Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлен из раздела "Доступность жилья" )
Перейти к навигации Перейти к поиску
Часть серии по
Жилые помещения
Vista-kfm home-alt.png
Основной
Дом (отдельно стоящий) • Квартира • Жилые проекты • Многоквартирный дом • Кондоминиум • Многофункциональный комплекс (живая работа) • Отель • Хостел (гостиница для путешественников) • Замки • Государственное жилье • Сквот • Ночлег • Зеленый дом • Хижина • Трущобы • Хижины городок
вопросы
Доступность • Экологическое планирование • Справедливое жилищное обеспечение • Здоровье • Бездомность • Жилищная дискриминация • Владение недвижимостью • Право собственности • Аренда • Субстандартное кредитование • Субсидируемое жилье • Устойчивое развитие • Бродяжничество
Общество и политика
Жилищная субсидия • Контроль арендной платы • Экономика недвижимости • Красная черта • Право на жилье

Доступное жилье - это жилье, которое считается доступным для лиц со средним доходом домохозяйства или ниже [1] по оценке национального или местного правительства в соответствии с признанным индексом доступности жилья . Большая часть литературы по доступному жилью относится к ипотеке и ряду форм, которые существуют на протяжении всего континуума - от временного жилья до временного жилья, нерыночной аренды (также известной как социальное или субсидируемое жилье ), до формальной и неформальной аренды жилья коренных народов. жилья, и заканчивая доступным домовладением. [2] [3] [4] [5]

В Австралии Группа национального саммита по доступному жилью разработала свое определение доступного жилья как жилья, которое "... достаточно адекватно по стандарту и местоположению для домохозяйств с низкими или средними доходами и не стоит настолько дорого, что домохозяйство вряд ли сможет удовлетворять другие основные потребности на постоянной основе ". [6] Доступное жилье в Соединенном Королевстве включает «социальное арендуемое и промежуточное жилье, предоставляемое определенным правомочным домохозяйствам, потребности которых не удовлетворяются рынком». [7]

Выбор жилья - это реакция на чрезвычайно сложный набор экономических, социальных и психологических импульсов. [8] Например, некоторые домохозяйства могут предпочесть тратить больше на жилье, потому что считают, что могут себе это позволить, в то время как у других может не быть выбора. [9]

Legends Park West: редевелопмент смешанного и доступного жилья в Мемфисе, штат Теннесси, США

Определение и измерение доступности жилья [ править ]

Существует несколько способов определения и измерения доступного жилья. Определение и измерение могут меняться в разных странах, городах или для конкретных целей политики. [10] [11] [12] [13] Ниже приведены несколько распространенных способов измерения и определения доступного жилья.

Медиана множественных подходов [ править ]

Основная статья: Медианное кратное

Медиана множественный показатель, по рекомендованному Всемирному банку и Организации Объединенных Наций, ставки доступность жилья путем деления средней цены дома на валовом (до вычета налогов) годового медианного доход домохозяйства).

Распространенным показателем доступности в масштабах общины является количество домов, которые может позволить себе домохозяйство с определенным процентом среднего дохода . Например, на идеально сбалансированном рынке жилья медианное домохозяйство (более богатая половина домохозяйств) могло официально позволить себе средний вариант жилья, в то время как те, чей доход ниже среднего, не мог позволить себе средний дом. 50% доступность среднего дома указывает на сбалансированный рынок. [1]

Определение доступности жилья является сложной задачей, и часто используемый инструмент соотношения жилищных расходов к доходу подвергается сомнению. В Соединенных Штатах [14] и Канаде [15] общепринятым правилом доступности жилья является стоимость жилья, не превышающая 30% валового дохода семьи . Канада, например, перешла на правило 25% с правила 20% в 1950-х годах. В 1980-х годах это было заменено правилом 30%. [8] Индия использует правило 40%.

Некоторые страны смотрят на людей, живущих в относительной бедности , которая обычно определяется как менее 60% среднего дохода домохозяйства . В своих политических отчетах они рассматривают наличие или отсутствие жилья для людей, получающих 60% среднего дохода.

Приближение индекса доступности жилья [ править ]

Основная статья: Индекс доступности жилья

Существует несколько типов индексов доступности жилья, которые учитывают ряд факторов, а не только доход, при измерении доступности жилья. [16] [17]

Американская национальная ассоциация риэлторов и другие группы измеряют рыночное жилье с помощью индекса доступности жилья, который измеряет, может ли типичная семья претендовать на ипотечную ссуду на типичный дом. Этот индекс рассчитывает доступность на основе средней стоимости дома для одной семьи по стране, типичного среднего дохода семьи и преобладающей процентной ставки по ипотеке, чтобы определить, может ли семья со средним доходом претендовать на получение ипотеки на типичный дом. [18] Для интерпретации индексов значение 100 означает, что семья со средним доходом имеет ровно достаточный доход, чтобы претендовать на ипотеку на дом со средней ценой. [18]Индекс выше 100 означает, что семья со средним доходом имеет более чем достаточный доход для ипотечной ссуды на дом со средней ценой (при условии, что у них есть 20-процентный первоначальный взнос). [18] Например, составной HAI, равный 120,0, означает, что семья со средним семейным доходом имеет 120% дохода, необходимого для получения обычной ссуды, покрывающей 80 процентов существующего дома на одну семью со средней оценкой. [18] Увеличение HAI показывает, что эта семья более способна позволить себе жилье по средней цене. [18]

Массачусетский технологический институт (MIT) разработал индекс доступности жилья , что попытки захватить общую стоимость жилья нескольких факторов включают доступность рабочих мест, удобство, транспортные расходы и доступ к транзитному, качество школ и т.д. при вычислении индекса очевидной стоимости арендной платы и платежей по ипотеке изменяются скрытые расходы, связанные с этим выбором. [19] Другие группы также создали индексы доступности жилья на основе удобств. [20]

Центр соседство технологии разработан Housing + транспорт (H + T) Допустимость Индекс дает полное представление о доступности , который включает в себя как стоимость жилья и расходы на транспортировку на уровне окрестностей. [21] CNT отмечает, что 30% оценки доступности доходов домохозяйств приводят к тому, что немногим более половины (55%) районов США считаются «доступными» для типичного домохозяйства. [21] Они отмечают, что при таком измерении не учитываются транспортные расходы (например, несколько автомобилей, газ, техническое обслуживание), которые обычно являются вторыми по величине расходами домохозяйства. [21]Когда транспортные расходы учтены в оценке, количество доступных кварталов по стране падает до 26%, что приводит к чистой потере 59 768 районов, которые американцы действительно могут себе позволить. [21] Согласно измерениям CNT, люди, живущие в компактных, многоцелевых и удобных для проживания районах, которые имеют удобный доступ к рабочим местам, услугам, общественному транспорту и удобствам, как правило, имеют более низкие транспортные расходы. [21] [22]

Подходы к семейному доходу и благосостоянию [ править ]

Некоторые аналитики считают, что доступность жилья является основным фактором, а не ценой и доступностью. [23] В рыночной экономике распределение доходов является ключевым фактором, определяющим количество и качество полученного жилья. Следовательно, понимание проблем доступного жилья требует понимания тенденций и различий в доходах и благосостоянии . Жилье часто является самой крупной статьей расходов семей с низким и средним доходом. Для семей с низким и средним доходом дом также является самым большим источником богатства. [24]

Другой метод изучения доступности - это обычная почасовая оплата работников, занятых полный рабочий день, которым выплачивается только минимальная заработная плата (установленная местным, региональным или национальным правительством). [25] Этот метод пытается определить, могут ли работники с таким доходом позволить себе адекватное жилье.

Разные параметры и ограничения в подходах [ править ]

Доступность жилья можно измерить по изменяющимся отношениям между ценами на жилье и арендной платой, а также между ценами на жилье и доходами. [26] Доступность жилья может быть измерена различными расходами, помимо стоимости самого жилого фонда, которые учитываются в зависимости от используемого индекса.

Некоторые организации и агентства рассматривают стоимость покупки дома на одну семью; другие смотрят исключительно на стоимость аренды квартиры. Например, во многих исследованиях в США основное внимание уделяется средней стоимости аренды квартиры с двумя спальнями в большом жилом комплексе для нового арендатора. Эти исследования часто объединяют в одну кучу роскошные квартиры и трущобы, а также желательные и нежелательные районы. Хотя известно, что такая практика искажает истинные затраты, трудно предоставить точную информацию для самых разных ситуаций, если отчет не будет громоздким. [ необходима цитата ]

Часто при расчете стоимости жилья учитывается только законное, разрешенное, отдельное жилье. Низкая арендная плата за комнату в доме для одной семьи, незаконное переоборудование гаража или общежитие колледжа обычно исключаются из расчета, независимо от того, сколько людей в районе живет в таких ситуациях. Из-за этой методологии исследования медианная стоимость жилья, как правило, несколько завышена. [ необходима цитата ]

Затраты обычно учитываются по кассовому методу (не по методу начисления ). Таким образом, человек, производящий последний платеж по крупному жилищному ипотечному кредиту, может жить в официально недоступном жилье в течение одного месяца и в очень доступном жилье в следующем месяце, когда ипотека будет выплачена. Это искажение может быть значительным в регионах, где стоимость недвижимости высока, даже если доходы столь же высоки, потому что высокий доход позволяет направить большую часть дохода на покупку дорогого дома, не подвергая опасности способность семьи покупать продукты питания или другие товары. предметы первой необходимости. [ необходима цитата ]

Доступное жилье и экономика [ править ]

Доступное или малообеспеченное жилье в районе Сент-Джеймс-Таун в Торонто, Онтарио , Канада

Причины и последствия роста цен на жилье [ править ]

См .: Городская экономика

Затраты обусловлены рядом факторов, в том числе:

  • демографические сдвиги
    • уменьшение количества людей на жилище
    • растущая конвергенция плотности, региональная урбанизация
    • устойчивый рост населения (например, заоблачные цены в Австралии и Канаде, поскольку рост населения увеличивает спрос) [26]
  • спрос и предложение
    • нехватка жилья по сравнению с количеством домохозяйств
      • меньший размер семьи
      • сильное психологическое желание владеть домом [27]
  • сдвиги в экономической политике и инновации в финансовых инструментах
    • снижение доходности других форм инвестиций
    • наличие жилищного финансирования [28]
    • низкие процентные ставки [28]
    • инновации на ипотечном рынке [28]
  • публичная политика
    • регулирование
    • зонирование землепользования
    • значительные налоги, сборы и сборы со стороны государства на новое жилье (особенно в Австралии)

Спрос и предложение [ править ]

В некоторых странах рынок не может удовлетворить растущий спрос на жилищный фонд по доступным ценам. Хотя спрос на доступное жилье, особенно арендное жилье, доступное для лиц с низким и средним доходом, увеличился, предложение - нет. [29] [30] [31] [32] Потенциальные покупатели жилья вынуждены обращаться к рынку аренды, который также находится под давлением. [33] Недостаточное предложение жилищного фонда увеличивает спрос на частный и социальный арендный сектор, а в худшем случае - бездомность. [34]

Некоторые из факторов, влияющих на спрос и предложение жилого фонда [ править ]

  • Демографические и поведенческие факторы
  • Миграция (в города и потенциальная работа)
  • Увеличенная продолжительность жизни
  • Строительные нормы [35]
  • Большая склонность людей жить в одиночестве
  • Молодые люди откладывают создание собственного домохозяйства (в странах с развитой экономикой)
  • Исключительное зонирование

Факторы, влияющие на выбор владения недвижимостью (например, владелец, арендованный частным лицом, арендованный обществом) [ править ]

  • Уровень занятости
    • Растущий уровень безработицы увеличивает спрос на рыночную аренду, социальное жилье и бездомных.
  • Реальные доходы домохозяйств
    • Доходы домохозяйств не поспевают за ростом цен на жилье
  • Доступность арендной платы и занятость собственника
  • Процентные ставки
  • Доступность ипотеки
  • Уровни доверия к экономике и рынку жилья
    • Низкое доверие снижает спрос на занятие собственником. [34]

Показатели на рынке труда [ править ]

Как в крупных мегаполисах, так и в региональных городах, где цены на жилье высоки, отсутствие доступного жилья ставит местные фирмы в невыгодное положение. На них оказывается давление, поскольку они пытаются уменьшить разрыв между доходами и ценами на жилье. У ключевых работников будет меньше вариантов жилья, если цены вырастут до недоступного уровня. Различия в доступности жилья в разных районах могут создавать препятствия на рынке труда.

Потенциальным работникам не рекомендуется переходить на работу в районах с низкой доступностью. Им также не рекомендуется мигрировать в районы с высокой доступностью, поскольку низкие цены на жилье и арендная плата указывают на низкий потенциал прироста капитала и плохие перспективы трудоустройства. [36]

Неравенство и жилье [ править ]

См .: Жилищное неравенство

Ряд исследователей утверждают, что нехватка доступного жилья - по крайней мере, в США - отчасти вызвана неравенством доходов. [37] [38] [39] Дэвид Родда отметил, что с 1984 по 1991 год количество сдаваемых в аренду качественных единиц жилья уменьшалось, поскольку спрос на более качественное жилье увеличивался. [37] : 148 За счет джентрификации старых кварталов, например, в Восточном Нью-Йорке, цены на аренду быстро росли, поскольку домовладельцы находили новых жителей, готовых платить за жилье по более высокой рыночной ставке, и оставляли семьи с низким доходом без съемных квартир. Политика адвалорного налога на недвижимость в сочетании с ростом цен делала трудным или невозможным для жителей с низкими доходами идти в ногу со временем. [40]

Отсутствие доступного жилья ложится особым бременем на местную экономику. Кроме того, индивидуальные потребители сталкиваются с задолженностью по ипотеке и чрезмерной задолженностью и поэтому сокращают потребление. Сочетание высокой стоимости жилья и высокого уровня долга способствует сокращению сбережений. Эти факторы могут привести к сокращению инвестиций в сектора, которые необходимы для долгосрочного роста экономики. [ необходима цитата ]

Доступное жилье и урбанизация [ править ]

См .: Урбанизация

Большинство из более чем семи миллиардов человек на Земле сейчас живут в городах (ООН). В мире более 500 городских регионов с населением более одного миллиона человек. Города становятся мегаполисами, мегаполисами, городскими районами и даже «галактиками» с населением более 60 миллионов человек. Дельта Янцзы - Большой Шанхай в настоящее время превышает 80 миллионов человек. Токио-Йокогама, прилегающий к Осаке-Кобе-Киото, имеет совокупное население 100 миллионов человек. Быстрый рост населения приводит к увеличению потребности в доступном жилье в большинстве городов. Наличие доступного жилья в непосредственной близости от остановок общественного транспорта и связанное с распределением рабочих мест стало серьезно несбалансированным в этот период быстрой региональной урбанизации и растущей конвергенции плотности населения.

«Помимо страданий, это вызывает у семей, которые не могут найти жилье, отсутствие доступного жилья, по мнению многих городских планировщиков, оказывает негативное влияние на общее состояние здоровья населения». [41]

Проблемы с доступным жильем в центральных районах городов варьируются от бездомных, которые вынуждены жить на улице, до относительной обездоленности жизненно важных работников, таких как полицейские, пожарные, учителя и медсестры, которые не могут найти доступное жилье рядом с местом работы. Эти рабочие вынуждены жить в пригороде, добираясь до работы до двух часов в одну сторону. [42] Отсутствие доступного жилья может привести к дефициту дешевой рабочей силы (поскольку рабочие перемещаются на большие расстояния) (Pollard and Stanley 2007). [41]

Социальные и экологические воздействия [ править ]

Доступность жилья - это больше, чем просто личная проблема, с которой сталкиваются отдельные домохозяйства, которым нелегко найти жилье. [43] Многие городские планировщики считают, что отсутствие доступного жилья оказывает негативное влияние на общее состояние здоровья населения. [44]

Работа, транспорт и доступное жилье [ править ]

Основная статья: Жилье рабочей силы

Отсутствие доступного жилья может сделать дешевую рабочую силу более дефицитной и повысить требования к транспортным системам (поскольку рабочие преодолевают большие расстояния между работой и доступным жильем). Повышение стоимости жилья в городах США [45] было связано со снижением приема в местные школы. [46] «Столкнувшись с немногими доступными вариантами, многие люди пытаются найти менее дорогое жилье, покупая или арендуя подальше, но длительные поездки на работу часто приводят к более высоким транспортным расходам, которые сводят на нет любую экономию на жилье». Поллард (2010) назвал это подходом «драйв, пока не получишь квалификацию», который вызывает широкое развитие и заставляет людей преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы, за продуктами, отвезти детей в школу или заняться другими делами. . [47]Удачно расположенное жилище может сэкономить значительные путевые расходы домохозяйства и, следовательно, улучшить общее экономическое положение семьи, даже если арендная плата выше, чем жилье в более бедном месте. [6]

Жители домохозяйства должны решить, платить ли больше за жилье, чтобы сократить время на дорогу и расходы, или согласиться на длительную или дорогую поездку на работу, чтобы получить «лучшее» жилье. Абсолютная доступность жилья обычно не учитывается при расчете доступного жилья. Например, в депрессивной или малонаселенной сельской местности прогнозируемая цена канонической средней квартиры с двумя спальнями может быть вполне доступна даже для рабочего с минимальной заработной платой - если бы хоть какие-то квартиры когда-либо были построены. Некоторые прототипы доступного жилья включают Nano House и Affordable Green Tiny House Project. [ необходима цитата ]

Повышение теплового комфорта в доме, особенно в домах без достаточного тепла и для жильцов с хроническими респираторными заболеваниями, может привести к улучшению здоровья и укреплению социальных отношений. [48]

Доступное жилье и государственная политика [ править ]

Фон [ править ]

Политики на всех уровнях - глобальном, национальном, региональном, муниципальном, общественных ассоциациях - пытаются отреагировать на проблему доступного жилья, чрезвычайно сложный кризис глобальных масштабов, с помощью множества инструментов политики. [43] Эти меры варьируются от инструментов временного финансирования до долгосрочных межправительственных [49] инфраструктурных изменений. Среди политиков наблюдается рост доступного жилья, поскольку цены на жилье резко выросли, что привело к кризису в доступном жилье. [34]

Проще говоря, доступность жилья относится к сумме имеющегося у человека капитала по отношению к цене приобретаемых товаров. Государственная политика основана на основных предположениях о природе самого жилья. Является ли жилье основной потребностью, правом [50] [51] правом или общественным благом? Или это просто еще один выбор потребителя на уровне домохозяйства, товар или инвестиция в рамках системы свободного рынка? "Жилищная политика представляет собой замечательную лакмусовую бумажку для проверки ценностей политиков на всех уровнях управления и различных сообществ, которые на них влияют. Часто этот тест просто измеряет теплоту или холодность сердца более обеспеченных и безопасных по отношению к семьям с более низким социальным статусом. -экономический статус." [52]

Растущий разрыв между богатыми и бедными с 1980-х годов проявляется в жилищной системе, где решения государственной политики отдают предпочтение сектору собственности в ущерб сектору аренды. [49] Понятие доступности жилья получило широкое распространение в 1980-х годах в Европе и Северной Америке. По словам Алена Берто из Нью-Йоркского университета и бывшего главного планировщика Всемирного банка,

Планировщикам пора отказаться от абстрактных целей и сосредоточить свои усилия на двух измеримых результатах, которые всегда имели значение с момента роста крупных городов во время промышленной революции XIX века: пространственная мобильность рабочих и доступность жилья. [53]

Энн Оуэн задается вопросом, помог ли рынок жилья снизить концентрацию бедности в национальных продольных данных за период с 1977 по 2008 год с концентрацией 100 крупнейших мегаполисов в Соединенных Штатах. Информация о данных предназначена для сравнения или увязки с различиями в национальных жилищных субсидиях, въезде, выезде и улучшении жилищного фонда для малообеспеченных слоев населения. [54]

Доступное жилье - противоречивая реальность современной жизни, поскольку повышение доступности часто является результатом расширения земель, доступных для жилья, или увеличения плотности жилых единиц в данном районе. [ необходимая цитата ] Обеспечение стабильного предложения доступного жилья означает обеспечение того, чтобы общины взвешивали реальные и предполагаемые воздействия на пригодность для жизни с чистой необходимостью доступности. Процесс взвешивания последствий размещения доступного жилья является довольно спорным и связан с расовыми и классовыми аспектами . Однако недавние исследования показывают, что близость к жилым комплексам с низким доходом в целом положительно влияет на состояние собственности в районе. [55]

Чтобы бороться с трущобами , бездомностью и другими социальными и экономическими последствиями недоступности жилья, многие группы выступают за « право на жилище ». Статья 25 Всеобщей декларации прав человека признает право на жилище как часть права на достаточный жизненный уровень . [56] Статья 11 (1) Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (МПЭСКП) также гарантирует право на жилище как часть права на достаточный жизненный уровень . [56]Многие группы по защите прав на жилье также пытаются бороться с социальными и политическими проблемами, связанными с доступом к качественному доступному жилью, такими как жилищная дискриминация , красная черта и отсутствие доступа к удобствам в районах с доступным жильем, включая продовольственные пустыни и транзитные пустыни . [57] [58] [59] [60] [61] [62]

Рыночные подходы [ править ]

Потребности в доступном жилье можно удовлетворить с помощью инструментов государственной политики, ориентированных на спрос на рынке, программ, которые помогают домохозяйствам достичь финансовых показателей, которые делают жилье доступным. Это может включать подходы, которые просто способствуют экономическому росту в целом - в надежде, что более сильная экономика, более высокий уровень занятости и более высокая заработная плата увеличат возможность домохозяйств приобретать жилье по рыночным ценам. Политика федерального правительства определяет практику банковского и ипотечного кредитования, налоговые и нормативные меры, влияющие на строительные материалы, профессиональную практику (например, операции с недвижимостью). [49]Покупательная способность отдельных домохозяйств может быть повышена с помощью налоговой и налоговой политики, которая приводит к снижению стоимости ипотечных кредитов и стоимости заимствований. Государственная политика может включать реализацию программ субсидий и моделей стимулирования для средних домохозяйств. [49] Для наиболее уязвимых групп, таких как пожилые люди, неполные семьи, инвалиды и т. Д., Может быть реализована некоторая форма стратегии государственных пособий, обеспечивающая отдельные домохозяйства с достаточным доходом, чтобы позволить себе жилье.

В настоящее время политика, которая способствует производству со стороны предложения, включает благоприятную политику землепользования, такую ​​как инклюзивное зонирование , смягчение экологических норм и обеспечение квот на доступное жилье в новых застройках. [ необходима цитата ]

В некоторых странах, таких как Канада и США, муниципальные органы власти начали играть более важную роль в разработке и реализации политики в отношении формы и плотности муниципального жилья в жилых районах еще в 1950-х годах. [49] На муниципальном уровне продвигаемые инструменты политики включают разрешения на зонирование для различных типов жилья или отсутствующие промежуточные типы жилья, такие как дуплексы, коттеджи, рядные дома, четырехэтажные дома и дополнительные жилые единицы . [63] [64] [65] [66] Некоторые муниципалитеты также сократили количество парковочных мест, которые должны быть построены для нового здания, чтобы снизить затраты на приобретение земли и строительство. [67] [68][69] [70] [71] [72] [73] Другие распространенные стратегии включают сокращение затрат на выдачу разрешений и времени ожидания нового жилья, разрешение строительства небольших участков, освобождение от налогов для нескольких семей, бонусы за плотность размещения, сохранение существующего доступного жилья и транзитно-ориентированное развитие. [74] [75] [76] [77]

Вместо строительства новых построек можно использовать имеющееся доступное по цене жилье. Это называется «доступное жилье естественного происхождения» или NOAH. [78]

Право на строительство [ править ]

В статье либертарианской писательницы Вирджинии Пострел в ноябрьском номере журнала Atlantic Monthly за 2007 г. сообщалось об исследовании стоимости получения «права на строительство» (т.е. разрешения на строительство, бюрократии, бюрократии и т. Д.) В разных городах США. Стоимость «права на строительство» не включает стоимость земли или стоимость строительства дома. Исследование провели экономисты из Гарварда Эдвард Глезер.и Кристина Тобио. Согласно таблице, прилагаемой к статье, стоимость получения «права на строительство» добавляет примерно 600 000 долларов к стоимости каждого нового дома, построенного в Сан-Франциско. В цитируемом исследовании, опубликованном Эдом Глезером и Джозефом Гюрко, был сделан вывод о ценности права на строительство в разных местах на основе методологии сравнения стоимости домов на одну семью на участках площадью в четверть акра и в полакра с получить предельную цену на землю, а затем сравнить продажную цену домов с затратами на строительство, чтобы получить цену за землю плюс другие затраты, при этом разница между ними будет отнесена на счет затрат на зонирование и других разрешений и постановлений местных органов власти. [79]

Государственные ограничения на доступное жилье [ править ]

Многие правительства устанавливают ограничения на размер или стоимость жилья, в котором могут жить люди, [ цитата необходима ], что делает практически незаконным постоянное проживание в доме, который слишком мал, дешев или не соответствует другим требованиям, установленным правительством. Как правило, эти законы применяются в попытке поднять воспринимаемый «стандарт» жилья по всей стране. Это может привести к тому, что тысячи домов по всей стране останутся пустыми в течение большей части года, даже если существует большая потребность в более доступном жилье; Так обстоит дело в таких странах, как Швеция , Норвегия , Финляндия и Дания , где есть обычная традиция иметь летний домик.. Иногда это вызывает опасения по поводу соблюдения таких прав, как право на использование своей собственности .

В Соединенных Штатах большинство городов имеют кодексы зонирования, которые устанавливают минимальный размер жилой единицы (часто 400 квадратных футов), а также количество лиц, не связанных с родственными связями, которые могут жить вместе в одной квартире, что приводит к "объявлению вне закона нижних слоев жилья". конец рынка частного жилья, что привело к увеличению арендной платы за все, что выше него ". [80]

В Калифорнии в 2021 году исследователи подсчитали, что требования к парковке увеличивают стоимость строительства доступного жилья до 36000 долларов за квартиру и до 75000 долларов за квартиру в таких городах, как Лос-Анджелес и Сан-Франциско . [81]

До 2018 года в Лос-Анджелесе для получения разрешения на строительство доступного жилья требовалось «письмо-подтверждение» от члена городского совета, в районе которого он будет построен. Это позволило членам городского совета блокировать строительство доступного жилья в своем районе без объяснения причин. [82] [83]

Подходы на основе субсидий [ править ]

См .: Субсидируемое жилье

Субсидируемое жилье - это экономическая помощь, спонсируемая государством или некоммерческими организациями, направленная на снижение затрат и расходов на жилье, как правило, для людей с низким или умеренным доходом. Подходы, основанные на субсидиях, могут принимать форму спонсируемых государством субсидий на аренду, спонсируемых государством надбавок к аренде, налоговых льгот или жилья, предоставляемого некоммерческими организациями. [84] [85]

Подходы к общественному, государственному или социальному жилью [ править ]

См .: Государственное жилье

Государственное жилье - это форма владения жильем, при которой недвижимость обычно строится и принадлежит государственному органу, центральному или местному. В некоторых странах государственное жилье ориентировано на обеспечение доступным жильем для малообеспеченных слоев населения, в то время как в других, например в Сингапуре , граждане с широким диапазоном доходов живут в государственном жилье. [86] [87] В Вене, Австрия, социальное жилье может быть полностью построено и управляться государством или включать в себя сочетание государственных земель и строительства и управления частным сектором. [88] [89] В совокупности эти два типа жилья составляют около 46 процентов жилищного фонда города (26% находятся в собственности и управлении государством и 20% являются государственно-частным партнерством) и являются домами для людей с самыми разными доходами.[88] [89]

Доступное жилье по странам [ править ]

Основная статья: Доступное жилье по странам

Проблемы продвижения доступного жилья зависят от местоположения.

См. Также [ править ]

  • Альтернативное жилье
  • пляжная хижина
  • Коттедж
  • Friggebod
  • Жилой комплекс
  • Незаконное жилье
  • Неформальное жилье
  • Роскошные дома
  • Мобильный дом
  • Модульное здание
  • Некоммерческое жилье
  • Государственное жилье
  • Рекреационные автомобили
  • Раздел 8
  • Архитектура морского контейнера
  • Сидлиско
  • Однокомнатное размещение
  • Субсидируемое жилье
  • Субсидируемое жилье в США
  • Дача
  • Движение крошечного дома

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b Бхатта, Басудеб (15 апреля 2010 г.). Анализ роста и разрастания городов по данным дистанционного зондирования . Достижения в области географической информатики. Springer. п. 23. ISBN 978-3-642-05298-9.
  2. ^ «Определение доступного жилья» (PDF) .
  3. ^ CNHED архивации 4 февраля 2012 в Wayback Machine
  4. ^ «Консорциум доступного жилья Квинсленда [QAHC], Австралия» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 26 апреля 2012 года.
  5. ^ «Доступное жилье: проблемы, принципы и варианты политики» (PDF) . Канберра, Австралия: Австралийский совет профсоюзов. Июль 2007. Архивировано из оригинала (PDF) 26 мая 2012 года . Проверено 8 декабря 2011 года . Cite journal requires |journal= (help)
  6. ^ a b «Определение: доступное жилье». Архивировано 26 апреля 2012 г. в Wayback Machine , Консорциум доступного жилья Квинсленда , Австралия.
  7. ^ «Передовая практика и руководство, отчеты и резюме» . 29 ноября 2009 . Проверено 8 декабря 2011 года .
  8. ^ a b Hulchanski, J. David (октябрь 1995 г.). «Концепция доступности жилья: шесть современных способов использования отношения расходов к доходам» (PDF) . Жилищные исследования . 10 (4). DOI : 10.1080 / 02673039508720833 . Проверено 8 декабря 2011 года .
  9. ^ Luffman, Жаклин (ноябрь 2006). «Измерение доступности жилья» . 7 (11). Статистическое управление Канады. Cite journal requires |journal= (help)
  10. ^ «ВОЗ | Практическое измерение доступности: приложение к лекарствам» . ВОЗ . Проверено 28 марта 2021 года .
  11. ^ «Жилищные условия - ОЭСР» . www.oecd.org . Проверено 28 марта 2021 года .
  12. ^ «Есть ли лучший способ измерить доступность жилья? | Объединенный центр жилищных исследований» . www.jchs.harvard.edu . Проверено 28 марта 2021 года .
  13. ^ «Определение доступности жилья | ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ HUD» . www.huduser.gov . Проверено 28 марта 2021 года .
  14. ^ Совет штата Вашингтон по труду (AFL-CIO) (2009). «Доступное жилье и бездомность» . Архивировано из оригинала 8 февраля 2012 года . Проверено 8 декабря 2011 года .
  15. ^ Канада ипотека; Жилищная корпорация (28 сентября 2011 г.). «Доступное жилье: каково общее определение доступности?» . Правительство Канады. Архивировано из оригинального (.cfm) 7 мая 2007 года . Проверено 8 декабря 2011 года .
  16. ^ Econsult Corporation и Penn Institute for Urban Research (февраль 2012 г.). «ОБЗОР ИНДЕКСА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ И ТРАНСПОРТА ЦЕНТРА СОСЕДСТВЕННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ» (PDF) . HUD.GOV .
  17. ^ Городской институт. «Доступность жилья в местных и национальных перспективах» (PDF) . Городской институт .
  18. ^ a b c d e «Методология» . www.nar.realtor . Проверено 28 марта 2021 года .
  19. ^ Измерение доступности жилья (.html) . Индекс доступного жилья HAI (отчет). MIT Центр Недвижимости . Проверено 13 декабря 2011 года .
  20. ^ Фишер, Линн М .; Поллаковски, Генри О .; Забель, Джеффри (декабрь 2009 г.). «Индексы доступности жилья на основе благоустройства» . Экономика недвижимости . 37 (4): 705–746. DOI : 10.1111 / j.1540-6229.2009.00261.x . S2CID 155007018 . 
  21. ^ a b c d e «Индекс доступности жилья и транспорта» . Центр технологий соседства . 1 января 2009 . Проверено 28 марта 2021 года .
  22. ^ Центр ориентированного на транзит развития и Центр технологий соседства. «Индекс доступности: новый инструмент для измерения реальной доступности жилья» (PDF) . ReconnectingAmerica.org .
  23. ↑ Тилли, Крис (2 ноября 2005 г.). «10» (PDF) . Экономическая среда жилья: неравенство доходов и незащищенность . Архивировано 7 апреля 2012 года из оригинального (PDF) . Проверено 16 декабря 2011 года .
  24. ↑ Тилли, Крис (2 ноября 2005 г.). «10» (PDF) . Экономическая среда жилья: неравенство доходов и незащищенность . Лоуэлл, Массачусетс: Центр промышленной конкурентоспособности, Массачусетский университет. Архивировано 7 апреля 2012 года из оригинального (PDF) . Проверено 16 декабря 2011 года .
  25. ^ Адамчик, Алисия (14 июля 2020). «Работники с минимальной заработной платой не могут позволить себе арендную плату ни в одном штате США» . CNBC . Проверено 28 марта 2021 года .
  26. ^ a b «Дом ужасов, часть 2: Глобальный пузырь на рынке жилья лопнул только наполовину» . Экономист . 26 ноября 2011 . Проверено 15 декабря 2011 года .
  27. ^ http://www.rideforhome.com.au/files/pdf/HousingAffordability.pdf [ постоянная мертвая ссылка ]
  28. ^ a b c Андре, К. (28 января 2010 г.). Жилищные рынки ОЭСР с высоты птичьего полета (PDF) (Отчет). Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР. [ мертвая ссылка ]
  29. ^ «Доступное жилье» . Правительство Австралии. Архивировано из оригинального 28 марта 2012 года.
  30. ^ «Жилищное предложение и спрос - Парламент Великобритании» . Parliament.uk. 6 мая 2010 . Проверено 15 августа 2012 года .
  31. ^ «Жилищная и городская политика» . .rgu.ac.uk. Архивировано из оригинала 17 июля 2012 года . Проверено 15 августа 2012 года .
  32. ^ Мостафа, Анирбан; Вонг, Фрэнсис К.В. Хуэй, Чи Мун Эдди (2006). «Взаимосвязь между доступностью жилья и экономическим развитием в материковом Китае - пример Шанхая». Журнал градостроительства и развития . 132 (62): 9. дои : 10,1061 / (ASCE) 0733-9488 (2006) 132: 1 (62) .
  33. ^ Джудит Йейтс; Мэриэнн Вульф (1999). «Рынки жилья и поляризация доходов населения: столичный и региональный анализ» (PDF) . Проверено 8 декабря 2011 года . Cite journal requires |journal= (help)
  34. ^ a b c Шмуекер, Кэти (март 2011 г.). Хорошее, плохое и уродливое: спрос на жилье 2025 г. (PDF) (Отчет). Сложные идеи - изменение политики. Институт исследований государственной политики . Проверено 16 декабря 2011 года . [ постоянная мертвая ссылка ]
  35. ^ Listokin, Дэвид; Хаттис, Дэвид Б., «Строительные нормы и правила и жилищное строительство» , « Городской пейзаж: журнал разработки политики и исследований» , том 8, номер 1, 2005 г., Департамент жилищного строительства и городского развития США, Управление разработки политики и исследований.
  36. ^ Габриэль, Мишель; Джейкобс, Кит; Артурсон, Кэти; Берк, Терри; Йетс, Джудит (май 2005 г.). Концептуализация и измерение проблемы доступности жилья (PDF) (Отчет). Национальное исследовательское предприятие 3: Доступность жилья для австралийцев с низким доходом. Австралийский институт жилищных и городских исследований. п. 3. ISBN  1-920941-76-2.
  37. ^ a b Родда, Дэвид Т. (1994). Богатый человек, бедный арендатор: исследование взаимосвязи между распределением доходов и недорогим арендным жильем (тезис). Гарвардский университет. п. 148. OCLC 34635540 . 
  38. ^ Вигдор, Джейкоб (2002). «Вредна ли джентрификация бедным?». Документы Брукингса-Уортона по городским делам . 2002 : 133–182. DOI : 10,1353 / urb.2002.0012 . S2CID 155028628 . 
  39. ^ Matlack, Janna L .; Вигдор, Джейкоб Л. (2008). "Повышают ли все цены приливы? Неравенство доходов и доступность жилья" (PDF) . Журнал экономики жилищного строительства . 17 (3): 212–224. DOI : 10.1016 / j.jhe.2008.06.004 .
  40. ^ Вытеснены: Скрытые затраты на джентрификацию: перемещение и бездомность (PDF) (Отчет). Институт Детей и Бедности. 2009. Архивировано из оригинального (PDF) 6 августа 2013 года.
  41. ^ a b Бхатта, Басудеб (15 апреля 2010 г.). Анализ роста и разрастания городов по данным дистанционного зондирования . Достижения в области географической информатики. Springer. п. 42. ISBN 978-3-642-05298-9.
  42. ^ Мост, Гэри; Уотсон, Софи (22 марта 2011 г.). Новый спутник города Блэквелл . Джон Вили и сыновья.
  43. ^ a b Жилье с хорошими намерениями: Жилищная программа Найя, Пакистан. Электронный журнал о жилищном праве и общественном развитии. Сеть исследований в области социальных наук (SSRN). Доступ 31 января 2020 г.
  44. ^ Габриэль, Мишель; Джейкобс, Кит; Артурсон, Кэти; Берк, Терри; Йетс, Джудит (май 2005 г.). Концептуализация и измерение проблемы доступности жилья (PDF) (Отчет). Национальное исследовательское предприятие 3: Доступность жилья для австралийцев с низким доходом. Австралийский институт жилищных и городских исследований. п. 2. ISBN  1-920941-76-2.
  45. ^ Cleeland, Нэнси (11 июня 2006). «Идет набор» . Лос-Анджелес Таймс . Проверено 6 января 2018 .
  46. ^ «Разбирая мифы: жилищное строительство против затрат на школу» (PDF) . Проверено 6 января 2018 .
  47. Перейти ↑ Pollard, Trip (2010). Работа, транспорт и доступное жилье: соединяя дом и работу (PDF) (Отчет). Южный центр экологического права / жилищный фонд Вирджинии. Архивировано из оригинального (PDF) 9 марта 2012 года.
  48. ^ Thomson H, Томас S, Sellström E, Petticrew M (28 февраля 2013). «Улучшение жилищных условий для здоровья и связанных с ними социально-экономических результатов» (PDF) . Кокрановская база данных систематических обзоров (2): CD008657. DOI : 10.1002 / 14651858.CD008657.pub2 . PMID 23450585 .  
  49. ^ a b c d e Хульчанский, Дэвид Дж. (июнь 2006 г.). «10. Какие факторы определяют жилищную политику Канады? Роль межправительственных органов в жилищной системе Канады» (PDF) . В Янге, Роберт; Leuprecht, Christian (ред.). Канада: Государство Федерации 2004: Отношения между муниципалитетами, федеральными и провинциальными органами в Канаде . Институт межгосударственных отношений. Издательство Университета Макгилла-Куина. Архивировано из оригинального (PDF) 26 апреля 2012 года . Проверено 15 декабря 2011 года .
  50. ^ ЭСКАТО ООН; ООН-ХАБИТАТ; УВКПЧ; COHRE; CODI (2004). Отчет о встрече Региональный диалог по жилищным правам (PDF) (Отчет). Бангкок, Тайланд. Архивировано из оригинального (PDF) 16 июля 2007 года . Проверено 15 декабря 2011 года .
  51. ^ Управление Верховного комиссара по правам человека УВКПЧ. «Всеобщая декларация прав человека (1948 г.), статья 25.1» .
  52. ^ Bacher, Джон С. (1993). Сохранение рыночной площади: эволюция канадской жилищной политики . Монреаль: Издательство Университета Макгилла-Куина. п. 16.
  53. ^ «10-е Ежегодное международное исследование доступности жилья Demographia: 2014» (PDF) . Проверено 13 февраля +2016 .
  54. ^ Оуэн, Энн (2015). «Жилищная политика и городское неравенство: уменьшило ли преобразование вспомогательного жилья концентрацию бедности?». Жилищная политика и городское неравенство : 325.
  55. ^ Федеральный резервный банк Канзас-Сити, Налоговые льготы на жилье для малоимущих и условия собственности в районе , декабрь 2011 г.
  56. ^ а б Эдгар, Билл; Доэрти, Джо; Мерт, Хенк (2002). Доступ к жилью: бездомность и уязвимость в Европе . Политика Press . п. 17. ISBN 978-1-86134-482-3.
  57. ^ «Как стабильное доступное жилье может помочь решить проблему отсутствия продовольственной безопасности» . Жилищные вопросы . 2 октября 2019 . Проверено 4 апреля 2021 года .
  58. ^ "Жилье и отсутствие продовольственной безопасности | ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ HUD" . www.huduser.gov . Проверено 4 апреля 2021 года .
  59. ^ «USDA ERS - Доступ к доступной питательной пище ограничен в« пищевых пустынях » » . www.ers.usda.gov . Проверено 4 апреля 2021 года .
  60. ^ Уильямс, Джозеф П. (4 апреля 2018 г.). «Мель без транзита: миллионы людей не имеют доступа к транспорту, и последствия могут быть ужасными» . Новости США .
  61. ^ Имя (4 сентября 2017 г.). «В США транзитные пустыни мешают людям находить работу и оставаться здоровыми» . Городской монитор . Проверено 4 апреля 2021 года .
  62. ^ «Цель политики: Снижение жилищной дискриминации» . Местные жилищные решения . Проверено 4 апреля 2021 года .
  63. ^ «Недостающее» доступное жилищное решение » . AARP . Проверено 13 марта 2021 года .
  64. ^ Вегманн, Jake (2 января 2020). «Смерть односемейному зонированию… и новая жизнь недостающей середине» . Журнал Американской ассоциации планирования . 86 (1): 113–119. DOI : 10.1080 / 01944363.2019.1651217 . ISSN 0194-4363 . 
  65. ^ «MRSC - Доступное жилье» . mrsc.org . Проверено 13 марта 2021 года .
  66. ^ «Отсутствующие инициативы среднего жилья в США» . Отсутствует Средний Арлингтон . Проверено 13 марта 2021 года .
  67. ^ Litman, Todd (5 июня 2020). «Влияние требований на парковку на доступность жилья» (PDF) . Институт транспортной политики Виктории .
  68. ^ "Региональная рабочая группа по жилищному строительству" . housetaskforce.mapc.org . Проверено 13 марта 2021 года .
  69. ^ "Люди над парковкой" . Американская ассоциация планирования . Проверено 13 марта 2021 года .
  70. ^ «Сниженные требования к парковке» . Местные жилищные решения . Проверено 13 марта 2021 года .
  71. ^ «Уменьшение количества парковок означает повышение доступности в eTOD» . etod.cnt.org . Проверено 13 марта 2021 года .
  72. ^ «ОСТАНОВЛЕННЫЙ: Как пустые парковочные места уменьшают доступность микрорайона» (PDF) . Центр технологий соседства .
  73. ^ «Карта городов, которые избавились от парковочных минимумов» . Сильные города . Проверено 13 марта 2021 года .
  74. ^ «Оценка доступных стратегий развития жилья» . Planetizen - Новости городского планирования, работа и образование . Проверено 13 марта 2021 года .
  75. ^ «Программа жилищных инноваций» . Региональный совет Пьюджет-Саунд . Проверено 13 марта 2021 года .
  76. ^ «Инструментарий доступности жилья» . housetoolkit.nmhc.org . Проверено 13 марта 2021 года .
  77. ^ «Полный комплект жилищных инструментов Программы жилищных инноваций (HIP)» (PDF) . Программа жилищных инноваций регионального совета Пьюджет-Саунд .
  78. ^ Calisle, Corey (1 августа 2017). «NOAH: новый жилищный акроним, который вам нужно выучить» . Банковский журнал ABA . Дата обращения 15 ноября 2020 .
  79. ↑ «Сказка о двух городских домах» , Atlantic Monthly , ноябрь 2007 г.
  80. ↑ Барсук, Эмили (18 июля 2013 г.). "Пора вернуть пансион?" . CityLab - Ежемесячная группа Atlantic. Архивировано 14 ноября 2017 года . Проверено 13 ноября 2017 года .В политическом плане это коалиция алчных и благонамеренных людей, которая привела к запрету доступного жилья в частном секторе в наших городах », - говорит он. Благонамеренные люди были потрясены условиями жизни бедных семей и семей рабочего класса. Жадные люди были потрясены перспективой жить рядом с ними. Вместе этот неудобный альянс помог отстоять законы, которые устанавливали минимальные условия жизни не только для безопасности, но и для определения того, сколько места можно обоснованно ожидать от человека для проживания.
  81. ^ Хансен, Луи (6 апреля 2021 г.). «Меньше парковочных мест для новых домов, магазинов? Это может случиться - группы, выступающие за жилье, продвигают реформу до обязательного минимума парковки» . Новости Сан-Хосе Меркьюри . Исследователи из Центра жилищных инноваций Тернер Калифорнийского университета в Беркли обнаружили, что требования к парковке могут добавить до 36000 долларов к стоимости одной доступной единицы жилья - больше, чем затраты на использование экологически чистых материалов или оплату городской застройки. В Сан-Франциско и Лос-Анджелесе требования к парковке могут составлять до 75 000 долларов за единицу.
  82. ↑ Вагнер, Дэвид (17 октября 2018 г.). «Члены городского совета Лос-Анджелеса просто потеряли возможность заблокировать доступное жилье в своих районах» . LAist . Архивировано 3 ноября 2018 года.
  83. ↑ Редакционная коллегия Times (1 августа 2018 г.). « От редакции: члены LA городского совета не заслуживают одностороннее право вето над бездомными проектами , которые они не любят» . Лос-Анджелес Таймс .
  84. ^ «Виды жилищных субсидий» . Союз арендаторов . Проверено 31 марта 2021 года .
  85. ^ «План решения глобальной проблемы доступного жилья» (PDF) . Глобальный институт McKinsey . Октябрь 2014 г.
  86. ^ « » А как насчет Сингапура? «Уроки из лучших программ государственного жилья в мире» . blogs.worldbank.org . Проверено 31 марта 2021 года .
  87. ^ «Государственное жилье | HUD.gov / Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)» . www.hud.gov . Проверено 31 марта 2021 года .
  88. ^ a b Меррифилд, Уилл; адвокат. «Как государственное жилье в европейском стиле может помочь разрешить кризис доступности» . NPR.org . Проверено 4 апреля 2021 года .
  89. ^ a b Холиуэлл, Райан (февраль 2015 г.). "Управление: Международный вопрос: Haus Beautiful" (PDF) . Управляющий .

Внешние ссылки [ править ]

  • "Этика жилья и НИМБИизм" Дебры Стайн