Известный домен в Соединенных Штатах означает право штата или федерального правительства брать частную собственность в общественное пользование, требуя при этом «справедливой» компенсации первоначальному владельцу. Оно может быть законодательно делегировано государством муниципалитетам, правительственным подразделениям или даже частным лицам или корпорациям, когда они уполномочены выполнять функции общественного характера. [1]
Имущество, отобранное выдающимся доменом, может использоваться государством или передаваться третьим лицам , которые будут использовать его для общественных или общественных нужд или, в некоторых случаях, для экономического развития. Чаще всего используется для правительственных зданий и других объектов, коммунальных служб , автомагистралей и железных дорог. Однако это также может быть принято по соображениям общественной безопасности, как в случае с Сентралии, штат Пенсильвания , где земля была изъята из-за пожара в подземной шахте. [2] Некоторые юрисдикции требуют, чтобы осужденный сделал предложение о покупке объекта собственности, прежде чем прибегать к использованию именитого домена. [3]
Терминология
Термин «выдающийся домен» был взят из юридического трактата De Jure Belli ЕТ Пасис , написанный голландским юрист Гуго Гроция в 1625 году, [4] , который использовал термин DOMINIUM eminens ( латинский для высшей светлости ) и описал власть следующим образом :
... Собственность субъектов находится в исключительной собственности государства, так что государство или тот, кто действует в его интересах, могут использовать и даже отчуждать и уничтожать такую собственность, не только в случае крайней необходимости, когда даже частные лица имеют право на собственность других, но для целей общественной пользы, для которых основатели гражданского общества, должно быть, предполагали, что их частные цели уступят место. Но следует добавить, что когда это будет сделано, государство обязано возместить убытки тем, кто потерял свою собственность.
Некоторые штаты США используют термин « присвоение» (Нью-Йорк) или «экспроприация» (Луизиана) как синонимы для осуществления выдающихся властных полномочий. [5] [6]
Осуждение
Термин «осуждение» используется для описания формального акта осуществления власти выдающегося домена по передаче права собственности на собственность от ее частного владельца к правительству. Это использование слова не следует путать с его смыслом объявления, что собственность непригодна для проживания из-за дефектов. Осуждение через выдающиеся владения указывает на то, что правительство переходит в собственность собственности или имеет меньшую долю в ней, например сервитут , и должно выплатить справедливую компенсацию за это. После подачи обвинительного приговора размер справедливой компенсации определяется в судебном порядке. Однако в некоторых случаях владелец собственности оспаривает право изъятия, потому что предлагаемое изъятие не предназначено для «общественного пользования», или обвинитель не имеет законодательных полномочий на изъятие рассматриваемой собственности или не выполнил надлежащие основные или процедурные шаги, как требуется по закону. Кроме того, в некоторых случаях в праве изъятия может быть отказано судом из-за отсутствия общественной необходимости в изъятии (требуемой законом), но это довольно редко.
Другое имущество
Осуществление выдающейся области не ограничивается недвижимостью. Правительства также могут осуждать личную собственность. Правительства могут даже осудить нематериальную собственность, такую как договорные права, патенты , коммерческие тайны и авторские права . Верховный суд Калифорнии постановил, что даже изъятие городом права собственности у профессиональной спортивной команды относится к сфере действия конституционного ограничения на «общественное использование», хотя в конечном итоге такое изъятие не было разрешено, поскольку считалось нарушением статья Конституции США о торговле между штатами. [7]
Конституционные полномочия и ограничения
Практика осуждения была перенесена в американские колонии с общим правом . В первые годы неулучшенную землю можно было забрать без компенсации; эта практика была принята, потому что земли было так много, что ее можно было дешево заменить. Когда пришло время составить проект Конституции Соединенных Штатов , были высказаны различные мнения по поводу выдающейся области. Томас Джефферсон выступал за устранение всех остатков феодализма и настаивал на аллодиальной собственности . [8] Джеймс Мэдисон , написавший Пятую поправку к Конституции Соединенных Штатов , придерживался более умеренной точки зрения и пришел к компромиссу, который стремился, по крайней мере, в некоторой степени защитить права собственности, явно требуя компенсации и используя термин «общественное использование», а не «общественная цель», «общественный интерес» или «общественная польза». [9]
Право правительств забирать частную недвижимую или личную собственность всегда существовало в Соединенных Штатах как неотъемлемый атрибут суверенитета. Эти полномочия принадлежат законодательной ветви власти и не могут быть реализованы, если законодательный орган не санкционировал их использование законодательными актами, в которых указывается, кто может их использовать и для каких целей. Законодательный орган может забрать частную собственность напрямую, приняв закон о передаче права собственности правительству. Затем владелец недвижимости может потребовать компенсацию, подав иск в Федеральный суд США по искам. Законодательный орган может также делегировать полномочия частным организациям, таким как коммунальные предприятия или железные дороги, и даже физическим лицам с целью получения доступа к их землям, не имеющим выхода к морю. Его использование ограничивалось положением о выкупе в пятой поправке к Конституции США 1791 года, которое гласило: «… частная собственность не может быть изъята в общественное пользование без справедливой компенсации». Пятая поправка не дала национальному правительству права использовать выдающуюся власть домена, она просто ограничила его публичным использованием. [10]
Общественное использование
Пятая поправка включает требование о публичном использовании в соответствии с положением о выручке. Некоторые историки предположили, что эти ограничения на захват власти были вызваны необходимостью разрешить армии обеспечивать скакунов, фураж и провизию у местных владельцев ранчо, а также предполагаемой необходимостью гарантировать им компенсацию за такие сборы. Точно так же солдаты насильно искали жилье в любых домах, которые были рядом с их военными местами. Для решения последней проблемы в 1791 году была принята Третья поправка как часть Билля о правах Конституции США . Он предусматривал, что расквартирование солдат на частной собственности не могло происходить в мирное время без согласия помещика. Также требовалось, чтобы в военное время соблюдался установленный закон при размещении войск в частной собственности. Предположительно, это потребует «справедливой компенсации», что является требованием для осуществления выдающейся области в целом в соответствии с Пятой поправкой. [11] Во всех штатах США есть законы, определяющие выдающиеся процедуры доменов на их соответствующих территориях. [12]
Верховный суд США последовательно откладывается на право государств , чтобы сделать свои собственные определения общественного пользования. В деле « Кларк против Нэша» (1905 г.) Верховный суд признал, что в разных частях страны существуют уникальные обстоятельства, и поэтому определение публичного использования различается в зависимости от обстоятельств дела. Он постановил, что фермер может расширить свой оросительный канал на земле другого фермера (с компенсацией), потому что этот фермер имел право на «течение воды указанного ручья Форт-Каньон ... и использование указанных вод ... [ является] общественным использованием ". Здесь, признавая засушливый климат и географию штата Юта , Суд указал, что фермер, не прилегающий к реке, имел такое же право, как и фермер, который был там, на доступ к водам. [13] Однако до тех пор, пока в 1868 году не была ратифицирована 14-я поправка , ограничения на выдающиеся владения, указанные в пятой поправке, применялись только к федеральному правительству, а не к штатам. Эта точка зрения закончилась в 1896 году, когда в деле Чикаго, Берлингтон и Куинси Рейлроуд Ко. Против города Чикаго суд постановил, что основные положения Пятой поправки были включены в пункт о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки и, таким образом, были теперь обязательны для государств, или, другими словами, когда государства берут частную собственность, они обязаны использовать ее для общественных нужд и компенсировать владельцу собственности его потерю. [4] Это было началом того, что сейчас известно как доктрина « выборочного включения ».
Широкое толкование выдающейся области было подтверждено в деле Берман против Паркера ( Berman v. Parker, 1954), в котором Верховный суд США рассмотрел попытку округа Колумбия захватить и снести разрушенные строения с целью уничтожения трущоб в юго-западном районе Вашингтона. После изъятия, вынесенного судом, изъятые и снесенные земли могут быть переданы частным застройщикам, которые построят кондоминиумы, частные офисные здания и торговый центр. Верховный суд вынес решение против владельцев незатронутой собственности в этом районе на том основании, что проект должен оцениваться по его планам в целом, а не по каждому участку. В деле « Управление жилищного строительства Гавайев против Мидкиффа» (1984 г.) Верховный суд одобрил использование выдающегося владения для передачи права собственности арендодателя на землю его арендаторам, которые владели и занимали дома, построенные на арендованной земле. Оправдание суда состояло в том, чтобы разрушить жилищную олигополию и тем самым снизить или стабилизировать цены на жилье, хотя на самом деле после решения Мидкиффа цены на жилье на Оаху резко выросли, более чем вдвое за несколько лет. [ необходима цитата ]
Решение Верховного суда по делу Кело против города Нью-Лондон , 545 US 469 (2005) пошло еще дальше и подтвердило полномочия Нью-Лондона, штат Коннектикут, отнимать незащищенную частную собственность от именитого домена, а затем передавать ее в собственность. доллар в год частному застройщику исключительно с целью увеличения муниципальных доходов. Это решение 5–4 получило широкое освещение в прессе и вызвало общественный резонанс, критикующий выдающиеся полномочия в области как слишком широкие. В ответ на Кело , несколько штатов приняли или рассмотрели закон штата, который дополнительно определял и ограничивал власть выдающейся области. Верховные суды Иллинойса, Мичигана ( графство Уэйн против Хэткока [2004]), Огайо ( Норвуд, Огайо против Хорни [2006]), Оклахомы и Южной Каролины постановили запретить такие сборы в соответствии с конституциями своих штатов.
Реконструкция в Нью-Лондоне, по которой было вынесено решение Кело , оказалась неудачной, и по состоянию на десять лет после решения суда на захваченной земле ничего не было построено, несмотря на то, что из государственных средств было потрачено более 100 миллионов долларов. Pfizer корпорации, которая принадлежит научно - исследовательский центр в размере 300 миллионов долларов в этом районе, и был бы основным выгодоприобретателем дополнительного развития, объявил в 2009 году , что она закроет свой центр, и сделал это незадолго до истечения срока его 10-летнего налога договор о сокращении выбросов с городом. [14] Впоследствии предприятие было приобретено в 2010 году всего за 55 миллионов долларов компанией General Dynamics Electric Boat . [15]
Справедливая компенсация
Оговорка о выручке не дает определения справедливой компенсации, но американские суды постановили, что предпочтительной мерой «справедливой компенсации» является «справедливая рыночная стоимость», то есть цена, которую согласный, но не находящийся под давлением покупатель заплатил бы желающему, но не находящемуся под давлением продавцу в добровольной сделке, когда обе стороны полностью проинформированы о хороших и плохих качествах собственности. [16] Суд постановил, что в деле United States v. 50 Acres of Land , этот стандарт не допускает увеличения компенсации за субъективные ценности, которые могут считаться личными для конкретного владельца. [17]
Этот подход учитывает наиболее эффективное и наилучшее использование собственности (т. Е. Наиболее прибыльное использование), которое не обязательно является его текущим использованием или использованием, предписанным текущим зонированием, если существует разумная вероятность изменения зоны. Это должно быть максимально продуктивное использование, которое физически возможно, допустимо с юридической точки зрения и осуществимо с финансовой точки зрения. [18] Расчет компенсации также регулируется Правилом «Сфера применения проекта», в котором говорится, что увеличение или уменьшение рыночной стоимости собственности в результате проекта, для которого государство приобретает землю, не должно приниматься во внимание. Любое использование, зависящее от государственной схемы, не должно рассматриваться. [19]
Термин «разделительный ущерб» используется при частичном изъятии земли. Это вознаграждение, выплачиваемое землевладельцу за уменьшение стоимости той части собственности, которая не отобрана и остается в руках собственника. [20]
Налоговые последствия
Когда частная собственность уничтожается, осуждается или отчуждается, владелец может получить выплату имуществом или деньгами в виде страховки или компенсации. [21] Если собственность принудительно или принудительно конвертируется в деньги (как в выдающейся сфере), выручка может быть реинвестирована без уплаты налога на прирост капитала при условии, что она реинвестируется в собственность, аналогичную или имеющую отношение к обслуживанию или использованию с недвижимостью, преобразованной таким образом, без капитала прибыль признается. [22] [23]
Указ Буша
23 июня 2006 года, в первую годовщину принятия решения по Кело (см. Выше), президент Джордж Буш издал Указ 13406 , в котором в Разделе I говорилось, что федеральное правительство должно ограничить использование частной собственности «в общественное пользование». с «справедливой компенсацией» (обе фразы используются в Конституции США) с «целью принести пользу широкой общественности». Постановление ограничивает такое использование, заявляя, что оно не может быть использовано «в целях продвижения экономических интересов частных лиц в получении права собственности или использования взятой собственности». [24] Тем не менее, выдающаяся сфера деятельности чаще осуществляется местными органами власти и правительствами штатов, хотя часто и за счет средств, полученных от федерального правительства.
Злоупотребления
Известные владения использовались для приобретения земли у афроамериканцев для реконструкции городов [25], а в других случаях - для их отчуждения и удаления из районов, где их присутствие нежелательно для белых соседей, например, на пляже Брюс в Лос-Анджелесе, Калифорния. [26] Деревня Сенека была поселением в районе Центрального парка Нью-Йорка. Центральная авеню была афроамериканским районом в Тампе, Флорида.
Знаменитый домен использовался для изъятия собственности у американцев японского происхождения, заключенных в тюрьму правительством Соединенных Штатов во время Второй мировой войны. Для многих их дома и предприятия были проданы, пока они находились в заключении. [27] [28]
Смотрите также
- Лансинг против Смита ,дело апелляционного суда Нью-Йорка, имеющее отношение к выдающемуся закону о доменах.
- Уменьшение
Рекомендации
- ^ выдающийся домен . Дата обращения: 10 октября 2012.
- ^ «Финал Централия, штат Пенсильвания, жители могут жить своей жизнью в городе на горящей шахте» . Ассошиэйтед Пресс. 31 октября 2013 . Дата обращения 17 мая 2017 .
- ^ «Билль о правах землевладельца штата Техас» (PDF) . Генеральный прокурор Техаса . Офис генерального прокурора Техаса . Дата обращения 17 мая 2017 .
- ^ а б Новак, Джон Э .; Ротонда, Рональд Д. (2004). Конституционное право (седьмое изд.). Сент-Пол, Миннесота: Томсон Уэст. п. 263. ISBN. 0-314-14452-8.
- ^ «Кодекс штата Нью-Йорк, государственные земли, статья 2, раздел 27, Ассигнования» . NYSenate.gov . Сенат Нью-Йорка . Дата обращения 17 мая 2017 .
- ^ «Пересмотренный Устав Луизианы, Раздел 19, Экспроприация» . Законодательное собрание штата Луизиана . Дата обращения 17 мая 2017 .
- ^ Город Окленд против Окленда Рейдерс , 32 Cal. 3d 60 (1982).
- ^ Джефферсон, Томас. «Краткий обзор прав Британской Америки» . Свобода в Интернете . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ Бенсон, Брюс Л. (зима 2008 г.). «Эволюция выдающейся области» (PDF) . Независимое обозрение . XII (3): 423.
- ^ "Национальная выдающаяся власть домена" . FindLaw . Thomson Reuters . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ «Взятие частной собственности» . Конституционные конфликты . Университет Миссури-Канзас-Сити . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ Ларсон, Аарон. «Выдающийся домен» . ExpertLaw . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ "Clark v. Nash (1905), 198 US 361, 25 S.Ct. 676, 49 L.Ed. 1085" . Google Scholar . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ «Выдающееся возмущение доменов в Коннектикуте: фармацевтический гигант Pfizer покидает Нью-Лондон, место крупной жилищной битвы» . Демократия сейчас! . 13 ноября 2009 . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ «Pfizer продает головной офис NL компании Electric Boat» . Издательская компания «День». 30 декабря 2010 г.
- ^ Osborne M.Reynolds, органы местного самоуправления право , второе издание, West Group, Min 2001, ISBN 0-314-23738-0 , стр. 505
- ↑ United States v 50 Acres of Land , 469 US 24 (1984).
- ^ (США), Межведомственная конференция по приобретению земли (1992). Единые стандарты оценки федеральных земель . Межведомственная конференция по приобретению земли. OCLC 29213238 .
- ^ Соединенные Штаты против Миллера, 317 США 369, 374 (1943)
- ^ Делла-Пелле, Энтони Ф .; ДеАнджелис, Ричард П. (май 2015 г.). «Компенсационные убытки в случаях частичного изъятия: извлеченные уроки и будущие соображения» (PDF) . Практикующий юрист по недвижимости . Американская ассоциация адвокатов . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ Институт информации Юридический на юридический факультет Корнельского . «Кодекс Соединенных Штатов: раздел 26,1033. Вынужденные преобразования» . Проверено 20 июля 2010 года .
- ^ «26 CFR 1.1033 (a) -1 - Вынужденные преобразования; непризнание прибыли» . Институт правовой информации . Корнеллская юридическая школа . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ Рэйвенкрафт, Брайан (28 августа 2015 г.). «Понимание выдающейся области» . Загородный журнал Огайо . Проверено 12 июня +2017 .
- ^ «Правительственный указ 13406: Защита прав собственности американского народа» . 2006-06-23., 71 FR 36973
- ^ https://humanities.wustl.edu/features/Margaret-Garb-St-Louis-Eminent-Domain
- ^ https://www.abcnews.go.com/amp/US/wireStory/plan-return-beachfront-black-family-20s-76981191
- ^ «19 фактов об интернировании американцев японского происхождения во время Второй мировой войны» . HistoryCollection.com . 2018-10-26 . Проверено 29 апреля 2021 .
- ^ «EO9066: Эвакуация и интернирование американцев японского происхождения во время Второй мировой войны» . eo9066.library.manoa.hawaii.edu . Проверено 29 апреля 2021 .
дальнейшее чтение
- Мифы и реальности выдающегося злоупотребления доменом , Castle Coalition, июнь 2006 г.
- Стивен Гринхат, Злоупотребление властью: как правительство злоупотребляет Eminent Domain , Seven Locks Press, июнь 2004 г., торговля в мягкой обложке, 312 страниц, ISBN 1-931643-37-7
- Джошуа У. Гальперин, Предупреждение государствам. Принятие этого приглашения может быть опасным для вашего здоровья (безопасности и общественного благосостояния): анализ законодательной деятельности после кело. 31 Обзор закона штата Вермонт 663 (2007).
- Джон Райскэмп, Восстание выдающихся доменов: изменение представлений в новую конституционную эпоху, Нью-Йорк: Algora Publishing, 2006.
- Справедливая компенсация , Ежемесячный отчет о случаях осуждения, Гидеон Каннер, редактор, издается ежемесячно с 1957 года.
- Bulldozed: 'Kelo,' Eminent Domain and the American Lust for Land, Carla T. Main, Encounter Books, август 2007.
- Национальная конференция законодательных собраний штатов , Eminent Domain . Информация о государственном праве и законодательстве.