Владелец трущоб (или трущобы арендодатель ) является сленге термин для арендодателя , обычно является отсутствующим хозяин с более чем одним свойством, который пытается максимизировать прибыль за счет минимизации расходов на содержание имущества , часто в ухудшающихся районах, и жильцам , что они могут запугать. Острая нехватка жилья позволяет хозяевам трущоб взимать более высокую арендную плату и, когда им это сойдет с рук, нарушать законы об аренде. [1] [2]
Также использовался термин « домовладелец гетто ». «Хозяин трущоб» - это тот, кто держит торговый центр в плохом состоянии, пока правительство не купит или не конфискует его.
Происхождение фразы «хозяин трущоб» неизвестно, но раннее упоминание можно найти в журнальной статье Уильяма Л. Хейра «Теории, факты и цифры» 1927 года в Academic Journal «Города-сады и городское планирование; a. журнал жилищного строительства, градостроительства и благоустройства ». Хейр считает, что тогдашняя «полемическая пресса» называла владельцев территорий, называемых трущобами, хозяевами трущоб. [3]
Операция
Традиционно недвижимость рассматривается большинством покупателей как долгосрочное вложение. Большинство арендодателей, особенно в развитом мире , будут должным образом поддерживать свою собственность, даже если это окажется дорогостоящим в краткосрочной перспективе, чтобы привлечь более высокую арендную плату и более желанных арендаторов в долгосрочной перспективе. Ухоженная недвижимость дороже для потенциальных покупателей.
Напротив, хозяева трущоб обычно не заключают контракты с услугами по управлению имуществом , очень мало или совсем не обслуживают свою собственность, иногда ровно настолько, чтобы удовлетворить минимальные местные требования в отношении пригодности для проживания. В некоторых обстоятельствах, например, в Кливленде в первые годы Великой миграции , домовладельцы повышали арендную плату для афроамериканцев , чтобы воспользоваться трудностями, с которыми они столкнулись с получением жилья. Претензии по этому поводу привели к тому, что Торговая палата Кливленда провела опрос, который пришел к выводу, что чернокожие платили за эквивалентное жилье на 65% больше, чем белые арендаторы. [4] : 166 (и / или которые могут не пройти проверку биографических данных , например, лица, внесенные в реестр лиц, совершивших преступления на сексуальной почве). Такие хозяева трущоб обычно не заключают долгосрочных договоров аренды, соблюдая только минимальный срок, требуемый законом (например, помесячно), и, как таковые, преследуют в судебном порядке многие выселения . Также часто хозяин трущоб получает арендную плату наличными, чтобы не раскрывать ее для налоговых целей. Таким образом, в Соединенных Штатах хозяева трущоб обычно не участвуют в субсидируемых государством программах, таких как Раздел 8 , из-за требований как сообщать обо всех полученных доходах, так и поддерживать собственность в хорошем состоянии.
Хозяин трущоб также может надеяться, что его собственность в конечном итоге будет куплена правительством за большую сумму, чем она стоит в рамках обновления города , или инвесторами, поскольку район, в котором он расположен, подвергается джентрификации . В Йоханнесбурге в регионах, страдающих от городского упадка, часто есть домовладельцы, которые, по мнению правительства, эксплуатируют своих арендаторов, заставляя их оставаться в зданиях, которые не соответствуют требованиям пожарной безопасности. [5] В Великобритании местные советы имеют дело с частными домовладельцами; без надлежащей проверки это может привести к тому, что домовладельцы смогут заполнить объекты недвижимости ниже кода аренды субсидируемыми арендаторами. [6]
Некоторых хозяев трущоб больше интересует прибыль, которую они получили за счет « переворота » собственности, формы спекуляции , чем получение какой-либо прибыли за счет дохода от аренды. Хозяева трущоб с такой «бизнес-моделью» могут вообще не содержать свою собственность или платить муниципальные налоги на собственность и штрафы, которые они, как правило, накапливают в больших количествах. Зная, что муниципалитету потребуются годы, чтобы осудить и арестовать или, возможно, снести собственность, хозяин трущоб может рассчитывать на ее продажу до того, как это произойдет. Такие хозяева трущоб могут даже не беспокоиться о своих выплатах по ипотеке, если они становятся богатыми на акции, но бедны с наличными деньгами или если они чувствуют, что могут продать собственность до того, как она перейдет в обращение взыскания и будет забрана их кредитором, как правило, от шести до пяти процентов. восьмимесячный процесс в кратчайшие сроки.
Аренда на черном рынке
В местах с контролем арендной платы и правовой защитой арендаторов некоторые домовладельцы могут незаконно сдавать недвижимость в аренду. Например, в Соединенном Королевстве возникла практика незаконной сдачи в субаренду социального жилья, когда арендатор незаконно сдает дом по более высокой арендной плате. [7] В Швеции договоры аренды с регулируемой арендной платой можно купить на черном рынке [8] либо у текущего арендатора, либо иногда напрямую у владельца собственности. Специализированные дилеры на черном рынке помогают владельцам недвижимости в таких сделках. [9]
Неформальная аренда
Неформальная аренда обычно происходит в менее богатых странах, таких как Индия. [10] Обычно неофициальная аренда подразумевает непредоставление каких-либо доказательств оплаты, то есть хозяин трущоб может менять цену день ото дня. Жильцы обычно боятся / не могут обратиться в полицию.
Реакции
Люди, которые отрицательно относятся к хозяевам трущоб, считают их в первую очередь ответственными за снижение стоимости местной собственности и за возможное создание целых кварталов лачуг. Некоторые из этих людей говорят, что хозяева трущоб похищают «богатство» бедных, не заботясь ни о будущих поколениях, ни о благополучии своих нынешних арендаторов. Фактически, они таким образом считают, что жизнь в трущобах идет вразрез с « джентрификацией ». [ необходимая цитата ] В то время как джентрификация описывает результат того, что множество местных арендодателей вносят решительные улучшения в арендуемую недвижимость, которые повышают стоимость их арендных единиц, оправдывают повышение арендных ставок, устраняют менее обеспеченных арендаторов и в целом повышают стоимость собственности в районе, обитание в трущобах, естественно, приводит к постепенный общий упадок жилищных условий, общественной безопасности, престижа района и, в конечном итоге, ценностей собственности.
Защитники домовладельцев трущоб утверждают, что владельцы таких домов в плохом состоянии и со снижающейся стоимостью предлагают «ценные услуги» тем, кого больше заботит цена, чем качество. Экономист Дэвид Остерфилд писал: «... хозяин трущоб, независимо от своих мотивов, помогает бедным извлечь максимум из своего плохого положения». [11]
Смотрите также
Рекомендации
- ↑ Дилан Уэлч (18 июля 2014 г.). «Хозяева трущоб запихивают 14 человек в двухкомнатные квартиры в нелегальной жилой сети» . 7.30 . Австралийская радиовещательная корпорация.
- ^ Майлз Годфри (5 июля 2014 г.). «Домовладельцы из трущоб Сиднея: внутри худшего жилья для сдачи в аренду в нашем городе» . Daily Telegraph .
- ^ Заяц, Уильям (январь – декабрь 1927 г.). «Теории, факты и цифры» . Города-сады и градостроительство . XVII (Включая реформатора жилищного строительства): 102–107. HDL : 2027 / mdp.39015047769248 . Проверено 23 сентября 2020 года .
- ^ Кусмер, Кеннет Л. (1976). Гетто обретает форму: Черный Кливленд, 1870-1930 гг . Урбана: Университет Иллинойса Press. ISBN 978-0-252-00690-6.
- ^ «Стратегии остановить хозяев трущоб» . Joburg.org.za . Город Йоханнесбург. 20 апреля 2011 г.
- ↑ Dispatches , «Домовладельцы из ада», Channel 4, 5 декабря 2011 г.
- ↑ Отслеживание мошенников , связанных с субарендой в муниципальном доме Англии , Panorama , BBC, 4 мая 2011 г.
- ↑ «Эгалитарный» Стокгольм сдает в аренду кормовым черным рынком , The Local , 30 августа 2010 г.
- ^ «Hyrestvåan är din för 300 000» (по-шведски: «Сдается двухкомнатная [квартира] ваша за 300 000 [шведских крон]»), Svenska Dagbladet , 5 мая 2013 г.
- ^ http://www.hindustantimes.com/analysis/legitimise-informal-rental-agreements-in-slums/story-FQaBWz7Gb65DlopTcoO5TJ.html .
- ^ Остерфилд, Дэвид. «Правительство, рынок и бедняки» . Проверено 25 января 2008 .
Внешние ссылки
- Статья с критикой хозяев трущоб
- Эссе, в котором вкратце защищаются повелители трущоб