Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Эта статья является частью серии статей о
Налогообложение в США
Логотип Налоговой службы.svg
Федеральное налогообложение
Государственное и местное налогообложение
Федеральная налоговая реформа
Флаг США.svg Портал США

Большинство местных органов власти в Соединенных Штатах вводят налог на недвижимость , также известный как ставка за пользование недвижимостью , в качестве основного источника дохода. [1] Этот налог может взиматься с недвижимого или личного имущества . Налог почти всегда рассчитывается как справедливая рыночная стоимость имущества, умноженная на коэффициент оценки, умноженный на налоговую ставку , и, как правило, является обязанностью владельца собственности. Стоимость определяется местными властями и может быть оспорена собственниками. Для налогового органа одно преимущество налога на имущество перед налогом с продаж или налогом на прибыльв том, что доход всегда равен налоговому сбору, в отличие от других налогов. Налог на имущество обычно обеспечивает необходимый доход для уплаты муниципальных налогов. Недостатком для налогоплательщика является то, что налоговые обязательства фиксированы, а доход налогоплательщика - нет.

Налог администрируется на уровне местного самоуправления. Многие штаты устанавливают ограничения на то, как местные юрисдикции могут облагать налогом собственность. Поскольку многие объекты недвижимости подлежат налогообложению более чем в одной местной юрисдикции, некоторые штаты предоставляют метод, с помощью которого значения становятся единообразными для таких юрисдикций.

Налог на недвижимость редко рассчитывается владельцем самостоятельно. Налог становится юридически закрепленным обязательством, прилагаемым к собственности на определенную дату. В большинстве штатов взимаются налоги, похожие на налог на собственность в штате, а в некоторых штатах облагаются налогом другие виды деловой собственности.

Основы [ править ]

Средний эффективный налог на собственность в 50 штатах (2007 г.)
Процентиль   дохода
       Действующий налог на недвижимость (%)
1% лучших
0,70
95–99
2.10
80-95
2,70
60-80
2,80
40-60
2,70
20-40
2,70
0-20
3,60
Средний эффективный налог на имущество для домохозяйства в 50 штатах (2007 г.). Указанный эффективный налог рассчитан с использованием модели микросимуляции, основанной на выборке микроданных для общественного пользования 1990 г., содержащей записи переписи населения, и статистических данных Налоговой службы за нераскрытые годы. [2]

Большинство юрисдикций ниже уровня штата в Соединенных Штатах взимают налог на доли в недвижимом имуществе (земля, здания и постоянные улучшения), которые в соответствии с законодательством штата считаются долями собственности. [3] Правила сильно различаются в зависимости от юрисдикции. [4] Однако некоторые особенности почти универсальны. В некоторых юрисдикциях также взимаются налоги на некоторые виды личного имущества предприятий, особенно на инвентарь и оборудование. [5] Государства обычно не взимают налоги на собственность. [6]

Многие пересекающиеся юрисдикции могут иметь право облагать налогом одно и то же имущество. [7] К ним относятся округа или приходы , города и / или поселки , школьные округа , коммунальные округа и специальные налоговые органы, которые варьируются в зависимости от штата. Немногие штаты взимают налог на стоимость собственности. Налог основан на справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости и, как правило, взимается с объекта недвижимости на определенную дату. Владелец собственности в этот день несет ответственность за уплату налога. [8]

Сумма налога определяется ежегодно на основе рыночной стоимости каждого объекта недвижимости на определенную дату [9], и в большинстве юрисдикций требуется периодическое переопределение стоимости. Налог рассчитывается как определенная рыночная стоимость, умноженная на коэффициент оценки, умноженный на налоговую ставку. [10] Коэффициенты оценки и налоговые ставки различаются в зависимости от юрисдикции и могут различаться в зависимости от типа собственности в пределах юрисдикции. [11] Законодательные органы большинства юрисдикций определяют свои коэффициенты оценки и налоговые ставки, хотя некоторые штаты налагают ограничения на такие определения.

Налоговые оценщики в налоговых юрисдикциях определяют стоимость собственности различными способами, но обычно обязаны основывать такие определения на справедливой рыночной стоимости. [12] Справедливая рыночная стоимость - это цена, по которой готовый и информированный продавец будет продавать недвижимость желающему и информированному покупателю, не будучи принужденным к действию. Если недвижимость недавно была продана между несвязанными продавцами, такая продажа устанавливает справедливую рыночную стоимость. В других ( т. Е. В большинстве) случаев стоимость должна быть оценена. Общие методы оценки включают метод сопоставимых продаж, метод остаточной стоимости и метод доходности. Владельцы недвижимости также могут декларировать стоимость, которая может быть изменена налоговым инспектором.

После определения стоимости оценщик обычно уведомляет последнего известного владельца собственности об определении стоимости. В таких уведомлениях может быть указана рассчитанная сумма налога. Затем владелец собственности может оспорить стоимость. [13] Стоимость собственности обычно подлежит проверке контрольной комиссией или аналогичным органом, перед которым владелец собственности может оспорить решения. [14]

После расчета стоимости владельцам недвижимости направляются счета или уведомления о налоге на имущество. [15] Сроки и условия оплаты сильно различаются. Если владелец собственности не уплачивает налог, налоговая юрисдикция имеет различные средства правовой защиты для взыскания, во многих случаях включая арест и продажу собственности. Налоги на имущество представляют собой право удержания имущества, которым также подлежат правопреемники.

Имущество, облагаемое налогом [ править ]

Практически все юрисдикции, облагающие налогом на недвижимость, облагают налогом недвижимость . [16] Это включает землю, здания и все улучшения (часто называемые приспособлениями ), которые нельзя удалить без ущерба для собственности. [17] Облагаемая налогом собственность включает дома, фермы, коммерческие помещения и большую часть другого недвижимого имущества. Многие юрисдикции также облагают налогом некоторые виды другой собственности, используемой в бизнесе. Имущество, существующее и находящееся в юрисдикции на определенную дату, подлежит обложению этим налогом. Этой датой часто бывает 1 января каждого года, но она варьируется в зависимости от юрисдикции. Имущество образовательных, благотворительных и религиозных организаций обычно не облагается налогом. [18]

Налоговые ставки [ править ]

Налоговые ставки сильно различаются в зависимости от юрисдикции. [19] Обычно они устанавливаются руководящим органом налоговой юрисдикции. [20] Метод определения скорости варьируется в широких пределах, но может быть ограничен законами отдельных штатов. Налог на имущество, вероятно, является первым или вторым по величине налоговым бременем для капиталоемкого бизнеса, поэтому на карту могут быть поставлены сотни тысяч долларов. [21]В некоторых юрисдикциях имущество облагается налогом в зависимости от его классификации. Классификация - это группировка свойств на основе схожего использования. Примеры классификации: жилая, коммерческая, промышленная, пустующая и поврежденная недвижимость. Классификация собственности используется для налогообложения собственности по разным ставкам и для различных целей государственной политики. Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, занятие недвижимостью стимулируется налогом на жилую недвижимость по 0,85 процента оценочной стоимости, а на пустую жилую недвижимость по ставке 5 процентов от оценочной стоимости. [22]

Ставка или мельница [ править ]

Ставка налога - это процент от оценочной стоимости имущества, подлежащего налогообложению. В некоторых случаях это выражается в «миллионах» или долларах налога на тысячу долларов оценочной стоимости. [23]

Коэффициент оценки [ править ]

Большинство юрисдикций взимают налог с определенной части справедливой рыночной стоимости, называемой оценочным коэффициентом. [24] Это соотношение может варьироваться в зависимости от типа или использования собственности. Во многих юрисдикциях коэффициент оценки может изменяться из года в год руководящим органом налоговой юрисдикции. Изменения налоговой ставки или коэффициента оценки могут иметь такой же практический эффект, как изменение чистого налога, подлежащего уплате на конкретную недвижимость.

Оценка [ править ]

Основная статья: Оценка недвижимости
Состав государственных и местных налоговых поступлений по налогам с продаж (коричневый), налогам на имущество (белый), лицензионным и другим сборам (серый), индивидуальным и корпоративным подоходным налогам (зеленый) в 2007 году.

Определение стоимости собственности является важным аспектом налогообложения собственности, поскольку такая стоимость определяет сумму подлежащего уплате налога. Для определения стоимости могут использоваться различные методы. За исключением недавно проданного имущества, оценка по своей сути имеет некоторые субъективные аспекты. Ценности могут меняться с течением времени, и многие штаты требуют, чтобы налоговые юрисдикции пересматривали стоимость каждые три или четыре года. Стоимость собственности часто определяется на основе текущего использования собственности, а не потенциального использования. [25] Стоимость собственности определяется на конкретную дату оценки для каждой юрисдикции, которая сильно различается.

Кто определяет ценность [ править ]

Владельцы собственности могут подать декларацию о стоимости собственности в налоговый орган. Это часто называют воспроизведением. [26] Налоговый орган может принять эту стоимость или определить ее самостоятельно. Определение стоимости обычно производится налоговым инспектором налогового органа. Некоторые государства требуют определения единых значений для каждого конкретного свойства.

Рыночная стоимость [ править ]

Стоимость имущества обычно основывается на справедливой рыночной стоимости имущества на дату оценки. Справедливая рыночная стоимость была определена как цена, которую готовый и информированный покупатель заплатил бы несвязанному желающему и информированному продавцу, когда ни одна из сторон не обязана действовать. Продажа определенной собственности между лицами, не связанными между собой, как правило, окончательно устанавливает справедливую рыночную стоимость на дату продажи. Таким образом, недавняя продажа того же объекта недвижимости является хорошим подтверждением рыночной стоимости. Если в последнее время продажи не проводились, необходимо использовать другие методы для определения рыночной стоимости.

Оценочная стоимость [ править ]

Многие юрисдикции взимают налог с стоимости, которая составляет лишь часть рыночной стоимости. Эта оценочная стоимость равна рыночной стоимости, умноженной на коэффициент оценки. [27] Коэффициенты оценки часто устанавливаются местными налоговыми юрисдикциями. Однако некоторые штаты накладывают ограничения на коэффициенты оценки, используемые налоговыми юрисдикциями в пределах штата. [27] Некоторые из таких ограничений различаются в зависимости от типа или использования собственности и могут отличаться в зависимости от юрисдикции в пределах штата. В некоторых штатах вводятся ограничения на скорость увеличения оценочной стоимости. [28]

Уравнивание юрисдикций [ править ]

Основная статья: Уравнение налога на имущество

Многие штаты требуют, чтобы несколько юрисдикций, облагающих налогом одно и то же имущество, использовали одинаковую рыночную стоимость. [29] Как правило, такое государство предоставляет совет по уравниванию или аналогичный орган для определения ценностей в случае споров между юрисдикциями. [30]

Методы оценки [ править ]

Налоговые оценщики могут использовать различные методы для определения стоимости имущества, которое не было недавно продано. [25] Определение того, какую технику использовать и как ее применять, по своей сути требует суждения.

Сопоставимые продажи [ править ]

Стоимость может быть определена на основе недавних продаж сопоставимой собственности. [31] Стоимость большинства домов обычно определяется на основе продаж сопоставимых домов в непосредственной близости. Для обеспечения сопоставимости могут потребоваться корректировки оценки. При определении сопоставимости недвижимости учитываются следующие факторы:

  • Тип недвижимости (дом, офисное здание, голый участок и т. Д.)
  • Место расположения
  • Размер
  • Использование собственности (жилая, коммерческая, ферма и т. Д.)
  • Характер доработок
    • Типы и использование зданий
    • Характеристики зданий (количество спален, уровень благоустройства и т. Д.)
    • Возраст улучшений
  • Желательность собственности (вид, близость к школам, тип доступа, соседние отвлекающие особенности и т. Д.)
  • Ограничения на собственность (сервитуты, ограничения строительных норм, физические ограничения и т. Д.)
  • Полезность собственности (плодородие земли, дренаж или его отсутствие, экологические проблемы и т. Д.)
  • Общие экономические условия

Стоимость [ править ]

Если недавние сопоставимые продажи недвижимости недоступны, можно использовать затратный подход. При таком подходе первоначальная или восстановительная стоимость собственности снижается за счет снижения стоимости (амортизации) улучшений. [27] В некоторых юрисдикциях размер амортизации может быть ограничен законом. Если используется первоначальная стоимость, она может быть скорректирована с учетом инфляции или увеличения или уменьшения стоимости строительства улучшений. Стоимость замены может быть определена исходя из сметы затрат на строительство.

Доход [ править ]

Альтернативная оценка может использоваться для доходоприносящей собственности, основанной на экономических концепциях. При использовании доходного подхода стоимость определяется на основе текущей стоимости ожидаемых потоков доходов от собственности. [27] Выбор подходящей ставки дисконтирования при определении приведенной стоимости является ключевым субъективным фактором, влияющим на оценку при данном подходе.

Ценности специального использования [ править ]

В большинстве налоговых юрисдикций предусматривается, что собственность, используемая любым из нескольких способов, подлежит особым процедурам оценки. [32] Это обычно применяется к собственности, используемой для сельского хозяйства, лесоводства или других целей, распространенных в юрисдикции. В некоторых юрисдикциях собственность оценивается по принципу «наилучшего и наилучшего использования», а в некоторых из них предусмотрены исключения для домов или сельскохозяйственных земель. [33] Вопросы специальной оценки сильно различаются в зависимости от юрисдикции.

Переоценка [ править ]

Все налоговые юрисдикции признают, что стоимость собственности может со временем измениться. Таким образом, значения необходимо периодически переопределять. Многие штаты и населенные пункты требуют, чтобы стоимость собственности пересматривалась каждые три или четыре года. [34] Такая переоценка может следовать принципам оценки, изложенным выше, или может использовать методы массовой оценки.

Ограничения на увеличение [ править ]

В некоторых юрисдикциях установлены ограничения на то, насколько стоимость имущества может увеличиваться из года в год для целей налога на имущество. [35] Эти ограничения могут применяться ежегодно или кумулятивно, в зависимости от правил юрисдикции.

Процесс оценки [ править ]

Процесс оценки широко варьируется в зависимости от юрисдикции в отношении процедуры и сроков. Во многих штатах процесс оценки и сбора можно рассматривать как двухлетний процесс, в котором стоимость определяется в первый год, а налоги рассчитываются и уплачиваются во второй. [36] Большинство юрисдикций поощряют владельцев собственности декларировать стоимость своей собственности в начале процесса оценки. Владельцы собственности во всех юрисдикциях имеют право обжаловать решения налоговых органов, но такие права сильно различаются.

Оценка экспертом [ править ]

Юрисдикции, устанавливающие налог на имущество, единообразно поручают определенному должностному лицу определять стоимость имущества, подлежащего налогообложению в данной юрисдикции. [37] Это должностное лицо может быть сотрудником или подрядчиком налогового правительства, и в большинстве юрисдикций его обычно называют налоговым оценщиком . Некоторые налоговые юрисдикции могут иметь общего налогового оценщика для некоторой или всей собственности в пределах юрисдикции, особенно когда юрисдикции пересекаются.

Уведомление владельцу [ изменить ]

После определения стоимости налоговые инспекторы, как правило, должны уведомить владельцев недвижимости об определенной таким образом стоимости. [38] Процедуры различаются в зависимости от юрисдикции. В Луизиане никакого официального уведомления не требуется; вместо этого оценщик «открывает» книги, чтобы позволить владельцам собственности просмотреть оценки. [39] Техас и некоторые другие юрисдикции также требуют, чтобы уведомление включало очень конкретные элементы, и такое уведомление может относиться к нескольким налоговым юрисдикциям. В некоторых юрисдикциях это уведомление осуществляется путем публикации списка собственности и ценностей в местной газете. [40]

В некоторых юрисдикциях такое уведомление требуется только в том случае, если значение увеличивается более чем на определенный процент. В некоторых юрисдикциях уведомление о стоимости может также представлять собой налоговый счет или оценку. Как правило, с уведомления владельца начинается ограниченный период, в течение которого владелец может оспорить стоимость.

Обзор [ изменить ]

Владельцы собственности почти всегда имеют право обсудить оценку с оценщиком, и такие обсуждения могут привести к изменениям в оценке оценщика. [41] Многие юрисдикции предусматривают пересмотр определения стоимости. Такой обзор часто проводится наблюдательной комиссией, часто состоящей из резидентов юрисдикции, которые иначе не связаны с правительством юрисдикции. [42] Кроме того, в некоторых юрисдикциях и некоторых штатах предусмотрены дополнительные контрольные органы. [43]

Протест [ править ]

Практически во всех юрисдикциях предусмотрен механизм оспаривания определения стоимости оценщиком. Такие механизмы широко различаются. [44]

Судебная апелляция [ править ]

Все юрисдикции, взимающие налог на недвижимость, должны разрешать владельцам собственности обращаться в суд для оспаривания оценки и налогов. [45] Процедуры такого судебного обжалования сильно различаются. Некоторые юрисдикции запрещают судебное обжалование до тех пор, пока не будут исчерпаны административные апелляции. Некоторые разрешают обязательный арбитраж. [46]

Налог [ править ]

Налог взимается по налоговой ставке и коэффициенту исчисления, применимым в течение года. [47] Налоговые юрисдикции взимают налог с собственности после предварительного или окончательного определения стоимости. Налог на недвижимость в Соединенных Штатах, как правило, взимается только в том случае, если налоговая юрисдикция взимает или выставляет счет по налогу. Форма сбора или выставления счетов различается, но часто осуществляется путем отправки налогового счета владельцу собственности или ипотечной компании. [48]

Изъятия и льготы [ править ]

Налоговые юрисдикции предоставляют широкий спектр методов, которые владелец собственности может использовать для снижения налога. Почти все юрисдикции предоставляют освобождение от налогообложения приусадебных участков, что снижает налогооблагаемую стоимость и, следовательно, налоги на жилище человека. [49] Многие предоставляют дополнительные льготы для ветеранов. [50] Налоговые юрисдикции могут также предлагать временные или постоянные, полные или частичные освобождения от налогов на имущество, часто в качестве стимула для определенного бизнеса размещать свои помещения в пределах юрисдикции. [51] Некоторые юрисдикции предоставляют широкие освобождения от налогов на имущество для предприятий, расположенных в определенных областях, например, в зонах предприятий . [52]

Наибольшее освобождение от налога на имущество - это освобождение для зарегистрированных некоммерческих организаций; все 50 штатов полностью освобождают эти организации от государственных и местных налогов на собственность; согласно исследованию 2009 года, упущенные налоговые поступления в результате освобождения составляют от 17 до 32 миллиардов долларов в год. [53]

Изъятия могут быть весьма существенными. В одном только Нью-Йорке исследование Независимого бюджетного управления показало, что религиозные учреждения облагались бы налогом в размере 627 миллионов долларов в год без таких льгот; все освобожденные от налогообложения группы не уплатили в общей сложности 13 миллиардов долларов в 2012 финансовом году (с 1 июля 2011 года по 30 июня 2012 года). [54]

Оплата [ править ]

Время и порядок уплаты налога на имущество сильно различаются. [55] Налог на недвижимость во многих юрисдикциях подлежит уплате одним платежом до 1 января. Многие юрисдикции предусматривают оплату несколькими частями. [56] В некоторых юрисдикциях первый взнос основан на налоге за предыдущий год. Оплата обычно требуется наличными или чеком, доставленным или отправленным по почте в налоговую юрисдикцию.

Залог и арест [ править ]

Налог на недвижимость , как правило присоединять к собственности; то есть они становятся обременением собственности, которому должны удовлетворять нынешние и будущие владельцы. [57] Это наложение или удержание обычно происходит автоматически без дальнейших действий налогового органа. [57] Залог обычно снимается автоматически после уплаты налога.

Если налог не уплачен в течение определенного периода времени (включая дополнительные проценты, штрафы и расходы), проводится продажа налога , которая может привести либо к 1) фактической продаже имущества, либо к 2) продаже залога. третье лицо, которое (по прошествии другого указанного периода времени) может предпринять действия, чтобы потребовать собственность, или принудить к более поздней продаже, чтобы выкупить залоговое право.

Дата прикрепления [ изменить ]

Налоговое право удержания прикрепляется к собственности [58] на определенную дату, обычно на дату, когда налоговое обязательство становится исполнимым. [59] Эта дата, известная как дата прикрепления , зависит от штата, а в некоторых штатах - от местной юрисдикции.

Просрочка [ править ]

Если владелец недвижимости не уплатит налог в установленный срок, налоговый орган может начислить штрафы и пени. [60] Сумма, время и процедуры сильно различаются. Как правило, штраф и пени подлежат исполнению в том же порядке, что и налог, и относятся к собственности.

Арест и продажа [ править ]

Если владелец собственности не уплачивает налог, налоговый орган может принять меры для принудительного исполнения своего залога. Порядок исполнения зависит от штата. В некоторых штатах право удержания может быть продано налоговым органом третьей стороне, которая затем может предпринять попытку взыскания. [61] В большинстве штатов налоговые органы могут наложить арест на собственность и выставить ее на продажу, как правило, на открытом аукционе. [58] В некоторых штатах права, приобретенные при такой продаже, могут быть ограничены.

Налоговые администрации [ править ]

Налоги на недвижимость обычно администрируются отдельно каждой юрисдикцией, взимающей налог на недвижимость [12], хотя в некоторых юрисдикциях может действовать общее налоговое администрирование. Часто администрирование налогов осуществляется из административных офисов налоговой юрисдикции (например, мэрии). Форма и организация сильно различаются.

Эксперты [ править ]

В большинстве налоговых юрисдикций в качестве оценщиков используются должностные лица, отвечающие за определение стоимости имущества, оценку и сбор налогов на имущество. Оценщики могут быть избраны, назначены, наняты или наняты по контракту в зависимости от правил в пределах юрисдикции, которые могут варьироваться в пределах штата. Оценщики могут участвовать или не участвовать в сборе налогов. [62] От налоговых инспекторов в некоторых штатах требуется сдать определенные сертификационные экзамены и / или иметь определенный минимальный уровень опыта оценки собственности. [12] В более крупных юрисдикциях штат налоговых инспекторов работает на постоянной основе, в то время как в небольших юрисдикциях для выполнения всех функций налогового инспектора может быть задействовано только одно лицо, работающее неполный рабочий день.

Конституционные ограничения [ править ]

Налоги на имущество, как и все налоги в Соединенных Штатах, подлежат ограничениям в соответствии с конституциями Соединенных Штатов и соответствующих штатов. Конституция Соединенных Штатов содержит три соответствующие положения: ограничения на федеральных прямых налогов , в равной правила защиты , а также положения , привилегии и иммунитеты . [63] Почти все конституции штатов устанавливают правила единообразия и равенства. Конституции большинства штатов также налагают другие ограничения, которые сильно различаются.

Федеральному правительству, как правило, запрещается взимать прямые налоги, если только такие налоги не уплачиваются штатам пропорционально численности населения. Таким образом, адвалорные налоги на недвижимость не взимались на федеральном уровне.

Штаты должны предоставить резидентам других штатов такую ​​же защиту, как и налогоплательщикам.

Единообразие и равенство [ править ]

Конституции штатов ограничивают налоговые органы штата, включая местные органы власти. Обычно эти конституции требуют, чтобы налоги на имущество устанавливались единообразно или одинаково. Хотя во многих штатах разрешены разные ставки налогообложения в разных налоговых юрисдикциях, в большинстве из них одна и та же юрисдикция запрещает применять разные ставки к разным налогоплательщикам. Эти положения обычно интерпретируются как означающие, что метод оценки и оценки должен быть единообразным от одного местного органа власти к другому. Суды некоторых штатов постановили, что это требование единообразия и равенства не препятствует предоставлению индивидуальных налоговых льгот (таких как льготы и льготы). В некоторых штатах разрешается оценивать различные классы собственности (в отличие от разных классов налогоплательщиков) с использованием разных коэффициентов оценки.Во многих штатах положения о единообразии и равенстве применяются только к налогам на имущество, что приводит к серьезным проблемам классификации.[63]

История [ править ]

Налоги на недвижимость в Соединенных Штатах возникли в колониальные времена. [64] К 1796 году правительства штатов и местные органы власти в четырнадцати из пятнадцати штатов облагали налогом землю, но только четыре облагали налогом инвентарь (товарный запас). Делавэр облагал налогом не собственность, а доход от нее. В некоторых штатах «вся собственность, за некоторыми исключениями, облагалась налогом; в других конкретных объектах назывались названия. Земля облагалась налогом в одном штате в зависимости от количества, в другом - по качеству, а в третьем - вообще не облагалась налогом. Ответственность за исчисление и сбор налогов в одних случаях относятся к самому государству, в других - к округам или городкам ". Вермонт и Северная Каролина облагали землю налогом по количеству, в то время как Нью-Йорк и Род-Айленд облагали землю налогом по стоимости. Земля облагается налогом в Коннектикуте в зависимости от типа использования. Процедуры сильно различались.[65]

В период с 1796 года до Гражданской войны выработался объединяющий принцип: «налогообложение всего имущества, движимого и недвижимого, видимого и невидимого, реального и личного, как мы говорим в Америке, по единой ставке». [66] В течение этого периода налоги на недвижимость начали оцениваться на основе стоимости. Это было введено как требование во многих конституциях штатов.

После Гражданской войны нематериальная собственность, в том числе корпоративные акции, приобрела гораздо большее значение. Налоговые юрисдикции столкнулись с трудностями при поиске и налогообложении такого имущества. Эта тенденция привела к введению альтернативы налогу на имущество (таких как налог на прибыль и налог с продаж ) на государственном уровне. [16] Налоги на недвижимость оставались основным источником государственных доходов ниже государственного уровня.

Тяжелые времена во время Великой депрессии привели к высокому уровню просрочек и снижению доходов от налога на имущество. [67] Также в 1900-х годах многие юрисдикции начали освобождать определенную собственность от налогов. Многие юрисдикции освободили дома ветеранов войны. После Второй мировой войны некоторые штаты заменили исключения положениями о «автоматическом выключателе», ограничивающими увеличение стоимости жилья.

Различные экономические факторы привели к инициативам налогоплательщиков в различных штатах по ограничению налога на имущество. Предложение 13 Калифорнии (1978) внесло поправки в Конституцию Калифорнии, чтобы ограничить совокупные налоги на собственность 1% от «полной денежной стоимости такой собственности». Это также ограничило рост оценочной стоимости недвижимости фактором инфляции, который был ограничен 2% в год.

Проблемы политики [ править ]

В отношении налога на недвижимость существует множество политических вопросов, в том числе:

  • Справедливость или ее отсутствие
  • Прогрессивность или ее отсутствие
  • Административность / социалистическое перераспределение средств налогоплательщиков
  • Аллодиальный титул против истинного владения собственностью

Несмотря на эти проблемы, многие аспекты налога на недвижимость и зависимость местных властей от него как основного источника доходов остались практически неизменными с колониальных времен.

Мнения о налоге на имущество [ править ]

Расползание [ править ]

В отсутствие политики городского планирования налог на недвижимость изменяет стимулы для освоения земель, что, в свою очередь, влияет на модели землепользования. Одна из основных проблем заключается в том, способствует ли это разрастанию городов .

Рыночная стоимость неосвоенных недвижимости отражает текущее использование свойства, а также его потенциал развития. По мере расширения города относительно дешевые и неосвоенные земли (например, фермы, ранчо, частные заповедники и т. Д.) Возрастают в цене, так как соседние районы превращаются в торговые, промышленные или жилые единицы. Это увеличивает стоимость земли, что увеличивает налог на имущество, который должен быть уплачен с сельскохозяйственных земель, но не увеличивает сумму дохода.за земельный участок, доступный собственнику. Это, наряду с более высокой продажной ценой, увеличивает стимул сдавать в аренду или продавать сельскохозяйственные земли застройщикам. С другой стороны, владелец собственности, который занимается развитием земельного участка, должен после этого платить более высокий налог, исходя из стоимости улучшений. Это делает разработку менее привлекательной, чем она могла бы быть в противном случае. В целом, эти эффекты приводят к снижению плотности застройки, что ведет к увеличению разрастания.

Попытки уменьшить влияние налогов на недвижимость на разрастание населения включают:

  • Налогообложение стоимости земли - этот метод разделяет стоимость данной собственности на ее фактические компоненты - стоимость земли и стоимость улучшения. Постепенно все ниже и ниже взимается налог на стоимость улучшений, а на стоимость земли взимается более высокий налог, чтобы обеспечить нейтральный доход. Аналогичный метод известен как раздельное налогообложение.
  • Оценка текущего использования - этот метод оценивает стоимость данной собственности только на основе ее текущего использования. Подобно налогообложению стоимости земли, это снижает эффект вторжения в город.
  • Сервитуты консервации - владелец собственности добавляет к собственности ограничение, запрещающее застройку в будущем. Это эффективно исключает возможность развития как фактор налога на недвижимость.
  • Исключения - освобождение избранных классов недвижимости (таких как фермы, ранчо, кладбища или частные природоохранные парки) от налога на имущество в целом или оценка их стоимости по минимальной сумме (например, 1 доллар за акр).
  • Принуждение к более плотному жилищному строительству - например, в Портленде, штат Орегон , местные муниципалитеты часто вынуждены принимать более плотное жилье с небольшими размерами участков. Это регулируется советом по контролю за развитием нескольких округов, в случае Портленда Metro .
  • Граница городской застройки или Зеленый пояс - Правительство объявляет некоторую землю непригодной для освоения до определенной даты. Это заставляет региональное развитие возвращаться в центр города, увеличивая плотность населения, но также повышая цены на землю и жилье. Это также может привести к тому, что застройка перейдет за пределы зоны ограниченного использования, произойдет в более отдаленных районах или переместится в другие города.

Распространение [ править ]

Было показано, что налог на имущество является регрессивным [2] (то есть непропорционально падает на налогоплательщиков с более низким доходом) при определенных обстоятельствах из-за его воздействия на определенные группы с низким доходом / высоким уровнем активов, такие как пенсионеры и фермеры. Поскольку эти люди имеют большие активы, накопленные с течением времени, они несут высокие обязательства по налогу на имущество, хотя их реализованный доход невелик. Следовательно, большая часть их доходов идет на уплату налога. В регионах со спекулятивной оценкой стоимости земли (например, в Калифорнии в 1970-х и 2000-х годах) между налогами на недвижимость и способностью домовладельца платить им за вычетом продажи собственности может быть мало или вообще не быть связи. [68]

Этот вопрос был обычным аргументом, который использовали сторонники таких мер, как Предложение 13 штата Калифорния или Мера 5 штата Орегон ; некоторые экономисты даже призывали к полной отмене налогов на собственность, чтобы заменить их налогами на прибыль , потребительскими налогами, такими как европейский НДС , или их комбинацией. Другие, однако, утверждали, что налоги на собственность в целом прогрессивны., поскольку люди с более высокими доходами непропорционально чаще владеют более ценным имуществом. Кроме того, хотя почти все домохозяйства имеют некоторый доход, почти треть домохозяйств не владеет недвижимостью. Более того, наиболее ценная собственность принадлежит корпорациям, а не частным лицам. Следовательно, собственность распределяется более неравномерно, чем доход.

Было высказано предположение, что эти два убеждения не являются несовместимыми - налог может быть прогрессивным в целом, но быть регрессивным по отношению к группам меньшинств. Однако, хотя это не является прямым и, скорее всего, индивидуальным, арендаторы недвижимости также могут облагаться налогом на недвижимость. Если налог сокращает предложение жилья, он увеличивает арендную плату. Таким образом, налоговые расходы владельца перекладываются на арендатора (арендатора).

Прогрессивная политика [ править ]

По мере роста стоимости недвижимости существует вероятность того, что новые покупатели могут платить налоги на устаревшую стоимость, что ложится несправедливым бременем на остальных владельцев недвижимости. Чтобы исправить этот дисбаланс, муниципалитеты периодически проводят переоценку собственности. В результате переоценки получается актуальная стоимость, которая используется при определении налоговой ставки, необходимой для получения требуемого налогового сбора.

Следствием этого является то, что существующие собственники проходят переоценку, а также новые владельцы и, таким образом, должны платить налоги на собственность, стоимость которой определяется рыночными силами, такими как джентрификация в районах города с низким доходом. Стремясь облегчить зачастую большое налоговое бремя существующих владельцев, особенно с фиксированным доходом, таких как пожилые люди и потерявшие работу, общины ввели льготы.

В некоторых штатах законы предусматривают льготы (обычно называемые льготами для усадеб ) и / или ограничения на процентное увеличение налога, которые ограничивают ежегодное увеличение налога на недвижимость, чтобы владельцы-жильцы не «облагались налогом из своих домов». Как правило, эти исключения и потолки доступны только для владельцев недвижимости, которые используют свою собственность в качестве основного места жительства. Как правило, нельзя требовать освобождения от приусадебного участка в отношении инвестиционной собственности и вторых домов . Когда недвижимость, находящаяся в ведении домашнего хозяйства, меняет собственника, налог на недвижимость часто резко повышается, и продажная цена собственности может стать основанием для новых льгот и ограничений, доступных новому владельцу-жителю.

Освобождение от приусадебного хозяйства усложняет сбор налога на имущество и иногда дает возможность людям, владеющим несколькими объектами недвижимости, получить налоговые льготы, на которые они не имеют права. Поскольку не существует национальной базы данных, которая связывает собственность на жилье с номерами социального страхования , домовладельцы иногда получают налоговые льготы на усадьбу, заявляя права на несколько объектов недвижимости в разных штатах и ​​даже в своем собственном штате в качестве «основного места жительства», в то время как только одно имущество действительно является их местом жительства. . [69] В 2005 году было обнаружено, что несколько сенаторов и конгрессменов США ошибочно заявили о «втором доме» в районе Вашингтона, округ Колумбия, в качестве «основного места жительства», предоставив им налоговые льготы по налогу на недвижимость, на которые они не имели права. [70]

Незаслуженные льготы в приусадебных домах стали настолько повсеместными в штате Мэриленд, что на законодательной сессии 2007 года был принят закон, требующий подтверждения основного статуса проживания с использованием системы сопоставления номеров социального страхования. [71] Законопроект был единогласно принят Палатой делегатов и Сенатом Мэриленда и подписан губернатором. [72]Вопрос о справедливости сбора и распределения налога на недвижимость - горячо обсуждаемая тема. Некоторые люди считают, что школьные системы были бы более единообразными, если бы налоги собирались и распределялись на уровне штата, тем самым уравновешивая финансирование школьных округов. Другие не хотят, чтобы более высокий уровень правительства определял ставки и отчисления, предпочитая оставлять решения правительственным уровням ближе к народу.

В Род-Айленде предпринимаются усилия по изменению практики переоценки, чтобы сохранить главное преимущество налогообложения собственности - надежность налоговых поступлений, обеспечивая при этом то, что некоторые считают исправлением несправедливого распределения налогового бремени между существующими владельцами собственности. [73]

Верховный суд постановил , [ править ] , что Конгресс может непосредственно налог на право собственности на землю до тех пор , как налог распределяется между государствами на основе представления / населения. При распределенном земельном налоге каждый штат будет иметь свою собственную ставку налогообложения, достаточную для увеличения его пропорциональной доли в общих доходах, финансируемых за счет земельного налога. Так, например, если в штате A проживает 5% населения, штат A будет собирать и перечислять федеральному правительству такие налоговые поступления, которые равняются 5% от запрашиваемых доходов. Такой пропорциональный налог на землю использовался много раз до Гражданской войны.

Косвенные налоги на передачу земли разрешены без пропорционального распределения: в прошлом это принимало форму требования прикреплять налоговые марки к документам и закладным, но это больше не требуется федеральным законом. Согласно Налоговому кодексу, правительство реализует значительную часть доходов от подоходного налога с прироста капитала от продажи земли и налогов на наследство от перехода собственности (включая землю) после смерти ее владельца.

Милтон Фридман отметил, что «налог на недвижимость - один из наименее плохих налогов, потому что он взимается с того, что невозможно произвести - той части, которая взимается с земли». [74] Анализ, проведенный Организацией экономического сотрудничества и развития за 2008 год, соответствовал мнению Фридмана; исследуя влияние различных типов налогов на экономический рост, было обнаружено, что налоги на собственность «кажутся наиболее благоприятными для роста, за ними следуют налоги на потребление, а затем налоги на доходы физических лиц». [75] [76]

См. Также [ править ]

  • Аллодиальное название
  • Муниципальный налог , эквивалент налога на недвижимость в Великобритании.
  • Патент на землю
  • Тарифы в Великобритании
  • Налог на богатство

Ссылки [ править ]

  1. ^ Hellerstein, Джером Х., и Hellerstein, Вальтер, Государственное и местное налогообложение, дела и материалы , восьмое издание, 2001 (далее "Hellerstein"), стр 97
  2. ^ a b Карл Дэвис, Келли Дэвис, Мэтью Гарднер, Роберт С. Макинтайр, Джефф МакЛинч, Алла Сапожникова, «Кто платит? Распределительный анализ налоговых систем во всех 50 штатах», Институт налогообложения и экономической политики, третье издание, Ноябрь 2009 г., стр. 118. Веб-сайт: http://itepnet.org/whopays3.pdf Архивировано 15 мая 2012 г. на Wayback Machine
  3. ^ Hellerstein, страница 96,
  4. ^ Сравните Систему налога на имущество штата Иллинойс (далее «Система IL»), Основы налога на имущество в Луизиане. Архивировано 14мая2011 г. в Wayback Machine (далее «Основы штата Ла-Манш»), брошюра « Как работает налог на имущество » в Нью-Йорке, архивировано 2011-03- 24 в Wayback Machine (далее «NY Taxworks») и Texas Property Tax Basics (далее «Texas Basics»).
  5. ^ Основы Техаса, страница __. Напротив, Конституция Иллинойса запрещает налогообложение личной собственности; см. Система IL, стр. 5.
  6. ^ Система IL, стр. 5; тем не менее, см. «Система IL» на стр. 10, где указаны исключения.
  7. ↑ Fisher, Glen, History of Property Taxes in the United States Архивировано 12 июня 2010 г.в Wayback Machine , 2002.
  8. ^ См. Система IL, стр. 23; La. Basics, стр. 16; и Основы Техаса, стр. 33.
  9. ^ Такая дата зависит от юрисдикции и может называться датой оценки, датой оценки, датой удержания или другим сроком.
  10. ^ См. La. Basics, Пример 13.
  11. ^ См., Например, «Система IL», стр. 11.
  12. ^ a b c Система IL, стр. 10.
  13. ^ Основы Техаса, страницы 13 и 21-27. Система IL, страницы 14-15; La. Basics, стр. 16.
  14. ^ Система IL, страницы 13-15.
  15. ^ Как правило, налоговые инспекторы отправляют счета. В Луизиане, однако, приходской шериф отвечает за выставление счетов и сбор налога на имущество. См. La. Basics, стр. 2.
  16. ^ a b Hellerstein, стр. 90.
  17. ^ Система IL, страница 5.
  18. ^ «Установление религии» . justia.com . Проверено 14 апреля 2018 года .
  19. ^ См. Исследование Налогового фонда « Налоги на недвижимость на собственное жилье по штатам», 2004–2009 гг .
  20. ^ Основы Техаса, стр.29.
  21. ^ "Обзор налога на недвижимость | Индиана | Налоговые адвокаты JM | Коммерческие | Промышленные" . JM Tax Advocates . Проверено 14 мая 2020 .
  22. ^ "Ставки налога на недвижимость - отр" . otr.cfo.dc.gov . Проверено 14 апреля 2018 года .
  23. ^ См. Основы налога на имущество в Луизиане, стр. 1.
  24. ^ См. La. Basics, стр. 4.
  25. ^ a b Основы Техаса, стр. 12.
  26. ^ См. Основные сведения о Техасе, стр. 11. В некоторых юрисдикциях владельцы собственности должны ежегодно подавать заявление о выдаче некоторых типов собственности; см. Основы Техаса, стр. 12, и Система IL, стр. 10–11.
  27. ^ a b c d Система IL, стр. 11.
  28. ^ См., Например , Статью 13А Конституции Калифорнии (принята в Предложении 13 .
  29. ^ Система IL, страница 16.
  30. ^ См., Например , Совет штата Калифорния по уравнениям ; Система IL, стр.17.
  31. ^ Основные сведения о Техасе, стр. 12. Обратите внимание, что штат Техас требует, чтобы продажи за 24 месяца до даты оценки не учитывались при определении стоимости.
  32. ^ В Иллинойсе даже есть другие процедуры оценки сельскохозяйственных угодий, чем для другой собственности; Система IL, стр.11.
  33. ^ Основы Техаса, страница 1.
  34. ^ Требования к повторной оценке штата Иллинойс различаются в зависимости от округа; Система IL стр.11.
  35. ^ См., Например , «Предложение 13» Калифорнии; Основы Техаса, стр.17.
  36. ^ Система IL, стр. 6; Основы Техаса, стр.12.
  37. ^ Система IL, стр. 10; Основы Техаса, стр.11.
  38. ^ См. Основы Техаса, стр. 12.
  39. ^ La. Основы, стр. 16.
  40. ^ Система IL, страница 12.
  41. ^ Основы Техаса, стр.21.
  42. ^ Система IL, стр. 13–16; Основы Техаса, стр. 21.
  43. ^ См., Например , Совет штата Калифорния по уравнениям; Система IL, стр.16.
  44. ^ См. Основы Техаса для руководства по подготовке протестов ценности, с советами, применимыми к большинству юрисдикций.
  45. ^ Отказ разрешить апелляцию был признан нарушением положения о надлежащей правовой процедуре конституции США. См. Также Система IL, стр. 16; Основы Техаса, стр. 26.
  46. ^ Основы Техаса, страница 26.
  47. ^ Иллинойс называет процесс определения налоговой ставки и коэффициента оценки «сбором», а процесс расчета суммы налога - «расширением», а также относится к составлению налоговых счетов. См. Различные разделы системы IL.
  48. ^ Система IL, страница 22.
  49. ^ La. Основы, стр. 5; Система IL, страницы 25-26.
  50. ^ Основы Техаса, страницы 15-16.
  51. ^ Система IL, страница 26.
  52. ^ Система IL, страница 27.
  53. ^ Дафна А. Кеньон; и другие. (Ноябрь 2011 г.). «Освобождение от налога на имущество для некоммерческих организаций и последствия для доходов городов» (PDF) . Городской институт . Проверено 1 февраля 2015 .
  54. ^ "Нью-Йорк теряет 13,5 млрд долларов в виде налоговых льгот на имущество" . New York Post . 2011-07-16.
  55. ^ Даты также могут отличаться в пределах штата; Основы Техаса, стр.31.
  56. ^ Система IL, стр. 22; Основы Техаса, стр.32.
  57. ^ a b Система IL, стр. 23.
  58. ^ a b Основы Техаса, стр. 33.
  59. ^ Основы Техаса, стр. 4.
  60. ^ Основы Техаса, стр.32.
  61. ^ Система IL, страницы 23-24.
  62. ^ La. Basics, стр. 2, указывает счета шерифа округа и взимает налог на имущество.
  63. ^ a b Hellerstein, стр. __.
  64. ^ См. Эли, Ричард Т., Налогообложение в американских городах и поселках , 1888 г. (далее «Эли»), стр. 110–111, где обсуждается налог на недвижимость в Спрингфилде, штат Массачусетс, после 1655 г. См. Также Хеллерстайн, цитирующий Йенса П. Йенсена, « Налогообложение собственности». в Соединенных Штатах , 1931 г., ссылаясь на закон штата Массачусетс о налоге на недвижимость от 1634 г .; Лига муниципалитетов Нью-Джерси «Краткая история налога на недвижимость Нью-Джерси» (далее NJLM); и Фишер, Glen W., «История собственности Налоги в США Архивированных 2010-06-12 на Wayback Machine » Wichita State University.
  65. ^ Эли, страницы 116-127.
  66. ^ Ely, страница 131. NJLM указываетчто НьюДжерси принял равномерные оценки на основе фактического значения в 1851 году, и эта концепция была добавлена к конституции штата НьюДжерси в 1875 году.
  67. ^ Fisher, см . Выше .
  68. ^ Кункл, Фредрик (2006-01-29). «Рост Фредерика, вытесняющий жителей округа - Washingtonpost.com» . Вашингтон Пост . Проверено 4 октября 2010 .
  69. ^ Барр, Кэмерон В. (2005-07-04). «Никакого дополнительного кредита для арендодателей в Монтгомери - Washingtonpost.com» . Вашингтон Пост . Проверено 4 октября 2010 .
  70. ^ "Налоговая скидка Мэриленда, ошибочно предоставленная Иноуэ | Рекламодателю Гонолулу | Газете Гавайев" . Проверено 4 октября 2010 .
  71. ^ "BILL INFO-2007 Обычная сессия-HB 436" . Проверено 4 октября 2010 .
  72. ^ http://www.baltimoresun.com/news/local/bal-te.md.tax15dec15,0,1764841.story (неработающая ссылка)
  73. ^ «От редакции: Исправьте налог на имущество» . Журнал Провиденс . 2005-07-18 . Проверено 4 октября 2010 .
  74. ^ «Вопросы и ответы с Милтоном Фридманом: образование, здравоохранение и Ирак» . adamnash.com . 5 ноября 2006 . Проверено 14 апреля 2018 года .
  75. ^ Арнольд, Йенс. Влияют ли налоговые структуры на совокупный экономический рост? Эмпирические данные группы стран ОЭСР. 2008-10-14. Проверено 20 августа 2011.
  76. ^ Организация экономического сотрудничества и развития, Департамент экономики, Рабочий документ No. 643, 14 октября 2008 г.
  • Как опротестовать налог на имущество?

Внешние ссылки [ править ]

Обзорные руководства предоставляются некоторыми штатами:

  • Основы налога на имущество в Луизиане от Лафайетта, офис налогового инспектора штата Луизиана
  • Основы налогообложения собственности Техаса от контролера государственных счетов Техаса
  • Брошюра в Нью-Йорке Как работает налог на имущество
  • Система налогообложения собственности штата Иллинойс