Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Участники финансового рынка

Недвижимость с частным капиталом - это термин, используемый в инвестиционном финансировании для обозначения определенного подмножества класса инвестиционных активов в недвижимость . Недвижимость с частным капиталом относится к одному из четырех секторов рынков капитала недвижимости, которые включают частный капитал , частный долг , государственный капитал и государственный долг .

Обзор [ править ]

Прямое и косвенное владение недвижимостью - Инвестиции в недвижимость с частным капиталом включают в себя приобретение, финансирование и прямое владение и владение титулом на отдельную собственность или портфели собственности, а также косвенное владение и владение секьюритизированными или другими разделенными или безраздельное участие в собственности или портфеле собственности через какую-либо форму инвестиционного механизма или соглашения о совместном фонде. Как правило, они могут быть структурированы как индивидуально управляемый (или отдельный) счет, объединенный фонд, холдинговая компания по недвижимости, холдинговая корпорация по недвижимости, активно управляемая операционная компания с недвижимостью или аналогичные типы структур.

Типы инвесторов - Инвесторы в недвижимость с частным акционерным капиталом (а также инвесторы в других трех квадрантах рынков капитала недвижимости) включают частных аккредитованных и неаккредитованных индивидуальных инвесторов и институциональных инвесторов, а также частную и публично торгуемую недвижимость. девелоперские, инвестиционные и операционные компании. (Институциональные инвесторы включают любую организацию, которая профессионально управляет деньгами в интересах третьих сторон.) [1] [2]

Индивидуальные инвесторы - индивидуальные инвесторы включают полностью аккредитованных инвесторов, которые соответствуют требованиям к минимальному доходу и чистой стоимости, установленным SEC , и неаккредитованных инвесторов, которые не соответствуют этим требованиям. Как аккредитованные, так и неаккредитованные инвесторы участвуют в прямых инвестициях в недвижимость индивидуально или через несекьюритизированные партнерства. Оба обычно инвестируют в публичные рынки недвижимости, которые включают в себя публично торгуемые, котирующиеся на бирже ценные бумаги государственных инвестиционных фондов недвижимости (REIT), а также различные ценные бумаги.выпущенные другими формами публичных компаний по операциям с недвижимостью. За исключением нескольких исключений, предложения неликвидных, неторгуемых частных ценных бумаг в сфере недвижимости обычно подходят только для полностью аккредитованных инвесторов. Аккредитованные инвесторы обычно включают в себя инвесторов со средним и высоким уровнем собственного капитала, которые могут удовлетворить требования соответствия этих предложений. Частные размещения ценных бумаг в сфере недвижимости освобождаются от регистрации в SEC, и эмитентам этих ценных бумаг запрещается подавать общие заявки на эти предложения.

Институциональные инвесторы - институциональные частные инвесторы в недвижимость включают пенсионные фонды , эндаумент , фонды, семейные офисы, суверенные фонды благосостояния., страховые компании, публичные и котирующиеся инвестиционные трасты недвижимости (REIT), частные REIT, не котирующиеся на бирже, и другие формы государственных или частных компаний по операциям с недвижимостью, компании по управлению венчурным капиталом, а также другие специализированные типы инвестиционных компаний. Эти профессиональные инвесторы либо напрямую инвестируют в недвижимость с помощью собственного профессионального инвестиционного персонала, либо через один или несколько различных видов рекомендуемых инвестиционных соглашений, инвестиционных инструментов или предложений продуктов, специально разработанных для удовлетворения потребностей институциональных инвесторов. Эти договоренности обычно организуются, структурируются и управляются сторонними профессиональными фирмами по управлению инвестициями в недвижимость за определенную плату.

Частные девелоперские, инвестиционные и операционные компании в сфере недвижимости - Кроме того, частные девелоперские, инвестиционные и операционные компании также инвестируют за свой собственный счет в подкласс частных инвестиционных активов в сфере недвижимости.

Типы собственности - наиболее распространенными типами собственности являются офисная (пригородная, городская, садовая и высотная), промышленная (складские помещения, исследования и разработки и гибкие офисные / производственные помещения), розничная торговля (торговые центры, районные и общественные торговые центры и электроэнергетика). центров), так и многоквартирные (квартиры - как садовые, так и многоэтажные). Кроме того, некоторые частные инвесторы инвестируют в то, что они обычно называют нишевыми типами собственности, в том числе отели, студенческое жилье, жилье для пожилых людей, самообслуживание, медицинские офисные здания, жилое строительство для одной семьи, жилое жилье для одной семьи в аренду, производственные помещения, незастроенная земля для любого из вышеперечисленных видов использования, виноградники, промышленные дома, специализированные дома на деревьях, а также другая недвижимость нишевого типа.

Автомобиль Структура - инвестиции объединенного фонда может быть структурирована как товарищества с ограниченной ответственностью, ограниченная корпусных ответственность , C-корпус , S-корпус , коллективные инвестиционные фонды, частные недвижимостями инвестиционных трастов, страховые компании отдельных счетов, а также множество других юридических структур. Фонды, организованные для удовлетворения потребностей и привлечения интереса инвесторов, освобожденных от налогов, обычно структурированы таким образом, чтобы удовлетворять требованиям компаний по операциям с недвижимостью (REOCS) или компаний по операциям с венчурным капиталом (VCOC).

История и эволюция [ править ]

Существует долгая история институциональных инвестиций в недвижимость через прямое владение недвижимостью, через индивидуально управляемые отдельные счета и через объединенные инвестиционные фонды. Первоначально институциональные инвестиции в недвижимость были вложены в основную недвижимость, однако рыночные условия в начале 1990-х годов привели к появлению фондов с добавленной стоимостью и оппортунистических фондов, которые стремились воспользоваться преимуществами падения цен на недвижимость для приобретения активов со значительными скидками. [3] Недвижимость с прямым капиталом возникла как самостоятельный класс активов в начале 21 века и в последние годы пережила огромный рост.

Стратегии [ править ]

Фонды прямых инвестиций в недвижимость при инвестировании обычно следуют основным стратегиям, стратегиям с добавленной стоимостью или стратегиям с добавленной стоимостью.

  • Ядро: это стратегия с низким кредитным плечом, низким уровнем риска / низким потенциалом доходности с предсказуемыми денежными потоками. Как правило, фонд будет инвестировать в стабильную, полностью сдаваемую в аренду, обычно класса А, одно- или многопользовательскую недвижимость в сильных, диверсифицированных мегаполисах, часто в крупных городах. Кредитное плечо для основных стратегий обычно находится в диапазоне от 0% до 30%.
  • Core Plus: Core Plus часто путают и / или ошибочно принимают за стратегии инвестирования в недвижимость с добавленной стоимостью. Термин «ядро плюс» изначально определялся как «ядро плюс кредитное плечо», или ядро ​​с кредитным плечом. Кредитное плечо для стратегий Core Plus обычно находится в диапазоне от 30% до 50%.
  • Добавленная стоимость: это стратегия от среднего до высокого риска / от среднего до высокого дохода. Он включает в себя покупку земли или находящейся в аренде или неправильно расположенной собственности, ее улучшение каким-либо образом и продажу в подходящее время с целью получения прибыли. Недвижимость считается добавленной стоимостью, если она демонстрирует проблемы управления или эксплуатации, требует физического улучшения и / или страдает от нехватки капитала. Стратегии с добавленной стоимостью обычно используют от 40% до 60%.
  • Оппортунистический: это стратегия с высоким риском и высокой доходностью. Свойства потребуют высокой степени улучшения. Эта стратегия также может включать в себя инвестиции в девелопмент, сырьевые земли и нишевую недвижимость. Некоторые инвестиционные фонды также будут инвестировать в секьюритизированные или несекьюритизированные государственные или частные долговые инструменты с целью приватизации, переупаковки, реструктуризации и последующей продажи этих долей участия. Инвестиции носят тактический характер и могут также включать стратегии финансового арбитража или стратегии, нацеленные на раскручивание или разработку сложных финансовых структур или крупных портфелей с ненадлежащим использованием заемных средств. Оппортунистические стратегии могут использовать кредитное плечо до 60% и выше.

Особенности [ править ]

Соображения по поводу инвестирования в фонды прямых инвестиций в недвижимость по сравнению с другими формами инвестиций включают:

  • Существенные минимумы входа, при этом для большинства фондов требуются значительные начальные инвестиции (обычно более 250 000 долларов США плюс дополнительные инвестиции в течение первых нескольких лет существования фонда).
  • Инвестиции в объединенные инвестиционные инструменты недвижимости называются «неликвидными» инвестициями, которые обычно предполагают более высокую премию по сравнению с торгуемыми ценными бумагами, такими как акции и облигации. После вложения очень трудно получить доступ к своим деньгам, поскольку они заблокированы в долгосрочных инвестициях, которые могут длиться до двенадцати лет или даже дольше. Распределения производятся при наличии денежного потока и при выбытии, только когда инвестиции конвертируются в денежные средства; инвесторы обычно не имеют права требовать распространения или продажи.
  • Фонды, организованные для индивидуальных инвесторов, обычно требуют, чтобы соглашения о подписке финансировались во время подписания соглашения о подписке. Фонды, организованные для институциональных инвесторов, обычно требуют, чтобы инвесторы вкладывали капитал в фонд и постепенно и постепенно использовали эти обязательства в течение инвестиционного периода фонда по мере приобретения каждой собственности для фонда. Если частная инвестиционная компания по недвижимости не может найти подходящие инвестиционные возможности, она, как правило, не может использовать обязательства инвесторов. Если управляющий не может найти подходящую недвижимость в течение инвестиционного периода, указанного в проспекте эмиссии фонда, управляющий фондом почти всегда будет обязан освободить все необъявленные капитальные обязательства по истечении указанного инвестиционного периода.Учитывая риски, связанные с инвестициями в недвижимость с использованием прямых инвестиций, инвестор может потерять все свои вложения, если фонд работает плохо.

По вышеупомянутым причинам инвестиции в фонды прямых инвестиций подходят только для тех индивидуальных или институциональных инвесторов, которые могут позволить себе держать свой капитал заблокированным на длительные периоды времени и которые могут рисковать потерять значительные суммы денег. Это уравновешивается потенциальными выгодами от годовой доходности, которая может составлять от 6% до 8% для фондов, придерживающихся основных инвестиционных стратегий, от 8% до 10% для стратегий основного плюс, от 8% до 14% для фондов, придерживающихся стратегий с добавленной стоимостью. и от 18% до 20% (или выше) для фондов, придерживающихся оппортунистических инвестиционных стратегий. Таким образом, инвесторы в фонды прямых инвестиций в недвижимость, как правило, являются институциональными инвесторами или состоятельными физическими лицами , а также другими лицами.аккредитованные инвесторы .

Размер отрасли [ править ]

Популярность фондов прямых инвестиций в недвижимость с 2000 года выросла по мере того, как все большее число инвесторов вкладывают больше капитала в класс активов.

Private Equity Real Estate - это глобальный класс активов, общая стоимость которого превышает 4 триллиона долларов. Примерно 42% капитала, привлеченного за последние два года, было сосредоточено на рынках недвижимости США, 40% - на европейских рынках недвижимости, 10% - на рынках недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе и 8% - на остальном мире. [4] [5]

Вторичный рынок [ править ]

Основная статья: вторичный рынок прямых инвестиций

Ранее существовавшие обязательства инвесторов в отношении прямых инвестиций фонды недвижимости приобрели торговлю на вторичном рынке. Фонды прямых инвестиций в недвижимость могут продавать недвижимость , среди прочего, ради возможности или ликвидности . Активные вторичные брокеры ориентированы на вторичные рынки для торговли синдицированными акциями, фондами недвижимости и другими инвестициями альтернативных фондов. Вторичный рынок недвижимости вырос за последние годы до примерно 5,3 миллиарда долларов в 2013 году. [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14]]

См. Также [ править ]

  • Недвижимость
  • Сделка с недвижимостью
  • Частный акционерный капитал
  • Налогообложение прямых инвестиций и хедж-фондов
  • Инвестиционный фонд недвижимости
  • Австралийский инвестиционный фонд недвижимости

Ссылки [ править ]

  1. ^ Institutional Real Estate, Inc.
  2. ^ Справочник по управлению портфелем недвижимости; пользователя Joe Pagliari.
  3. ^ McDonald & Stiver, Институциональная недвижимость - Категории инвестиционного стиля , 2004 г.
  4. ^ Институциональная недвижимость, вкл.
  5. ^ FundTracker; Октябрь 2017 г.
  6. ^ Cantwell, BRIAN (14 января 2014). «Вторичные сделки с недвижимым имуществом в 2013 году достигли 5,3 миллиарда долларов» . PEI . Проверено 13 апреля 2014 года .
  7. ^ Institutional Real Estate, Inc.
  8. ^ Институциональная недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона
  9. ^ Институциональная недвижимость Европы
  10. ^ Институциональная недвижимость Америки
  11. ^ 30-летний юбилейный выпуск Институциональной недвижимости
  12. ^ Справочник по управлению портфелем недвижимости, отредактированный Джозефом Паглиарией, доктором философии.
  13. ^ Современная недвижимость - институциональный подход, Стивен Рулак, доктор философии.
  14. ^ Инвестиции в недвижимость 101; серия видеофильмов, представленная профессором Гленном Мюллером из школы бизнеса Денверского университета; производства Institutional Real Estate, Inc.