Из Википедии, свободной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Закон Дэвиса – Стирлинга о развитии общих интересов - это популярное название той части Гражданского кодекса Калифорнии, которая начинается с раздела 4000, [1], который регулирует сообщества кондоминиумов , кооперативов и плановых единиц жилищного строительства в Калифорнии. Он был автором члена законодательного собрания Лоуренса В. «Ларри» Стерлинга и принят в 1985 году законодательным собранием штата Калифорния . В 2012 году Закон был полностью реорганизован и внесен в новый Закон о собрании 805. [2]

Товарищество собственников жилья [ править ]

При Дэвисе-Стирлинге девелопер, занимающийся развитием общих интересов, может создать ассоциацию домовладельцев (ТСЖ) для управления развитием. В рамках создания ТСЖ застройщик записывает документ, известный как Декларация соглашений, условий и ограничений ( CC&R ) в отношении единиц или участков в пределах ТСЖ, с помощью регистратора округа.

Несмотря на то, что это не государственное учреждение, в некоторых отношениях ТСЖ действует как единое целое. Как признано Верховным судом Калифорнии , Декларация CC&R является конституцией ТСЖ и имеет обязательную юридическую силу для жителей в той мере, в какой она не противоречит законам штата или федеральному закону. [3] После надлежащей регистрации CC & R считаются действительными до тех пор, пока не будет доказано обратное. [4] В Калифорнии апелляционные суды объяснили квази-правительственного характера НОА:

Действительно, ассоциации домовладельцев действуют почти как «вторые муниципальные органы власти, регулирующие многие аспекты повседневной жизни [домовладельцев]». [Цитата.] "" "[U] pon анализа функций ассоциации, каждый ясно видит ассоциацию как квазигосударственное образование, параллельное почти во всех случаях полномочия, обязанности и ответственность муниципального правительства. Как «мини-правительство» ассоциация почти в каждом случае предоставляет своим членам коммунальные услуги, обслуживание дорог, освещение улиц и мест общего пользования, а также вывоз мусора. Во многих случаях он также предоставляет услуги безопасности и различные формы общения внутри сообщества. Более того, существует четкая аналогия с функциями муниципальной полиции и общественной безопасности .... "" [Цитата.] "[Цитата.] Короче говоря,ассоциации домовладельцев, применяя CC&R, предоставляют множество полезных и желательных услуг, которые позволяют процветать общим интересам.[5]

Правление ТСЖ может принимать правила, которые являются юридически обязательными для жителей, если они не противоречат УКиП, законам штата или федеральному закону. Заседания правления, как и правление государственных органов, обычно открыты для членов ТСЖ, за некоторыми исключениями. Как и в случае с государственными учреждениями, суды обычно полагаются на широкие полномочия ТСЖ при исполнении своих обязанностей. [6]

ТСЖ также имеет право взимать с домовладельцев регулярные сборы (сопоставимые с налогами). Они используются для таких функций, как оплата охранников (в том числе, для закрытых сообществ, работа сторожки) и обслуживание мест общего пользования, таких как коридоры, пешеходные дорожки, парковка, ландшафтный дизайн, бассейны, фитнес-центры, теннисные корты и т. Д. ТСЖ может наложить штрафы или предъявить иск домовладельцам о возмещении ущерба и / или судебном запрете для обеспечения соблюдения правил ТСЖ и CC&R.

Фон [ править ]

В 1970-е годы были две основные исторические тенденции, которые привели к принятию Дэвиса-Стирлинга. Во-первых, произошел переход от дома на одну семью , который был доминирующей жилой застройкой.парадигма на протяжении большей части истории государства. Калифорнийские девелоперы традиционно ориентировались исключительно на строительство и продажу частных домов на одну семью как можно быстрее, чтобы быстро заработать. Они не заботились о строительстве общественных объектов, таких как парки. Они предполагали, что городские власти будут облагать налогом новых жителей, чтобы они строили такие объекты. К 1970-м годам у застройщиков в основном закончились подходящие земли для застройки с такой низкой плотностью застройки, и они начали сосредотачиваться на строительстве застроек с более высокой плотностью, часто на маргинальных землях, которые ранее игнорировались, поскольку считались слишком труднопроходимыми или слишком удаленными из городских кварталов. Чтобы сделать эти застройки прибыльными при соблюдении местных ограничений плотности (которые обычно измеряли плотность в виде средних значений по всей застройке), они часто строили конструкции с высокой плотностью на одном участке, такие как кондоминиум, кластер таунхаусов, или ряд домов с патио(все это требовало меньшей разветвленной инфраструктуры, чем эквивалентное количество частных домов на одну семью, которое потребовалось бы для размещения такого же количества людей). Одновременно они выделят прилегающий участок, который либо оставят неразвитым как открытое пространство, либо превратят в рекреационную зону, например, парк, чтобы принести пользу и служить жителям застройки. Поэтому застройщикам нужно было найти способ гарантировать, что жилые участки, извлекаемые из прилегающих зон отдыха, позаботятся о них. [7]

Во-вторых, принятие Предложения 13 калифорнийскими избирателями в 1978 году серьезно ограничило возможности местных органов власти повышать налоги на собственность. Это привело к тому, что местные органы власти все более неохотно одобряли новые жилые застройки, поскольку теперь они не были уверены в своей способности предоставлять адекватные общественные услуги новым жителям на основе текущих и будущих прогнозируемых доходов. Прежде чем одобрить новые разработки, местные органы власти начали принуждать девелоперов приватизировать все виды услуг, которые традиционно считались общественными благами.: обслуживание улиц, благоустройство улиц, канализация, освещение, охрана, противопожарная охрана, центры отдыха, парки и т. д. Застройщики были вынуждены создавать ассоциации домовладельцев, которые взимали бы с домовладельцев сборы и взносы для оплаты таких услуг. [7] (Местные органы власти также начали взимать плату за пользование и особые начисления с недвижимого имущества за услуги и общественные улучшения вместо более высоких налогов, которые затем были сокращены принятием в 1996 году Предложения 218 « Закона о праве голоса по налогам». .)

В начале 1980-х годов последовавший бум ТСЖ выявил серьезные ограничения калифорнийских законов, которые тогда применялись к развитию общих интересов. Многие ТСЖ столкнулись с трудностями, потому что они были плохо спланированы и очень слабо регулировались (если вообще регулировались) Законом о кондоминиумах 1963 года. Осенью 1984 года Ассамблея штата Калифорния созвала Комитет Специальной Ассамблеи для решения кризиса. Этот комитет преследовал четыре основные цели при разработке законопроекта, который стал законом Дэвиса-Стирлинга: (1) консолидировать существующие законодательные положения; (2) стандартизировать законы, регулирующие развитие общих интересов по всем направлениям, и делать исключения только по мере необходимости для конкретных типов событий; (3) проверка существующих практик; и (4) решить различные проблемы с операциями ТСЖ. [8]

Структурное резюме [ править ]

  • Общие положения (§4000-§4190)
  • Применение закона (§4200-§4202)
  • Управляющие документы (§4205-§4370)
  • Право собственности и передача интересов (§4500-§4650)
  • Использование и обслуживание собственности (§4700-§4790)
  • Управление ассоциацией (§4800-§5405)
  • Финансы (§5500-§5580)
  • Оценки и сборник оценок (§5600-§5740)
  • Страхование и ответственность (§5800-§5810)
  • Разрешение споров и приведение в исполнение (§5850-§5985)
  • Судебный процесс по строительным дефектам (§6000-§6150)

Редакции [ править ]

С 1 января 2014 г. Раздел 6 (начиная с Раздела 1350) Части 4 Раздела 2 Гражданского кодекса был отменен и был фактически заменен недавно добавленной Частью 5 (начиная с Раздела 4000) Раздела 4 Гражданского кодекса. . Закон Дэвиса-Стирлинга был полностью перенумерован и реорганизован в рамках Гражданского кодекса Калифорнии. Реорганизация была направлена ​​на то, чтобы упростить понимание закона за счет введения стандартизованного языка, более логичной группировки предметов и более коротких разделов Гражданского кодекса. [9]

Наиболее заметные области изменений [ править ]

  • Стандартизированные правила уведомления и доставки
  • Годовые отчеты и раскрытие информации
  • Конфликт интересов
  • Эксклюзивное использование мест общего пользования
  • Несоблюдение
  • Залог
  • Оценка возмещения
  • Временный переезд

Ссылки [ править ]

  1. ^ Cal. Civ. Кодекс, §4000
  2. ^ Ассем. Законопроект № 805 (рег. Сессия 2011–2012 гг.)
  3. ^ Villa De Las Palmas Домовладельцы Ass'n против. Terifaj (2004) 33 73 Cal.4th
  4. ^ Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Ass'n (1994) 8 Cal.4th 361
  5. ^ Villa Milano Homeowners Assn. против Il Davorge (2000), 84 Cal.App 4th 819
  6. ^ Lamden v. La Jolla Clubdominium Домовладельцы Assn. (1999) 21-й 4-й 249-й калибр
  7. ^ a b Брюс, Дэвид Э .; Берк, Джон Роджерс; Fransz, Helene Z .; Гилмор, Роберт Д.; Джексон, Ф. Скотт; Смит, Ричард С .; Тернер, Д. Скотт; Вагнер, Джеффри Г. (2004). «§ 1.73, A. Историческая справка». Формирование развития общих интересов в Калифорнии (изд., 2019 г.). Окленд: Повышение квалификации адвокатуры. С. 1-56–1-57.
  8. ^ Sproul, Curtis C .; Хауэлл, Мэри М .; Розенберри, Кэтрин Н. (2014). «§ 1. Цели и сфера действия». Консультирование сообществ общих интересов Калифорнии (изд., 2019 г.). Окленд: Повышение квалификации адвокатуры. С. 1-6–1-7.
  9. ^ Готтлиб, Сандра L Esq .; Ноланд, Александр Эсквайр; Нил, Трейси, эсквайр. « То , что вы должны знать: Закон о Нью - Дэвис-Стирлинга. »

Внешние ссылки [ править ]

  • Полный закон Дэвиса-Стирлинга от ECHO | Образовательное сообщество домовладельцев
  • Указатель закона Дэвиса-Стирлинга Адриана Адамса, эсквайра. компании Adams Stirling PLC