Stambovsky против Экли , 169 AD2d 254 ( NY App. Div. 1991), широко известный как Ghostbusters решение , является случай в Верховном суде Нью - Йорка, апелляционный отдел , который считалчто дом, который владелец ранее рекламируется общественностькак привидения от призраков , законно преследовали с целью действия для расторжения принесенного последующим покупателем дома. Из-за своего уникального содержания, дело часто печатается в учебниках по контрактам и праву собственности и широко преподается в юридических школах США. классы, и часто цитируется другими судами.
Стамбовский против Экли | |
---|---|
Верховный суд Нью-Йорка, Апелляционное отделение, Первый департамент | |
Решено 18 июля 1991 г. | |
Полное название дела | Джеффри М. Стамбовски против Хелен Экли и Эллис Риэлти |
Цитаты | 169 AD2d 254, 572 NYS2d 672, 60 USLW 2070 |
Предшествующая история | Верховный суд Нью-Йорка отклонил иск (9 апреля 1990 г.). |
Главный холдинг | |
Продавец, взявший на себя обязательство информировать широкую публику о существовании полтергейстов в помещениях, предназначенных для продажи, был лишен права отрицать наличие полтергейстов в помещениях, поэтому дом был посещен привидениями по закону, и продавец должен проинформировать покупателя об этом. преследующий. | |
Членство в суде | |
Председательствующий в суде | Милонас |
Ассоциированные судьи | Росс , Кассал , Смит , Рубин |
Заключение по делу | |
Решение | Вбивать в голову |
Присоединился по | Росс, Кассал |
Несогласие со стороны | Смит, Милонас |
Факты и предшествующая история
Во время владения спорной собственностью , которая находилась в Найаке, штат Нью-Йорк , Хелен Экли и члены ее семьи сообщали о существовании в доме многочисленных полтергейстов . [1] Экли трижды сообщал о призраках в доме в Reader's Digest [2] и в местную газету в период с 1977 по 1989 год, когда этот дом был включен в пешеходную экскурсию по городу с участием пяти домов. Она рассказала прессе несколько случаев, когда полтергейсты напрямую взаимодействовали с членами ее семьи. Она утверждала, что внуки получили «подарки» в виде детских колец, которые впоследствии внезапно исчезли. Она также утверждала, что один призрак будит ее дочь Синтию каждое утро, встряхивая ее кровать. [3] Она утверждала, что когда наступили весенние каникулы, Синтия громко заявила, что ей не нужно вставать рано и она хотела бы поспать; на следующее утро ее кровать не дрожала.
Ни Экли, ни ее брокер по недвижимости, Ellis Realty, не рассказали Джеффри Стамбовски о преследовании до того, как он заключил контракт на покупку дома в 1989 или 1990 году. Стамбовский внес предоплату в размере 32 500 долларов по согласованной цене в 650 000 долларов за дом. [4] Стамбовски был из Нью-Йорка и не знал фольклора Найака, в том числе широко известного преследующего рассказа.
Когда Стамбовский узнал о преследующей его истории, он подал иск о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков за умышленное искажение фактов со стороны Ackley and Ellis Realty. Стамбовский не присутствовал на закрытии сделки, в результате чего он лишился первоначального взноса (хотя тогда он не был обязан покупать дом). [4] Верховный суд штата Нью - Йорк (суд) отклонил иск, и Stambovsky обжаловано.
Дело
Мнение большинства
Ближе к началу мнения большинства (трое из пяти судей) появляется его наиболее известный вывод: «сообщив о присутствии [призраков] как в общенациональном издании ... так и в местной прессе ... обвиняемый снят с должности отрицают их существование, и по закону в доме обитают привидения ". Суд отметил, что независимо от того, действительно ли в доме обитают привидения, тот факт, что дом, как широко сообщалось, часто посещался привидениями, сильно повлиял на его стоимость.
Несмотря на эти выводы, суд подтвердил отказ от мошенничества с целью введения в заблуждение и заявил, что риэлтор не обязан раскрывать информацию о преследовании потенциальных покупателей. Таким образом, Стамбовски не мог возместить ущерб, потому что в то время Нью-Йорк придерживался доктрины права собственности о caveat emptor .
Однако апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в отношении иска о расторжении договора, поскольку он далее отметил, что «преследование» не было условием, которое покупатель или потенциальный покупатель недвижимости может и должен иметь возможность установить после разумной проверки имущество. По мнению суда, хотя доктрина caveat emptor обычно действует, чтобы запретить действие расторжения, в результате чего продавец не обязан раскрывать информацию о продаваемой собственности (но также не позволяет продавцу утвердительно искажать состояние собственности) доктрина в объединенной системе права и справедливости может быть изменена, чтобы отдать должное сторонам. В этом случае «самая тщательная проверка и обыск не позволят выявить присутствие полтергейстов в помещениях или выявить омерзительную репутацию собственности в обществе», поэтому справедливость позволит Стамбовскому расторгнуть договор против продавца, Экли. Суд постановил:
Если, как здесь, продавец не только несправедливо воспользовался незнанием покупателя, но и создал и увековечил условие, о котором он вряд ли даже спросит, исполнение контракта (полностью или частично) является оскорбительным для суда. капитал. Применение средства расторжения договора в рамках узкого исключения из доктрины caveat emptor, изложенной в данном документе, полностью подходит для того, чтобы избавить ничего не подозревающего покупателя от последствий самой неестественной сделки.
В заключении содержится ссылка на ряд популярных книг и фильмов с участием призраков, включая « Гамлета » Шекспира и фильм 1984 года « Охотники за привидениями», и повсюду используются сверхъестественные идиомы (например, «у истца нет ни единого шанса», «Я тронут духом»). справедливости ", и" понятие [...] является хобгоблином, которого следует изгнать из совокупности юридических прецедентов ").
Особое мнение
Особое мнение утверждает , что доктрина пусть покупатель будет бдителен должны быть строго применяться и подтверждал бы увольнение суда первой инстанции всех действий. Недовольный основанием большинства для его проведения, инакомыслящие заявили: «Наконец, если доктрина caveat emptor должна быть отброшена, она должна быть по причине более существенной, чем полтергейст. Существование полтергейста больше не связывает ответчиков, чем в этом суде ".
Эпилог
Дело получило широкую огласку, и в течение недели после решения суда к местным агентам по недвижимости обратилось от 25 до 50 потенциальных покупателей. [4] Среди потенциальных покупателей дома по адресу 1 LaVeta Place на реке Гудзон был Крескин . Крескин был известным менталистом, заинтересованным в покупке дома с привидениями, чтобы хранить в нем свою коллекцию паранормальных вещей. [4] Экли продал дом другому покупателю и переехал во Флориду в 1991 году. Хелен Экли умерла в 2003 году, и ее зять «полагает, что ее дух поселился в доме 1 на Экли Плейс». [3] В последние годы публичных сообщений о привидениях не поступало.
Истории о привидениях
Дом пустовал и находился в аварийном состоянии, когда Экли переехали в дом на набережной в 1960-х годах. [5] Местные дети якобы предупредили их, что в доме обитают привидения, хотя о предыдущих паранормальных инцидентах не публиковалось. [5] Хелен Экли утверждала, что в доме обитало как минимум три призрака. Она описала двоих как супружескую пару, жившую в 18 веке, а другого - как лейтенанта военно-морского флота во время американской революции. [4] В 1993 году с ней связались исследователь паранормальных явлений Билл Меррилл и медиум Гленн Джонсон, которые утверждали, что уже вступили в контакт с двумя духами на площади ЛаВета, 1. Пара встретилась с Хелен и рассказала, что пара, вероятно, была полтергейстом сэра Джорджа и леди Маргарет, которые жили в этом регионе в 18 веке. В 1995 году Меррилл и Джонсон опубликовали книгу о своих открытиях под названием « Сэр Джордж, призрак Найака» (Deer Publishing, Бивертон, Орегон), которая до сих пор доступна на Amazon. [3] [6]
- Хелен утверждала, что видела сэра Джорджа:
сидя в воздухе, наблюдая, как я крашу потолок в гостиной, раскачиваясь взад и вперед ... Я был на 8-футовой стремянке. Я спросил, одобряет ли он то, что мы делаем с домом, нравятся ли ему цвета. Он улыбнулся и кивнул. [4]
- Дочь Хелен, Синтия, когда она была ребенком, по сообщениям, каждое утро будила один из духов, трясущих ее кровать. Когда Синтия не ходила в школу на весенние каникулы, она громко объявила перед сном, что у нее нет занятий утром и она хотела бы поспать. На следующее утро ее не разбудила трясущаяся кровать. [1]
- Хелен сообщила соседям, что они слышали фантомные шаги и хлопанье дверей. [7]
- Внуки Хелен якобы получили безделушки, такие как кольца, от призраков. Эти безделушки позже исчезнут. [1]
- Невестке Хелен таким же образом подарили исчезающие монеты, а Синтия, будучи взрослой, утверждала, что получала серебряные щипцы для сахара. [1]
- Хелен утверждала, что ее сын «лицом к лицу» подошел к фигуре лейтенанта Революционного флота. [4]
- Марк Кавана недолго жил в доме, пока был помолвлен с Синтией, он якобы слышал разговор из свободной комнаты. [5]
- Позже Кавана рассказал еще об одном опыте:
Син уже заснул, а я дрейфовал. Потом я услышал скрип двери спальни и скрип половиц. Моя спина была к краю кровати. Внезапно край кровати у моей средней части опустился вниз, и я почувствовал, как что-то прислонилось ко мне. Я буквально окаменел! Я потерял дар речи и едва мог пошевелиться. Я смогла повернуть шею достаточно, чтобы увидеть женскую фигуру в мягком платье в лунном свете из эркера. Мне казалось, что она смотрит прямо на меня. Примерно через минуту присутствующие встали и вышли из комнаты. Я, наконец, достаточно расслабился, чтобы вытрясти жену из крепкого сна, ведя себя как малыш, которому только что приснился кошмар. [5]
Все отчеты, кроме Кавана, были написаны Хелен и отправлены в журнал Reader's Digest и опубликованы в его выпуске за май 1977 года.
Несмотря на эти несколько нервирующие истории, Экли заявили, что они мирно сосуществовали с полтергейстами, и единственный отчет о каких-либо террористических событиях - это рассказ Кавана, воспроизведенный выше. [7] Кавана позже размышлял об инцидентах, которые он пережил, и пришел к выводу, что призраки оценивали его, чтобы убедиться, что он хороший поклонник для Синтии. [5]
С тех пор, как Экли переехали из дома в начале 1990-х годов, больше не было сообщений о паранормальных явлениях, о которых сообщал кто-либо из последующих владельцев, которых было трое. [7] Однако Меррилл и Джонсон сообщили, что сэр Джордж и леди Маргарет заявили, что духи не так любят новых владельцев и думают о том, чтобы двигаться дальше. [8] Сообщается также, что после вынесения приговора Хелен в судебном иске она утверждала, что двигалась и забирала с собой призраков. [7]
Дом - история и сегодня
Впечатляющий викторианский дом на набережной был построен в 1890 году с 5 спальнями, 3 ½ ванными комнатами и площадью около 4628 квадратных футов. Джордж и Хелен Экли купили дом в начале 1960-х и делили его со своими четырьмя детьми, Синтией, Джорджем, Карой и Уильямом. [9] Джордж умер в местной больнице после операции на сердце в 1978 году в возрасте 53 лет, менее чем через год после того, как первые сообщения о паранормальной активности появились в Reader's Digest . [10] Хотя его смерти не было дома, смерть наступила позже, когда относительно молодой и в остальном здоровый гость умер от аневризмы мозга. [7] [10] К 1990 году среди жителей были внуки Хелен, невестка и будущий зять Марк Кавана. [1] [8] Дом Охотников за привидениями был продан 8 января 2016 года более чем на 600 000 долларов по сравнению с аналогичными домами в Найаке, по словам Трулии, за 1 770 000 долларов. [11]
Некоторое время внешний вид дома был красным, но теперь он окрашен в голубой цвет.
Смотрите также
- Стигматизированная собственность
Рекомендации
- ^ а б в г д Джамари. "Дом с привидениями на Гудзоне | Теория призраков" . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ Хелен Хердман Экли (май 1977 г.). «Наш дом с привидениями на Гудзоне». Ридерз Дайджест . п. 217.
- ^ а б в «Призрак Найака: Обновление» . www.ktransit.com . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ Б с д е е г Бэррон, Джеймс (1990-03-20). «Телефоны звонят (устрашающе?) Для дома Найака Спука» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ а б в г д «Призрак Найака: Предыстория» . www.ktransit.com . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ Джонсон, Билл Меррилл и Гленн (1 января 1995 г.). Сэр Джордж Призрак Найака . Бивертон, Ор .: ISBN Deer Publishing Co. 9781883832056.
- ^ а б в г д «Журнал набросков Найака: дом с привидениями • Новости и обзоры Найака» . www.nyacknewsandviews.com . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ а б Стром-Макки, Робин М. (2 августа 2015 г.). «Берег: Дом с привидениями Хелен Экли на Гудзоне» . Берег . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ "Сайт Кавана -> Семейная страница" . www.ktransit.com . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ а б «Округ Кларк, Огайо, опубликованные некрологи для» . www.rootsweb.ancestry.com . Проверено 21 сентября 2016 .
- ^ "1 Лавета Плейс, Наяк, Нью-Йорк | Trulia.com" . Поиск недвижимости Trulia . Проверено 21 сентября 2016 .
Внешние ссылки
- Краткое изложение дела Стамбовского против Экли в Google Scholar
- Истории дела Стамбовского против Экли из блога ContractsProf
- Дело Стамбовски против Экли на Lawnix.com
- Призрак Найака , Атлас Обскура