Жилищный пузырь в США
Из Википедии, свободной энциклопедии
  (Перенаправлено с жилищного пузыря США )
Перейти к навигации Перейти к поиску

Рис. 1: График Роберта Шиллера цен на жилье в США, населения, затрат на строительство и доходности облигаций из Irrational Exuberance , 2-е изд. [1] Шиллер показывает, что цены на жилье в США с поправкой на инфляцию увеличивались на 0,4% в год с 1890 по 2004 г. и на 0,7% в год с 1940 по 2004 г., в то время как данные переписи населения США с 1940 по 2004 г. год.
Часть серии о
Великая рецессия
Основные аспекты
Причины
Встречи на высшем уровне
Ответ правительства и политические предложения
Неудачи в бизнесе
  • в
  • т
  • е

Пузырь на рынке жилья в Соединенных Штатах был пузырем на рынке недвижимости, затронувшим более половины штатов США . Это послужило толчком к кризису субстандартного ипотечного кредитования . Цены на жилье достигли пика в начале 2006 г., начали снижаться в 2006 и 2007 гг. и достигли новых минимумов в 2012 г. [2] 30 декабря 2008 г. индекс цен на жилье Кейса-Шиллера сообщил о самом большом падении цен в своей истории. [3] Кредитный кризис, возникший в результате лопнувшего пузыря на рынке жилья, является важной причиной Великой рецессии в Соединенных Штатах . [4]

Увеличение числа случаев обращения взыскания в 2006–2007 годах среди домовладельцев в США привело к кризису в августе 2008 года на рынках субстандартных ипотечных кредитов , Alt-A , обеспеченных долговых обязательств (CDO), ипотеки , кредитов , хедж-фондов и иностранных банков . [5] В октябре 2007 г. министр финансов США назвал лопнувший пузырь на рынке жилья «наиболее значительным риском для нашей экономики». [6]

Любой крах пузыря на рынке жилья в США оказывает прямое влияние не только на стоимость жилья, но и на ипотечные рынки, на застройщиков, недвижимость , розничные магазины товаров для дома, хедж-фонды Уолл-стрит , принадлежащие крупным институциональным инвесторам, и на иностранные банки, увеличивая риск общенациональный спад. [7] [8] [9] [10] Обеспокоенность по поводу влияния краха рынка жилья и кредита на большую экономику США заставила президента Джорджа Буша и председателя Федеральной резервной системы Бена Бернанке объявить об ограниченной финансовой помощи Рынок жилья в США для домовладельцев, которые не смогли выплатить свои ипотечные долги. [11]

Только в 2008 году правительство Соединенных Штатов выделило более 900 миллиардов долларов на специальные кредиты и меры спасения, связанные с пузырем на рынке жилья в США. Это было разделено между государственным сектором и частным сектором. Из-за большой доли рынка Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) и Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредитования (Freddie Mac) (оба предприятия спонсируются государством ), а также Федерального управления жилищного строительства , они получили значительную долю государственная поддержка, даже несмотря на то, что их ипотечные кредиты были выписаны более консервативно и на самом деле работали лучше, чем у частного сектора. [12]

Задний план

Цены на землю способствовали росту цен гораздо больше, чем постройки. Это видно по индексу стоимости строительства на рис. 1. Оценка стоимости земли для дома может быть получена путем вычитания восстановительной стоимости строения с поправкой на амортизацию из цены дома. Используя эту методологию, Дэвис и Палумбо рассчитали стоимость земли для 46 городских районов США, которую можно найти на веб-сайте Линкольнского института земельной политики. [13]

Пузыри на рынке недвижимости могут возникать на местных или глобальных рынках недвижимости. На поздних стадиях они, как правило, характеризуются быстрым ростом стоимости недвижимости до тех пор, пока не будут достигнуты неустойчивые уровни доходов, отношения цены к арендной плате и других экономических показателей доступности. За этим может последовать снижение цен на жилье, что приведет к тому, что многие владельцы окажутся в положении с отрицательным собственным капиталом — ипотечный долг выше, чем стоимость собственности. Основные причины жилищного пузыря сложны. Факторы включают налоговую политику (освобождение жилья от прироста капитала), исторически низкие процентные ставки, слабые стандарты кредитования, бездействие регулирующих органов и спекулятивную лихорадку .. [5] [7] [14] [15] [16] [17] Этот пузырь может быть связан с фондовым рынком или пузырем доткомов 1990-х годов. [1] [18] [19] [20] [21] Этот пузырь примерно совпадает с пузырями на рынке недвижимости Великобритании, Гонконга, Испании, [22] Польши, Венгрии и Южной Кореи. [23] [24]

В то время как пузыри могут быть идентифицированы в процессе развития, пузыри могут быть окончательно измерены только задним числом после коррекции рынка, которая началась в 2005–2006 годах на рынке жилья США. [26] [27] [28] [29] [30] [31] Бывший председатель Совета Федеральной резервной системы США Алан Гринспен сказал: «У нас был пузырь на рынке жилья», [32] [33] , а также сказал после субстандартная ипотека и кредитный кризисв 2007 году: «Я действительно понял это только в конце 2005 и 2006 годов». В 2001 году Алан Гринспен снизил процентные ставки до низкого уровня в 1%, чтобы поднять экономику после пузыря «.com». Именно тогда банкиры и другие фирмы с Уолл-стрит начали занимать деньги из-за их дешевизны. [34]

Ипотечный и кредитный кризис был вызван неспособностью большого числа домовладельцев выплатить свои ипотечные кредиты, поскольку их низкие начальные ипотечные ставки вернулись к обычным процентным ставкам. Генеральный директор Freddie Mac Ричард Сайрон пришел к выводу: «У нас был пузырь» [35] и согласился с предупреждением экономиста из Йельского университета Роберта Шиллера о том, что цены на жилье кажутся завышенными и что коррекция может длиться годами, при этом стоимость домов будет потеряна на триллионы долларов. [35] Гринспен предупредил о «большом двузначном снижении» стоимости жилья, «большем, чем ожидает большинство людей». [33]

Проблемы для домовладельцев с хорошей кредитной историей возникли в середине 2007 г., в результате чего крупнейший ипотечный кредитор США, Countrywide Financial , предупредил, что восстановление жилищного сектора не ожидается по крайней мере до 2009 г., поскольку цены на жилье падали «почти как никогда прежде, за исключением Великой депрессии ». [8] Воздействие стремительного роста стоимости жилья на экономику США после рецессии 2001–2002 гг . было важным фактором восстановления, поскольку значительная часть потребительских расходов была вызвана связанным с этим бумом рефинансирования, что позволило людям сократить свои ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам с более низкими процентными ставками и изъятие капитала из своих домов по мере увеличения их стоимости.[7]

Лента новостей

Основная статья: Хронология жилищного пузыря в США

Идентификация

График, показывающий медианные и средние цены продажи новых домов, проданных в США в период с 1963 по 2010 год. [36]
Внутреннее электронное письмо от Deutsche Bank в 2005 году, описывающее точку зрения трейдера CDO на пузырь на рынке жилья.

Хотя экономический пузырь трудно определить, кроме как задним числом , многочисленные экономические и культурные факторы заставили нескольких экономистов (особенно в конце 2004 г. и начале 2005 г.) утверждать, что жилищный пузырь существует в США [1] [25] [37] [38 ]. ] [39] [40] [41] [42] Дин Бейкер выявил пузырь в августе 2002 года, после чего неоднократно предупреждал о его характере и глубине, а также о политических причинах, по которым он игнорировался. [43] [44] До этого Роберт Пректер много писал об этом, как и профессор Шиллер в своей оригинальной публикации Irrational Exuberance в 2000 году.

Взрыв жилищного пузыря был предсказан горсткой политических и экономических аналитиков, таких как Джеффри Роберт Ханн, в редакционной статье от 3 марта 2003 года. Ханн писал:

[Мы] можем получить прибыль от краха кредитного пузыря и последующего отказа от фондового рынка [(упадок)]. Тем не менее, недвижимость еще не присоединилась к падению цен, вызванному продажей (и лишением права выкупа). Если у вас нет очень конкретной причины полагать, что недвижимость превзойдет все другие инвестиции в течение нескольких лет, вы можете счесть наилучшее время для ликвидации инвестиционной собственности (для использования на более прибыльных рынках). [45]

Многие оспаривали любое предположение о том, что может быть жилищный пузырь, особенно на его пике с 2004 по 2006 год [46], а некоторые отвергли ярлык « жилищный пузырь » в 2008 году. [47] Утверждения об отсутствии предупреждения о кризисе были еще более опровергнута в статье в The New York Times за август 2008 г. , в которой сообщалось, что в середине 2004 г. Ричард Ф. Сайрон , генеральный директор Freddie Mac , получил служебную записку от Дэвида Андрукониса, бывшего директора по управлению рисками компании , с предупреждением о том, что Freddie Mac финансирование рискованных кредитов, которые угрожали финансовой стабильности Freddie Mac. В своем меморандуме г-н Андруконис написал, что эти кредиты «вероятно, будут представлять огромный финансовый и репутационный риск».компании и стране». [48] В статье выяснилось, что более двух десятков высокопоставленных руководителей заявили, что г-н Сайрон просто решил проигнорировать предупреждения .

Другие предостережения прозвучали еще в 2001 году, когда покойный управляющий Федеральной резервной системы Эдвард Грамлич предупредил о рисках, связанных с субстандартными ипотечными кредитами. [49] В сентябре 2003 г. на слушаниях в Комитете по финансовым услугам Палаты представителей Конгрессмен Рон Пол определил пузырь на рынке жилья и предсказал трудности, которые он вызовет: «Как и все искусственно созданные пузыри, бум цен на жилье не может длиться вечно. цены на жилье упадут, домовладельцы столкнутся с трудностями, поскольку их капитал будет уничтожен. Кроме того, держатели ипотечного долга также понесут убытки». [50] Агентство Reuters сообщило в октябре 2007 г., что Merrill LynchАналитики также предупреждали в 2006 г., что компании могут пострадать от своих ипотечных инвестиций .

Журнал Economist заявил: «Всемирный рост цен на жилье является самым большим пузырем в истории» [51], поэтому любое объяснение должно учитывать его глобальные причины, а также причины, характерные для Соединенных Штатов. Тогдашний председатель правления Федеральной резервной системы Алан Гринспен сказал в середине 2005 г., что «как минимум есть небольшая« пена »(на рынке жилья США) ... трудно не заметить, что существует множество локальных пузырей»; В 2007 году Гринспен признал, что пена «была эвфемизмом для обозначения пузыря». [33] В начале 2006 года президент Буш сказал о буме на рынке жилья в США: «Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать… Экономика должна циклироваться». [52]

На протяжении всего периода пузыря практически не упоминалось о том, что жилье во многих районах продавалось (и до сих пор продается) по цене, значительно превышающей восстановительную стоимость . [ нужна ссылка ]

На основании рыночных данных за 2006 год, которые указывали на заметный спад, включая снижение продаж, рост запасов, падение медианных цен и увеличение числа случаев обращения взыскания, некоторые экономисты пришли к выводу, что коррекция на рынке жилья США началась в 2006 году . 9] [53] В отчете журнала Fortune за май 2006 г. о пузыре на рынке жилья в США говорится: «Огромный пузырь на рынке жилья, наконец, начал сдуваться… На многих когда-то горячих рынках по всей стране отчеты о падении прейскурантных цен заменили рассказы о очереди на недостроенные кондоминиумы и войны за банальные трехкомнатные квартиры в колониальном стиле». [27]

Главный экономист Freddie Mac и директор Объединенного центра жилищных исследований (JCHS) отрицали существование национального пузыря на рынке жилья и выражали сомнение в возможности какого-либо значительного снижения цен на жилье, ссылаясь на постоянно растущие цены со времен Великой депрессии , ожидаемого повышенный спрос со стороны поколения бэби-бума и здоровый уровень занятости. [54] [55] [56] Однако некоторые предположили, что финансирование, полученное JCHS от индустрии недвижимости, могло повлиять на их решение. [57] Дэвид Лереа , бывший главный экономист Национальной ассоциации риелторов.(NAR) в августе 2005 г. распространила «Отчеты о пузырях», чтобы «отвечать на безответственные обвинения в пузырях, выдвинутые вашими местными СМИ и местными учеными». [58]

Среди других заявлений в отчетах говорилось, что люди «не должны беспокоиться о том, что цены на жилье растут быстрее, чем доходы семьи», что «практически отсутствует риск национального пузыря цен на жилье, основанный на фундаментальном спросе на жилье и предсказуемой экономической факторы», и что «можно ожидать общего замедления темпов роста цен, но во многих областях будет сохраняться нехватка товарных запасов, и цены на жилье, вероятно, будут продолжать расти выше исторических норм». [ нужна ссылка ] После сообщений о быстром снижении продаж и снижении цен в августе 2006 г. [59] [60]Лереа признал, что он ожидал, что «цены на жилье упадут на 5% в национальном масштабе, больше на некоторых рынках, меньше на других. А в нескольких городах во Флориде и Калифорнии, где цены на жилье взлетели до головокружительных высот, могут произойти «жесткие посадки». " [30]

Национальные продажи жилья и цены резко упали в марте 2007 года — самое резкое падение со времен кризиса ссуд и сбережений 1989 года . Согласно данным NAR , продажи снизились на 13% до 482 000 с пикового уровня в 554 000 в марте 2006 г., а медианная цена по стране упала почти на 6% до 217 000 долларов с пикового значения в 230 200 долларов в июле 2006 г. [31]

Джон А. Килпатрик из Greenfield Advisors был процитирован Bloomberg News 14 июня 2007 г. о связи между увеличением числа обращений в собственность и локальным снижением цен на жилье: «Жизнь в районе с множественными потерями права выкупа может привести к снижению стоимости имущества на 10-20 процентов. ценности". Далее он сказал: «В некоторых случаях это может уничтожить капитал домовладельцев или оставить их в долгу по ипотеке больше, чем стоит дом. ударил." [61]

В 2006 году Банковский комитет Сената США провел слушания по вопросу о пузыре на рынке жилья и связанной с ним практике кредитования под названиями «Пузырь на рынке жилья и его последствия для экономики» и «Расчетный риск: оценка нетрадиционных ипотечных продуктов». После краха индустрии субстандартного ипотечного кредитования в марте 2007 года сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета , провел слушания и попросил руководителей пяти ведущих ипотечных компаний дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал, что «грабительское кредитование» поставило под угрозу владение жильем миллионов людей. [17] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз ШумерНью-Йорка уже предлагали помощь федерального правительства субстандартным заемщикам, чтобы спасти домовладельцев от потери их жилья. [17]

Причины

Основная статья: Причины пузыря на рынке жилья в США

Степень

Цены на жилье с поправкой на инфляцию в США по штатам, 1998–2006 гг.

Повышение цен на жилье было неравномерным до такой степени, что некоторые экономисты, в том числе бывший председатель ФРС Алан Гринспен , утверждали, что в Соединенных Штатах наблюдается не общенациональный жилищный пузырь как таковой , а ряд локальных пузырей. [62] Тем не менее, в 2007 году Гринспен признал, что на рынке жилья в США на самом деле был пузырь, и что «все пенные пузыри складываются в совокупный пузырь». [33]

Несмотря на значительно смягченные стандарты кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны рост цен в «период пузыря» был очень незначительным. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых индексом цен на жилье S&P/Case-Shiller , в шести (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотта) рост цен с поправкой на инфляцию в 2001–2006 гг. составил менее 10%. [63] За тот же период семь мегаполисов (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Феникс и Вашингтон, округ Колумбия) подорожали более чем на 80%.

Однако жилищные пузыри не проявлялись в каждой из этих областей одновременно. Сан-Диего и Лос-Анджелес поддерживали стабильно высокие темпы роста стоимости с конца 1990-х годов, в то время как пузыри в Лас-Вегасе и Фениксе не развивались до 2003 и 2004 годов соответственно. Это было на Восточном побережье, в более густонаселенной части страны, где экономические потрясения в сфере недвижимости были самыми сильными.

Несколько парадоксально, но по мере того, как пузырь на рынке жилья сдувается [64] , в некоторых мегаполисах (таких как Денвер и Атланта) наблюдались высокие показатели потери права выкупа , даже несмотря на то, что они изначально не видели большого роста стоимости жилья и, следовательно, не вносили вклад в национальный пузырь. Это также относится к некоторым городам Ржавого пояса , таким как Детройт [65] и Кливленд [66] , где слабая местная экономика привела к небольшому росту цен на жилье в начале десятилетия, но все еще наблюдала снижение стоимости и увеличение случаев потери права выкупа в 2007 году. Январь 2009 г. Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самыми высокими показателями потери права выкупа.

К июлю 2008 года цены с начала года снизились в 24 из 25 городских агломераций США, причем наибольшее падение цен произошло в Калифорнии и на юго-западе. Согласно сообщениям, только в Милуоки после июля 2007 г. наблюдался рост цен на жилье. [67]

Побочные эффекты

До коррекции рынка недвижимости в 2006–2007 годах беспрецедентный рост цен на жилье, начавшийся в 1997 году, оказал большое влияние на экономику Соединенных Штатов.

  • Одним из самых прямых последствий было строительство новых домов. В 2005 году было продано 1 283 000 новых домов на одну семью по сравнению со средним показателем 609 000 в год в 1990–1995 годах. [68] Крупнейшие строительные компании, такие как DR Horton , Pulte и Lennar , продемонстрировали самые высокие цены на акции и доходы в 2004–2005 годах. Акции DR Horton выросли с 3 долларов в начале 1997 года до рекордно высокого уровня в 42,82 доллара 20 июля 2005 года. Доходы Pulte Corp выросли с 2,33 миллиарда долларов в 1996 году до 14,69 миллиарда долларов в 2005 году. [69] [70] [71]
  • Снятие ипотечного капитала — в основном кредиты под залог жилья и рефинансирование наличными — значительно выросло с начала 1990-х годов. По оценкам Федеральной резервной системы США, в 2005 году домовладельцы извлекли из своих домов 750 миллиардов долларов собственного капитала (по сравнению со 106 миллиардами долларов в 1996 году), потратив две трети этой суммы на личное потребление, ремонт дома и погашение долгов по кредитным картам. [72]
  • Широко распространено мнение, что повышение уровня экономической активности, вызванное раздуванием пузыря на рынке жилья в 2001–2003 гг., Отчасти способствовало предотвращению полномасштабной рецессии в экономике США после краха доткомов и офшоринга в Китай. Аналитики полагали, что из-за спада в двух секторах экономика с начала 2000-х по 2007 год избежала стагнации роста с быстро развивающимся рынком жилья, создающим рабочие места, экономический спрос наряду с потребительским бумом, который был вызван снижением стоимости жилья до тех пор, пока жилье рынок начал коррекцию. [73]
  • Быстро растущие цены на жилье и увеличивающийся градиент цен вынудили многих жителей бежать из дорогих центров многих мегаполисов, что привело к взрывному росту пригородов в некоторых регионах. Население округа Риверсайд, штат Калифорния, почти удвоилось с 1 170 413 человек в 1990 году до 2 026 803 человек в 2006 году из-за его относительной близости к Сан-Диего и Лос-Анджелесу . На восточном побережье округа Лаудоун , штат Вирджиния , недалеко от Вашингтона, округ Колумбия , с 1990 по 2006 год население утроилось. [ 74 ]
  • Экстремальные региональные различия в ценах на землю. Различия в ценах на жилье в основном связаны с различиями в стоимости земли, которая достигала 85% от общей стоимости домов на рынках с самыми высокими ценами на пике. [13] Висконсинская школа бизнеса публикует онлайновую базу данных со стоимостью строительства и стоимостью земли для 46 городских районов США. [13] Одним из самых быстрорастущих регионов в Соединенных Штатах за последние несколько десятилетий был район метро Атланты, штат Джорджия, где стоимость земли составляет небольшую долю от стоимости земли на дорогих рынках. Высокая стоимость земли способствует высокой стоимости жизни в целом и является одной из причин упадка старых промышленных центров, в то время как новые автомобильные заводы, например, были построены по всему Югу, население которого росло быстрее, чем в других регионах.
  • Люди, которые либо пережили лишение права выкупа, либо живут рядом с лишением права выкупа, имеют более высокую вероятность заболеть или, по крайней мере, столкнуться с повышенным беспокойством. В целом, сообщается, что домовладельцы, которые не могут позволить себе жить в желаемом месте, чаще страдают от плохого здоровья. Было показано, что помимо проблем со здоровьем, нестабильный рынок жилья также увеличивает количество случаев насилия. Впоследствии они начинают опасаться, что у них могут отнять собственные дома. Повышение тревожности, по крайней мере, часто отмечалось. Есть опасение, что лишение права выкупа вызовет такую ​​реакцию у людей, которые ожидают, что с ними произойдет то же самое. Также было показано, что всплеск насильственных действий происходит в районах, где существует такая неопределенность. [ нужна ссылка ]

Эти тенденции были обращены вспять во время коррекции рынка недвижимости 2006–2007 гг. По состоянию на август 2007 года акции DR Horton's и Pulte Corp упали до 1/3 от их соответствующих пиковых уровней из-за падения продаж новых жилых домов. В некоторых городах и регионах, в которых в 2000–2005 годах наблюдался самый быстрый рост, стали наблюдаться высокие показатели лишения права выкупа . [64] Было высказано предположение, что слабость жилищной отрасли и потеря потребления, вызванная изъятием ипотечного капитала, могут привести к рецессии, но по состоянию на середину 2007 года существование этой рецессии еще не было подтверждено. установлено. [75] В марте 2008 года Thomson Financial сообщила, что « Федеральный резервный банк ЧикагоИндекс национальной активности за февраль дал сигнал о том, что, вероятно, [началась] рецессия» [76] .

Цены на акции Fannie Mae и Freddie Mac резко упали в 2008 году, поскольку инвесторы были обеспокоены тем, что им не хватает капитала, чтобы покрыть убытки по их портфелю кредитов и гарантий по кредитам на сумму 5 триллионов долларов. [77] 16 июня 2010 г. было объявлено, что Fannie Mae и Freddie Mac будут исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи; сейчас акции торгуются на внебиржевом рынке. [78]

Коррекция рынка жилья

Основная статья: Коррекция рынка жилья США
Сравнение процентного изменения индекса цен на жилье Кейса-Шиллера для корректировок на жилье в периоды, начинающиеся в 2005 г. (красный) и 1980–1990-е гг. (синий), сравнение месячных значений CSI с пиковыми значениями непосредственно перед первым месяцем снижение на всем пути через спад и полное восстановление цен на жилье.

Объяснение главного экономиста NAR Дэвида Лереа «Что случилось» на конференции лидеров NAR 2006 г. [79]

  • Бум закончился в августе 2005 г.
  • Ипотечные ставки выросли почти на один пункт
  • Условия доступности ухудшились
  • Спекулятивные инвесторы ушли
  • Уверенность покупателей жилья упала
  • Покупатели курортов отошли на второй план
  • Покупатели Trade-up ушли в сторонку
  • Покупатели, покупающие впервые, вне рынка

Основываясь на своих заявлениях об исторических тенденциях оценки жилья в США, [1] [80] в 2005 и 2006 годах многие экономисты и деловые обозреватели предсказывали рыночные коррекции в диапазоне от нескольких процентных пунктов до 50% или более от пиковых значений на некоторых рынках, [26] [ 81] [82] [83] [84] [85] , и хотя это похолодание еще не затронуло все районы США, некоторые предупреждали, что оно все еще может произойти, и что коррекция будет «неприятной» и «серьезной». [86] [87] Главный экономист Марк Занди из фирмы экономических исследований Moody's Economy.com предсказал «крах» двузначного обесценивания в некоторых городах США к 2007–2009 гг. [5] [88] [89]В документе, который он представил на экономическом симпозиуме Совета Федеральной резервной системы в августе 2007 года, экономист Йельского университета Роберт Шиллер предупредил: «Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов показывают, что серьезное снижение реальных цен на жилье — даже 50-процентное снижение в некоторых местах — полностью возможно, начиная с сегодняшнего дня или из не слишком отдаленного будущего». [90]

Чтобы лучше понять, как разыгрывался ипотечный кризис, в отчете Мичиганского университета за 2012 год были проанализированы данные панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого в 2009 и 2011 годах было опрошено примерно 9000 репрезентативных домохозяйств. условия по-прежнему тяжелые, в чем-то кризис идет на спад: за исследуемый период процент семей, просрочивших ипотечные платежи, снизился с 2,2 до 1,9; домовладельцы, которые считали «весьма вероятным или несколько вероятным» задержку платежей, сократились с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, снизилась финансовая ликвидность семьи: «По состоянию на 2009 г. 18,5% семей не имели ликвидных средств, а к 2011 г. это число выросло до 23,4% семей». [91] [92]

К середине 2016 г. национальный индекс цен на жилье был «примерно на 1% ниже пика пузыря 2006 г.» в номинальном выражении [93] , но на 20% ниже с поправкой на инфляцию. [94]

Крах индустрии субстандартного ипотечного кредитования

Основная статья: Кризис субстандартной ипотеки
Банк нападает на британский Northern Rock Bank из-за клиентов, стоящих в очереди, чтобы снять сбережения в панике, связанной с кризисом ипотечных кредитов в США.

В марте 2007 года индустрия субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах рухнула из-за более высоких, чем ожидалось , показателей обращения взыскания на жилье (нет подтвержденного источника), когда более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных убытках или выставили себя на продажу. [95] Акции крупнейшего субстандартного кредитора страны, New Century Financial , упали на 84% на фоне расследований Министерства юстиции , прежде чем 2 апреля 2007 г. в конечном итоге было возбуждено дело о банкротстве по главе 11 с обязательствами, превышающими 100 миллионов долларов. [96]

Менеджер крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не был изолированным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике и, в конечном итоге, окажет влияние в виде снижения цен на жилье. [97] Билл Гросс , «наиболее авторитетный финансовый гуру», [10] саркастически и зловеще раскритиковал кредитные рейтинги ипотечных CDO , которым сейчас грозит крах:

ААА? За вами ухаживали, мистер Муди и мистер Пур , косметика, эти шестидюймовые каблуки проститутки и " бродяжий клеймо ". Многие из этих красивых девушек не являются высококлассными активами стоимостью 100 центов на доллар ... [Дело] в том, что эти токсичные отходы составляют сотни миллиардов долларов ... Эта проблема [в конечном итоге] заключается в Сердце Америки, с миллионами и миллионами домов по завышенным ценам. [10]

Business Week опубликовал прогнозы финансовых аналитиков о том, что крах рынка субстандартного ипотечного кредитования приведет к сокращению доходов крупных инвестиционных банков Уолл-Стрит , торгующих ценными бумагами, обеспеченными ипотекой , особенно Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch и Morgan Stanley . [95] Платежеспособность двух проблемных хедж-фондов , управляемых Bear Stearns , оказалась под угрозой в июне 2007 г. после того , как Merrill Lynchраспродали активы, изъятые из фондов, и три других банка закрыли свои позиции с ними. Фонды Bear Stearns когда-то имели активы на сумму более 20 миллиардов долларов, но потеряли миллиарды долларов на ценных бумагах, обеспеченных низкокачественными ипотечными кредитами. [98]

H&R Block сообщила, что она понесла квартальный убыток в размере 677 миллионов долларов из-за прекращенной деятельности, которая включала в себя субстандартный кредитор Option One, а также списания, резервы на возможные потери по ипотечным кредитам и более низкие цены, достижимые для ипотечных кредитов на вторичном рынке. Стоимость чистых активов подразделения упала на 21% до 1,1 миллиарда долларов по состоянию на 30 апреля 2007 года . потерял." 22 июня 2007 г. компания Bear Stearns обязалась предоставить кредиты на сумму до 3,2 млрд долларов США, чтобы спасти один из своих хедж-фондов, который терпел крах из-за невыгодных ставок по субстандартным ипотечным кредитам. [100]

Питер Шифф , президент Euro Pacific Capital, утверждал, что если бы облигации фондов Bear Stearns были проданы с аукциона на открытом рынке, было бы явно обнаружено гораздо более слабое значение. Шифф добавил: «Это вынудит другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих активов. Стоит ли удивляться, что Уолл-стрит делает все возможное, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость, наконец, обнажит бездну в рынок жилья вот-вот рухнет». [101] Нью - Йорк ТаймсВ отчете кризис хедж-фондов связывается со слабыми стандартами кредитования: «Кризис на этой неделе из-за почти краха двух хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, связан непосредственно с падением рынка жилья и последствиями свободной практики кредитования, когда деньги осыпались на людей со слабыми, или субстандартный кредит, в результате чего многие из них изо всех сил пытаются остаться в своих домах». [100]

9 августа 2007 г. BNP Paribas объявил, что не может справедливо оценить базовые активы трех фондов из-за своей зависимости от рынков субстандартного ипотечного кредитования в США. [102] Столкнувшись с потенциально огромным (хотя и не поддающимся количественной оценке) риском, Европейский центральный банк (ЕЦБ) немедленно вмешался, чтобы ослабить беспокойство рынка, открыв кредитные линии на сумму 96,8 млрд евро (130 млрд долларов США) под низкие проценты. [103] На следующий день после того, как финансовая паника по поводу кредитного кризиса охватила Европу, Федеральный резервный банк США провел « операцию на открытом рынке ».«ввести в систему временные резервы на сумму 38 миллиардов долларов США, чтобы помочь преодолеть пагубные последствия распространяющегося кредитного кризиса в дополнение к аналогичному шагу, сделанному накануне. рынке, в 8:15 утра 17 августа 2007 года председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке решил снизить ставку дисконтного окна , которая представляет собой кредитную ставку между банками и Федеральным резервным банком, на 50 базисных пунктов до 5,75%. с 6,25%.Федеральный резервный банк заявил, что недавние потрясения на финансовых рынках США повысили риск экономического спада.

После краха ипотечной индустрии сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета , провел слушания в марте 2007 года, на которых он попросил руководителей пяти ведущих ипотечных компаний дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал, что «хищническая практика кредитования» ставит под угрозу домовладение для миллионов людей. [17] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер из Нью-Йорка, уже предлагали помощь федерального правительства субстандартным заемщикам, как помощь, сделанная во время сберегательно-кредитного кризиса, чтобы спасти домовладельцев от потери их резиденций. Противники такого предложения [ кто? ]утверждал, что государственная помощь субстандартным заемщикам не отвечает интересам экономики США, потому что она просто создаст плохой прецедент, создаст моральный риск и усугубит проблему спекуляций на рынке жилья.

Лу Раньери из Salomon Brothers , создатель рынка ипотечных ценных бумаг в 1970-х годах, предупредил о будущих последствиях дефолтов по ипотечным кредитам: «Это передний край бури… Если вы думаете, что это плохо, представьте себе, к чему это приведет. быть как в середине кризиса». По его мнению, ипотечные кредиты на сумму более 100 миллиардов долларов могут оказаться неплатежеспособными, когда проблемы, наблюдаемые в индустрии субстандартных ипотечных кредитов, также возникнут на рынках первоклассных ипотечных кредитов. [104]

Бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен в своей речи в апреле 2005 года высоко оценил рост индустрии низкокачественной ипотеки и инструментов, которые она использует для оценки кредитоспособности. [105] Из-за этих замечаний, а также его поощрения использования ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, Гринспен подвергся критике за его роль в росте пузыря на рынке жилья и последующих проблемах в ипотечной отрасли, которые вызвали экономический кризис 2008 . [106] [107] 15 октября 2008 г. Энтони Файола, Эллен Накашима и Джилл Дрю написали в Washington Post длинную статью под названием «Что пошло не так». [108]В своем расследовании авторы утверждают, что Гринспен яростно выступал против любого регулирования финансовых инструментов , известных как деривативы . Они также утверждают, что Гринспен активно стремился подорвать офис Комиссии по торговле товарными фьючерсами , особенно под руководством Бруксли Э. Борна , когда Комиссия пыталась инициировать регулирование деривативов. В конечном счете, именно крах определенного вида производных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой , спровоцировал экономический кризис 2008 года. Что касается неразберихи с субстандартной ипотекой, Гринспен позже признал: «Я действительно не понимал этого до самого конца 2005 года. и 2006 г.». [34]

13 сентября 2007 г. британский банк Northern Rock обратился в Банк Англии за экстренным финансированием из-за проблем с ликвидностью, связанных с кризисом ипотечных кредитов. [109] Это спровоцировало набеги на банки в отделениях Northern Rock по всей Великобритании со стороны обеспокоенных клиентов, которые сняли «примерно 2 миллиарда фунтов стерлингов всего за три дня». [110]

Смотрите также

  • Кризис потери права выкупа в США в 2010 г.
  • Финансовый кризис 2007–2008 гг.
  • Великая рецессия
  • Системы электронной регистрации ипотеки
  • Синтетический CDO
  • Тренд в сфере недвижимости

Примечания

  1. ^ a b c d Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие (2-е изд.). Издательство Принстонского университета . ISBN 978-0-691-12335-6.
  2. ^ "Индексы цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller - индексы S&P Dow Jones" . Standardandpoors.com . Архивировано из оригинала 22 мая 2013 года . Проверено 5 октября 2017 г. .
  3. ^ Мантелл, Рут. «Цены на жилье в прошлом году выросли на рекордные 18%, — говорит Кейс-Шиллер» . marketwatch.com . Проверено 29 апреля 2009 г.
  4. ^ Холт, Джефф. «Краткий обзор основных причин жилищного пузыря и вызванного им кредитного кризиса: нетехнический документ» (PDF) . 2009, 8, 1, 120-129 . Журнал деловых исследований. Архивировано из оригинала (PDF) 17 октября 2014 года . Проверено 15 февраля 2013 г.
  5. ^ a b c «В Вашингтоне крупный бизнес и большие деньги пишут правила торговли ...» . Журнал Билла Мойерса . 29 июня 2007 г. PBS .
  6. ^ «Жилищные проблемы сказываются на экономике больше, чем ожидалось: Полсон» . АФП . 17 октября 2007 г. Архивировано из оригинала 18 сентября 2010 г.
  7. ^ a b c Лаперьер, Эндрю (10 апреля 2006 г.). «Жилищный пузырь: мы жили не по средствам?» . Еженедельный стандарт .
  8. ↑ a b Баджадж, Викас (25 июля 2007 г.). «Кредитор видит проблемы с ипотекой за« хорошие »риски» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 г.
  9. ^ Рубини , Нуриэль (23 августа 2006 г.). «Рецессия будет неприятная и глубокая, — говорит экономист» . Обзор рынка . Это самый большой спад на рынке жилья за последние четыре-пять десятилетий: все показатели жилья находятся в свободном падении, в том числе и цены на жилье.
  10. ^ a b c «Когда основные аналитики сравнивают CDO с« возвышенными »,« токсичными отходами »и« шестидюймовыми каблуками проститутки »...» RGE Monitor. 27 июня 2007 г. Архивировано из оригинала 29 июня 2007 г.
  11. ↑ Соломон, Дебора (31 августа 2007 г.). «Буш движется, чтобы помочь домовладельцам» . Уолл Стрит Джорнал .
  12. ^ Рейтер. (2008). FACTBOX - Сумма помощи правительства США превышает 504 миллиарда фунтов стерлингов .
  13. ^ a b c Висконсинская школа бизнеса и Линкольнский институт земельной политики (2015). «Цены на землю в 46 районах метро» . Обновляется ежеквартально .
  14. ↑ Налоговые льготы, возможно, помогли вызвать жилищный пузырь , The New York Times , 18 декабря 2008 г.
  15. ↑ Эванс-Притчард, Амвросий (23 марта 2006 г.). «Никакой пощады сейчас, никакой помощи потом» . Дейли Телеграф . Лондон. Архивировано из оригинала 15 июня 2006 года . Проверено 26 мая 2010 г. [Т] американский жилищный бум теперь является матерью всех пузырей - в чистом объеме, если не в степени спекулятивного безумия.
  16. ↑ Левенсон, Евгения (15 марта 2006 г.). «Снижение бума? Спекулянты обмякли» . Фортуна . Америку захлестнуло абсолютное, неистовое безумие, которое выглядело таким же сумасшедшим, как акции доткомов.
  17. ^ a b c d Пуарье, Джон (19 марта 2007 г.). «Пять ведущих ипотечных кредиторов США попросили дать показания — Додд» . Рейтер . Проверено 17 марта 2008 г.
  18. ^ «Предполагаемая ставка по федеральным фондам, изменение и уровень, с 1990 г. по настоящее время» .
  19. ↑ Шиллер, Роберт (20 июня 2005 г.). «Новый дом Пузыря» . Бэррона . Пузырь цен на жилье похож на манию фондового рынка осенью 1999 года, как раз перед тем, как лопнул фондовый пузырь в начале 2000 года, со всей шумихой, стадным инвестированием и абсолютной уверенностью в неизбежности дальнейшего роста цен. Моя кровь слегка похолодела на коктейльной вечеринке недавно вечером, когда недавняя выпускница Йельской медицинской школы сказала мне, что покупает квартиру, чтобы жить в Бостоне во время ее годичной стажировки, чтобы она могла продать ее для получения прибыли в следующем году. Тюльпаномания царит. График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг .:
    График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг.
  20. ^ "Жилищный пузырь вот-вот лопнет?" . Бизнес Уик . 19 июля 2004 года. Архивировано из оригинала 4 марта 2008 года . Проверено 17 марта 2008 г.
  21. ↑ Шиллер, Роберт (20 июня 2005 г.). «Новый дом Пузыря» . Бэррона . Как только акции упали, недвижимость стала основным выходом для спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок. Где еще ныряльщики могли бы применить свои недавно приобретенные торговые таланты? Материалистическая демонстрация большого дома также стала бальзамом для ушибленного эго разочарованных инвесторов в акции. В наши дни единственное, что может сравниться с недвижимостью как национальной навязчивой идеей, — это покер.
  22. ^ "DETECCIÓN DE BURBUJAS INMOBILIARIAS: EL CASO ESPAÑOL" . eumed.net . Проверено 5 октября 2017 г. .
  23. ↑ GR Putland (1 июня 2009 г.). «От субстандартного к терригенному: рецессия начинается дома» . Группа исследования земельных ценностей.
  24. ^ «Конец бума цен на жилье в Польше» . Глобальное руководство по собственности. 25 августа 2008 г.
  25. ^ a b Прогноз коррекции на рынке жилья, возможно, после « падения » 2005 года, подразумевается в статье журнала The Economist на обложке статьи «После падения», которая иллюстрирует падение кирпича с этикеткой «Дом». Цены". «После падения» . Экономист . 16 июня 2005 г.
  26. ^ a b "Катастрофа без денег" . Бэррона . 21 августа 2006 г.
  27. ^ a b Талли, Шон (5 мая 2006 г.). «Добро пожаловать в мертвую зону» . Фортуна . Проверено 17 марта 2008 г.В этой статье несколько регионов недвижимости США были классифицированы как «мертвые зоны», «опасные зоны» и «безопасные убежища».
    Журнал Fortune Жилищный пузырь "Мертвые зоны"
    «Мертвые зоны»«Опасные зоны»«Безопасные гавани»
    БостонЧикагоКливленд
    Лас ВегасЛос-АнджелесКолумбус
    МайамиНью-ЙоркДаллас
    Вашингтон, округ Колумбия / Северная ВирджинияСан-Франциско / ОклендХьюстон
    ФениксСиэтлКанзас-Сити
    СакраментоОмаха
    Сан ДиегоПиттсбург
  28. ^ «Ссуды с регулируемой ставкой возвращаются домой, чтобы насест: некоторые сжимаются по мере роста процентных ставок, стоимость жилья падает» . Ищите недвижимость . 2 июня 2014 г. Архивировано из оригинала 2 июня 2014 г.
  29. ^ «Более 14 000 выставленных на продажу домов в Фениксе свободны» . Блог о жилищном пузыре. 10 марта 2006 г.
    Перечень домов, выставленных на продажу в Фениксе, штат Аризона, с июля 2005 г. по март 2006 г. По состоянию на 10 марта 2006 г. более 14 000 (почти половина) этих выставленных на продажу домов были пусты. (Источник: Аризонская региональная служба множественных списков.)
  30. ↑ a b Лерея , Дэвид (24 августа 2005 г.). «Продажи жилья на вторичном рынке в июле упали на 4,1%, средние цены упали в большинстве регионов» . США сегодня .
  31. ^ a b Нэнси Трехос (24 апреля 2007 г.). «Продажи существующих домов резко падают» . Вашингтон Пост . Проверено 17 марта 2008 г.
  32. ^ «Интервью Алана Гринспена с Джимом Лерером» . NewsHour с Джимом Лерером . 18 сентября 2007 г.
  33. ^ a b c d «Предупреждение Greenspan о ценах на жилье в США» . Файнэншл Таймс . 17 сентября 2007 г.
  34. ^ a b Фельзенталь, Марк (14 сентября 2007 г.). «Гринспен говорит, что не видел, как назревает субстандартный шторм» . Рейтер .
  35. ^ a b "Субстандартные ударные волны" . Блумберг . 19 июля 2007 г.
  36. ^ «Средние и средние цены продажи новых домов, продаваемых в США» (PDF) . Census.gov . Проверено 30 мая 2014 г.
  37. ^ Хадсон, Майкл (май 2006 г.). «Новый путь к крепостному праву». Харпера . 312 (1872 г.). стр. 39–46.
  38. ↑ Лимер, Эд (23 августа 2006 г.). «Экономика движется к мягкой посадке?» . США сегодня . Этот сценарий мягкой посадки - фантастика ... Все, что связано с жильем, будет ощущаться как рецессия, почти как депрессия.
  39. ↑ Гамильтон, Джим (25 августа 2006 г.). «Продажи новых домов продолжают падать» . Экобраузер . Архивировано из оригинала 1 сентября 2006 года. Никаких сомнений, жилищный спад уже здесь, и он большой.
  40. ^ Шиллер, Роберт (20 августа 2006 г.). «Интервью Роберта Шиллера Bloomberg» . Блумберг .
  41. ^ Рубини, Нуриэль (26 августа 2006 г.). «Восемь рыночных спинов о жилье от Perma-Bull Spin-Doctors ... И реальность грядущего самого ужасного жилищного кризиса в истории ...» RGE Monitor . Архивировано из оригинала 3 сентября 2006 года. Вокруг него яростно крутится много слухов [ sic ] - часто от людей, близких к интересам в сфере недвижимости, - чтобы минимизировать важность этого жилищного краха, стоит указать на ряд ошибочные аргументы и заблуждения, которые распространяются вокруг. Вы будете слышать многие из этих аргументов снова и снова на финансовых страницах СМИ, в отчетах об исследованиях продавцов и в бесчисленных [ sic ] Телевизионные программы. Так что будьте готовы разобраться в этой дезинформации, мифах и выдумках.
  42. ↑ Бейкер, Дин (август 2002 г.). «Разгон цен на жилье: это реальность или очередной пузырь?» . Центр экономических и политических исследований. Архивировано из оригинала 23 апреля 2009 года . Проверено 12 июня 2011 г.
  43. ↑ Бейкер, Дин (9 августа 2004 г.). «Карточный домик Буша» . Нация .
  44. ^ Джеффри Роберт, Почему мои инвестиции падают… и что я могу с этим поделать? Архивировано 21 апреля 2011 года в Wayback Machine .
  45. ↑ Неофициальный список ученых мужей/экспертов, которые ошиблись в отношении жилищного пузыря , 16 июля 2008 г., составленный журналом «Economics of Contempt», перечисляет 25 источников, отвергающих ярлык «пузырь».
  46. ^ Отрицание пузыря , Пол Кругман , цитирует Был ли жилищный пузырь? , Алекс Табаррок, 13 февраля 2008 г., как отвергающий ярлык «пузырь».
  47. ↑ Дахигг , Чарльз (5 августа 2008 г.). «В Freddie Mac начальник отказался от предупреждающих знаков» - через NYTimes.com.
  48. ^ Ип, Грег (9 июня 2007 г.). «Усугубил ли Гринспен проблемы с ипотечными кредитами?» . Проверено 5 октября 2017 г. - с сайта wsj.com.
  49. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинала 21 мая 2012 года . Проверено 22 мая 2012 г.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
  50. ^ «Приходят волны: рост цен на жилье во всем мире - самый большой пузырь в истории. Приготовьтесь к экономической боли, когда он лопнет» . Экономист . 16 июня 2005 г. Рост цен на жилье во всем мире является самым большим пузырем в истории. Приготовьтесь к экономической боли, когда она лопнет.
  51. ^ "President Highlights Importance of Small Business in Economic Growth" (Press release). The White House. January 19, 2006. [President Bush was asked about the housing boom's impact on the ability of the questioner's children to purchase a home. The President answered:] ' ... If houses get too expensive, people will stop buying them, which will cause people to adjust their spending habits ... Let the market function properly. I guarantee that your kind of question has been asked throughout the history of homebuilding – you know, prices for my homes are getting bid up so high that I'm afraid I'm not going to have any consumers – or my kid – and yet, things cycle. That's just the way it works. Economies should cycle.'
  52. ↑ Бейкер, Дин (2 августа 2006 г.). «Крушение поезда в замедленной съемке» . Американский проспект . Архивировано из оригинала 28 сентября 2007 года.
  53. ^ «Жилищный пузырь - или койка? Цены на жилье растут неустойчиво и должны обвалиться? Группа экспертов изучает - и приходит к совершенно другим выводам» . Деловая неделя . 22 июня 2005 г. Архивировано из оригинала 19 июля 2008 г.
  54. ^ «Жилищное состояние страны, 2006 г.» (PDF) . Гарвардский университет , Объединенный центр жилищных исследований. 2006. Архивировано из оригинала (PDF) 13 октября 2006 г.
  55. ↑ Рецинас , Николя (26 сентября 2006 г.). «Квартирный вопль» . Служба новостей Скриппса Ховарда . Архивировано из оригинала 5 октября 2006 года . Проверено 2 октября 2006 г. Заголовок намекает на катастрофу: повторение доткомов, лопнувший пузырь, экономический апокалипсис. Кассандра, однако, может перестать плакать: ожидаемые корректировки цен знаменуют собой замедление темпов роста, а не резкое падение. Это не вызовет цепной реакции, которая опустошит домовладельцев, строителей и сообщества. В отличие от другого мрачного провидца, Цыпленка Цыпленка, небо не падает.
  56. ^ "Harvard Hypes Housing, but Why?". Motley Fool. September 29, 2006. Archived from the original on January 23, 2013.
  57. ^ Lereah, David (August 2005). "Anti-Bubble Reports". National Association of Realtors. Archived from the original on November 26, 2005.
  58. ^ Tully, Shawn (August 25, 2005). "Getting real about the real estate bubble". Fortune.
  59. ^ "Housing market may be on ice, but the blame market is red hot". Chicago Tribune. September 10, 2006. Archived from the original on January 13, 2009.
  60. ^ Хоули, Кэтлин (14 июня 2007). «Ипотечные кредиты в США выкупаются рекордными темпами» . Новости Блумберга .
  61. ^ «Гринспен: в жилищном секторе образуются« местные пузыри »» . США сегодня . 20 мая 2005 г.
  62. ^ «Индексы цен на жилье S&P / Case-Shiller - исторические таблицы» .
  63. ^ a b Кристи, Лес (14 августа 2007 г.). «Калифорнийские города входят в топ-10 списка лишения права выкупа» . CNNMoney.com . Проверено 26 мая 2010 .
  64. ^ "Home prices tumble as consumer confidence sinks". Reuters. November 27, 2007. Retrieved March 17, 2008.
  65. ^ Knox, Noelle (November 21, 2006). "Cleveland: Foreclosures weigh on market". USA Today.
  66. ^ Lynch, Sharon (October 2, 2008). "Metro U.S. Home Prices Fall on Higher Foreclosures". Bloomberg. Retrieved October 10, 2008.
  67. ^ "Number of Stories in New One-Family Houses Sold" (PDF).
  68. ^ «Исторические цены и данные по акциям DR Horton, Inc. (DHI) - Yahoo Finance» . Финансы.yahoo.com .
  69. ^ "Годовой отчет Pulte Corp. за 2006 г." . Архивировано из оригинала 19 августа 2007 года.
  70. ^ "Pulte Corp. 1996 Форма 10-K - Годовой отчет" .
  71. ^ «Источники и использование капитала, извлеченного из домов» (PDF) .
  72. ^ "Неустойчивый бум в Америке" . Институт Мизеса . 5 ноября 2004 г.
  73. ^ «НАСЕЛЕНИЕ ОКРУГА ЛАУДОУН: РЯД ОЦЕНОК 2017 ГОДА» . Округ Лаудон, штат Вирджиния . Октябрь 2017 . Проверено 28 августа 2018 г. .[ мертвая ссылка ]
  74. ^ «Оценка ВВП Бюро экономического анализа, второй квартал 2007 г.» (PDF) (пресс-релиз). 27 июля 2007 г. Архивировано из оригинала (PDF) 2 мая 2017 г .. Проверено 24 марта 2008 .
  75. ^ "Chicago Fed index indicates recession has probably begun". Forbes. Thomson Financial. March 24, 2008. Archived from the original on May 14, 2008. Retrieved March 24, 2008.
  76. ^ Grynbaum, Michael M. (July 12, 2008). "Woes at Loan Agencies and Oil-Price Spike Roil Markets". Retrieved October 5, 2017 – via nytimes.com.
  77. ^ "Fannie, Freddie Delisting Signals Firms Have No Value". Wall Street Journal. June 16, 2010. Archived from the original on June 21, 2010.
  78. ↑ Лерея , Дэвид (17 августа 2006 г.). «Проверка реальности в сфере недвижимости (выступление в Powerpoint)» . Саммит лидеров Национальной ассоциации риелторов . Архивировано из оригинала (Powerpoint) 1 сентября 2006 года . Проверено 28 августа 2006 г.
    Рост цен на кондоминиумы (в процентах) на юге и западе США, 2002–2006 гг. (Источник: НАР .)
  79. ↑ Бейкер, Дин (27 июля 2004 г.). «Вопрос о пузыре» . CNNMoney.com . Такого скачка цен на жилье еще не было.
  80. ^ Сирджент, Грэм (27 августа 2005 г.). «США приближаются к обвалу цен на жилье, — сообщает покупателям Гринспен» . Таймс . Лондон . Проверено 26 мая 2010 г. Алан Гринспен, глава центрального банка США, предупредил американских покупателей жилья, что они рискуют потерпеть крах, если продолжат повышать цены на недвижимость... Согласно традиционным тестам, около трети местных рынков жилья в США в настоящее время явно переоценены.
  81. ^ Zweig, Jason (May 8, 2006). "Buffett: Real estate slowdown ahead". CNNMoney.com. Once a price history develops, and people hear that their neighbor made a lot of money on something, that impulse takes over, and we're seeing that in commodities and housing ... Orgies tend to be wildest toward the end. It's like being Cinderella at the ball. You know that at midnight everything's going to turn back to pumpkins and mice. But you look around and say, 'one more dance,' and so does everyone else. The party does get to be more fun—and besides, there are no clocks on the wall. And then suddenly the clock strikes 12, and everything turns back to pumpkins and mice.
  82. ^ «Выжить в условиях спада в сфере недвижимости» . Уолл Стрит Джорнал . 5 июля 2006 г. Грядет значительное снижение цен. Происходит огромное накопление товарных запасов, а затем мы увидим крупное [сокращение] на горячих рынках в Калифорнии, Аризоне, Флориде и на Восточном побережье. Эти рынки могут упасть на 50% от своих пиков.
  83. ^ «Пережить замедление рынка недвижимости» . Искать.недвижимость . 1 июня 2014 г.[ постоянная мертвая ссылка ]
  84. ^ "Блог пузыря" . Newsweek . 8 августа 2006 г. Архивировано из оригинала 22 августа 2006 г.
  85. ↑ Кругман, Пол (2 января 2006 г.). — Никаких проблем с пузырями? . Нью-Йорк Таймс . [T] общая рыночная стоимость жилья потеряла связь с экономической реальностью. А впереди неприятная поправка.
  86. ^ «Коррекция жилищного пузыря может быть серьезной» . Новости США и мировой отчет . 13 июня 2006 г. Архивировано из оригинала 4 июля 2007 г.
  87. ^ «Исследование видит« аварию »07 в каком-то доме» . Чикаго Трибьюн . 5 октября 2006 г. Архивировано из оригинала 14 января 2009 г.
  88. ^ Clabaugh, Jeff (October 2, 2006). "Moody's predicts big drop in Washington housing prices". Washington Business Journal.
  89. ^ "Two top US economists present scary scenarios for US economy; House prices in some areas may fall as much as 50% – Housing contraction threatens a broader recession". Finfacts Ireland. September 3, 2007. The examples we have of past cycles indicate that major declines in real home prices—even 50 per cent declines in some places—are entirely possible going forward from today or from the not-too-distant future.
  90. ^ "Mortgage Distress and Financial Liquidity: How U.S. Families are Handling Savings, Mortgages and Other Debts". JournalistsResource.org, получено 18 июня 2012 г.
  91. ^ Стаффорд, Фрэнк; Чен, Бинг; Шони, Роберт (2012). «Ипотечный кризис и финансовая ликвидность: как семьи США распоряжаются сбережениями, ипотечными и другими долгами» (PDF) . Институт социальных исследований. Архивировано из оригинала (PDF) 11 мая 2013 г. Цитировать журнал требует |journal=( помощь )
  92. ^ Дайана Олик (29 августа 2016 г.). «Мы находимся в новом жилищном пузыре: почему на этот раз все не так страшно» . Си-Эн-Би-Си .
  93. ^ "Американские цены на жилье: проверка недвижимости" . Экономист . 24 августа 2016 г.
  94. ^ a b "Ипотечный беспорядок распространяется" . Бизнес Уик . 7 марта 2007 г.
  95. ^ "Финансовые файлы New Century для банкротства по главе 11" . Обзор рынка . 2 апреля 2007 г.
  96. Викискладе есть медиафайлы по теме PIMCO . CNNMoney.com . 27 июня 2007 г.[ мертвая ссылка ]
  97. ^ «Merrill продает активы хедж-фондов Bear» . Рейтер . 21 июня 2007 г.
  98. ^ «Блок H&R пострадал из-за убытков от ипотечных кредитов» . Файнэншл Таймс . 21 июня 2007 г.
  99. ^ a b Creswell, Julie; Bajaj, Vikas (June 23, 2007). "$3.2 Billion Move by Bear Stearns to Rescue Fund". The New York Times. Retrieved May 26, 2010.
  100. ^ Wines, Leslie (June 21, 2007). "Bear Stearns Hedge Fund Woes Stir Worry In CDO Market". MarketWatch.
  101. ^ "BNP Paribas Investment Partners temporally suspends the calculation of the Net Asset Value of the following funds: Parvest Dynamic ABS, BNP Paribas ABS EURIBOR and BNP Paribas ABS EONIA" (Press release). August 9, 2007.
  102. ^ Kanter, James; Werdigier, Julia (August 9, 2007). "Big French Bank Suspends Funds". The New York Times. Retrieved May 26, 2010.
  103. ^ "Next: The real estate market freeze". MSN Money. March 12, 2007. Archived from the original on August 14, 2014. Retrieved April 10, 2007.
  104. ^ Alan Greenspan (April 4, 2005). "Remarks by Chairman Alan Greenspan, Consumer Finance At the Federal Reserve System's Fourth Annual Community Affairs Research Conference, Washington, D.C." Federal Reserve Board.
  105. ^ Stephen Roach (March 16, 2007). "The Great Unraveling". Morgan Stanley. In early 2004, he urged homeowners to shift from fixed to floating rate mortgages, and in early 2005, he extolled the virtues of subprime borrowing—the extension of credit to unworthy borrowers. Far from the heartless central banker that is supposed to 'take the punchbowl away just when the party is getting good,' Alan Greenspan turned into an unabashed cheerleader for the excesses of an increasingly asset-dependent U.S. economy. I fear history will not judge the Maestro's legacy kindly.
  106. ^ Nouriel Roubini (March 19, 2007). "Who is to Blame for the Mortgage Carnage and Coming Financial Disaster? Unregulated Free Market Fundamentalism Zealotry". RGE Monitor. Archived from the original on July 5, 2007.
  107. ^ "What Went Wrong". October 15, 2008 – via washingtonpost.com.
  108. ^ "Northern Rock asks for Bank help". BBC News. September 13, 2007.
  109. ^ "Banks remain under fire in London". Financial Times. September 17, 2007.

Further reading

Books and book chapters

  • Джун Флетчер (2005 г.), Бедные дома: завышенные цены, растущие ставки и ипотечные кредиты на стероидах - как пережить грядущий жилищный кризис , Нью-Йорк: Коллинз. ISBN 0-06-087322-1 . 
  • Фред Э. Фолдвари (2007), Депрессия 2008 года , Беркли: The Gutenberg Press. ISBN 0-9603872-0-X . 
  • Коллер, Синтия А. (2012). «Преступность белых воротничков в жилищном секторе: ипотечное мошенничество в Соединенных Штатах». Эль-Пасо, Техас: LFB Scholarly . ISBN 1593325347 . ISBN 978-1593325343  
  • Patterson, Laura A., & Koller, Cynthia A. Koller (2011). "Diffusion of Fraud Through Subprime Lending: The Perfect Storm." In Mathieu Deflem (ed.) Economic Crisis and Crime (Sociology of Crime Law and Deviance, Volume 16), Emerald Group Publishing Limited, pp. 25–45.
  • John R. Talbott (2006). Sell Now!: The End of the Housing Bubble, New York: St. Martin's Griffin. ISBN 0-312-35788-5.
  • John R. Talbott (2003). The Coming Crash in the Housing Market, New York: McGraw-Hill. ISBN 0-07-142220-X.
  • Элизабет Уоррен и Амелия Уоррен Тьяги (2003). Ловушка двух доходов: почему матери и отцы из среднего класса разоряются , Нью-Йорк: Basic Books . ISBN 0-465-09082-6 . 

Статьи

  • — Слышишь этот шипящий звук? . Экономист . 8 декабря 2005 г.
  • «После падения» . Экономист . 16 июня 2005 г.
  • «Придут волны» . Экономист . 16 июня 2005 г.
  • «Стены рухнут?» . Экономист . 20 апреля 2005 г.
  • "Все еще хотите купить?" . Экономист . 3 мая 2005 г.
  • «Американская экономика: ложное восстановление» . Экономист . 26 февраля 2004 г.
  • «Карточный домик» . Экономист . 29 мая 2003 г.
  • «Проходим через крышу» . Экономист . 28 мая 2002 г.
  • Факлер, Мартин (25 декабря 2005 г.). «Возьми это из Японии: пузыри болят» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 мая 2010 г.
  • Джун Флетчер (10 февраля 2006 г.). «Действительно ли вечеринка жилищного бума закончилась?» . Уолл Стрит Джорнал .
  • Dean Baker (July 2005). "The Housing Bubble Fact Sheet" (PDF). Center for Economic and Policy Research. Archived from the original (PDF) on February 3, 2007.
  • Fred E. Foldvary (1997), "The Business Cycle: A Georgist-Austrian Synthesis," American Journal of Economics and Sociology 56(4):521–41, October.
  • N. Gregory Mankiw and David N. Weil (1989). "The baby boom, the baby bust, and the housing market", Regional Science and Urban Economics, Vol.19, No.2, May 1989, pp. 235–258.
  • Пол Кругман (25 августа 2006 г.). «Жилье становится некрасивым» . Нью-Йорк Таймс .
  • Роберт Дж. Самуэльсон (11 октября 2006 г.). «Дом там, где заботы» . Вашингтон Пост .
  • «Арендное жилье в Америке: ключ к сбалансированной национальной политике» , Объединенный центр жилищных исследований, Гарвардский университет, 2007 г.
  • "От пузыря к депрессии?" , Стивен Гьерстад и Вернон Л. Смит, Wall Street Journal , 6 апреля 2009 г., включает диаграммы.
  • «Погрязший в неравновесии» , Вернон Л. Смит, Newsweek , 24 января 2011 г.

внешняя ссылка

  • Центр экономических и политических исследований – CEPR регулярно публикует отчеты о пузыре на рынке жилья в США.
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=United_States_housing_bubble&oldid=1066077228"
Contribute a better translation