Коммерческая недвижимость , называемая также коммерческая недвижимость , инвестиции в недвижимости или доход от собственности , является недвижимость (здание или земля) предназначена для создания прибыли , либо от прироста капитала или аренды дохода. [1] Коммерческая недвижимость включает офисные здания , медицинские центры, отели , торговые центры , розничные магазины, многоквартирные жилые дома, сельскохозяйственные угодья , склады и гаражи. Во многих штатах , жилая недвижимость состоящая из более определенного количества единиц, квалифицируется как коммерческая недвижимость для целей заимствования и налогообложения.
Коммерческие здания - это здания , которые используются в коммерческих целях и включают офисные здания , склады и здания розничной торговли (например, магазины повседневного спроса , магазины « большой коробки » и торговые центры ). В городских условиях коммерческое здание может сочетать функции , такие как офисы на уровнях 2-10, с розничной торговлей на этаже 1. Когда пространство, выделенное для нескольких функций, является значительным, эти здания можно назвать многоцелевыми. Местные власти обычно поддерживают строгие правила коммерческого зонирования и имеют право определять любую зонированную территорию как таковую; бизнес должен располагаться в коммерческом районе или районе, хотя бы частично для торговли.
Виды коммерческой недвижимости
Коммерческую недвижимость принято делить на пять категорий:
- Офисные здания - в эту категорию входят объекты недвижимости с одним арендатором, небольшие профессиональные офисные здания, небоскребы в центре города и все, что между ними.
- Розничная торговля / ресторан - в эту категорию входят площадки на фасадах шоссе, здания розничной торговли с одним арендатором, небольшие соседние торговые центры, более крупные центры с якорными арендаторами продуктовых магазинов, «центры питания» с крупными якорными магазинами, такими как Best Buy, PetSmart, OfficeMax и т. Д. даже в региональных и торговых центрах.
- Многоквартирные дома - в эту категорию входят жилые комплексы или многоэтажные жилые дома. Как правило, коммерческой недвижимостью считается все, что больше четырехэтажного дома.
- Земля - эта категория включает инвестиционную недвижимость на неосвоенных, сырых, сельских землях с перспективой дальнейшего развития. Или заполните землю городской зоной, площадками для площадок и т. Д.
- Разное - эта категория включает все нежилые объекты, такие как отели, гостиничные, медицинские и складские комплексы, а также многое другое. [4]
Категория | Примеры |
---|---|
Досуг | гостиницы, трактиры, рестораны, кафе, спортивные сооружения |
Розничная торговля | розничные магазины, торговые центры , магазины |
Офис | офисные здания, обслуживаемые офисы |
Здравоохранение | медицинские центры, больницы, дома престарелых |
Многоквартирный (апартаменты) | многоквартирные дома |
Из них только первые пять классифицируются как коммерческие здания . Недвижимость с доходом от проживания может также означать многоквартирные квартиры.
Инвестиции
Основными элементами инвестиций являются приток и отток денежных средств, сроки денежных потоков и риск. Способность анализировать эти элементы является ключевой при предоставлении услуг инвесторам в коммерческую недвижимость.
Приток и отток денежных средств - это деньги, которые вкладываются в недвижимость или получаются от нее, включая первоначальную стоимость покупки и выручку от продажи на протяжении всего срока инвестирования. Примером такого рода инвестиций является фонд недвижимости .
Приток денежных средств включает следующее:
- Арендная плата
- Возмещение операционных расходов
- Сборы: парковка, вендинг, услуги и т. Д.
- Выручка от продажи
- Налоговые льготы
- Амортизация
- Налоговые льготы (например, исторические)
Отток денежных средств включает:
- Первоначальные вложения (первоначальный взнос)
- Все операционные расходы и налоги
- Обслуживание долга (выплата ипотеки)
- Капитальные затраты и расходы на аренду арендатора
- Расходы при продаже
Время поступления и оттока денежных средств важно знать для прогнозирования периодов положительных и отрицательных денежных потоков. Риск зависит от рыночных условий, текущих арендаторов и вероятности того, что они будут продлевать аренду из года в год. Важно иметь возможность предсказать вероятность того, что приток и отток денежных средств будут в прогнозируемых суммах, какова вероятность того, что их сроки будут такими, как прогнозировалось, и какова вероятность того, что могут возникнуть непредвиденные денежные потоки, и в каком количестве они могут иметь место.
Общая стоимость коммерческой недвижимости в США в 2018 году составила около 6 триллионов долларов. [2] Относительная сила рынка измеряется Индексом коммерческой недвижимости США, который состоит из восьми факторов экономики и рассчитывается еженедельно.
По данным Real Capital Analytics, нью-йоркской исследовательской фирмы по недвижимости, более 160 миллиардов долларов коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах сейчас находятся в состоянии дефолта , потери права выкупа или банкротства . Ожидается, что в Европе примерно половина из 960 миллиардов евро долга, обеспеченного европейской коммерческой недвижимостью, потребует рефинансирования в ближайшие три года, согласно PropertyMall, британскому поставщику новостей о коммерческой недвижимости PropertyMall . Кроме того, экономические условия, окружающие будущее повышение процентных ставок; что может оказать новое давление на оценки, затруднить рефинансирование ссуд и затруднить обслуживание долга, может вызвать серьезные нарушения на рынках коммерческой недвижимости.
Однако, согласно EPRA и INREV , вклад в экономику Европы в 2012 году можно оценить примерно в 285 миллиардов евро , не говоря уже о социальных выгодах от эффективного сектора недвижимости. [3] По оценкам, коммерческая недвижимость обеспечивает около 4 миллионов рабочих мест по всей Европе.
Процесс сделки с коммерческой недвижимостью (управление сделкой)
Как правило, брокер идентифицирует недвижимость, которая соответствует набору критериев, установленных фирмой по приобретению , капитальным вложением или частным капиталом. Фирма проведет неформальную оценку местоположения собственности и потенциальной прибыльности, и, если они будут заинтересованы, они сообщат о своем намерении двигаться вперед письмом о намерениях (LOI) .
Инвестиционный комитет, состоящий из руководителей высшего звена по приобретению, рассматривает все незавершенные сделки и дает рекомендации относительно заключения договора купли-продажи (СРП) и внесения депозита. СРП - это эксклюзивное соглашение между продавцом и единственным заинтересованным покупателем. Никакие другие LOI или PSA не могут существовать для одного объекта одновременно. [ необходима цитата ]
После выполнения СРП у группы по закупкам обычно есть 30 дней для проведения комплексной проверки , если не предоставлено продление. В течение этого 30-дневного периода группа по приобретению имущества тщательно исследует имущество, пытаясь выявить любые нежелательные характеристики, повреждения или другие обстоятельства, которые могут повлиять на прибыльность или окончательную цену продажи имущества.
Группа по закупкам может захотеть изучить список арендной платы, существующие контракты с поставщиками, разрешения на город, страховые полисы и т. Д. Фирма по приобретению может нанять третью сторону для проведения оценки, экологических отчетов , подсчета трафика и т. Д. Конечная цель - собрать как можно больше информации для принятия обоснованного инвестиционного решения.
После завершения комплексной проверки группа по приобретению должна решить, следует ли продвигать покупку до закрытия. Закрытие - это окно продолжительностью 10–15 дней, в течение которого приобретающая фирма должна внести дополнительный депозит, и они должны завершить финансирование.
Когда сделка закрывается, могут начаться процессы после закрытия, включая уведомление арендаторов об изменении прав собственности, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации группе управления активами. [ необходима цитата ]
Смотрите также
дальнейшее чтение
- Малиене В., Девейкис С., Кирстен Л. и Малис Н. (2010). «Оценка коммерческой недвижимости для отдыха: сравнение примеров из Великобритании и Литвы» . Международный журнал стратегического управления недвижимостью . 14 (1): 35–48. DOI : 10.3846 / ijspm.2010.04 .CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )
Рекомендации
- ^ Определение Investopedia
- ^ АМАДЕО, КИМБЕРЛИ (31 июля 2018 г.). «Коммерческая недвижимость и экономика» . Дотдаш .
- ^ Гарет, Льюис (2012). «Недвижимость в реальном секторе экономики» (PDF) . Цитировать журнал требует
|journal=
( помощь )
Внешние ссылки
- СМИ, связанные с коммерческой недвижимостью, на Викискладе?