Завет (закон)

Завет , в самом общем смысле и историческом смысле , это торжественное обещание участвовать или воздержаться от определенного действия. Согласно историческому английскому общему праву завет отличался от обычного договора наличием печати . Поскольку наличие печати указывало на необычную торжественность обещаний, данных в завете, общее право обеспечивало соблюдение завета даже в отсутствие рассмотрения . ^[1] В контрактном праве США подразумевается договор добросовестности .

Завет - это тип соглашения, аналогичного договорному условию . Завет дает обещание исполнить (утвердительный завет ( США ) / положительный завет ( E&W )) или воздержаться от (отрицательного завета) некоторых действий. В законодательстве о недвижимости юридический термин «настоящие ковенанты» означает условия, связанные с владением или использованием земли. «Соглашение с землей», отвечающее критериям формулировок и обстоятельств, изложенных в прецеденте , налагает обязанности или ограничения на использование этой земли независимо от владельца. Ограничительные заветы в чем-то похожи на сервитуты и равные сервитуты., что привело к некоторой дискуссии о том, следует ли объединить эти концепции; ^[2] В США « Пересмотр (третья) собственности» предпринимает шаги для объединения этих понятий в качестве сервитутов. ^[3] Настоящий закон завета в США был назван одним судом «невыразимой трясиной». ^[4]

Соглашения о праве собственности - это соглашения, которые сопровождаются актом или титулом на собственность , в которых лицо, предоставляющее право собственности, дает определенные гарантии получателю гранта. ^[5] Оговорки о запрете конкуренции в США также называют ограничительными соглашениями.

Арендодатели могут требовать, а суды могут принять решение о конфискации аренды, например, арендованных владений, за нарушение условий договора, что в большинстве юрисдикций должно быть относительно серьезным нарушением; однако завет об уплате ренты - один из наиболее важных заветов. Конфискация частного дома влечет за собой нарушение социальных и экономических прав человека . В случае аренды коммутируемых на крупную сумму , выплачиваемой в самом начале (в почете ), это побудило лоббирование и правительственных мер арендованной реформы , особенно в законе земельных арендных ставок и платы за обслуживание .

Связано с землей [ править ]

В праве собственности земельные заветы называются «настоящими заветами» и представляют собой основную форму завета, обычно устанавливающего ограничения на использование земли (отрицательные заветы) или требующие определенных постоянных действий (утвердительный завет). Они также могут «работать с землей» (так называемый завет, принадлежащий ), что означает, что любые будущие владельцы земли должны соблюдать условия или могут относиться к конкретному человеку (так называемый завет в целом или чисто личного характера ) . ^[5] Согласно английскому праву утвердительные заветы обычно не связаны с землей; в Соединенных Штатах такие заветы исследуются более внимательно, но, за исключением, утвердительным заветам разрешено действовать с землей.^[6]

Соглашение может быть отражено в документе и должно быть раскрыто потенциальным покупателям; он также может быть записан или в случае стран Содружества, указанных в названии Торренса . Реальные заветы и сервитуты или равные сервитуты похожи ^[7], и в 1986 году на симпозиуме обсуждался вопрос о том, следует ли унифицировать закон сервитутов, равных сервитутов и настоящих заветов. ^[2] По прошествии времени и когда первоначальный обетованный завет больше не участвует в земле, исполнение может стать слабым. ^[8]

Соглашения могут быть наложены через ассоциации домовладельцев , и возникли разногласия по поводу избирательного правоприменения. ^[9] Исторически, особенно в Соединенных Штатах, исключающие соглашения использовались для исключения расовых меньшинств. Некоторые соглашения существуют в целях безопасности, например, соглашение, запрещающее строительство высоких зданий в окрестностях аэропорта, или соглашение, ограничивающее высоту заборов / кустов на углах улиц (чтобы не мешать обзору водителей). Ковенанты могут ограничивать все, от высоты и размера зданий до материалов, используемых в строительстве, до поверхностных вопросов, таких как цвет краски и праздничные украшения. В жилых районах ковенанты могут запрещать "грязный" бизнес (например, откормочные площадкиили химические производственные объекты), или для коммерческого использования, или для модификаций, таких как любительская радиоантена Ограничения радиолюбителей были особенно противоречивыми; в 1985 г. Федеральная комиссия по связи США издала PRB-1, упреждающие ограничения штата и местные, но не частные ограничения; в 2012 году, после того как Конгресс принял закон, требующий изучения этого вопроса (по настоянию радиолюбительской группы ARRL ^[10] ), FCC отказалась продлить это преимущественное право. ^[11] Некоторые штаты США приняли законодательство, требующее от ассоциаций домовладельцев обеспечить разумные приспособления для любительских радиоантенн на основании того, что любительское радио обеспечивает связь в общественных местах в случае чрезвычайной ситуации, крупного бедствия или особого события.

В Канаде государственные органы могут использовать как ограничительные условия, так и зонирование. Например, требование города Калгари о том, чтобы здания в непосредственной близости от международного аэропорта Калгари были ниже определенной высоты, зарегистрировано практически во всех титулах в северо-восточном квадранте города как ограничительный договор, а не как подзаконный акт о зонировании.

Требования законодательства США [ править ]

Завет обычно записывается в документе и должен быть оформлен в письменной форме из-за закона о мошенничестве . Хотя ученые утверждали, что некоторые из нижеследующего должны быть значительно смягчены, для того, чтобы бремя переместилось с землей, должно применяться следующее: ^[12]

• Соглашение должно быть заключено в письменной форме, чтобы соответствовать Статуту о мошенничестве .
• Первоначальные стороны соглашения должны были предполагать, что правопреемники будут связаны соглашением.
• Последующий владелец должен иметь фактическое уведомление , уведомление о запросе или конструктивное уведомление (запись) о соглашении во время покупки.
• Завет должен касаться земли или касаться ее. Завет должен касаться использования земли или владения ею.
• Между первоначальными сторонами должна быть горизонтальная связь.
  • Горизонтальная приватность обнаруживается, если в то время, когда первоначальные стороны заключают соглашение, эти стороны разделяют некоторую долю участия в рассматриваемой земле независимо от соглашения (например, домовладелец и арендатор , залогодержатель и залогодатель или держатели взаимных сервитутов ). Статуты отдельных штатов могут изменять требования к горизонтальной приватности имущества . Привилегия может быть мгновенной и взаимной; мгновенная конфиденциальность присутствует, когда ограничительный договор заключен в документе, первоначально переданном от лица, предоставившего право, к получателю.
• Должна быть строгая вертикаль владения недвижимостью .
  • Вертикальная приватность характеризует отношения между первоначальной стороной завета и последующим владельцем. Чтобы быть связанным соглашением, наследник должен владеть всем имуществом на земле, принадлежащей первоначальной стороне (строго вертикальное владение имуществом). Обратите внимание, что, поскольку для запуска бремени требуется строгая вертикальная конфиденциальность, арендатор не может иметь вменяемую в нее нагрузку. Тем не менее, выигравшая сторона может подать в суд на владельца недвижимости, а владелец может предъявить иск арендатору за растрату имущества .

Правоприменение и изменение [ править ]

Суды относительно строго толкуют заветы и придают словам соглашения их обычное значение. Как правило, если есть какие-либо нечеткие или двусмысленные формулировки относительно существования соглашения, суды будут поддерживать свободное отчуждение собственности. Суды не будут косвенно читать какие-либо ограничения на землю (как это делается, например, с сервитутами). Завет может быть расторгнут, если первоначальная цель завета утрачена. В некоторых случаях владельцы собственности могут обратиться в суд с ходатайством об отмене или изменении условий договоров, а ассоциации домовладельцев могут включать процедуры отмены договоров.

Завет может быть отрицательным или положительным. Негативный договор - это договор, при котором владельцы собственности не могут выполнять определенные действия, например блокировать живописный вид. Утвердительный договор - это договор, в соответствии с которым владельцы собственности должны активно выполнять определенные действия, такие как поддержание порядка на лужайке или уплата взносов ассоциации домовладельцев за содержание окружающей территории.

Соглашение о том, чтобы не открывать конкурирующий бизнес на прилегающей территории, как правило, имеет юридическую силу как договор, заключенный с землей. Однако в соответствии с постановлением Федерального Верховного суда по делу Shelley v. Kraemer , 334 US 1 (1948), договор, ограничивающий продажу лицам из числа меньшинств (обычно использовавшийся в эпоху Джима Кроу ), не подлежит исполнению, поскольку для его исполнения потребуется суд действовать в расово дискриминационным образом, вопреки п о равной защите от четырнадцатой поправки .

Англия и Уэльс [ править ]

Согласно общему праву, ограничительный договор распространяется на землю при соблюдении трех условий: ^[13]

• Завет не должен носить личный характер - он должен приносить пользу земле, а не отдельному человеку.
• Завет должен «касаться и касаться» земли - он должен влиять на то, как она используется, или на ее стоимость.
• Полученная земля должна быть идентифицируемой.

Согласно общему праву, бремя ограничительного соглашения не действует ^[14], за исключением случаев, когда существует строгая имущественная собственность (отношения домовладелец / арендатор).

Бремя может быть исполнено в судебном порядке при ограниченных обстоятельствах в рамках теста «пособие / бремя», то есть лицо, получающее пособие, также должно нести бремя. В деле Халсалл против Бризелла [1957], гл. 169 было обнаружено, что завет, требующий ремонта дорог, связывает правопреемника с первоначальным заветом, потому что он решил воспользоваться преимуществом. Правило в деле Халсалл против Бризелла ограничено случаями, когда выгода может быть связана с конкретным бременем и когда правопреемники завета могут физически выбрать получение выгоды. Например, ограничительное соглашение об участии в расходах на содержание общей территории не будет иметь обязательной силы, если правопреемники завещателя не имеют законного права использовать их. ^[15]

Положительное бремя может возникать по закону, но не по справедливости, поскольку считается аналогом контракта, к которому не применяются принципы справедливости ( Rhone v Stephens (1994)).

Бремя ограничительного соглашения будет действовать по справедливости, если будут выполнены следующие условия: ^[16]

• Бремя не может быть положительным бременем (т. Е. Для его покрытия требуются расходы);
• Покупатель должен иметь уведомление о соглашении
• Завет должен приносить пользу земле завета
• Завет должен быть направлен на работу с землей завета.

Основным случаем ограничительных условий справедливости, как правило, считается дело Тулк против Моксая, в котором было определено, что бремя может лежать в основе справедливости при соблюдении перечисленных выше условий .

В запланированных сообществах [ править ]

В современной практике США договор обычно относится к ограничениям, установленным для контрактов, например, к актам купли-продажи. «Соглашения, условия и ограничения», обычно сокращенно «CC&R» или «CCRs», представляют собой сложную систему соглашений , известных как «ограничения действий », встроенных в документы всех участков ^[17] в целях развития общих интересов. , особенно в десятках миллионов американских домов, управляемых ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) или ассоциацией кондоминиумов . Есть также некоторые офисные и промышленные парки, на которые распространяется действие CCR.

Эти CCR могут, например, определять типы структур, которые могут быть построены (например, CCR может запрещать любой тип модульного, сборного или мобильного дома и / или может требовать, чтобы структура была минимального размера), внешний вид (например, без старых автомобилей) или для других целей (например, без домашнего бизнеса, без домашних животных, кроме традиционных домашних животных). Цель этого - сохранить характер соседства или предотвратить ненадлежащее использование земли. Многие заветы такого рода были наложены в Соединенных Штатах в 1920-1940-х годах, до зонирования.получил широкое распространение. Однако многие современные разработки также ограничены соглашениями о правах собственности; это часто оправдывается как средство сохранения стоимости домов в этом районе. Ограничения пакта могут быть сняты в судебном порядке, хотя этот процесс длительный и часто очень дорогостоящий. В некоторых случаях это даже предполагает плебисцит владельцев близлежащей собственности. Хотя контроль над такими вопросами планирования часто регулируется местными схемами планирования или другой нормативной базой, а не использованием ковенантов, все еще существует множество условий, особенно в штатах, которые ограничивают уровень контроля над использованием недвижимости, который может осуществляться местное управление.

Исключительные заветы [ править ]

Пакты часто исключают определенные классы по признаку расы, религии или этнической принадлежности. Эти группы обычно являются маргинализованными группами.

Соединенные Штаты [ править ]

В Соединенных Штатах, ограничение закреплений и ограничительные условия стали важным инструментом для обеспечения соблюдения расовой сегрегации в большинстве городов, широкое распространение в 1920 - х годах и пролиферирующей , пока они не были признаны невыполнимыми в 1948 г. ^[18] Они запрещен к покупателю недвижимости от разрешение использования или проживания членами данной расы, этнического происхождения и / или религии, как указано в титульном документе . Такие соглашения использовались многими застройщиками для «защиты» целых подразделений с основной целью сохранить « белые » кварталы «белыми». Девяносто процентов жилищных проектов, построенных в последующие годыВторая мировая война была расово ограничена такими соглашениями. ^[19] Города, известные своим широким использованием расовых соглашений, включают Чикаго , Балтимор , Детройт , Милуоки , ^[20] Лос-Анджелес , Сиэтл и Сент-Луис . ^[21]

«Указанные помещения не могут быть сданы внаем, сданы в аренду или переданы или заняты каким-либо лицом, кроме белой или кавказской расы».

-  Расовый завет для дома в Беверли-Хиллз, Калифорния. ^[18]

Часто ограничения применяются только к афроамериканцам, желающим купить недвижимость или арендовать дом или квартиру, но другие группы населения также могут быть запрещены, например, американцы азиатского происхождения , евреи , индейцы и латиноамериканцы.. Например, ограничительное соглашение, охватывающее большой район в Сиэтле, провозглашало, что «никакая часть указанного имущества, передаваемого настоящим документом, никогда не будет использоваться или занята каким-либо евреем или любым лицом эфиопской, малайской или любой азиатской расы», тем самым запрещая евреям кто-либо африканского, филиппинского или азиатского происхождения. Исключительный язык широко варьировался. Некоторые районы были зарезервированы для «белой или кавказской расы». Остальные перечислили запрещенные группы населения. Одно из подразделений недалеко от Сиэтла указывало, что «это имущество не может быть перепродано, сдано в аренду, сдано в аренду или занято, кроме как лицам арийской расы». ^[22] Район Клуба Лейк-Шор в Пенсильвании стремился исключить различные меньшинства, включая « негров » ».Монголы »,Венгры , мексиканцы , греки и представители других европейских национальностей. ^[23]

Некоторые заветы, например, связанные с недвижимостью в Форест-Хиллз-Гарденс , Нью-Йорк , также стремились исключить людей из рабочего класса ; однако этот тип социальной сегрегации чаще всего достигается за счет использования высоких цен на недвижимость, требований о минимальных затратах и ​​проверки рекомендаций по заявкам. ^{[23] : 131–137}

История [ править ]

Расовые заветы возникли в середине XIX века и начали приобретать известность с 1890-х годов. Лишь в 1920-х годах они приобрели широкое национальное значение и продолжали распространяться в течение 1940-х годов. Расовые заветы были альтернативой постановлениям о расовом ограничении зонирования ( сегрегация по месту жительства по признаку расы), которые решением Верховного суда США 1917 года по делу Бьюкенен против Уорли было признано недействительным по конституционным основаниям. ^{[24] [25] : 26}

В течение 1920-х годов Национальная ассоциация по улучшению положения цветных людей (NAACP) спонсировала несколько безуспешных судебных исков против расовых соглашений. Под ударом участников кампании против расовой сегрегации законность расовых ограничительных соглашений была подтверждена в знаковом судебном решении по делу Corrigan v. Buckley 271 U.S. 323 (1926), согласно которому такие статьи представляют собой "частные иски", не подпадающие под действие пункта о надлежащей правовой процедуре XIV. Поправка . ^{[25] : 31 [26]} Это расчистило путь для распространения ограничительных расовых соглашений по США в 1920-х и 1930-х годах.

Даже признание недействительным такого соглашения Верховным судом США в деле « Хэнсберри против Ли» в 1940 году мало что изменило, поскольку решение было основано на формальности и не создало юридического прецедента . ^{[25] : 57} Только в 1948 году решение по делу Шелли против Кремера отменило решение по делу Корриган против Бакли , заявив, что исключающие соглашения противоречат Конституции в соответствии с Четырнадцатой поправкой и, следовательно, не имеют юридической силы. ^{[25] : 94 [27] [28]}

Некоторые комментаторы объясняют популярность исключающих соглашений в это время реакцией на урбанизацию чернокожих американцев после Первой мировой войны и страхом перед «вторжением черных» в белые кварталы, что, по мнению жителей, приведет к снижению цен на недвижимость и увеличению неудобств. (преступность) и социальная нестабильность. ^{[23] : 97–98} Многие афроамериканцы открыто игнорировали эти заветы и пытались «стать первопроходцами» в зонах ограниченного доступа. ^[29]

В 1968 году Конгресс принял Закон о справедливых жилищных условиях (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года ), который объявил вне закона жилищную дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. В 1988 году он был расширен, чтобы запретить дискриминацию по признаку семейного положения (например, наличие детей) или инвалидности. ^[30]

Исключительные заветы сегодня [ править ]

Хотя исключающие обязательства сегодня не подлежат исполнению, они по-прежнему существуют во многих первоначальных имущественных документах в качестве «основных документов», а полисы страхования титула часто содержат исключения, препятствующие покрытию таких ограничений. Убрать их из цепочки титулов не всегда просто. ^[31] С 2010 года Проект по гражданским правам и трудовой истории Сиэтла выявил более 500 ограничительных соглашений и актов, охватывающих более 20 000 объектов недвижимости в Сиэтле и его пригородах. В ответ на это законодательный орган штата Вашингтон принял закон, который с 1 января 2019 года позволяет владельцам собственности «изменять» записи о собственности, отрицая оскорбительные ограничения. ^[32]Mapping Inequality, совместная работа трех команд из четырех университетов, выявила ограничительные условия в различных частях Соединенных Штатов. ^[33] Проект Mapping Prejudice в Университете Миннесоты собрал ограничительные соглашения в районе Миннеаполиса. ^[34]

Примеры в США [ править ]

• Форест-Хиллз-Гарденс , Квинс, Нью-Йорк - пакты запрещали продажу недвижимости черным, евреям и рабочему классу.
• Джексон-Хайтс , Квинс, Нью-Йорк - соглашение, ограничивающее проживание белыми протестантами-неиммигрантами. ^[35]
• Подразделение Вашингтон-Парк , Чикаго, Иллинойс - ограничительные соглашения, используемые для исключения афроамериканцев.
• Палос-Вердес , Лос-Анджелес, Калифорния - договоры запрещали владельцу продавать или сдавать дом кому-либо, не принадлежащему к белой или кавказской расе, или разрешать афроамериканцам находиться в своей собственности, за исключением водителей, садовников и домашней прислуги. ^{[23] : 15 [36]}
• Аппер-Арлингтон, штат Огайо - соглашения запрещали продажу недвижимости чернокожим или евреям, но разрешали цветным слугам проживать в домах, в которых они служили.
• Гилфорд, Балтимор , Мэриленд - заветы предусматривали исключение негров или лиц негритянского происхождения. ^{[23] : 65}
• Уильямстаун, штат Массачусетс , в 1939 году запретил всем цветным, не работающим в качестве домашней прислуги, жить в городе. ^[37]
• Город Канзас-Сити (примеры включают Country Club и Johnson County ) - ограничительные условия, используемые для исключения афроамериканцев и "семитов". ^[38]

Примеры за пределами США [ править ]

Хотя они чаще всего ассоциируются с Соединенными Штатами, ограничивающие по расовому или этническому признаку заветы использовались и в других странах:

• Канада. Такие подразделения, как Вестдейл, Онтарио, использовали расовые заветы, чтобы запретить широкий спектр этнических групп, таких как армяне, итальянцы и евреи иностранного происхождения. ^{[23] : 103} Противодействие запретительным соглашениям было значительным в Канаде, кульминацией которого стало решение Верховного суда Онтарио по делу Драммонда Рена 1945 года, которое признало их недействительным. Это решение повлияло на принятие аналогичных решений в США и других странах. ^[39]
• Франция. Во время Второй мировой войны при режиме Виши в Свободной зоне за пределами оккупированной нацистами территории некоторые кондоминиумы добавили статьи, запрещающие продажу евреям. ^[40]
• Южная Африка - расовые заветы возникли в Натале в 1890-х годах как попытка помешать индейцам приобретать недвижимость в более дорогих районах и стали обычным явлением по всей стране к 1930-м годам. Позже они использовались как инструмент для продвижения дела апартеида против чернокожего населения. ^[41]
• Зимбабве - азиаты и цветные люди были лишены возможности покупать или занимать дома в европейских регионах ^{[ когда? ]} ограничительными расовыми соглашениями, записанными в большинстве документов, подтверждающих право собственности. ^[42]

Заветы титула [ править ]

Соглашения о праве собственности служат гарантией для получателя собственности, гарантируя, что получатель получит то, о чем он или она торговались.

За пределами Англии и Уэльса

За пределами Англии и Уэльса на английский заветов титул , иногда включаются в дела на недвижимое имущество, являются (1) следует, что лицо , предоставляющее право законно изыматься (в платной простой) собственности, (2) следует, что лицо , предоставляющее право , имеет право передать (3) что имущество передается без обременений (этот договор часто изменяется, чтобы учесть определенные обременения), (4) что лицо, предоставляющее право, не предприняло никаких действий для обременения собственности, (5) что грантополучатель должен есть спокойное владение собственности, и (6) , что лицо , предоставляющее право будет выполнять такие дополнительные гарантии земли, которые могут быть необходимым условием (пп. 3 и 4, которые значительно перекрывают друг друга, иногда рассматривают как один элемент). ^[43] Английские соглашения могут быть описаны индивидуально, или они могут быть включены посредством ссылки, как в акте о предоставлении собственности «с общей гарантией и английскими соглашениями о праве собственности ...

В Англии и Уэльсе

С 1989 г. основные договоренности, подразумеваемые в Англии и Уэльсе в отношении «ограниченной» или «полной гарантии правового титула», следующие (если явно не отменены): ^[44]

1. что лицо, осуществляющее распоряжение имуществом, имеет право (с согласия любого другого лица, передающего имущество) распоряжаться имуществом в соответствии с его намерениями, и ^[45]
2. что это лицо за свой счет сделает все возможное, чтобы передать лицу, которому он распоряжается собственностью, титул, который он хочет передать. ^[46]
3. [В случае отчуждения существующего правового интереса] (а) если правовой титул зарегистрирован, предполагается, что отчуждение касается всего этого интереса; (b) [если незарегистрированный и не арендованный, тогда презумпция простая плата] ^[47]
4. [Если речь идет о аренде] (а) что аренда существует на момент распоряжения, ^[48] и

(b) что нет существенного нарушения условия или обязательства арендатора, а также ничего, что в то время привело бы к конфискации договора аренды. ^[49]

Другие, касающиеся сборов, обязательств и прав третьих лиц, различаются в зависимости от того, согласована ли полная или ограниченная гарантия правового титула. ^{[ требуется дальнейшее объяснение ] [50]}

См. Также [ править ]

• Комиссия за частный перевод

Сноски [ править ]

Дальнейшее чтение [ править ]

• Ричард Р. У. Брукс и Кэрол М. Роуз , Спасение соседей: расовые ограничительные соглашения, закон и социальные нормы. Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 2013.
• Джеффри Д. Гонда, Несправедливые поступки: случаи ограничительного пакта и создание движения за гражданские права. Чапел-Хилл, Северная Каролина: North Carolina Press, 2015.
• Клемент Э. Восе, Только для кавказцев: Верховный суд, NAACP и дела ограничительного пакта. Беркли, Калифорния: Калифорнийский университет Press, 1967.
• Рентон, Александр Вуд (1911). «Завет (закон)»  . В Чисхолме, Хью (ред.). Encyclopdia Britannica . 7 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. п. 339.