Преследование арендодателя - это добровольное создание арендодателем или его агентами условий, неудобных для одного или нескольких арендаторов, с целью побудить добровольно отказаться от договора аренды . Такую стратегию часто ищут, потому что она позволяет избежать дорогостоящих судебных издержек и потенциальных проблем с выселением . Этот вид деятельности распространен в регионах, где существуют законы о контроле за арендной платой , но которые не допускают прямого распространения регулируемых арендных цен с одной аренды на последующую, что позволяет домовладельцам устанавливать более высокие цены. Арендодатель домогательство несет определенные юридические санкции в некоторых юрисдикциях, но исполнение может быть очень трудным или даже невозможным во многих обстоятельствах. Однако, когда преступление совершается в процессе и мотивы, аналогичные описанным выше, впоследствии доказываются в суде, то эти мотивы могут считаться отягчающим обстоятельством во многих юрисдикциях, что приводит к более суровому наказанию правонарушителя (ов) .
Типы
В случаях притеснения арендодателя могут использоваться различные методы, такие как, помимо прочего, следующие:
- Задержка технического обслуживания собственности , такого как вывоз мусора , благоустройство территории или ремонт сломанного оборудования.
- Устные и письменные жалобы, воображаемые или преувеличенные, на предполагаемое ненадлежащее поведение арендатора (см. Выселение )
- Умышленное порча арендованных помещений или имущества арендатора
- Создание неудобств для арендатора (например, громкий шум)
- Запугивание и угрозы физической или финансовой травмы в адрес арендатора
- Физическое нападение или другая прямая преступная деятельность, направленная против арендатора
- Попытка проникнуть в квартиру или жилье без причины или без крайней необходимости проверить помещение или проверить активность арендатора
- Заявление о чрезвычайной ситуации при отсутствии аварийной ситуации для проникновения в квартиру, жилище, жилище и т. Д. Без надлежащего уведомления.
- Не допускать покоя жильца на имуществе путем неоднократных попыток проникновения в жилище.
- Преследование по поводу невыплаты или неполной оплаты аренды.
- Отключение водоснабжения или электричества без надлежащего уведомления
Защиты
По общему праву арендаторы имели право на «тихое пользование» арендованными помещениями. [1] Американское общее право также приняло «гарантию пригодности для проживания», которая гарантирует, что жилые помещения остаются в ремонте. [1]
В Соединенном Королевстве и Содружестве наций Закон о правах человека может служить основанием для установления того, что является справедливым и разумным в отношениях между арендатором и домовладельцем. В этом законе закреплено право на личную и семейную жизнь, а также право пользоваться своим имуществом . Право на эффективное средство правовой защиты и право свободно выражать свое мнение должно вселять в арендатора уверенность в том, что он сможет найти своевременное и разумное решение, если он страдает или находится под принуждением . Хотя законодательство в области прав человека, как правило, подлежит исполнению только в отношении государственных органов , оно обеспечивает разумную основу .
В зависимости от конкретных обстоятельств законодательство Соединенного Королевства, такое как Закон об общественном порядке 1986 года и Закон 2006 года о мошенничестве, может предусматривать конкретные средства правовой защиты. Как общее право, так и законодательство об общественном порядке квалифицируют противоправное поведение лиц в жилище, например нарушение общественного порядка, преступлением . Законодательство о мошенничестве квалифицирует преступлением незаконное или принудительное получение выгоды (денежной или иной) для лица или организации, которую оно представляет.
Во многих местных юрисдикциях существует очень конкретное законодательство о домовладельцах-арендаторах, в котором излагаются обязанности арендодателя, нарушение которых может рассматриваться как «преследование». Например, в Калифорнии , Раздел 1954 Гражданского кодекса ограничивает право домовладельца на въезд [2], в Нью-Мексико существует обширный «Закон об отношениях между собственником и резидентом» [3], а в Нью-Йорке - Сертификат об отсутствии домогательств. (COHN) требуется для внесения любых изменений в размещение. [4] [5]
Разумный въезд домовладельцем
Ведение бизнеса внутри или в жилище должно зависеть от разумности и желания сторон. Если домовладелец желает осматривать жилище через разумные промежутки времени и в разумные сроки, рекомендуется указать это в соответствующем договоре.
В любом случае цель проверки должна быть ясна, а ее проведение должным образом регламентировано. Цель любой проверки - убедиться в целостности и хорошем содержании собственности, а также в соблюдении соглашения, которое существует между арендодателем и арендатором. Въезд в жилище не дает домовладельцу права собирать информацию, исследовать или вмешиваться в частную жизнь арендатора. Если арендатору неудобно иметь дело с арендодателем или агентом, он может пожелать назначить представителя или друга. В любом случае должна быть сделана простая и разумная запись.
Коммерческие арендодатели не могут беспокоить своего арендатора, препятствуя входу в коммерческое здание любым способом, включая создание реальных или метафорических барьеров. Примером настоящего барьера может быть заграждение магазина, а примером метафорического барьера - неспособность убрать снег с тротуаров. [6] [7]
Время, необходимое для выполнения задачи, должно быть разумным. Арендатор может не желать вести дела внутри жилища и может разумно попросить арендодателя встретиться или провести бизнес в другом месте или по другому адресу.
Например, домовладелец (или агент) может приехать в помещение для проведения проверки, которая обычно занимает всего несколько минут. Затем стороны могут договориться об обмене простым письменным изложением фактов , а затем встретиться в нейтральном месте для обсуждения вопроса или средства правовой защиты.
Частота посещений домовладельца
За исключением случаев проведения ремонта, замены и других работ, арендодатель должен ограничить частоту посещений до тех, которые действительно необходимы для выполнения работы, а не по личным причинам любой ценой. [8] В целях удержания арендаторов и предотвращения раздоров во время аренды, ключи к осуществлению права на въезд заключаются в следующем. 1. Входите как можно реже 2. Всегда давайте подробное уведомление и, если возможно, разрешайте изменение графика входа хотя бы один раз, чтобы разместить арендатора. 3. Всегда входите с четко определенной целью и уведомляйте об этом арендатора, если нет веской причины не делать этого. [9]
Арендодатель входит в квартиру
Юридически даже арендованный дом является замком арендатора, и арендодатель не имеет неограниченного права доступа. После того, как физическое лицо сняло квартиру , оно становится ее законным владельцем в течение всего срока аренды. Арендодатель должен заблаговременно уведомить арендатора, прежде чем он сможет войти в частный дом арендатора.
Первоначально в сельскохозяйственном обществе закон предполагал, что домовладелец будет сдавать недвижимость арендатору, а затем оставлять арендатора в покое. Это не давало домовладельцу права доступа, но также не давало никакой ответственности за ремонт. Современная городская аренда, особенно в многоквартирных домах с множеством общестроительных систем, вынудила этот закон измениться. Теперь домовладелец обязан произвести ремонт и для этого имеет право доступа. Но это не отменяет права арендатора на неприкосновенность частной жизни и «тихое пользование» помещением.
Один из самых распространенных споров между арендодателем и арендатором связан с доступом для проведения ремонта. Государственные санитарные нормы [ какие? ] требуют, чтобы арендаторы предоставляли арендодателю «разумный доступ» в разумные сроки для устранения нарушений кодекса. Однако то, что является «разумным», часто является предметом споров. Арендатор может настаивать на предоставлении доступа арендодателю только по предварительной записи, но они должны разумно планировать встречи. Приведем крайний пример: поскольку домовладелец обычно должен назначать торговцев в течение обычного рабочего дня, для арендатора неразумно настаивать на том, чтобы сантехник мог приходить только в воскресенье вечером. Сантехники, плотники , маляры и другие торговцы иногда работают в непредсказуемых или загруженных графиках, поэтому, если они не приходят на прием, арендаторам рекомендуется задокументировать пропущенное время приема в письменной форме домовладельцу, в письме или электронной почте и сохранить копировать. Поскольку некоторые домовладельцы могут использовать отсутствие доступа в качестве оправдания, арендаторам также рекомендуется записываться на прием по расписанию и вести хороший письменный учет своих усилий, позволяющих арендодателю получить доступ к своей собственности для проведения желаемого ремонта. Кроме того, из-за задокументированных случаев [ какие? ] торговцев, крадущих собственность, совершающих междугородные телефонные звонки или совершающих другие злоупотребления во время ремонта, арендаторам также рекомендуется следить за тем, чтобы арендодатель или его представитель постоянно находились с ремонтными работниками, когда они находятся в собственности арендатора во время его отсутствие.
Дома суды часто могут быть полезны в опосредовании споров по поводу доступа. Доверие арендатора к суду повысится, если он или она последовательно и в разумных пределах сотрудничал с потребностью арендодателя в доступе и задокументировал свое сотрудничество с помощью тщательного учета. Если необходимо, с особенно трудным арендодателем, арендатору может быть полезно попросить свидетеля наблюдать за общением, а затем дать показания о поведении арендодателя.
Многие договоры аренды предоставляют домовладельцу определенные права на въезд. Например, в соответствии с Общими законами штата Массачусетс , глава 186, §15B, договор аренды может предусматривать только следующие права доступа:
- осмотреть помещение;
- сделать ремонт;
- показать помещение потенциальному арендатору, покупателю, залогодержателю или его агенту.
Арендодатель также может войти в помещение в соответствии с постановлением суда или если арендатор, кажется, покинул помещение. Если договор аренды позволяет арендодателю войти по какой-либо другой причине, это положение является незаконным и недействительным . Кроме того, право арендодателя осматривать помещения или показывать их потенциальному покупателю не означает, что он или она может делать это дважды в день; арендатор может ограничить проверки до разумной частоты. Если в договоре аренды не предусмотрено, что арендатор должен передать домовладельцу ключ от своей собственности, арендодатель не имеет на него никаких прав. Тот факт, что договор аренды дает домовладельцу право на въезд для определенных целей, также не означает, что домовладелец может войти в частное жилище в любое время без предварительной записи.
Право арендодателя войти, если арендатор, кажется, покинул помещение, иногда вызывает проблемы при выезде арендатора . Арендатор, возможно, вывез большую часть своей мебели и намеревается вернуться, чтобы забрать последние вещи и навести порядок в квартире, прежде чем сдать ключи. Однако, если арендодатель считает, что арендатор освободил помещение, он или она может прийти раньше арендатора, забрать оставшееся имущество и попытаться взимать с арендатора плату за оставленный им «беспорядок». Чтобы избежать этой ситуации, арендаторам рекомендуется четко сообщить арендодателям о планах выселения и сделать это в письменной форме. В одном задокументированном случае [ какой? ] жилец вернулся из отпуска и обнаружил, что в его квартире живет еще кто-то, а его мебель хранилась в подвале . Он не просрочил квартплату , но некоторое время отсутствовал, и домовладелец пришел к выводу, что он покинул квартиру. [ необходима цитата ] Чтобы исключить какое-либо ощущение покинутости, арендатор, выезжающий за город, может извлечь выгоду из информирования своего арендодателя о поездке, желательно в письменной форме. Если арендатор находится в отъезде в течение длительного времени, не платит арендную плату и не отвечает на запросы арендодателя, суд может счесть оправданным вывод арендодателя о том, что арендатор отказался от собственности.
Возмездие
Арендодатель не может пытаться выселить арендатора, повысить арендную плату или изменить условия аренды, потому что арендатор подал письменную жалобу арендодателю или в любое государственное учреждение относительно условий. Арендодатель также не может принимать ответные меры таким образом, потому что арендатор организовал или присоединился к союзу арендаторов или участвовал в некоторых других защищенных видах деятельности. В течение шести месяцев после того, как арендатор приступил к какой-либо из этих защищенных видов деятельности, любое действие арендодателя по повышению арендной платы, попытке выселения (за исключением неуплаты) или внесения каких-либо изменений в какие-либо условия аренды считается возмездие. Это означает, что в любом судебном разбирательстве бремя доказывания того, что он или она не принимает ответных мер против арендатора, будет лежать на арендодателе. Чтобы отклонить иск о возмездии, домовладелец должен убедить суд в том, что он или она предприняли действия по причинам, не зависящим от защищенных действий арендатора, и что он или она сделали бы то же самое одновременно, даже если бы арендатор не знал Охраняемой деятельностью не занимаюсь. Если домовладелец подождет до шести месяцев после принятия защищенных мер, ответные меры все же могут быть найдены, но бремя доказывания лежит на арендаторе.
Если будет установлено, что домовладелец принимает ответные меры, он или она не сможет выселить арендатора, которому также может быть присуждено возмещение убытков от арендодателя в размере арендной платы за один-три месяца плюс гонорары адвокату . Арендодатель также не может умышленно лишать арендатора тепла , горячей воды , газа , электричества , света , воды или холодоснабжения . Арендодатель не может заблокировать арендатора или выселить его / ее из квартиры без надлежащего судебного разбирательства. Арендатор может просить суд издать судебный приказ , подать в возбуждении уголовного дела против помещика, или подать в суд на его / ее за деньги ущерб и расходы на адвоката. Из-за этих вариантов обращения за помощью арендатору может быть выгодно подать письменную жалобу о нарушениях кодекса до того, как арендодатель выдаст уведомление о выселении или повышении арендной платы. Если арендатор пытается требовать возмездия, но не жаловался на нарушения до тех пор, пока он или она не получил уведомление от арендодателя, будет установлено, что у арендатора нет обоснованной претензии. Суд не установит, что домовладелец принимал ответные меры против арендатора за действия, которые он или она еще не предприняли. [ необходима цитата ]
Закон о защите прав потребителей
В некоторых штатах законы о защите прав потребителей также обеспечивают некоторую защиту от преследований домовладельцев. Одним из таких статутов является глава 93A Общих законов Массачусетса, обычно называемая «Законом о защите прав потребителей». Подобно Закону о Федеральной торговой комиссии, на котором он основан, и аналогичным законам о «детской торговле » в других штатах, он запрещает использование любых несправедливых и вводящих в заблуждение действий и методов при ведении любой торговли или бизнеса. Аренда жилья обычно считается торговлей или бизнесом, и Генеральный прокурор Массачусетса издал правила, определяющие несправедливые и обманные действия или практики в сфере арендного жилья. Практика, определяемая как несправедливая, включает отказ арендодателя раскрыть арендатору или потенциальному арендатору любой факт раскрытия информации, который мог повлиять на отказ последнего от заключения сделки. Также недобросовестной практикой считается любое нарушение любого закона, направленного на защиту потребителей, и любое действие, которое является репрессивным или иным образом недобросовестным в любом отношении. В то время как Закон о защите прав потребителей обеспечивает некоторую защиту арендаторов. Если домовладелец является владельцем дома на две или три семьи и не владеет другой арендуемой недвижимостью, он или она не считается занимающимся торговлей или бизнесом, и на него не распространяется действие этого закона. [10]
Постановление о коммерческой деятельности Нью-Йорка от 2016 года запрещает домовладельцу предпринимать действия, которые могут привести к тому, что коммерческий арендатор освободит свою собственность или откажется от каких-либо прав. [11]
Смотрите также
- Право арендодателя и арендатора
- Адвокаты арендаторов штата Аризона
Рекомендации
- ^ a b Кролл, Дэвид Г. (1992). «Гарантия домовладельца / арендатора на пригодность для жилья и договор о спокойном наслаждении». Колорадский юрист . 21 (июнь): 1159.
- ^ «Арендодатель и арендатор» (PDF) . Калифорнийский департамент недвижимости.
- ^ «Обязательства арендодателей и арендаторов по безопасности, содержанию и ремонту» . Правовая помощь Нью-Мексико, Юридическая помощь Нью-Мексико.
- ^ https://rew-online.com/2016/02/understanding-single-room-occupancy-laws/
- ^ https://www1.nyc.gov/site/hpd/owners/certification-of-no-harassment.page
- ^ https://www.huffpost.com/entry/commercial-tenant-harassm_b_12624936
- ^ https://www.nycbar.org/get-legal-help/article/landlord-tenant/commercial-tenant-harassment-lawyer/
- ^ «Совет арендодателей и арендаторов - SJTO» .
- ^ "Landlord.com Правительственное жилье" . www.landlord.com .
- ^ «Глава 93А» . www.malegislature.gov .
- ^ https://www.huffpost.com/entry/commercial-tenant-harassm_b_12624936
Внешние ссылки
- Жилье и антисоциальное поведение: путь вперед - краткое изложение исследовательских инициатив и юридических шагов, касающихся жилищных проблем (Соединенное Королевство)
- Вас преследует арендодатель? на сайте городского совета Солфорда (Великобритания)
- Законы о предотвращении притеснений домовладельцев в Калифорнии и районе залива Сан-Франциско (Соединенные Штаты Америки)