Договор недвижимости является договор между сторонами для купли-продажи, обмена или иного перевозочного средства в недвижимость . Продажа земли регулируется законами и практикой юрисдикции, в которой находится земля. Недвижимость под названием арендного имущество фактически аренда недвижимого имущества , такие как квартира, и сдает в аренде (договора аренды) охватывают такие объекты недвижимости , так как они , как правило , не приводят к записываемым делам . Безусловная («более постоянная») передача недвижимости регулируется договорами о недвижимости, включая передачу простого титула ,пожизненное поместье , оставшееся имущество и сервитуты без права собственности . Контракты с недвижимостью, как правило, представляют собой двусторонние контракты (т. Е. Согласованные двумя сторонами) и должны иметь юридические требования, указанные в договорном праве в целом, а также должны быть в письменной форме для обеспечения исковой силы.
Подробности объяснены в контракте
На письме
Законодательство всех юрисдикций требует, чтобы договоры купли-продажи земли заключались в письменной форме для обеспечения исполнения. Различные статуты о мошенничестве требуют, чтобы договоры купли-продажи земли заключались в письменной форме. В Южной Африке Закон об отчуждении земли определяет, что любое соглашение о продаже недвижимого имущества должно быть заключено в письменной форме. В Италии каждая передача недвижимости должна быть зарегистрирована у нотариуса в письменной форме.
Обычной практикой является «обмен контрактами». Для этого необходимо подписать два экземпляра договора купли-продажи, по одному экземпляру которых остается у каждой стороны. Когда стороны находятся вместе, обе стороны обычно подписывают обе копии, по одному экземпляру которых остается у каждой стороны, иногда с формальной передачей копии от одной стороны другой. Однако обычно достаточно, чтобы только копия, оставшаяся у каждой стороны, была подписана только другой стороной. Это правило позволяет «обменивать» контракты по почте. Оба экземпляра договора купли-продажи становятся обязательными только после того, как каждая сторона получит копию договора, подписанного другой стороной, т. Е. Обмен считается «полным». Обмен с помощью электронных средств обычно недостаточен для обмена, если только законы юрисдикции прямо не подтверждают такие подписи.
Договор купли-продажи земли должен:
- Определите стороны: Полное наименование сторон должно быть указано в контракте. В договоре купли-продажи сторонами являются продавец (-ы) и покупатель (-и) недвижимости, которых часто называют принципалами, чтобы отличить их от агентов по недвижимости , которые фактически являются их посредниками и представителями в переговорах о цене. Если есть какие-либо агенты по недвижимости, занимающиеся продажей, они обычно указываются также как маклеры / агенты по недвижимости, которые будут получать комиссию от продажи.
- Определите недвижимость (собственность): по крайней мере, адрес , но желательно юридическое описание должно быть в контракте.
- Определите покупную цену: в контракте должна быть указана сумма продажной цены или разумно установленная цифра (оценка должна быть завершена в будущем).
- Включите подписи: договор о недвижимости должен быть заключен добровольно (а не принудительно) и должен быть подписан сторонами.
- Имеют юридическую цель: договор недействителен, если он предусматривает противоправные действия.
- Привлекайте Компетентные стороны: лица с психическими расстройствами, наркотиками и т. Д. Не могут заключать договор. Контракты, в которых хотя бы одна из сторон является несовершеннолетней, могут быть аннулированы несовершеннолетним.
- Отражайте совпадение мнений : каждая сторона должна четко сформулировать и согласиться с основными деталями, правами и обязанностями по контракту.
- Включите рассмотрение : вознаграждение - это нечто ценное, о чем договариваются в обмен на недвижимость. Деньги - наиболее распространенная форма возмещения, но и другие соображения стоимости, такие как другая собственность в обмен или обещание выполнить (т.е. обещание заплатить), также являются удовлетворительными.
Нотариальное заверение нотариуса обычно не требуется для заключения договора с недвижимостью, но многие записывающие офисы требуют, чтобы подпись продавца или конвейера на акте была нотариально удостоверена для записи этого акта. Контракт на недвижимость обычно не регистрируется в правительстве, хотя заявления или декларации об уплаченной цене обычно требуется подавать в офис регистратора.
Иногда в контрактах с недвижимостью предусматривается период проверки юристом в течение нескольких дней после подписания сторонами, чтобы проверить положения контракта и выдвинуть встречные предложения по любым неподходящим.
Если есть какие-либо брокеры / агенты по операциям с недвижимостью, занимающиеся продажей, агент покупателя часто заполняет пробелы в стандартной форме контракта для подписания покупателем (ями) и продавцом (ями). Брокер обычно получает такие бланки контрактов от ассоциации недвижимости, к которой он / она принадлежит. Когда и покупатель, и продавец соглашаются с контрактом, подписывая его, брокер предоставляет копии подписанного контракта покупателю и продавцу.
Предложение и принятие
Как и в случае с другими контрактами, контракты на недвижимость могут быть заключены одной стороной, делающей предложение, и другой стороной, принимающей предложение. Для обеспечения исковой силы предложения и акцепты должны быть составлены в письменной форме ( Статут о мошенничестве , Общее право ) и подписаны сторонами, заключающими договор. Часто сторона, делающая предложение, составляет письменный договор о недвижимости, подписывает его и передает его другой стороне, которая примет предложение, подписав договор. Как и в случае со всеми другими типами юридических предложений, другая сторона может принять предложение, отклонить его (в этом случае предложение прекращается), сделать встречное предложение (в этом случае первоначальное предложение прекращается) или не отвечать на предложение ( в этом случае предложение прекращается по истечении указанного в нем срока ). Прежде чем предложение (или встречное предложение) будет принято, предлагающая (или встречная) сторона может отозвать его. Встречное предложение может быть встречено с другим предложением, и процесс встречного предложения может продолжаться неограниченное время между сторонами.
Чтобы договор о недвижимости имел исковую силу, он должен иметь подлинные подписи сторон, а любые изменения в договоре должны быть парафированы всеми участвующими сторонами. Если исходное предложение помечено и подписано стороной, получающей его, то это не оферта и акцепт, а встречное предложение.
Указанный акт
Контракт на недвижимость обычно не передает или не передает право собственности на недвижимость сам по себе. Для передачи недвижимости используется другой документ, называемый актом . В договоре о недвижимости может быть указан тип акта, который будет использоваться для передачи недвижимости, например, гарантийный акт или акт о прекращении права требования . Если тип документа конкретно не упоминается, можно указать «товарный титул», подразумевая, что должен быть предоставлен гарантийный документ. Кредиторы будут настаивать на выдаче гарантийного обязательства. Любые залоги или другие обременения по названию по недвижимости следует отметить фронт в договоре недвижимости, поэтому наличие этих недостатков не является основание для аннулирования контракта на или до закрытия . Если к моменту закрытия залоговые права не были сняты ранее, то в документе должно быть конкретно указано исключение (я) для невыплаченного (ых) залога (й).
Покупатели, подписывающие договор о недвижимости, несут ответственность (юридическую ответственность) за предоставление обещанного вознаграждения за недвижимость, которое обычно составляет деньги в размере покупной цены. Однако подробности о форме собственности не могут быть указаны в договоре. Иногда подписывающий покупатель (-и) может указать юристу, который готовит документ отдельно, о том, какой тип собственности указать в нем, и может решить добавить к нему совладельца (ов), например супруга (-и). Например, виды совместной собственности (титула) могут включать общую аренду, совместную аренду с правом наследования или совместную аренду целиком. Другая возможность - доверительное владение вместо прямого владения.
Непредвиденные обстоятельства
Непредвиденные обстоятельства - это условия, которые должны быть выполнены для выполнения контракта.
Непредвиденные обстоятельства, которые приостанавливают действие контракта до тех пор, пока не произойдут определенные события, известны как «отлагательные условия». Непредвиденные обстоятельства, которые отменяют договор в случае наступления определенного события, известны как «условия урегулирования».
Большинство договоров купли-продажи содержат те или иные непредвиденные обстоятельства, потому что немногие люди могут позволить себе совершить покупку недвижимости без них. Но договор о недвижимости может не иметь никаких непредвиденных обстоятельств.
Некоторые типы непредвиденных обстоятельств, которые могут появиться в контракте с недвижимостью, включают:
- Ипотека в чрезвычайных ситуациях - Исполнение договора (приобретение недвижимости) является зависит или при условии покупателя , получить ипотечный кредит на покупку. Обычно такое непредвиденное обстоятельство требует от покупателя подачи заявки на ссуду в течение определенного периода времени после подписания контракта. Поскольку большинству людей, которые покупают дом, требуется финансирование для завершения покупки, условные обязательства по ипотеке являются одним из наиболее распространенных типов непредвиденных обстоятельств в контрактах на недвижимость . Если финансирование не обеспечено, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор, заявив, что его или ее условие не выполнено или не будет выполнено, или допустить истечение срока действия договора, отказавшись от выполнения условия в течение указанного периода времени.
- Непредвиденные обстоятельства инспекции - условие другого покупателя. Покупка недвижимости зависит от ее удовлетворительного осмотра и выявления каких-либо существенных дефектов. Непредвиденные обстоятельства также могут возникать при удовлетворительном ремонте определенного объекта, связанного с недвижимостью.
- другое непредвиденное обстоятельство продажи - покупка или продажа недвижимости зависит от успешной продажи или покупки другого объекта недвижимости. Успешная продажа другого дома может понадобиться для финансирования покупки нового.
- непредвиденные обстоятельства в связи с оценкой - Покупка недвижимости зависит от того, будет ли цена контракта равной или ниже справедливой рыночной стоимости, определенной в результате оценки . Кредиторы часто не предоставляют ссуду больше определенного процента (доли) от оценочной стоимости, поэтому такое непредвиденное обстоятельство может быть полезно для покупателя.
- 72-часовые непредвиденные обстоятельства - непредвиденные обстоятельства продавца, при которых продавец принимает контракт от покупателя с непредвиденными обстоятельствами (как правило, непредвиденные обстоятельства при продаже дома или аренде, когда покупатель обусловливает продажу своей способностью найти покупателя или арендатора для своего текущего имущества до поселения). Продавец оставляет за собой право продать недвижимость другой стороне, если он решит, после того, как уведомит покупателя за 72 часа, чтобы устранить их непредвиденные обстоятельства. Затем покупатель либо отменит свое непредвиденное обстоятельство и предоставит доказательство того, что он может завершить продажу, либо освободит продавца от своего контракта и позволит продавцу продолжить работу с новым контрактом.
Дата закрытия и владения
Типичный договор недвижимости определяет дату, до которой должно произойти закрытие. Закрытие является событием , в котором деньги (или другое вознаграждение) на недвижимое имущество оплачивается и титул (право собственности) недвижимости передается от продавца (ов) к покупателю (ов). Передача осуществляется продавцом (-ами), подписывающим акт для покупателя (-ов) или их поверенных или других агентов для регистрации передачи права собственности. Часто при закрытии необходимы другие документы.
Дата закрытия обычно совпадает с датой перехода права владения недвижимостью от продавца к покупателю. Однако в договоре о недвижимости может быть указана другая дата, когда владение переходит к другому владельцу. Передача права владения домом, кондоминиумом или зданием обычно осуществляется путем передачи ему ключей. В контракте могут быть положения на случай, если продавец (-ы) будет владеть им после согласованной даты.
В контракте также может быть указано, какая сторона оплачивает стоимость закрытия. Если в контракте не указано иное, то существуют определенные стандартные значения по умолчанию в зависимости от права, общего права (судебные прецеденты), местоположения и других распоряжений или соглашений, касающихся того, кто и какие затраты на закрытие оплачивает.
Состояние собственности
В договоре о недвижимости может быть указано, в каком состоянии должно находиться имущество при передаче права собственности или передаче владения. Например, в контракте может быть сказано, что недвижимость продается как есть, особенно если предполагается снос. В качестве альтернативы может быть заявление или гарантия (гарантия) в отношении состояния дома, здания или какой-либо его части, такой как прикрепленные приборы, система отопления , вентиляции и кондиционирования воздуха и т. Д. Иногда также используется отдельная форма раскрытия информации, указанная государственным органом. В контракте также может быть указано любое личное имущество (не недвижимое имущество), которое должно быть включено в сделку, например стиральная машина и сушилка, которые обычно снимаются с дома. Коммунальные счетчики, системы электропроводки , коробки предохранителей или автоматических выключателей , водопровод , печи , водонагреватели , раковины , туалеты , ванны и большинство центральных систем кондиционирования воздуха обычно считаются прикрепленными к дому или зданию и обычно включаются в комплект поставки. недвижимость по умолчанию.
Всадники
Райдеры (или дополнения) - это специальные приложения (отдельные листы), которые в определенных ситуациях становятся частью контракта.
Задаток
Хотя деньги являются наиболее распространенным соображением, они не являются обязательным элементом для заключения действующего договора о недвижимости. Задаток депозит от покупателя (ы) обычно сопровождает предложение о покупке недвижимости и залог удерживается третья сторона, как название компании, адвокат или иногда продавец. Сумма, небольшая часть общей цены, указана в контракте, а оставшаяся часть стоимости должна быть оплачена при закрытии. В некоторых редких случаях для возмещения могут использоваться другие ценные бумаги, такие как векселя и / или акции или другие оборотные инструменты. Другие твердые активы, такие как золото, серебро и все, что имеет ценность, также могут быть использованы или, в других случаях, любовь (где может быть показано, что это существовало между сторонами). Однако задаток представляет собой кредит на окончательную цену продажи, которая обычно является основным или единственным соображением.
Финансовая квалификация покупателя (ов)
Чем выше финансовая квалификация покупателя (ов), тем больше вероятность успешного завершения сделки, что обычно является целью продавца. Любая документация, демонстрирующая финансовую квалификацию покупателя (ов), такая как предварительное одобрение или предварительная квалификация ипотечного кредита, может сопровождать предложение о покупке недвижимости вместе с чеком задатка. Когда есть конкурирующие предложения или когда представлено более низкое предложение, продавец может с большей вероятностью принять предложение от покупателя, демонстрирующего доказательства своей высокой квалификации, чем от покупателя без таких доказательств. [ необходима цитата ]
Смотрите также
- Сделка с недвижимостью
- Земельный договор - особая форма договора о недвижимости, в которой продавец предоставляет покупателю финансирование для погашения в рассрочку.