US 620, 633 (1996) Суд заявил, что цель правительства должна быть «независимой и законной». А в деле United States v. Virginia , 518 US 515, 533 (1996), Суд заявил, что цель правительства «должна быть подлинной, а не выдуманной или придуманной постфактум в ответ на судебный процесс». Таким образом, Суд пояснил, что в режиме проверки, установленном в деле West Coast Hotel v. Parrish , 300 US 379 (1937), цель правительства является вопросом факта для лица, оценивающего факт. [ необходима цитата ]
Кеннеди конкретизировал эту доктрину в своем совпадающем мнении Кело ; он излагает программу гражданских открытий в контексте вызова утверждению правительственной цели. Однако он явно не ограничивает эти критерии важной областью или минимальной проверкой, предполагая, что они могут быть распространены на все нормы здравоохранения и социального обеспечения в режиме проверки. Он написал:
Суду, которому предъявлено правдоподобное обвинение в недопустимом фаворитизме по отношению к частным лицам, следует [провести] ... тщательное и всестороннее расследование того, «действительно ли план развития [хронология]
[1.] имеет первостепенное значение для ... застройщика ... и частных предприятий, которые "могут" в конечном итоге оказаться на территории плана ...
[2] и в этом отношении только из побочной выгоды для города ... '"
Кеннеди также интересуют факты хронологии, которые показывают, в отношении правительства,
[3.] осознание ... депрессивного экономического положения и доказательства, подтверждающие обоснованность этой озабоченности ...
[4.] существенное выделение государственных средств ... до того, как стало известно о большинстве частных бенефициаров ...
[5.] свидетельство того, что [правительство] рассмотрело различные планы развития ...
[6.] [правительство] выбрало частного застройщика из группы претендентов, вместо того, чтобы заранее выбрать конкретного получателя и ...
[7.] другие частные бенефициары проекта [были] ... неизвестны [правительству], потому что ... пространство, предложенное для строительства [было] еще не сдано в аренду ... [8]
Кело против города Нью-Лондон не установил совершенно новый закон, касающийся выдающихся владений. Хотя решение вызвало споры, это был не первый случай, когда «общественное использование» интерпретировалось Верховным судом как «общественная цель». По мнению большинства, судья Стивенс написал, что «суд давно отклонил любое буквальное требование о том, чтобы осужденная собственность использовалась для широкой публики» (545 US 469). Таким образом, прецедент сыграл важную роль в решении 5–4 Верховного суда. Пятая поправка была истолкована так же, как и в Мидкиффе (467 US 229) и других ранее известных делах.
Особые мнения
Принципиальное несогласие было высказано 25 июня 2005 года судьей О'Коннором, к которому присоединились председатель Верховного суда Ренквист и судьи Скалия и Томас . Особое мнение предполагало, что использование этого взятия власти в обратном порядке Робин Гуда - брать у бедных, давать богатым - станет нормой, а не исключением:
Любая собственность теперь может быть изъята в пользу другой частной стороны, но последствия этого решения не будут случайными. Бенефициарами, вероятно, будут те граждане, которые обладают непропорциональным влиянием и властью в политическом процессе, включая крупные корпорации и девелоперские фирмы. [9]
О'Коннор утверждал, что это решение устраняет «любое различие между частным и публичным использованием собственности - и тем самым эффективно удаляет слова« для публичного использования »из пункта о сборах пятой поправки». [10]
Томас также выступил с отдельным оригинальным инакомыслием, в котором утверждал, что прецеденты, на которых основывалось решение суда, были ошибочными. Он обвиняет большинство в замене пункта Пятой поправки «Общественное использование» совершенно другим тестом «для общественных целей»:
Этот почтительный сдвиг во фразеологии позволяет Суду вопреки здравому смыслу утверждать, что дорогостоящий проект обновления городов, заявленная цель которого - неопределенное обещание новых рабочих мест и увеличения налоговых поступлений, но который также подозрительно устраивает корпорацию Pfizer, является приемлемым. для «общественного пользования». [11]
Томас также заметил:
Что-то пошло не так с толкованием Конституции этим Судом. Хотя граждане защищены от правительства в своих домах, сами дома - нет. [12]
Томас также использовал аргумент, представленный в записке NAACP / AARP / SCLC / SJLS amicus от имени трех групп жителей с низким доходом, борющихся за перепланировку в Нью-Джерси , отметив:
Достаточно плохо разрешать правительству забирать собственность исключительно для общественных целей, но расширение концепции общественной цели до любой экономически выгодной цели гарантирует, что эти потери непропорционально пойдут на бедные сообщества. Эти общины не только систематически реже используют свои земли для наиболее эффективного и социального использования, но и обладают наименьшим политическим влиянием. [13]
Последующие события
После принятия решения многие истцы выразили намерение найти другие средства, с помощью которых они могли бы продолжать оспаривать арест своих домов. [14] Вскоре после принятия решения городские власти объявили о планах взимать с жителей домов задолженность по квартплате в течение пяти лет с момента начала процедуры вынесения приговора. Городские власти утверждали, что жители находятся в городской собственности в течение этих пяти лет и должны десятки тысяч долларов арендной платы. В июне 2006 года губернатор М. Джоди Релл обратилась к властям Нью-Лондона и предложила домовладельцам, участвующим в иске, получить право собственности в районе Форт-Трамбалл, чтобы они могли сохранить свои дома. [15] Группа жителей Нью-Лондона сформировала местную политическую партию One New London для борьбы с вывозом денег.
Спор был в конце концов улажен, когда городские власти выплатили домовладельцам существенную дополнительную компенсацию и согласились перенести дом Кело на новое место. [16] Земля никогда не возвращалась первоначальным домовладельцам, большинство из которых уехали из Нью-Лондона в близлежащие общины. [2] Через три года после рассмотрения дела Верховным судом, дом Кело был посвящен после переезда на 36 Франклин-стрит, участок недалеко от центра Нью-Лондона. [17] [18] Сюзет Кело, однако, переехала в другую часть Коннектикута.
Несмотря на неоднократные усилия, застройщик (который должен был получить участок земли на берегу моря площадью 91 акр (370 000 м 2 ) за 1 доллар в год) [ необходима цитата ] не смог получить финансирование, и проект перепланировки был заброшен. По состоянию на начало 2010 года первоначальная недвижимость Кело представляла собой пустырь, что не приносило городу налоговых поступлений. [2] После урагана «Айрин» 2011 года закрытый район реконструкции Нью-Лондона превратился в свалку для мусора, такого как ветки деревьев и другой растительности. [19]
Компания Pfizer , сотрудники которой должны были стать клиентурой проекта реконструкции форта Трамбалл, завершила слияние с Wyeth , в результате чего исследовательские центры обеих компаний были объединены. Компания Pfizer решила сохранить кампус в Гротоне на восточной стороне реки Темзы , закрыв в конце 2010 года свое предприятие в Нью-Лондоне, потеряв более 1000 рабочих мест. Это совпало с истечением срока действия налоговых льгот на площадке в Нью-Лондоне, что увеличило бы счет Pfizer по налогу на недвижимость почти на 400 процентов. [20] [21]
После объявления Pfizer газета San Francisco Chronicle в ноябре 2009 года в своей ведущей редакционной статье назвала решение Кело печально известным:
Однако хорошо продуманные планы редевелоперов не оправдались. Земля, на которой когда-то стоял маленький розовый домик Сюзетты Кело, до сих пор не застроена. Предлагаемый отель-ритейл-кондоминиум «Городской поселок» не построен. А ранее в этом месяце Pfizer Inc. объявила о закрытии исследовательского центра стоимостью 350 миллионов долларов в Нью-Лондоне, который был якорем плана реконструкции Нью-Лондона, и переместит около 1500 рабочих мест. [22]
Хроника редакционной цитаты из The New York Times :
«Они украли наш дом для экономического развития», - сказал New York Times изгнанный домовладелец Майкл Кристофаро . «Это было все для Pfizer, а теперь они встают и уходят». [22]
Окончательная стоимость покупки и сноса бывшей частной собственности для города и штата составила 78 миллионов долларов. [23] Обещанные 3 169 новых рабочих мест и 1,2 миллиона долларов налоговых поступлений в год не были реализованы. По состоянию на 2021 год участок остается пустым.
Общественная реакция
Оппозиция постановлению была широко распространена со стороны таких групп, как AARP , NAACP , Либертарианская партия и Институт правосудия . Американский консервативный союз осудил решение. [24] Большая часть общественности расценила результат как грубое нарушение прав собственности и неправильное толкование Пятой поправки, следствием которой будет выгода для крупных корпораций за счет индивидуальных домовладельцев и местных сообществ. Многие владельцы семейных ферм также не одобрили это постановление, поскольку видели в нем путь, по которому города могут отобрать их землю для частной застройки. [ необходима цитата ] Поскольку оппозиция постановлению была настолько широко распространенной, американский журналист Чарльз КУ Кук утверждал в 2015 году, что поправка к конституции, подобная той, что была подготовлена профессором права Ильей Соминым [25], может получить достаточную поддержку со стороны беспартийной коалиции прогрессистов , независимых и консерваторов, чтобы отменить решение Верховного суда по делу Кело против города Нью-Лондон . [25]
Некоторые юристы истолковали возмущение общественности как направленное не на толкование правовых принципов, связанных с данным делом, а на общие моральные принципы общего исхода дела. [26] Судья Федерального апелляционного суда Ричард Познер написал, что политическая реакция на Кело является «свидетельством прагматической обоснованности [решения]». Познер предположил, что в судебных действиях нет необходимости, потому что политический процесс может решить эту проблему » [27] [28].
В результате многие штаты изменили свои выдающиеся законы о домене. До решения по Кело только семь штатов специально запрещали использование выдающихся владений для экономического развития, за исключением борьбы с болезнями. С момента принятия решения сорок пять штатов внесли поправки в свои выдающиеся законы о домене, хотя некоторые из этих изменений носят косметический характер. [29] [30] New York Times редакция согласилась с решением, назвав его «желанным подтверждением способности городов действовать в интересах общества.» [31] Washington Post " Редакция s также согласился с правящим, письма,«[т] решение он суда было правильным.... Новый план Лондона, каковы бы ни были его недостатки, призвано помочь развить город , который был в экономический спад на долгие годы ". [32]
Кело фиаско в конечном счете обойдется налогоплательщикам в десятки миллионов долларов, ни с чем , чтобы показать его. «Тщательно проверенные» муниципальные планы, послужившие основанием для решения Верховного суда, оказались иллюзорными. В конце концов, власти Нью-Лондона принесли извинения Сюзет Кело и ее соседям, как и один из судей Верховного суда Коннектикута, голосовавший за город. [33]
Президентская реакция
23 июня 2006 г., в первую годовщину принятия первоначального решения, президент Джордж Буш издал указ [34], предписывающий федеральному правительству ограничить использование выдающихся доменов.
... с целью принести пользу широкой публике, а не просто с целью продвижения экономических интересов частных лиц в праве собственности или использовании взятой собственности. [34]
Однако, поскольку влиятельная власть чаще всего принадлежит местным властям и правительствам штатов, президентский указ может иметь незначительный общий эффект.
Реакция Конгресса
27 июня 2005 года сенатор Джон Корнин ( R - . Tex ) ввел законодательство, « Защиту дома, малый бизнес и Закон о частной собственности от 2005 года » (SB 1313), чтобы ограничить использование выдающейся области экономического развития. Рабочий язык
- запрещает федеральному правительству осуществлять выдающуюся власть в домене, если единственным оправданием «общественного пользования» является экономическое развитие; а также
- налагает такое же ограничение на осуществление властями штата и местного самоуправления выдающейся власти в домене «за счет использования федеральных средств».
Подобные законопроекты впоследствии были выдвинуты в Палате представителей конгрессмен Деннис Rehberg (R- Mont. ), Том Дилей (R-Tex.), И Джон Коньерс ( D - . Mich ) с Джеймсом Sensenbrenner (R- . Wisc ) . Поскольку некоторые мелкие выдающиеся осуждения доменов (в том числе, в частности, в случае Кело ) могут быть локальными как с точки зрения принятия решений, так и с точки зрения финансирования, неясно, какое влияние окажет закон, если он будет принят в качестве закона. [35] Этот закон был повторно внесен несколько раз.
Научная реакция
В 2008 году профессор землепользования Дэниел Р. Манделькер утверждал, что общественная негативная реакция на Кело коренится в исторических недостатках законодательства о возрождении городов. [36] В частности, статья указала на то, что проблематичным является отсутствие планирования землепользования и точное определение порчи в законодательстве по обновлению городов. В 2009 году профессор Эдвард Дж. Лопес из Государственного университета Сан-Хосе изучил принятые законы и обнаружил, что штаты с большей экономической свободой, большей стоимостью строительства нового жилья и меньшим расовым неравенством и неравенством доходов с большей вероятностью ввели более строгие ограничения раньше. [37]
Суровая критика решения Кело исходила от профессора Гидеона Каннера из юридической школы Лойолы в Лос-Анджелесе. [38] Каннер писал: «Принципиальный недостаток решения Кело состоит в том, что оно неверно истолковывает прецедентное право, на которое оно претендует полагаться как основополагающий прецедент, и тем самым нарушает обычный режим конституционного анализа». [39] Он сравнил формулировку решения большинства («публичный» означает «частный», а «использование» означает «цель» или «прогнозируемое муниципальное процветание») со злоупотреблением языком в книге Джорджа Оруэлла « Девятнадцать восемьдесят четыре» . [40]
Государственное законодательство
До Кело восемь штатов специально запрещали использование выдающихся территорий для экономического развития, кроме как для устранения болезней: Арканзас , Флорида , Канзас , Кентукки , Мэн , Нью-Гэмпшир , Южная Каролина и Вашингтон . [41] По состоянию на апрель 2019 г.[Обновить]45 штатов в ответ на решение Кело приняли некоторые законодательные акты о реформе . [30] Из этих штатов 22 приняли законы, которые серьезно ограничивали сборы, разрешенные решением Кело, в то время как остальные приняли законы, налагающие некоторые ограничения на полномочия муниципалитетов использовать выдающуюся область для экономического развития. Остальные пять штатов не приняли законов, ограничивающих возможности выдающейся области для экономического развития. [37] [42]
Аризона
Предложение 207 Закона о защите прав частной собственности, принятое в 2006 году.
Калифорния
В соответствии с ранее существовавшим законодательством Калифорнии сборы (для передачи частной стороне, в отличие от публичного использования, которое может случайно принести пользу частным сторонам) уже были незаконными.
Предложение 90 , в котором была предпринята попытка использовать непопулярность Кело для другой цели, провалилось на выборах в ноябре 2006 года. [43] Инициатива также включала формулировку, требующую, чтобы правительство выплачивало финансовую компенсацию всем владельцам собственности, которые могут успешно утверждать, что регулирование нанесло им значительный экономический ущерб. Впоследствии Предложение 99 было принято на выборах в июне 2008 года. Он вносит поправки в конституцию штата, запрещая (за некоторыми исключениями):
государственные и местные органы власти от использования выдающегося домена для приобретения жилого помещения, занимаемого владельцем [если владелец проживал в жилом доме не менее одного года], как определено, для передачи частному лицу или коммерческой организации.
В 2012 году Калифорния упразднила свои агентства по перепланировке. [44]
Флорида
Флорида приняла в 2006 году бюллетень о внесении поправок в Конституцию Флориды, чтобы ограничить использование выдающихся владений. [45] В поправке частично говорится:
Частная собственность, принадлежащая известной [...] области, не может быть передана физическому или частному лицу, за исключением случаев, предусмотренных общим законом, принятым тремя пятыми голосов членов каждой палаты Законодательного собрания.
- Fla. Const. Изобразительное искусство. X, § 6 (c) [46]
Айова
Законодательное собрание Айовы приняло закон 2006 года, ограничивающий использование выдающихся территорий для экономического развития. Губернатор Том Вилсак (D) наложил вето на закон, [47] вызвав первую специальную сессию Законодательного собрания Айовы за более чем 40 лет. Вето было отменено голосами 90–8 в Доме Айовы и 41–8 в Сенате Айовы. [48]
Канзас
В ответ на решение Кело Законодательное собрание Канзаса утвердило KSA 26-501a и KSA 26-501b и внесло поправки в KSA 26-501.
KSA 26-501a. Принудительное отчуждение; ограничено публичным использованием; передача частному лицу запрещена; исключение. 1 июля 2007 г. и после этой даты: (а) Частная собственность не может передаваться выдающимся владельцам, за исключением общественного пользования, а частная собственность не может передаваться без справедливой компенсации. (b) Изъятие частной собственности выдающимся доменом с целью продажи, аренды или иной передачи такой собственности любому частному лицу запрещено, за исключением случаев, предусмотренных в KSA 2009 Supp. 26–501b и поправки к ним. (c) Этот раздел должен быть частью и дополнением к акту о процедуре выдачи доменов. История: Л. 2006, гл. 192, § 1; 25 мая.
КСА 26-501б. Принудительное отчуждение; передать в уполномоченное частное лицо, когда. С 1 июля 2007 г. и после этой даты изъятие частной собственности выдающимся доменом с целью продажи, аренды или иной передачи такой собственности любому частному лицу разрешено, если изъятие: (a) Департаментом транспорта Канзаса или муниципалитет и собственность считаются лишней недвижимой собственностью, которая была изъята на законных основаниях и была связана с приобретением полосы отчуждения для общественной дороги, моста или проекта общественного благоустройства, включая, помимо прочего, общественное здание, парк, место отдыха, проект водоснабжения, проект удаления сточных вод и отходов, проект ливневой канализации и проект борьбы с наводнениями и дренажа; (b) любыми коммунальными предприятиями, как определено в KSA 66-104 и поправках к ним, службой сбора газа, как определено в KSA 55-1,101, и поправками к ним, трубопроводными компаниями, железными дорогами и всеми лицами и ассоциациями лиц, независимо от того, зарегистрированы они или нет, управляющие такими агентствами для общественного пользования при перевозке людей или собственности в пределах этого штата, но только в той степени, в которой такая собственность используется для работы объектов, необходимых для предоставления услуг; (c) любым муниципалитетом, если владелец частной собственности письменно согласился на изъятие; (d) любым муниципалитетом с целью приобретения собственности, которая имеет дефектные или необычные условия права собственности, включая, помимо прочего, туманный или дефектный титул или неизвестные права собственности на собственность; (e) любым муниципалитетом с целью приобретения собственности, которая небезопасна для проживания людей в соответствии со строительными нормами юрисдикции, в которой находится строение; (f) прямо разрешено законодательным органом 1 июля 2007 г. или после этой даты путем принятия закона, определяющего конкретный участок или участки, подлежащие захвату. Если законодательный орган разрешает выдающееся владение для целей частного экономического развития, он должен рассмотреть вопрос о требовании компенсации владельцам собственности не менее 200% от справедливой рыночной стоимости. (g) Этот раздел должен быть частью и дополнением к акту о процедуре выдачи доменов. [49]
Мичиган
Мичиган принял ограничение на использование именитого домена в ноябре 2006 года, предложение 4, с 80% до 20%. [50] Текст избирательной инициативы был следующим: [51]
Предлагаемая поправка к конституции, запрещающая правительству отнимать частную собственность выдающимися владениями для определенных частных целей
Предлагаемая поправка к конституции:
- Запретить правительству брать частную собственность для передачи другому частному лицу или бизнесу в целях экономического развития или увеличения налоговых поступлений.
- Предусмотрите, что, если основное место жительства физического лица принимается государством для общественного пользования, физическому лицу должно быть выплачено не менее 125% от справедливой рыночной стоимости собственности.
- Требовать от правительства, отбирающего частную собственность, продемонстрировать, что это изъятие предназначено для общественного пользования; если это делается для устранения болезней, требовать более высокого стандарта доказательств, чтобы продемонстрировать, что изъятие этой собственности предназначено для общественного пользования.
- Сохраните существующие права собственников.
Миннесота
Государство ограничивает выдающиеся владения для публичного использования. Статут Миннесоты 117.025 Subd. 11 (b) (принят в 2006 г.) четко гласит: «Общественные выгоды от экономического развития, включая увеличение налоговой базы, налоговых поступлений, занятости или общего экономического здоровья, сами по себе не являются общественным использованием или общественной целью». [52]
Миссисипи
8 ноября 2011 г. Инициатива № 31 штата Миссисипи, ограничивающая выдающиеся владения, была одобрена 73–27% избирателей. [53] Текст Инициативы № 31 выглядит следующим образом: [54]
Никакая собственность, приобретенная в результате осуществления власти выдающегося домена в соответствии с законами штата Миссисипи, не может быть передана в течение десяти лет после ее приобретения или какие-либо права в ней переданы какому-либо лицу, неправительственной организации, государственному- частное партнерство, корпорация или другое юридическое лицо за следующими исключениями:
(1) Вышеуказанные положения не применяются к дренажным сооружениям и дамбам и их использованию, дорогам и мостам для общественного транспорта, проектам борьбы с наводнениями с компонентами дамб, дамбам, дамбам, платным дорогам, аэропортам общего пользования, общественным портам, общественным портам, общественным транспортным портам , общие носители или объекты для коммунальных служб и других организаций, используемых в производстве, передаче, хранении или распределении телефонов, телекоммуникаций, газа, двуокиси углерода, электроэнергии, воды, канализации, природного газа, жидких углеводородов или других продуктов коммунального обслуживания.
(2) Вышеупомянутые положения не применяются, если использование выдающегося домена (а) устраняет общественное неудобство; (б) удаляет строение, которое не подлежит ремонту или непригодно для проживания или использования людьми; (c) используется для приобретения брошенного имущества; или (d) устраняет прямую угрозу здоровью или безопасности населения, создаваемую имуществом в его текущем состоянии.
Невада
25 ноября 2008 года одобренная избирателями поправка к конституции Невады, в просторечии озаглавленная « Народная инициатива по прекращению захвата нашей земли» , или ПИСТОЛЕТ , вступила в силу после ее рассмотрения Верховным судом штата Невада. [55] Среди прочего, поправка включала следующий текст:
Общественное использование не включает прямую или косвенную передачу какой-либо доли в собственности, взятой в выдающейся области, от одной частной стороны к другой частной стороне. Во всех важных действиях в сфере государственной власти бремя доказывания публичного использования.
Поправка также изменяет определение «справедливой рыночной стоимости» - используемой для определения денежной компенсации, которую получает владелец собственности - для представления максимальной стоимости, за которую имущество будет продано на открытом рынке, и возвращает арестованное имущество первоначальному владельцу » если собственность не используется в течение пяти лет по первоначальной цели, заявленной правительством ». [56]
Нью-Гемпшир
В Нью-Гэмпшире различные либертарианские активисты в ответ на это решение попытались использовать известные владения для захвата фермерского дома судьи Дэвида Саутера в Уире, штат Нью-Гэмпшир, и построить на этом месте гостиницу ("Lost Liberty Hotel"). [57] Предложение не было поддержано городской комиссией, состоящей из пяти человек , и избиратели Weare отвергли попытку активистов внести в местный бюллетень предложение захватить ферму Соутера. [58]
В 2006 году Законодательное собрание Нью-Гэмпшира предложило поправку к конституции штата, предусматривающую, что «никакая часть собственности лица не может передаваться, прямо или косвенно, другому лицу с целью частного развития или частной застройки. другое частное использование собственности ". [59] Поправка была одобрена большинством избирателей Нью-Гэмпшира на выборах в ноябре 2006 года. [60] Некоторые комментаторы Нью-Гэмпшира предположили, что штат зашел слишком далеко в ограничении использования выдающихся прав в ответной реакции Кело . [61]
Огайо
Попытка использования выдающегося домена была возбуждена в Верховном суде Огайо по делу « Город Норвуд против Хорни» . В июле 2006 года Верховный суд штата Огайо единогласно вынес решение в пользу владельцев собственности, сочтя, что арест нарушает Конституцию штата Огайо . [62] [63]
Висконсин
29 марта 2006 года губернатор Джим Дойл подписал Закон штата Висконсин 2005 года № 233, который запрещает передачу неплатежеспособной собственности частному лицу. Незащищенная собственность определяется списком условий, которые могут нанести ущерб «общественному здоровью, безопасности или благополучию». Двумя днями ранее губернатор подписал Закон штата Висконсин 2005 года № 208, который устанавливает процедуры, предназначенные для защиты владельцев собственности, включая требования к публичному уведомлению и публичным слушаниям. [64]
Закон штата Висконсин подвергался критике за то, что он практически не обеспечивает реальной защиты владельцев собственности, поскольку он обеспечивает защиту от осуждения собственности для экономического развития, но допускает осуждение собственности в соответствии с широко определенным описанием порчи. [65] [66]
Наследие
Участок земли, лежащий в основе дела, рядом с фортом Трамбалл , по состоянию на апрель 2018 года все еще оставался пустым. [67]
Джефф Бенедикт описал этот случай в книге « Маленький розовый домик: правдивая история неповиновения и храбрости» в 2009 году . [68] Из рассказа Бенедикта был снят фильм [69] Маленький розовый домик , выпущенный в 2018 году. [70] [71]
Смотрите также
- Отель Lost Liberty
- Парк Конституции
Рекомендации
- ^ Кело против города Нью - Лондон , 545 США 469 (2005).
- ^ a b c Нельсон, Кэти (25 сентября 2009 г.). «Земля, отобранная у домовладельцев, еще не освоена» . Сиэтл Таймс . Ассошиэйтед Пресс. Архивировано из оригинала 8 февраля 2013 года . Проверено 2 апреля 2012 года .
- ^ Кело v. Город Нью - Лондон , 268 Conn. 1 , 843 A.2d 500 ( штат Коннектикут. 2004).
- ^ Кело , 268 шт. Коннектикут в 144, 843 A.2d на 587 (Зарелла, J., совпадающее частично и несогласное частично).
- ^ «4 - высшее число Вселенной» . cubicao.tk . Архивировано из оригинала на 30 апреля 2008 года.
- ^ "Трусы Amicus" . Институт юстиции. Архивировано из оригинального 26 июля 2014 года . Проверено 22 июля 2014 года .
- ^ «Кело против Нью-Лондона» . Ойез . Юридический колледж Чикаго-Кент .
- ^ Кело , 545 США в 491-92.
- ^ Кело , 545 США, 505 (О'Коннор, Дж., Несогласный).
- ^ Кело , 545 США на 494 (O'Connor, J., несогласные).
- ^ Кело , 545 США, 506 (Томас, Дж., Несогласный).
- ^ Кело , 545 США на 518.
- ^ Кело , 545 США на 521.
- ^ Апуццо, Мэтт (23 июня 2005 г.). «Решение Верховного суда разделяет Новый Лондон» . Newsday.com.
- ^ «Ошибка 404» . Courant.com . Проверено 2 ноября 2006 года .[ мертвая ссылка ]
- ^ «Захват земли запрещен: Институт правосудия, пресс-релиз: Сюзет Кело потеряла свои права, она потеряла свою собственность, но она спасла свой дом» . nolandgrab.org .
- ^ «Дом в КТ, известный доменным спором, находит новый дом» . Ассошиэйтед Пресс. 21 июня 2008 . Проверено 15 апреля 2018 года .
Дом когда-то принадлежал Сюзет Кело, которая выступила с боевым кличем о злоупотреблении доменными именами против попыток Нью-Лондона освободить место для кондоминиумов, отеля и офисов. В субботу она сказала, что перенесенный дом будет напоминанием о том, как город изменил район, который ей пришлось покинуть. «Я думаю, это заставит город Нью-Лондон вспомнить, что они сделали с районом Форт-Трамбалл», - сказала она.
- ^ «Дом Кело (1890)» . Исторические здания Коннектикута . 20 марта 2009 . Проверено 15 апреля 2018 года .
Дом Кело, также известный как Маленький Розовый Дом, был построен в 1890 году в жилом районе Нью-Лондона Джоном Бишопом, известным местным плотником. После смерти Карпентера в 1893 году у него были разные владельцы, а через несколько лет он был перенесен в район Форт-Трамбал в Нью-Лондоне. В конце 1980-х годов Маленький розовый дом и дом рядом с ним были отреставрированы охранником Авнером Грегори. На рынке в течение многих лет дом не использовался до тех пор, пока в 1997 году не переехала Сюзет Кело. Когда город Нью-Лондон попытался использовать право выдающегося владения для приобретения района для частной застройки (что принесло бы больше налоговых поступлений) он начал судебную тяжбу, которая дошла до Верховного суда в 2005 году.
- ^ «Кело против Нью-Лондона»: позорный конец одного из худших решений Верховного суда , 2 сентября 2011 г., архивировано с оригинала 25 марта 2012 г.
- ^ Гершон, Эрик (9 ноября 2009 г.). «Pfizer закроет штаб-квартиру в новом Лондоне» . Хартфорд Курант . Архивировано из оригинала на 4 января 2010 года . Проверено 9 ноября 2009 года .
Pfizer Inc. закроет свою огромную штаб-квартиру исследований и разработок в Нью-Лондоне и переведет большую часть из 1400 человек, работающих там, в Groton, заявил в понедельник фармацевтический гигант. Этот шаг последовал за недавним слиянием Pfizer и Wyeth и является частью глобальной консолидации исследовательских операций двух компаний.
- ^ Эдвардс, Джим (10 ноября 2009 г.). "Исследования и разработки компании Pfizer прекращают рассмотрение дела Кело против нового лондонского выдающегося домена как пустая трата времени" . CBS Interactive Inc. Получено 15 апреля 2018 г. - через CBS MoneyWatch .
- ^ а б «После того, как дома ушли» . Хроники Сан-Франциско . 28 ноября 2009 г. с. А-11 . Проверено 19 мая 2018 года .
- ^ "Пфайзер и Кело против города Нью-Лондон" . Журнал "Уолл Стрит. 11 ноября 2009 . Проверено 5 декабря 2010 года .
- ↑ [1] Архивировано 13 сентября 2006 г., в Wayback Machine.
- ^ а б Чарльз КУК (15 октября 2015 г.). «Предложенная поправка к Конституции, которая может заручиться поддержкой обеих партий» . Национальное обозрение . Национальное обозрение . Архивировано из оригинального 13 мая 2020 года . Проверено 13 мая 2020 года .
- ↑ Николь Стелле Гарнетт, « Забытая политическая экономия выдающейся области, архивная 28 сентября 2007 г., в Wayback Machine », 105 Mich. L. Rev. 101, 136; Марсилин А. Берк, « Много шума из ничего: Кело против города Нью-Лондон, Бэббит против милого дома и другие рассказы Верховного суда », 75 U. Cin. Л. Rev.663, 683.
- ^ Сомин, Илья (август – сентябрь 2007 г.). «Пределы антикело-законодательства» . Reason.com . Проверено 22 июля 2014 года .
Такое мнение высказал председатель Верховного суда Джон Робертс во время слушаний по утверждению
- ^ Ричард А. Познер, Политический суд , 119 Harv. Л. Rev. 32, 98 (2005) .
- ^ «Коалиция Замка - Граждане, борющиеся со злоупотреблениями видных правителей» . castlecoalition.org .
- ^ а б «Примет ли Коннектикут, наконец, значимую реформу выдающихся доменов?» . Reason.com . 23 апреля 2019 . Проверено 8 мая 2019 года .
- ↑ Пределы прав собственности , The New York Times , 24 июня 2005 г.
- ↑ Однако у New York Times есть конфликт интересов, потому что нынешнее здание штаб-квартиры было построено на земле, занятой выдающимся владением для экономического переустройства. Eminent Latitude , The Washington Post , 24 июня 2005 г.
- ^ «Мэр объявляет о реструктуризации NLDC; приносит свои извинения видным владельцам доменной собственности» . День . 31 января 2012 г.
- ^ а б Буш, Джордж У. (23 июня 2006 г.). «Исполнительный приказ: Защита прав собственности американского народа» . Белый дом . Проверено 22 июля 2014 года .
- ^ Волох, Евгений (27 июня 2005 г.). «Сенатор Корнин (штат Техас) предлагает ограничения на выдающиеся владения» . Заговор Волоха .
- ^ Дэниел Э. Манделькер, Уроки Кело для городской перестройки: история забыта , Вашингтон. UL Rev. Slip Op. (24 ноября 2008 г.).
- ^ а б Лопес, Эдвард Дж .; Джуэлл, Р. Тодд; Кэмпбелл, Ноэль Д. (1 апреля 2009 г.). «Примите закон, любой закон, быстро! Ответы законодательных органов штата на ответную реакцию Кело» . Обзор права и экономики . Электронная пресса Беркли. 5 (1). DOI : 10.2202 / 1555-5879.1268 . Архивировано из оригинала 7 мая 2009 года . Проверено 14 апреля 2009 года .
- ↑ Гидеон Каннер, Пункт о публичном использовании: конституционный мандат или «поучительный пух»? , 33 Пепп. L. Rev. 2, 335–84 (2006) .
- ↑ Гидеон Каннер, Пункт о публичном использовании: конституционный мандат или «поучительный пух»? , 33 Пепп. L. Rev. 336, 335–84 (2006) .
- ↑ Гидеон Каннер, Пункт о публичном использовании: конституционный мандат или «поучительный пух»? , 33 Пепп. L. Rev. 381, 335–84 (2006) .
- ^ NCSL: Государственное Дело закон , запрещающий Видный домен для экономического развития, августа 2005 года .
- ^ «Табель успеваемости 50 штатов: отслеживание выдающихся законодательных реформ в области доменов с момента Кело» (PDF) . Замковая коалиция . Август 2007 . Проверено 22 июля 2014 года .
- ^ «Государственный секретарь штата Калифорния - всеобщие выборы - меры государственного голосования - в масштабе штата» . vote.ss.ca.gov . Архивировано из оригинального 14 декабря 2006 года . Проверено 24 ноября 2006 года .
- ^ Долан, Маура; Гаррисон, Джессика; Йорк, Энтони (29 декабря 2011 г.). «Высокий суд Калифорнии прекращает деятельность агентств по реконструкции» . Лос-Анджелес Таймс .
- ^ «Тампабай: Обжимной выдающийся домен» .
- ^ Fla. Const. Изобразительное искусство. X, § 6 (c) (по состоянию на 28 сентября 2016 г.)
- ↑ [2] Архивировано 15 ноября 2006 г., в Wayback Machine.
- ^ Гарино, Дэн. «Законодательное собрание Айовы отменяет выдающееся вето на домен» . The Quad-City Times .
- ^ История: Л. 2006, гл. 192, § 2; 25 мая.
- ^ «Итоги выборов 2006 г.» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 20 июля 2010 года.
- ^ «Анализ предложений в избирательный бюллетень 7 ноября 2006 г.» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 28 января 2010 года.
- ^ «Раздел 117.025 Устава Минобороны» . revisor.mn.gov .
- ^ «Инициатива - 31 - Выдающаяся область - Вопрос бюллетеня» . ClarionLedger.com . 22 июля 2012 года Архивировано из оригинала 22 июля 2012 года.
- ^ «Инициатива № 31: Известная область» (PDF) . sos.ms.gov . Архивировано из оригинального (PDF) 3 апреля 2012 года.
- ^ Эд Фогель (25 ноября 2008 г.). «Выдающиеся ограничения на владение становятся частью конституции штата» . Обзорный журнал Лас-Вегаса . Проверено 1 июля 2011 года .
- ^ «Инициативная петиция, Билль о правах владельцев собственности Невады» . Государственный секретарь Невады. Архивировано из оригинального по 11 октября 2011 года . Проверено 1 июля 2011 года .
- ^ Знаменитый домен это! Ферма Джастиса - цель , Ассошиэйтед Пресс (29 июня 2005 г.).
- ↑ Разгневанные активисты проигрывают борьбу за выселение правосудия Саутер , Associated Press (8 февраля 2006 г.).
- ↑ Лоуренс Фридман, Конституция штата Нью-Гэмпшир (2-е изд .: Oxford University Press: 2015), стр. 65–66.
- ^ Избиратели NH предпочитают ограничивать выдающиеся владения; на кону также небольшие районы домов , Associated Press (8 ноября 2006 г.).
- ^ Элизабет Э. Дж. Никерсон, Ответная реакция Кело: не зашли ли мы слишком далеко в ограничении деятельности выдающейся области? , New Hampshire Bar Journal (лето 2007 г.).
- ^ «Недавнее дело: Верховный суд Огайо постановил, что экономическое развитие само по себе не может удовлетворять ограничениям общественного использования, предусмотренным Конституцией Огайо» (PDF) . Harvard Law Review . 120 : 643. 2006.
- ^ Город Норвуд v. Хорни , 853 NE2d 1115 (Ohio 2006).
- ^ «Новые выдающиеся законы об ограничениях доменов и уведомлениях о зонировании» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 28 октября 2008 года.
- ^ «Сомнительный взятие в Милуоки» .
- ^ «Город собирается отобрать землю семьи» . Архивировано из оригинала 8 мая 2016 года.
- ^ " " Маленький розовый домик "выходит на большой экран, возрождая сагу о новом лондонском домене" . wnpr.org. 24 апреля 2018 . Проверено 10 января 2019 года .
- ^ Литвик, Далия (12 марта 2009 г.). «Изгнанный» . Воскресное книжное обозрение. Нью-Йорк Таймс . Проверено 19 апреля 2018 года .
- ^ Маленький розовый домик на IMDb
- ^ Данн, Сьюзен (8 апреля 2018 г.). "Фильм" Маленький розовый домик "рассказывает историю выдающегося домена из Нью-Лондона" . Хартфорд Курант . Проверено 15 апреля 2018 года .
«Маленький розовый домик» основан на книге Джеффа Бенедикта «Маленький розовый домик: правдивая история неповиновения и храбрости». Бенедикт вел хронику саги о Сюзетте Кело и ее соседях в районе форта Трамбал. ... Мировая премьера "Маленького розового домика" состоится в воскресенье, 15 апреля, в 17.00 в Центре искусств Garde в Нью-Лондоне. Бенедикт будет там, как и Кело и другие бывшие жители форта Трамбулл. Фильм выйдет ограниченным тиражом на общенациональном рынке 20 апреля.
- ^ «Маленький розовый домик» . Корчула Продакшнс . Проверено 15 апреля 2018 года .
Сценарий адаптирован из книги Джеффа Бенедикта «Маленький розовый домик: правдивая история неповиновения и храбрости».
дальнейшее чтение
- Бенедикт, Джефф (2009). Маленький розовый домик: правдивая история неповиновения и храбрости . Нью-Йорк: Grand Central Pub. ISBN 978-0-446-50862-9. OCLC 225870153 .
- Гальперин, Джошуа У. (2007). «Предупреждение государствам: принятие этого приглашения может быть опасным для вашего здоровья (безопасности и общественного благосостояния): анализ законодательной деятельности после Кело ». Обзор закона штата Вермонт . 31 : 663. ISSN 0145-2908 .
- Каннер, Гидеон (2006). « Кело против Нью-Лондона : плохой закон, плохая политика и плохое суждение». Городской юрист . 38 : 201. ISSN 0042-0905 .
- Леви, Роберт А .; Меллор, Уильям Х. (2008). «Выдающийся домен для частного использования». Грязная дюжина: как двенадцать дел Верховного суда радикально расширили правительство и подорвали свободу . Нью-Йорк: Страж. С. 155–168. ISBN 978-1-59523-050-8.
- Рыскэмп, Джон (2006). Восстание выдающегося домена: изменение представлений в новую конституционную эпоху . Нью-Йорк: Издательство Алгора. ISBN 0-87586-524-0.
- Сандефур, Тимоти (2006). «Реакция до сих пор: получат ли американцы значимую реформу выдающихся доменов?». Обзор законодательства штата Мичиган . 2006 : 709. ISSN 1087-5468 .
- Сомин, Илья (2015). Захватывающая рука: Кело против города Нью-Лондон и пределы выдающейся области . Чикаго: Издательство Чикагского университета. ISBN 978-0-226-25660-3.
Внешние ссылки
- Работы, связанные с Кело против города Нью-Лондон в Wikisource
- Текст Kelo v. City of New London , 545 U.S. 469 (2005) доступен по адресу : Cornell CourtListener Findlaw Google Scholar Justia Oyez (аудио устного выступления)
- Полный текст решения Верховного суда Коннектикута - Кело против города Нью-Лондон , 843 A.2d 500 (Коннектикут, 2004 г.)
- Законодательство штата в области выдающихся доменов и меры голосования - Национальная конференция законодательных собраний штата, краткое изложение законодательства штата и мер голосования, принятых с 2005 по 2011 год после Кело
- Документ Верховного суда по делу и список записок amicus
- Стенограмма устной беседы в Кело
- Состояние прав собственности в Америке через десять лет после дела Кело против Нью-Лондона , слушания в Подкомитете по конституции и гражданскому правосудию Комитета судебной власти Палаты представителей Сто четырнадцатого Конгресса, первая сессия, 9 июля 2015 г.
- Дом Кело (1890 г.) в исторических зданиях Коннектикута
- Исходное местоположение: 41 ° 20′39 ″ с.ш. 72 ° 05′50 ″ з.д. / 41.344082 ° с.ш. 72.097220 ° з.д. / 41.344082; -72.097220
- Текущее местоположение: 41 ° 21′17 ″ с.ш. 72 ° 06′07 ″ з.д. / 41.354660 ° с.ш. 72.102070 ° з.д. / 41.354660; -72.102070